АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А43-8329/2025
г. Нижний Новгород 22 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 22 августа 2025 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Вершининой Екатерины Игоревны (вн.шифр 56-182), при ведении протокола судебного заседания секретарем Смирновой Н.И., при рассмотрении в судебном заседании дела по заявлению финансового управляющего ФИО1, г. Нижний Новгород, о признании незаконными решений Управления Росреестра по Нижегородской области о приостановлении государственной регистрации прав, формализованных в уведомлении от 18.03.2025 №КУВД-001/2025-12571745/1 и уведомлении от 18.03.2025 №КУВД-001/2025-12130633/2,
при участии представителей сторон:
от заявителя: ФИО2 (доверенность от 19.10.2022),
от третьих лиц: от ФИО3 - ФИО4 (доверенность от 30.08.2024),
установил:
в Арбитражный суд Нижегородской области обратился финансовый управляющий ФИО1 с заявлением, содержащим указанное выше требование.
В обоснование требований заявитель указал, на отсутствие у регистрирующего органа законных оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 23.12.2024 ввиду утверждения Положения о порядке и условиях продажи спорной квартиры вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-37572/2021.
Подробно доводы заявителя изложены в заявлении, дополнениях к нему и поддержаны представителем в судебном заседании.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление) в представленном отзыве на заявление с требованием заявителя не согласилось, полагая оспариваемые решения законными и обоснованными. Управление отмечает, что в силу владения должником ФИО5 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру у финансового управляющего отсутствовали основания предлагать к реализации весь объект недвижимости.
Представить третьего лица, ФИО3, в судебном заседании поддержал позицию Управления.
Позиция заявителя поддержаны третьим лицом ПАО "Сбербанк" в представленном отзыве.
Привлеченные к участию в деле третьи лица ФИО5, ФИО6 отзыв на заявление не представили.
Представители Управления, ПАО "Сбербанк", а также ФИО5 и ФИО6, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства явку в судебное заседание не обеспечили, ходатайств не заявили. В соответствии со статьей 156, частью 3 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц при надлежащем извещении.
Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, судом установлены следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 24.04.2018 года между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) с одной стороны и ФИО7, ФИО8 (созаемщики) с другой стороны был заключен Кредитный договор <***> по программе «ПРИОБРЕТЕНИЕ ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ» на сумму 2 000 000 рублей под 10,404% годовых сроком на 120 месяцев.
24.04.2018 года между ФИО9 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Веденяпина, д. 32, кв. 159, кадастровый номер 52:18:0040418:2875.
27.04.2018 года право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за покупателем ФИО7, также зарегистрировано обременение ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».
28.04.2018 по Договору купли-продажи квартиры произведена оплата за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» в размере 2 000 000 рублей.
В связи со смертью ФИО7 14.01.2021, право собственности на квартиру в порядке наследования перешло к ее сыну ФИО5 и дочери ФИО6 в размере по 1/2 доли.
Получив в собственность по 1/2 доле в праве квартиры, ФИО5 и ФИО6 стали сособственниками предмета залога (ипотеки), солидарными должниками и залогодателями перед ПАО «Сбербанк России».
21.02.2022 решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-37572/2021 ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждена ФИО1.
15.06.2023 постановлением Первого арбитражного апелляционного суда по делу №А43-37572/2021 требования ПАО «Сбербанк России» в размере 1486131 руб. 35 коп. включены в реестр требований кредиторов ФИО5 с удовлетворением в третью очередь, как обеспеченное залогом указанной квартиры.
20.06.2023 ПАО «Сбербанк России» обратился в Автозаводский районный суд г.Н.Новгорода с исковым заявлением к ФИО6 о взыскании задолженности по Кредитному договору <***> от 24.04.2018, обращении взыскания на заложенное имущество, а именно долю 1/2 в вышеуказанной квартире.
23.10.2023 заочным решением Автозаводского районного суда г.Н.Новгорода по гражданскому делу №2-6588/2023 исковые требования ПАО «Сбербанк России» к ФИО6 удовлетворены частично, расторгнут кредитный договор <***> от 24.04.2018 года, взыскана задолженность в размере 1 450 549,80 рублей, обращено взыскание на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
19.01.2024 заочное решение Автозаводского районного суда г.Н.Новгорода по гражданскому делу №2-6588/2023 вступило в законную силу.
08.05.2024 определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-37572/2021 утверждено положение о продаже квартиры в редакции залогового кредитора ПАО «Сбербанк России».
Согласно определения Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-37572/2021 от 08.05.2024:
«Утвердить Положение о порядке и условия продажи заложенного имущества должника ФИО5 (д.р.06.03.1984, м.р. г.Горький, ИНН <***>, СНИЛС <***>, адрес:603147 <...>) - квартиры общей площадью 54,9 кв.м," расположенной по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Веденяпина, д. 32, кв. 159 в редакции залогового кредитора ПАО Сбербанк».
Согласно утвержденному судом «Положению о порядке и условиях продажи заложенного имущества должника ФИО5», в редакции ПАО «Сбербанк», в качестве имущества, подлежащего реализации указан Лот №1 - Трехкомнатная квартира, назначение - жилое, общей площадью- 54,9 кв.м, расположенная по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Веденяпина, д. 32, кв. 159, кадастровый номер 52:18:0040418:2875.
