ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

13 февраля 2025 года

Дело № А70-3507/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Бодунковой С.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13075/2024) Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.11.2024 по делу № А70-3507/2024 (судья Власова В.Ф.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным уведомления об отказе от договора, о признании договора действующим,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области, Прокуратуры Тюменской области,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел»:

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – представитель ФИО1, по доверенности от 09.01.2025;

от общества с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» - представитель ФИО2, по доверенности от 12.03.2024;

от Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области – представитель ФИО3, по доверенности от 02.11.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» (далее – истец, ООО «Комфорт-Сервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – ответчик, МТУ Росимущества) с требованиями о признании уведомления МТУ Росимущества о досрочном расторжении договора от 23.11.2023, заключенного между МТУ Росимущества и ООО «Комфорт-Сервис», недействительным; о признании договора аренды федерального недвижимого имущества от 06.04.2020 № 3779, заключенного между МТУ Росимущества и ООО «Комфорт-Сервис», действующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области (далее - УМВД России по Тюменской области), Прокуратура Тюменской области.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 08.11.2024 исковые требования удовлетворены. Суд признал одностороннюю сделку МТУ Росимущества по расторжению договора аренды федерального недвижимого имущества от 06.04.2020 № 3779, оформленную уведомлением о досрочном расторжении договора от 23.11.2023, недействительной. Применены последствия недействительности сделки в виде признания действующим договора аренды федерального недвижимого имущества от 06.04.2020 № 3779, заключенного между МТУ Росимущества и ООО «Комфорт-Сервис», распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению, если собственником объекта в установленном порядке принято решение о его использовании для федеральных нужд. МТУ Росимущества на основании указанного положения договора проведена работа по выявлению потребности федеральных органов исполнительной власти (ФОИВ) в спорном нежилом помещении при рассмотрении вопроса о выкупе имущества. Материалами дела подтверждается наличие потребности в использовании объекта ФОИВ, в связи с чем, оснований для вывода о нарушении ответчиком прав и законных интересов общества не имеется, поскольку подписав договор аренды, арендатор принял на себя риски досрочного расторжения договора в случае необходимости использования имущества для федеральных нужд.

От ООО «Комфорт-Сервис» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, дополнения к отзыву, в которых истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В своем отзыве УМВД России по Тюменской области выразило согласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представленные отзывы приобщены апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель МТУ Росимущества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство об отложении судебного заседания, ответил на вопросы суда.

Представитель ООО «Комфорт-Сервис» возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда.

Представитель УМВД России по Тюменской области поддержал ходатайство об отложении судебного заседания, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, ответил на вопросы суда.

Прокуратура Тюменской области, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ провел судебное заседание в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев ходатайство МТУ Росимущества об отложении судебного заседания, с учетом мнения представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

На основании части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью. В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства мотивировано необходимостью учета результатов обжалования постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А70-1148/2024 в суде кассационной инстанции. Заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 20.02.2025.

Так, в рамках дела № А70-1148/2024 рассмотрен иск ООО «Комфорт-Сервис» к МТУ Росимущества о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права покупки объекта недвижимого имущества – нежилое помещение, кадастровый номер 72:23:0217004:989, находящееся по адресу: <...> этаж.

В настоящем деле рассматривается требование ООО «Комфорт-Сервис» к МТУ Росимущества об оспаривании уведомления о расторжении договора аренды в отношении того же нежилого помещения, оснований полагать, что в отсутствие результатов рассмотрения дела № А70-1148/2024 не может быть разрешен настоящий спор у апелляционной коллегии не имеется, риск принятия противоречивых судебных актов отсутствует, поскольку в предмет по настоящему спору само по себе наличие/отсутствие преимущественного права выкупа общества арендованного помещения не входит, установлению подлежат обстоятельства правомерности отказа от договора аренды.

Иных мотивированных доводов относительно обстоятельств, препятствующих рассмотрению апелляционной жалобы в данном судебном заседании, подателем жалобы не заявлено, ввиду чего суд апелляционной инстанции отклоняет заявленное ходатайство.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Комфорт-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 06.04.2020 № 3779, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 174,2 кв.м, этаж 4, номера на поэтажном плане 1-5, 8-10, 13-16, 18-20, 1а, кадастровый номер 72:23:0217004:989, адрес объекта: <...>.

Срок действия договора согласован сторонами на пять лет с даты государственной регистрации (пункт 2.1 договора).

23.11.2023 МТУ Росимущества в письме № 72-03/17182 уведомило общество о досрочном расторжении договора аренды с 29.02.2024 в связи с обеспечением потребности УМВД России по Тюменской области в данном нежилом помещении и получением согласия на закрепление объекта за ним. Кроме того, в уведомлении сообщалось, что в связи с расторжением договора аренды и использованием объекта для федеральных нужд, реализация преимущественного права на приобретение объекта не представляется возможным.

Считая, что односторонний отказ от договора аренды, выраженный в уведомлении от 23.11.2023 № 72-03/17182, является недействительным, нарушает права и законные интересы общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В рассматриваемом случае арендодатель на наличие существенных нарушений договора аренды со стороны общества не ссылается, иное из материалов дела не следует.

