ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 18АП-3016/2025

г. Челябинск 13 мая 2025 года Дело № А47-6564/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С., судей Зориной Н.В., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Селекционно Гибридный Центр

«Вишневский» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от

21.02.2025 по делу № А47-6564/2024.

В судебном заседании принял участие представитель общества с

ограниченной ответственностью «Селекционно Гибридный центр

«Вишневский» - ФИО1 (паспорт, диплом,

доверенность от 04.10.2024, сроком действия до 04.10.2025).

Общество с ограниченной ответственностью «Селекционного гибридный центр «Вишневский» (далее – ООО «СГЦ «Вишневский», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прав, оформленного уведомлением от 03.07.2024 № КУВД-001/2024-12042498/4, об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на газопровод, находящийся по адресу: Оренбургская обл., р-н Бузулукский, с. Шахматовка, протяженностью 612 м, кадастровый номер 56:08:2610001:14 (с учетом уточнения предмета заявленных требований, т. 2 л.д. 14).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), публичное акционерное общество «Сбербанк» (далее – ПАО «Сбербанк»), Администрация муниципального

образования Бузулукского района Оренбургской области (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2025 (резолютивная часть от 07.02.2025) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО «СГЦ «Вишневский» (далее – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что заявитель не приобрел право собственности на спорный газопровод по договору купли-продажи, указал, что в предмет договора купли-продажи объектов недвижимости и оборудования входил спорный газопровод. Апеллянт также сослался на положения пунктов 2 и 3 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. В силу изложенного апеллянт считал, что ООО «СГЦ «Вишневский» стало собственником земельного участка и всех объектов, находящемся на нём или под ним.

Апеллянт также не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации за ООО «Агрохолдинг» права собственности на газопровод является основанием для отказа в регистрации права собственности на него за ООО «СГЦ «Вишневский», считал, что сама по себе постановка объекта на кадастровый учет не тождественна государственной регистрации прав на объект недвижимости, и такая постановка не порождает вещных прав на недвижимое имущество. Следовательно, постановка газопровода на кадастровый учет не препятствует действующему собственнику зарегистрировать право собственности на газопровод как на вновь созданный объект.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьих лиц не явились.

В отсутствии возражений представителя заявителя и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей заинтересованного лица и третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг» (далее – ООО «Агрохолдинг», продавец) и ООО «СГЦ «Вишневский» (покупатель) был подписан договор купли-продажи от

12.03.2018 (далее также - договор, т. 1 л.д. 8-10), согласно п. 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по итогам продажи посредством публичного предложения, организованной ООО «Антикризисная управленческая компания» и проведённой 22.02.2018 в электронной форме на электронной площадке АО «Российский аукционный дом», следующее имущество: (Лот № 1, код лота РАД-124467), находящееся в залоге у ПАО «Сбербанк»: объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...> (включая все инженерное оборудование и сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для его эксплуатации):

- земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 220 000 кв.м расположенного по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, Шахматовский сельсовет, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:08:2610001, кадастровый номер 56:08:2610001:2;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 427,6 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:4;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1231,9 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:5

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 643,5 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:6;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 694 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:7;

- здание, назначение: нежилое, 2-этажный (подз. этажей -1), общей площадью 103,8 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:8;

- сооружение, назначение: сооружения животноводства, объем - 39 840 куб.м, кадастровый номер 56:08:2610001:9;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 643,7 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:10;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1236 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:11;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1257,6 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:12;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1214,5 кв.м, кадастровый номер 56:08:2610001:13.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.09.2022 № 99-2022/494946567 сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14, расположенное по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с. Шахматовка, поставлено на кадастровый учет 29.12.2014. Дата завершения строительства - 2013 год. Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 56:08:2610001:2, 56:08:2610001:3 (т. 1 л.д. 18-21).

Земельный участок с кадастровым номером 56:08:2610001:2 является собственностью заявителя.

Земельный участок с кадастровым номером 56:08:2610001:3, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.08.2024 № КУВИ-001/2024-217947086 стоит на кадастровом учете с 29.06.2012, в отношении данного земельного участка имеется запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды от 28.12.2018 № 56:08:2610001:3-56/013/2018-4, внесенная на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 17.12.2018 № 3193, заключенного между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) (т. 1 л.д. 77-82).

