Решение по делу № А19-20317/2023 от 05.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-20317/2023

05.12.2023 года

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ханафиной А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Паламовой З.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, ДОМ 14)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора, о взыскании 245 780 руб. 60 коп.,

при участии в судебном заседании 28.11.2023:

от истца: ФИО3, доверенность, служебное удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.11.2023 до 05.12.2023.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие лиц, участвующих в деле.

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) с учетом принятых уточнений, о расторжении договора аренды нежилого помещения № 10469 от 15.12.2021; об обязании освободить и вернуть нежилое помещение, номера на поэтажном плане 23-25, площадью 69,2 кв. м., расположенное по адресу: г. Иркутск, мкр. Юбилейный, д. 39 по акту приема - передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; о взыскании штрафа за нарушение подпунктов 2.2.4, 2.2.5. договора в размере 69 348 руб. 48 коп.; о взыскании основного долга - 149 061 руб. 99 коп. за период с 01.01.2023 по 31.08.2023, пени в размере 27 370 руб. 13 коп. за период с 08.02.2022 по 31.03.2022 и 02.10.2022 по 31.08.2023.

В обоснование иска указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 10469 от 15.12.2021.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, отзыв на иск с обоснованием имеющихся возражений не представил, требования ни по существу, ни по размеру не оспорил, заявлений и ходатайств не направил, возражений относительно проведения судебного заседания в его отсутствие не заявил.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования поддержал, дал пояснения.

Выслушав истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.08.2023 № КУВИ-001/2023-191486586 правообладателем объекта: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 69.2., кадастровый номер 38:36:000026:11291, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, мкр. Юбилейный, д. 39 является муниципальное образование город Иркутск.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 10469 от 15.12.2021, в соответствии с условиями которого истец обязуется предоставить ответчику во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, мкр. Юбилейный, д. 39, общей площадью 69,2 кв.м, кадастровый номер: 38:36:000026:11291, номера 23-25 на поэтажном плане цокольного этажа.

Согласно пункту 1.2 договора целевое использование объекта: коммерческая деятельность без права реализации алкогольной продукции.

Пунктом 1.8 договора установлено, что страховая (действительная) стоимость объекта составляет 749 090 руб. без учета НДС.

Из пункта 2.2.3 договора следует, что ответчик обязан своевременно перечислять арендную плату в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

Согласно пункту 2.2.4 договора в месячный срок с момента заключения договора заключить договор управления многоквартирным домом либо договоры на предоставление всех видов коммунальных услуг и договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, транспортирование твердых коммунальных отходов (ТКО), аварийно-техническое обслуживание со специализированными организациями и перечислять платежи на счет соответствующей организации.

Пунктом 2.2.5 договора установлено, что в месячный срок с момента подписания договора за свой счет заключить договор страхования объекта по страховой стоимости объекта, указанной в пункте 1.8 договора, и в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора страхования представить истцу копию договора страхования (страхового полиса). Выгодоприобретателем по договору страхования объекта определить комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска. Истец обязан застраховать объект на все случаи страховых рисков, а именно:

а) пожар, поджог;

б) удар молнии, взрыв газа, внутреннее возгорание электрических установок, аппаратов, приборов, в том числе электропроводки, вследствие действия электрического тока в них;

в) аварии водопроводных, отопительных, противопожарных,

канализационных систем, проникновение воды из соседних (чужих) помещений;

г) порча в результате противоправных действий третьих лиц.

Письменно извещать истца о каждом случае нанесения ущерба.

Объекту в течение 3 дней с момента наступления такого случая.

При наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования объекта, незамедлительно уведомить об этом истца, компетентные органы (Госпожнадзор, органы внутренних дел) и аварийные службы, своевременно восстановить объект. За две недели до окончания срока действия договора страхования ответчик обязан перестраховать объект на новый срок и в течение 10 рабочих дней с момента заключения нового договора страхования объекта представить копию договора страхования (страхового полиса) истцу.

Пунктом 3.1.1 договора установлено, что арендная плата должна перечисляться ответчиком в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 1 к договору) ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца.