19.12.2024 на электронной площадке "АРБбитЛот" в сети Интернет по адресу: https://torgi.arbbitlot.ru/ проведены торги в форме публичного предложения, по результатам которых определен победитель ФИО3 (ИНН <***>).
23.12.2024 между должником ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО10 и победителем торгов ФИО3 заключен Договор купли-продажи квартиры.
10.03.2025 после полной оплаты по Договору купли-продажи квартиры от 23.12.2024 финансовый управляющий ФИО1 и покупатель ФИО3 в Управление представили документы для регистрации перехода прав собственности на квартиру.
18.03.2025 финансовый управляющий ФИО1 и заинтересованное лицо ФИО3 получили Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-12571745/1, № КУВД-001/2025-12130633/2 в отношении вышеуказанного Договора купли-продажи квартиры.
Не согласившись с решением регистрирующего органа от 18.03.2025, заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:
несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;
нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом N 218-ФЗ.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.
В соответствии со статьей 14 (частями 1 - 3) Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.
В силу пункта 2 части 4 статьи 29 Закона о регистрации, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (абзац второй пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве).
Из пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 указанного Закона, с учетом положений статьи 138 названного Закона с особенностями, установленными данным пунктом. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Аналогичное положение закреплено в абзаце четвертом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - постановление Пленума № 58), предусматривающем порядок рассмотрения такого заявления в соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве.
Законом о банкротстве предусмотрено, что порядок и условия проведения торгов должны соответствовать целям конкурсного производства, принципам добросовестности и разумности, способствовать продаже имущества должника по наиболее высокой стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства, в том числе о разногласиях, возникших между арбитражным управляющим, кредиторами и (или) должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов, жалобы на действия (бездействие) арбитражных управляющих, на решения собрания или комитета кредиторов, иные обособленные споры по заявлениям лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
По результатам рассмотрения обособленных споров арбитражный суд выносит определение, которое может быть обжаловано.
В силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Материалами рассматриваемого дела подтверждается, что договор купли-продажи квартиры от 23.12.2024, представленный на государственную регистрацию в Управление, заключен между финансовым управляющим ФИО1 и ФИО3 по результатам торгов, проведенных в соответствии с утвержденным вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Нижегородской области от 08.05.2024 по делу №А43-37572/2024 Положением о порядке и условия продажи заложенного имущества должника ФИО5 - квартиры общей площадью 54,9 кв.м," расположенной по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Веденяпина, д. 32, кв. 159, в редакции залогового кредитора ПАО Сбербанк, как единого объекта.
При этом, как следует из материалов дела, при утверждении Положения между финансовым управляющим, кредиторами и должником отсутствовали разногласия относительно предложения квартиры к реализации как единого объекта.
Определение суда Нижегородской области от 08.05.2024 по делу №А43-37572/2024 не обжаловалось, в том числе вторым сособственником 1/2 доли имущества ФИО6, вступило в законную силу.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства оспаривания торгов по продаже указанной квартиры, а также заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи. Договор от 23.12.2024 не расторгнут, недействительным не признан.
Ввиду изложенного доводы Управления о недопустимости реализации квартиры как единого объекта недвижимого имущества в рассматриваемой ситуации противоречат обстоятельствам такой реализации, фактически направлены на переоценку вступившего в законную силу судебного акта, что является недопустимым.
Ссылка Управления в оспариваемом уведомлении №КУВД-001/2025-12571745/1 о необходимости нотариального удостоверения договора от 23.12.2024 в силу положений статьи 42 Закона №218-ФЗ является неправомерной ввиду отчуждению по рассматриваемого договору от 23.12.2024 квартиры в качестве единого объекта.
Довод Управления об отсутствии согласия залогодержателя ПАО "Сбербанк России" на заключение договора купли-продажи от 23.12.2024 и заявление о прекращении записи об ипотеке, отклоняется судом как противоречащий нормам действующего законодательства, поскольку по смыслу положений ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 138, 213.1 Закона о банкротстве, ч. 4 ст. 53 Закона N 218-ФЗ при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.
При этом, как следует из материалов рассматриваемого дела, реализация объекта залога осуществлена финансовым управляющим в рамках дела №А43-37572/2024 в соответствии с утвержденным арбитражным судом Положением о порядке и условия продажи заложенного имущества в редакции залогового кредитора ПАО Сбербанк.
Ввиду изложенного у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления регистрационных действий
Иных оснований, препятствующих регистрации перехода права собственности на имущество, Управлением не заявило.
На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, оспариваемые решения не соответствуют требованиям законодательства и нарушают права заявителя, что в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для удовлетворения заявленных требований.
Подпункт 3 пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.
В качестве правовосстановительной меры суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в течении трех рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
заявленное требование финансового управляющего ФИО1, г.Нижний Новгород, удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о приостановлении государственной регистрации прав, формализованное в уведомлениях от 18.03.2025 №КУВД-001/2025-12571745/1 и №КУВД-001/2025-12130633/2, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в течении трех рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 000 (десяти тысяч) руб. 00 коп.
Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения суда в законную силу по ходатайству заявителя.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.
Текст решения в полном объеме будет направлен участникам процесса посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья Е.И.Вершинина