25.03.2024 ООО «СГЦ «Вишневский» обратилось с заявлением в Управление Росреестра о регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14, расположенное в границах земельных участков с кадастровыми номерами 56:08:2610001:2, 56:08:2610001:3 (т. 1 л.д. 37-38).

В качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 12.03.2018, на основании которого за ООО «СГЦ «Вишневский» в ЕГРН зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:08:2610001:2.

Уведомлением от 03.04.2024 № КУВД-001/2024-12042498/1 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с кадастровым номером 56:08:2610001:14, расположенного по адресу: Оренбургская, Район Бузулукский, в связи с тем, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации)) (т. 1 л.д. 26-27).

В качестве оснований приостановления регистрации указано, что сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14 протяженностью 612 м было построено в 2013 году и поставлено на учет в 2014 году по заявлению ООО «Агрохолдинг» на основании технического плана, включающего в себя акты приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 28.02.2013. Согласно актам приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 28.02.2013 заказчиком строительства сооружения с наименованием «Техническое перевооружение системы теплоснабжения газопровод - ввод высокого и низкого давления к котлам наружного размещения свиноводческого комплекса ООО «Агро Холдинг» по адресу: с. Шахматовка, Бузулукский район, Оренбургская область» являлось ООО «Агро Холдинг». После постановки построенного сооружения на государственный кадастровый учет и присвоения объекту недвижимости кадастрового номера 56:08:2610001:14 регистрация права ООО «Агро Холдинг» не проводилась.

Согласно уведомлению от 03.07.2024 № КУВД-001/2024-12042498/4 ООО «СГЦ «Вишневский» было отказано в государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14 в связи с истечением 03.07.2024 срока приостановления, указанного в направленном

уведомлении от 03.04.2024 № КУВД-001/2024-12042498/2 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 56:08:2610001:14, и неустранением приведенной(ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей(их) осуществлению государственной регистрации прав, в том числе: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 статьи 26 Закона о регистрации) (т. 1 л.д. 59).

Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прав, оформленный уведомлением от 03.07.2024 № КУВД-001/2024-12042498/4, не соответствует закону, ООО «СГЦ «Вишневский» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие его право собственности на спорный объект, а также доказательства регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. Суд исходил из того, что договор купли-продажи от 12.03.2018 не является правоустанавливающим документом, поскольку из него не следует, что заявитель приобрел спорный объект недвижимости; что право собственности продавца - ООО «Агрохолдинг» в установленном Законом о регистрации порядке на спорный объект зарегистрировано не было, что является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации права заявителя на основании данного договора и основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя в рамках настоящего спора.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы заявителя, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или

иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом о регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном

кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В силу части 1 статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона о регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

По смыслу вышеприведенных правовых норм Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения

или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Как следует из материалов дела, между ООО «Агрохолдинг» (продавец) и ООО «СГЦ «Вишневский» (покупатель) был оформлен договор купли-продажи от 12.03.2018, согласно которому ООО «СГЦ «Вишневский» на праве собственности передан, в том числе земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 220 000 кв.м расположенного по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, Шахматовский сельсовет, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:08:2610001, кадастровый номер 56:08:2610001:2.

25.03.2024 ООО «СГЦ «Вишневский» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14, поскольку указанное сооружение находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:08:2610001:2, принадлежащего ООО «СГЦ «Вишневский» на праве собственности.

Отказывая в государственной регистрации прав на спорный объект, Управление Росреестра указало на тот факт, что в ходе правовой экспертизы установлено, что сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14 после постановки на государственный кадастровый учет по заявлению ООО «Агрохолдинг» и присвоения объекту недвижимости кадастрового номера не было зарегистрировано в установленном порядке (уведомление об отказе государственной регистрации прав от 03.07.2024 № КУВД-001/2024-12042498/4).

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи от 12.03.2018 следует, что ООО «СГЦ «Вишневский» приобрел в собственность объекты недвижимого имущества согласно перечню, указанному в п. 1.1 договора.

В указанном перечне сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14 поименовано не было.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что в предмет договора купли-продажи объектов недвижимости и оборудования входил спорный газопровод, поскольку в п. 1.1. договора имеется указание на приобретение объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>, включая все инженерное оборудование и сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для их эксплуатации, признан судом апелляционной инстанции необоснованным.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 554 ГК РФ направлена на достижение необходимой определенности в отношении условия договора купли-продажи недвижимости о предмете.

