АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ
г. Воронеж Дело № А14-20176/2024 «07» октября 2025 г.
Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Соколовой Ю.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сардаровой Д.А. с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
Общества с ограниченной ответственностью специального застройщика «КРИСТАЛЛСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж
к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж
о признании незаконным приказа заместителя главы Администрации городского округа город Воронеж по градостроительству № 9 от 21.10.2024,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности от 20.03.2024 б/н, с предоставлением паспорта и диплома о наличии высшего юридического образования;
от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по доверенности от 18.12.2024 № 121/2024-С, с представлением служебного удостоверения и диплома о наличии высшего юридического образования; ФИО3 представитель по доверенности от 17.12.2024 № 73/2024-С, с представлением служебного удостоверения и диплома о наличии высшего юридического образования; ФИО4, представитель по доверенности от 17.12.2024 № 53/2024-С, с представлением служебного удостоверения и диплома о наличии высшего юридического образования,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью специальный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» (далее – заявитель, ООО СЗ «КРИСТАЛЛСТРОЙ», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации городского округа город Воронеж (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным приказа заместителя главы Администрации городского округа город Воронеж по градостроительству № 9 от 21.10.2024.
Определением суда от 20.11.2024 заявление принято, возбуждено производство по делу.
Определением суда от 20.11.2024 приняты обеспечительные меры по делу в виде приостановления действия приказа заместителя главы Администрации городского округа город Воронеж по градостроительству № 9 от 21.10.2024.
Определением суда от 26.02.2025 на основании статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), производство по делу № А14-20176/2024 было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-16523/2024.
06.06.2025 через систему «Мой Арбитр» от ООО специального застройщика «КРИСТАЛЛСТРОЙ» поступило заявление о возобновлении производства по делу № А14-20176/2024.
Определением суда от 16.06.2025 было возобновлено производство по делу № А14-20176/2024, предварительное судебное заседание, судебное разбирательство по делу были назначены на 29.07.2025.
Определением суда от 29.07.2025 предварительное судебное заседание было отложено, а судебное разбирательство по делу было назначено на 23.09.2025.
В предварительное судебное заседание 23.09.2025 явились представители всех лиц, участвующих в деле.
В предварительном судебном заседании от Администрации поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до принятия решения по делу № А14-10972/2025 по исковому заявлению Администрации городского округа город Воронеж (далее по тексту – истец) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кристаллстрой» (далее по тексту – ответчик), согласно которому Администрация просит:
1. Признать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по ул. Владимира Невского, 25 с кадастровым номером 36:34:0203009:11386, самовольной постройкой и обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кристаллстрой» в течение шести месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществить его снос или привести ее в соответствие с установленными требованиями.
2. В случае неисполнения ответчиками решения суда о сносе самовольной постройки или привидении ее в соответствие с установленными требованиями в течение шести месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, взыскать с ответчика в пользу администрации городского округа город Воронеж судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательства по день его фактического исполнения.
Представитель ООО СЗ «КРИСТАЛЛСТРОЙ» возражал относительно удовлетворения указанного ходатайства.
Суд, руководствуясь ст.ст. 143, 145, 159, отказывает в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему спору до принятия решения суда по делу № А14-10972/2025, поскольку настоящий спор носит характер преюдициального по отношению к делу о признании объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по ул. Владимира Невского, 25 с кадастровым номером 36:34:0203009:11386, самовольной постройкой.
В предварительном судебном заседании 23.09.2025 Общество поддержало заявленные требования в полном объеме.
Представители Администрации возражали относительно удовлетворения заявленных требований.
С учетом того, что определением суда дело было назначено к судебному разбирательству, от лиц, участвующих в деле, не поступили возражения против рассмотрения дела в судебном заседании, суд вынес определение о завершении предварительного судебного заседания и переходе к судебному разбирательству по делу.
В судебное заседание 23.09.2025 явились представители всех лиц, участвующих в деле, поддержав ранее изложенную позицию по делу.
Руководствуясь ст. 163 АПК РФ, суд
определил:
объявить в судебном заседании 23.09.2025 перерыв до 07.10.2025 до 14 час. 30 мин. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Воронежской области в сети «Интернет».
После перерыва в судебное заседание явился представитель Администрации, который пояснил, что возражает относительно удовлетворения заявления Общества о признании незаконным приказа заместителя главы Администрации городского округа город Воронеж по градостроительству № 9 от 21.10.2024, поскольку оспариваемый ненормативный правовой акт был вынесен на основании актуальной на тот момент информации от Минимущества ВО о расторжении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203009:11386.
От иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания по делу.
На основании статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие указанных лиц.
Руководствуясь ст. 163 АПК РФ, суд
определил:
объявить в судебном заседании перерыв до 15 час. 00 мин. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Воронежской области в сети «Интернет».
После перерыва в судебном заседании лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.
Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» является застройщиком земельного участка площадью 4 051 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0203009:11386, разрешенное использование: для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями социальной инфраструктуры.
Разрешение на строительство от «07» октября 2022 года № 36-34-081-2022 на указанном земельном участке было выдано Администрацией городского округа город Воронеж Обществу с ограниченной ответственностью
«ВоронежЕвроСтрой» на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.02.2022 по делу № А14-15971/2021.
Впоследствии заявитель на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 30.01.2024 приобрел право аренды земельного участка по адресу: <...> и в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, переоформил на себя разрешение на строительство.
Изначально право аренды указанного земельного участка возникло у общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест Лайн» в соответствии с заключенным им с Департаментом (сейчас Министерством) имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) договором аренды земельного участка от «09» сентября 2015 года № 3605-15/гз (далее - договор аренды № 3605-15/гз).
После переоформления на себя разрешения на строительство заявитель приступил к строительным работам на земельном участке по адресу: <...>.
Письмом № 3 от «18» марта 2024 года Общество уведомило инспекцию государственного строительного надзора Воронежской области (далее - Инспекция) о переходе к нему прав и обязанностей арендатора земельного участка по ул. Вл. Невского, 25 и, соответственно, о приобретении истцом статуса застройщика по ранее выданному разрешению на строительство на указанном земельном участке.
На основании изложенного, с сопроводительным письмом № 4 от «21» марта 2024 года Общество направило в инспекцию переоформленное на него разрешение на строительство от «07» октября 2022 года № 36-34-081-2022, подтверждающее его статус как застройщика; с сопроводительным письмом № 5 от «27» марта 2024 года заявитель направил в инспекцию положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации по проекту строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома на арендуемом им земельном участке.
На дату обращения Общества в арбитражный суд с настоящим заявлением на земельном участке были возведены 3 этажа многоквартирного жилого дома.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от «02» сентября 2024 года по делу № А14-831/2024 было удовлетворено заявление Общества о признании недействительным решения Администрации об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от «27» декабря 2023 года № 23113701.
После вынесения Арбитражным судом Воронежской области указанного решения Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - МИЗО ВО) направило в адрес Общества уведомление от «05» сентября 2024 года № 52-13-26286 о досрочном расторжении договора аренды
№ 3605-15/гз.
Письмом от «25» октября 2024 года № 25323047 заместителя главы Администрации по градостроительству Общество было проинформировано о том, что приказом заместителя главы Администрации по градостроительству Администрации «О прекращении действия разрешения на строительство от
07.10.2022 № 36-34-0812022» (далее - приказ № 9) действие указанного разрешения на строительство прекращено.
Общество, полагая незаконным вышеуказанный приказ № 9 заинтересованного лица о прекращении действия разрешения на строительство от 07.10.2022 № 36-34-081-2022, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь в обоснование заявленных доводов на то, что определением от «13» сентября 2024 года по делу № А14-16523/2024 о признании незаконным уведомления МИЗО ВО о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 3605-15/гз от 09.09.2015 удовлетворил ходатайство Общества о применении обеспечительных мер и запретил Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области исключать из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации от 01.02.2024 № 36:34:0203009:11386-36/069/2024-18 о праве аренды Общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11386.
Также Общество полагает, что выданное ему разрешение на строительство повлекло возникновение гражданских прав у него, как застройщика земельного участка, которые могут быть оспорены только в судебном порядке; возможность решения этого вопроса в административном порядке в силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации законодательством не допускается.
Кроме того, Общество ссылается на то, что оспариваемым приказом нарушаются его права и законные интересы как застройщика поскольку даже временная приостановка строительно-монтажных работ на объекте строительства повлечет за собой для заявителя риски и затраты, связанные с необходимость консервации объекта капитального строительства в соответствии с постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802 «Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства».
Администрация полагала оспариваемый приказ № 9 законным и обоснованным, вынесенным на основании актуальной на тот момент информации от Минимущества ВО о расторжении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203009:11386.
Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 4 ст. 200 АПК РФ).
Согласно положениям части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным. использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно оспариваемому приказу № 9 решение о прекращении действия разрешения на строительство основано на части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" в случае
расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки (пункт 3).