Если договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду объекта должен быть перечислен не позднее 3 дней с момента заключения договора.

Размер арендной платы может быть изменен один раз в год (с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года) по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Об изменении размера арендной платы истец направляет заказным письмом с уведомлением о вручении ответчику соответствующее уведомление.

Срок подписания расчета размера арендной платы ответчиком составляет один месяц с момента получения уведомления об изменении размера арендной платы. Если ответчик не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить истцу в течение 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта.

В том случае, если от ответчика не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, изменение размера арендной платы считается внесенным в договор с первого числа месяца, в котором ответчик получил уведомление.

Согласно пункту 4.2 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктом 2.2.3 пункта 2.2 договора ответчик уплачивает истцу пеню в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования истца.

Пунктом 4.3 договора установлено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктами 2.2.2, 2.2.4-2.2.9, 2.2.12-2.2.14, 2.2.16-2.2.19, 2.2.21, 2.2.22 пункта 2.2 договора ответчик уплачивает истцу штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы.

Согласно пункту 6.2.2 договора по требованию истца договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации, а также в случаях: если ответчик использует объект не по целевому назначению или его не использует; если ответчик неоднократно (более 2 раз подряд) нарушает обязательства по своевременному внесению арендной платы; если ответчик не исполняет или не надлежаще исполняет условие договора, предусмотренное договором 2.2.14 п. 2.2 договора.

Предупреждениями от 12.10.2022, от 12.01.2023, от 05.07.2023 истец требовал от ответчика оплаты задолженности по арендной плате, пени и штрафу в 10-дневный срок, в случае неисполнения предупреждения истец вправе обратиться в суд о расторжении договора, изъятии нежилого помещения. Истцом приложено к предупреждению дополнительное соглашение и передаточный акт.

Предупреждения ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Факт передачи истцом в рамках договора имущества и получение его ответчиком подтверждается актом приема-передачи; ответчиком не оспорены.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как указывает истец в иске, ответчик ненадлежащим образом выполняет принятые на себя обязательства по оплате арендных платежей в связи с чем, у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.08.2023 в размере 149 061 руб. 99 коп.

Доказательства оплаты ответчиком истцу основного долга 149 061 руб. 99 коп. суду не представлены.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 149 061 руб. 99 коп. обоснованы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате аренды в установленные договором сроки истец на основании пункта 4.2 договора начислил ответчику неустойку в размере 27 370 руб. 13 коп. за период с 08.02.2022 по 31.03.2022 и 02.10.2022 по 31.08.2023.

Судом расчет истца проверен, признан составленным верно; контррасчет не представлен.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 27 370 руб. 13 коп. обоснованы.

Истцом заявлено требование о взыскании штрафа в размере 69 348 руб. 48 коп.

а) пожар, поджог;

в) аварии водопроводных, отопительных, противопожарных,

канализационных систем, проникновение воды из соседних (чужих) помещений;

г) порча в результате противоправных действий третьих лиц.

Письменно извещать истца о каждом случае нанесения ущерба.

Объекту в течение 3 дней с момента наступления такого случая.

Между тем, договоры на предоставление всех видов коммунальных услуг, транспортирование твердых коммунальных отходов (ТКО), аварийно-техническое обслуживание со специализированными организациями ответчиком по данному объекту не заключены.

Материалами дела подтверждается, что фактическим потребителем коммунальных ресурсов в спорный период являлся именно ответчик, в обязанность которого по договору аренды входило не только несение затрат, связанных с эксплуатацией арендованного имущества, но и от собственного имени в течение месячного срока с момента подписания договора аренды заключить договоры с соответствующими специализированным организациями.

Как отмечается в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2021 № 308-ЭС21-1900, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации в отсутствие в действующем гражданском законодательстве норм, обязывающих арендодателя нежилого помещения оплачивать ресурсоснабжающей организации поставляемые в это помещение коммунальные ресурсы, у арендатора нежилого помещения возникает обязанность по заключению договора энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией только при наличии соответствующего условия в договоре аренды. Соответственно, в отсутствие договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией обязанность по оплате поставляемых в нежилое помещение коммунальных ресурсов лежит на собственнике (арендодателе) такого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

По смыслу правовой позиции, приведенной в указанном выше определении Верховного Суда Российской Федерации, при наличии в договоре аренды условия, обязывающего арендатора самостоятельно заключить договор энергоснабжения и при осведомленности ресурсоснабжающей организации о таком договоре, обязанность по заключению договора энергоснабжения и по оплате потребленного ресурса возлагается именно на арендатора.