В части 1 статьи 5 Закона о регистрации определено, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Кадастровый номер является основной характеристикой объекта недвижимости, а его адрес – дополнительной (подпункт 2 пункта 4, подпункт 21 пункта 5 статьи 8 Закона о регистрации).

Следовательно, неуказание в тексте договора объекта недвижимости, его кадастрового номера или иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, свидетельствует о том, что такой объект недвижимости не является предметом договора.

При оформлении договора купли-продажи от 12.03.2018 спорное сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14, уже будучи поставленным на кадастровый учет, не было прямо поименовано в тексте договора, тогда как сооружение животноводства с кадастровым номером 56:08:2610001:9 стороны включили в текст договора.

Вопреки доводам апеллянта, указание в тексте договора на все инженерное оборудование и сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для их эксплуатации, не может быть расценено как факт включения в предмет договора в том числе спорного сооружения с кадастровым номером 56:08:2610001:14, поскольку при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ), тогда как текст договора купли-продажи от 12.03.2018 вообще не содержит упоминания о спорном сооружении.

Кроме того, по условиям п. 1 договора купли-продажи от 12.03.2018 в собственность заявителя переходило имущество (Лот № 1, код лота РАД-124467), находящееся в залоге у ПАО «Сбербанк».

ПАО «Сбербанк России» представило отзыв на заявление (т. 1 л.д. 96), в котором указало, что сооружение - газопровод с кадастровым номером 56:08:2610001:14 не являлось предметом залога банка.

Доказательства того, что волеизъявление ООО «Агрохолдинг» и ООО «СГЦ «Вишневский» при подписании договора купли-продажи от 12.03.2018 совпадало в части спорного газопровода, что ООО «Агрохолдинг» продало, а

ООО «СГЦ «Вишневский» купило сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14, заявителем представлены не были.

Ссылка апеллянта на положения пунктов 2 и 3 статьи 261 ГК РФ признана судебной коллегией несостоятельной, поскольку нормы статьи 261 ГК РФ не предусматривают возникновение у покупателя права собственности на те вещи, в отношении которых продавцом не было выражено волеизъявление об их отчуждении.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленный в дело договор не является правоустанавливающим документом, поскольку из него не следует, что заявитель приобрел спорный объект недвижимости, а именно сооружение с кадастровым номером 56:08:2610001:14.

Кроме того, как было установлено судом первой инстанции, спорный объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учет с указанием даты завершения строительства - 2013 год, то есть был создан в период действия Закона о регистрации.

Право собственности продавца – ООО «Агрохолдинг» в установленном Законом о регистрации порядке зарегистрировано не было, тогда как в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 2 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Доводы апеллянта о том, что отсутствие государственной регистрации за ООО «Агрохолдинг» права собственности на газопровод не является основанием для отказа в регистрации права собственности на него за ООО «СГЦ «Вишневский»; что сама по себе постановка объекта на кадастровый учет не тождественна государственной регистрации прав на объект недвижимости, и такая постановка не порождает вещных прав на недвижимое имущество; постановка газопровода на кадастровый учет не препятствует действующему собственнику зарегистрировать право собственности на газопровод как на вновь созданный объект, признаны судебной коллегией несостоятельными.

На основании части 1 статьи 69 Закона о регистрации только права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином

государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами (часть 2 статьи 69 Закона о регистрации).

В отношении остальных объектов недвижимости, созданных после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действует общий порядок возникновения прав на имущество, подлежащие государственной регистрации, который связан с прохождением процедуры государственной регистрации и внесением соответствующей записи в государственный реестр.

ООО «Агрохолдинг» не осуществило государственную регистрацию права собственности на спорный газопровод. При этом в настоящее время деятельность ООО «Агрохолдинг» как юридического лица прекращена, общество 24.08.2020 исключено из ЕГРЮЛ.

Как разъяснено в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку судом первой инстанции было установлено, что ООО «СГЦ «Вишневский» в собственность от ООО «Агрохолдинг» не передавался спорный газопровод, иное ООО «СГЦ «Вишневский» документально подтверждено не было, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку оспариваемые заявителем действия Управления Росреестра при совершении регистрационного действия носили законный характер.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают указанный вывод суда первой инстанции и по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, что не может служить поводом для отмены обжалуемого судебного акта.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2025 по делу № А47-6564/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Селекционно Гибридный Центр «Вишневский» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.С. Жернаков Судьи: Н.В. Зорина

Ю.С. Колясникова