Мотивируя отказ от договора, МТУ Росимущества указывает на положения пункта 7.4 договора.

Как следует из содержания пункта 7.4 договора, договор подлежит досрочному расторжению, если собственником объекта, указанного в пункте 1.1 договора, в установленном порядке принято решение о его сносе или использовании для федеральных нужд. При этом арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о досрочном расторжении договора не менее чем за три месяца. Договор считается расторгнутым по истечении срока, установленного в соответствующем уведомлении.

Из буквального толкования указанного положения (статья 431 ГК РФ) усматривается, что основанием для расторжения договора в связи с необходимостью использования объекта аренды для федеральных нужд является принятое в установленном порядке решение.

В рассматриваемом случае решение об использовании спорного имущества для федеральных нужд МТУ Росимущества не принималось, относительно наличия утвержденного порядка такого изъятия представитель ответчика пояснить затруднился, в связи с чем условия пункта 7.4 договора, дающие арендодателю право на односторонний отказ от договора, не могут быть признаны соблюденными.

При этом судебная коллегия находит обоснованными доводы истца о том, что отказ от договора аренды может быть реализован ответчиком только вследствие обращения УМВД России по Тюменской области о нуждаемости в использовании спорного имущества.

Из материалов дела № А70-1148/2024 следует, что 07.09.2023 ООО «Комфорт-Сервис» обратилось в адрес МТУ Росимущества с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта, в соответствии положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон № 159-ФЗ).

06.10.2022 МТУ Росимущества уведомило ООО «Комфорт-Сервис» о том, что в целях принятия решения о реализации преимущественного права общества в отношении арендуемого недвижимого имущества проводится проверка документов и сведений, а также процедура согласования с Росимуществом.

По утверждению самого подателя жалобы, вплоть до ноября 2023 года МТУ Росимущества проводились мероприятия по выявлению потребности ФОИВ в нежилых помещениях на территории г. Тюмени, в том числе в отношении арендуемого имущества.

В условиях рассмотрения заявления общества на реализацию преимущественного права выкупа, 20.10.2023 МТУ Росимущества в адрес учреждений и организаций (согласно списку) 20.10.2023 направлена информация о наличии высвобождаемого имущества: нежилые помещения, общей площадью 174.2 кв. м, кадастровый номер 72:23:0217004:989, РНФИ П13720000096, по адресу: <...>, предложено рассмотреть возможность его использования.

27.10.2023 УМВД России по Тюменской области в адрес МТУ Росимущества направлено письмо, в котором указано на нуждаемость в помещениях для размещения сотрудников с просьбой направить технический паспорт помещений и осуществить совместный выезд для их осмотра.

20.11.2023 УМВД России по Тюменской области по результатам осмотра помещений указало на потребность в закреплении помещений за УМВД России по Тюменской области на праве оперативного управления.

23.11.2023 МТУ Росимущества уведомило общество о досрочном расторжении спорного договора аренды. Кроме того, в уведомлении сообщалось, что в связи с расторжением договора аренды и использованием объекта для федеральных нужд, реализация преимущественного права на приобретение объекта не представляется возможным.

Правомерность отказа в реализации преимущественного права на приобретение объекта является предметом рассмотрения по делу № А70- 1148/2024.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора усматривается, что МТУ Росимущества приступило к опросу государственных органов о нуждаемости в помещении только после получения заявления о выкупе. До этого УМВД России по Тюменской области о нуждаемости в помещении не сообщало, о заинтересованности именно в этом помещении сообщило не ранее 20.11.2023 после осмотра помещения (письмо № 4/2/4-1919 от 20.11.2023).

Указанные действия суд апелляционной инстанции рассматривает как нарушение МТУ Росимущества порядка административной процедуры, смысл которой заключается в появлении нуждаемости федерального органа или учреждения в помещении, определении возможных вариантов удовлетворения этой потребности, установление, что потребность может быть удовлетворена посредством предоставления конкретного помещения, что оформляется решением органа Росимущества, которое может быть оспорено лицом, чьи права нарушаются. Только после соблюдения данной процедуры допустим отказ от договора аренды, то есть от ранее принятого на себя гражданско-правового обязательства.

В настоящем случае представитель МТУ Росимущества пояснила, что решение не принималось и может быть принято только после выселения истца. Данный порядок действий нельзя признать обоснованным.

Волевое действие лица, являющегося стороной уже существующего правоотношения, выраженное в одностороннем отказе от договора аренды, квалифицируется как односторонняя сделка.

В силу статьи 156 ГК РФ к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В рассматриваемом случае, поскольку односторонний отказ МТУ Росимущества от договора не обусловлен ненадлежащим исполнением обществом условий договора, решение об изъятии объекта аренды для использования в федеральных нуждах в соответствии с пунктом 7.4 не принималось, отказ от договора не является обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.11.2024 по делу № А70-3507/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

С.А. Бодункова

Е.Б. Краецкая