Вместе с тем, как было указано выше, арбитражным судом были применены обеспечительные меры по запрету органу государственной регистрации недвижимости исключать из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве аренды заявителя на земельный участок, на котором Обществу разрешалось строительство.
Пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
До тех пор, пока из указанного реестра не исключена запись об аренде, право Общества на земельный участок, на котором было разрешено строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома, сохраняется, и договор аренды нельзя считать расторгнутым даже в том случае, когда право на односторонний отказ от него предусмотрен сторонами договора.
Арбитражный суд Воронежской области, применяя обеспечительные меры по ходатайству Общества в деле № А14-16523/2024, руководствовался тем, что невозможность исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об аренде земельного участка является мерой, противодействующей возможному прекращению действия разрешения на строительство от 07.10.2022 № 3634-081-2022.
Кроме того, выданное Обществу разрешение на строительство повлекло возникновение гражданских прав у него, как застройщика земельного участка, которые могут быть оспорены только в судебном порядке; возможность решения этого вопроса в административном порядке в силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации законодательством не допускается. Разрешение вопроса о законности строительства (как и разрешение вопроса о предоставлении земельного участка в аренду) должно проводиться с использованием соответствующих судебных процедур.
Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 15951/09 и в Постановлении ФАС Центрального округа от 27.01.2014 по делу № А09-8625/2012.
Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2025 по делу № А14-16523/2024 было признано недействительным расторжение Министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 09.09.2015 № 3605-15ГЗ (уведомление от 05.09.2024 № 52-13-26286),
указанное решение и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.09.2025 оставлены без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.
Таким образом, в результате вынесения оспариваемого приказа № 9 с очевидностью нарушаются права и охраняемые законом интересы заявителя, в том числе с учетом того, что на земельном участке по адресу: <...>, Общество приступило к возведению многоквартирного многоэтажного жилого дома (наличие объекта незавершенного строительства в границах земельного участка процентом готовности 23% подтверждается техническим планом от «12» сентября 2024 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО5 - ООО «ГЕОТЕХСЕРВИС»).
В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что оспариваемый приказ заинтересованного лица не соответствует требованиям законодательства и нарушает права заявителя, в связи с чем заявление Общества подлежит удовлетворению в полном объеме.
Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.
В соответствии с ч. 4 ст. 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.
Таким образом, принятые определением суда от 20.11.2024 обеспечительные меры по делу № А14-20176/2024 в виде приостановления действия приказа заместителя главы Администрации городского округа город Воронеж по градостроительству № 9 от 21.10.2024, сохраняют свое действие до фактического исполнения настоящего судебного акта.
Судом установлено, что ООО СЗ «КРИСТАЛЛСТРОЙ» по платежному поручению от 18.11.2024 № 51 была уплачена государственная пошлина за рассмотрение судом заявления об обеспечении иска, тогда как действующее законодательство не предусматривает обязанности по уплате государственной пошлины при подаче ходатайств о приостановлении исполнения решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица (часть 3 статьи 199 АПК РФ), таким образом, уплаченная
Обществом государственная пошлина в сумме 30 000 руб. подлежит возврату из государственного бюджета как излишне уплаченная.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ и пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской̆ Федерации N 117 от 13.03.2007 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской̆ Федерации» судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов законодательством не предусмотрено.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. согласно платежному поручению от 18.11.2024 № 50 подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.
Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 110, 167-170, 198-201 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить заявленные Обществом ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «КРИСТАЛЛСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж требования в полном объеме.
Признать незаконным приказ заместителя главы Администрации городского округа город Воронеж по градостроительству № 9 от 21.10.2024 «О прекращении действия разрешения на строительство от 07.10.2022 № 36-34-081-2022».
Обязать Администрацию городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж устранить допущенные приказом заместителя главы Администрации городского округа город Воронеж по градостроительству № 9 от 21.10.2024 «О прекращении действия разрешения на строительство от 07.10.2022 № 36-34-081-2022» нарушения прав и законных интересов Общества ограниченной ответственностью специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>),
г. Воронеж. Решение подлежит немедленному исполнению.
Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж в пользу Общества ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «КРИСТАЛЛСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж 50 000 руб. расходов по уплате госпошлины согласно платежному поручению от 18.11.2024 № 50.
Возвратить Обществу ограниченной ответственностью специализированный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>),
г. Воронеж из доходов федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 18.11.2024 № 51 как излишне уплаченную.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Воронежской области.
Судья Ю.А. Соколова