При этом Верховный Суд Российской Федерации обратил особое внимание на значимость условий договора аренды, заключенного между собственником нежилого помещения (здания) и арендатором.

В конкретном случае, арендатор взял на себя обязательства как по заключению договоров ресурсоснабжения, так и по оплате за поставленные ресурсы.

Учитывая наличие в договоре аренды условия, обязывающего последнего как арендатора самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, именно на него возлагаются неблагоприятные последствия отсутствия у него таких договоров.

Кроме того, представленный в материалы дела договор управления многоквартирным домом от 25.02.2022, заключен с нарушением месячного срока, установленного пунктом 2.2.4 договора.

Пунктом 2.2.5 договора установлено, что ответчик обязан в месячный срок с момента подписания договора за свой счет заключить договор страхования объекта по страховой стоимости объекта, указанный в п. 1.8 договора и в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора страхования представить истцу копию договора страхования (страхового полиса).

За 2 недели до окончания срока действия договора страхования ответчик обязан перестраховать объект на новый срок, и в течение 10 рабочих дней с момента заключения нового договора страхования объекта, предоставить копию договора страхования (страхового полиса) истцу.

В материалы дела представлен страховой полис сроком действия с 10.02.2022 по 09.02.2023, вместе с тем на новый срок страховой полис в материалы дела ответчиком не представлен.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 69 348 руб. 48 коп. обоснованы.

Согласно положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.

Предупреждениями истец требовал от ответчика оплаты задолженности по арендной плате, пени и штрафу в 10-дневный срок, в случае неисполнения предупреждения истец вправе обратиться в суд о расторжении договора, изъятии нежилого помещения. Истцом приложено к предупреждению дополнительное соглашение и передаточный акт.

Предупреждения ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Как указывает истец в иске, ответчиком нарушаются условия договора аренды в части принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей и нарушение пунктов 2.2.4, 2.2.5 договора.

Истец известил ответчика о нарушении им условий договора, предложил их уплатить, уведомил о расторжении договора аренды.

Между тем, указанное уведомление истца с изложенными выше требованиями, оставлено ответчиком без удовлетворения, соглашение о расторжении договора аренды, ответчиком не подписано и не возвращено истцу.

Учитывая, что арендная плата не оплачивается на протяжении длительного времени, нарушаются условия договора, истец не получает доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства не могут способствовать сохранению договорных отношений между сторонами.

Указанные нарушения условий договора суд находит существенными, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенное выше, учитывая, что истцом претензионный порядок в части расторжения договора соблюден, требования истца о расторжении договора аренды № 10469 от 15.12.2021, обязании возвратить указанное имущество подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить нежилые помещения, суд полагает возможным установить ответчику срок исполнения решения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов, к каковым в силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится и государственная пошлины.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по иску в отношении требований имущественного характера составляет 7 915 руб. 61 коп., в отношении требований неимущественного характера о расторжении договора аренды и обязании возвратить нежилые помещения составляет 6 000 руб.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Истцом при подаче искового заявления в арбитражный суд государственная пошлина не уплачивалась.

Принимая во внимание, что исковые требования истца удовлетворены, истцом при подаче иска государственная пошлина не уплачивалась, истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, государственная пошлина в доход федерального бюджета подлежит взысканию с ответчика в размере 13 916 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ИНН <***>) 149 061 руб. 99 коп. – основного долга, 96 718 руб. 61 коп. – неустойки.

Расторгнуть заключенный между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: <***>) договор аренды нежилого помещения № 10469 от 15.12.2021.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>) в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ИНН <***>) нежилые помещения, принятые в аренду по договору аренды № 10469 от 15.12.2021.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 916 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья А.Ф. Ханафина