ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А15-11390/2023 14.10.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 30.09.2025 Постановление в полном объёме изготовлено 14.10.2025

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Демченко С.Н. судей: Луговой Ю.Б., Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамадалиевой М.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Махачкала-Ритм» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.06.2025 по делу № А15-11390/2023, при участии представителей общества с ограниченной ответственностью «Махачкала-Ритм» – ФИО1 (по доверенности № 6 от 07.07.2025), открытого акционерного общества «Российские железные дороги» – ФИО2 (по доверенности № СКАВ НЮ-55/Д от 07.06.2023),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Махачкала-Ритм» (далее – истец, ООО «Махачкала-Ритм») обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ответчик, ОАО «РЖД») об обязании ответчика в течение одного месяца с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, заключить с истцом соглашение об отступном по договору от 29.10.2015 № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120 на предложенных истцом условиях.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что требования истца о понуждении

ответчика к заключению соглашения об отступном по договору от 29.10.2015 № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120 не подлежат удовлетворению, поскольку согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) соглашение об отступном является сделкой, совершаемой исключительно по соглашению сторон, и обязанность ОАО «РЖД» заключить такое соглашение отсутствует как по закону, так и по договору; отсутствие между сторонами достигнутого соглашения об отступном и недоказанность невозможности передачи жилых помещений истцом, не могут служить основанием для принудительного понуждения ответчика заключить данный договор, а доводы истца об имеющихся обстоятельствах, препятствующих исполнению основного обязательства и о злоупотреблении ответчика правом, документально не подтверждены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Махачкала-Ритм» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Апеллянт указал, что суд первой инстанции ошибочно применил нормы материального права, не учел невозможность передачи жилых помещений с предусмотренными договором характеристиками по независящим от истца причинам, не дал надлежащей оценки поведению ответчика, который, по мнению истца, злоупотребляет своим правом и уклоняется от принятия исполнения, при этом взыскивает в судебном порядке неустойку. Истец указал, что при возникновении объективных препятствий к передаче имущества стороны вправе прекратить обязательство предоставлением отступного, а в действиях ответчика имеется недобросовестность, направленная на извлечение экономической выгоды и нарушения баланса интересов, в связи с чем, истец считает выводы суда первой инстанции о невозможности понуждения к заключению соглашения об отступном не соответствующими закону и сложившейся судебной практике.

Истцом также подано дополнение к апелляционной жалобе, в котором он мотивировал свои требования тем, что неоднократно предпринимал реальные попытки передать ответчику жилые помещения в соответствии с договором, однако ОАО «РЖД» без достаточных оснований уклонялось от приемки, ссылаясь на формальные несоответствия площадей и нумерации, а также, что предложенные альтернативные варианты (включая передачу жилых помещений большей площади или урегулирование расхождений дополнительными соглашениями) ответчиком были необоснованно отклонены. Истец указал, что допущенные отклонения от условий договора носили несущественный характер и не могли повлечь ухудшение качества или потребительских свойств передаваемых помещений, а также отметил, что условия договора

предусматривают только согласование порядка устранения претензий к качеству, но не дают ответчику права безосновательно отказываться от приемки имущества, в связи с чем истец считает, что ответчик злоупотребляет правом, создаёт угрозу его законным интересам, вследствие чего единственным способом защиты нарушенного права является понуждение ответчика к заключению соглашения об отступном и прекращению денежного обязательства.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что жалоба не содержит обоснованных доводов, поскольку действующее законодательство не предусматривает обязанности заключать соглашение об отступном без добровольного согласия сторон. В материалы дела не представлено доказательств невозможности осуществления передачи ответчику жилых помещений с учетом доли площадей, установленных договором, либо доказательств злоупотребления правом со стороны ОАО «РЖД». Также ответчик подчеркнул, что вопросы передачи жилых помещений неоднократно рассматривались и обсуждались, а действия ОАО «РЖД» носили добросовестный характер и соответствовали условиям заключённого договора, в связи с чем основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, в свою очередь, представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.06.2025 по делу № А15-11390/2023 в апелляционном порядке в соответствии с нормами главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда надлежит оставить без изменения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 29.10.2015 между ОАО «Российские железные

дороги» в лице Северо-Кавказской железной дороги – филиала ОАО «РЖД» (продавец) и ООО «Махачкала-Ритм» (покупатель) заключен договор № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120 (далее – договор), условиями которого предусмотрено, что продавец обязуется передать покупателю в собственность земельный участок площадью 8 140 кв.м с кадастровым номером 05:40:000054:7222, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, пр-кт И.Шамиля, 54, а покупатель, в свою очередь, принимает на себя обязательства по его оплате, осуществляет строительство на данном участке 12-этажного многоквартирного жилого дома, а после завершения строительства передает в собственность продавца жилые помещения в построенном доме, указанные в приложении № 1 к договору, в строительной готовности, общей площадью 1 811,36 кв.м, что составляет не менее 8,57% жилых помещений от общей площади жилого дома, в течение 30 календарных дней с даты ввода указанного жилого дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составляет 74 528 000 руб., при этом стоимость подлежащих передаче жилых помещений определена сторонами в размере 67 075 200 руб., стоимость одного квадратного метра 37 030 руб. 30 коп., с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 3.1 договора покупатель обязан оплатить часть суммы в размере 7 452 800 руб. в течение 10 дней с момента подписания договора на счет продавца, а уплата оставшейся суммы в размере 67 075 200 руб. и передача предусмотренных договором жилых помещений, подлежали осуществлению путем взаимозачета встречных однородных требований.

В пункте 6.1.2 договора определен срок завершения строительства жилья и его ввода в эксплуатацию – не более 3 лет с момента получения разрешения на строительство, окончательный срок завершения строительства не может превышать 4 лет с момента заключения договора.

ООО «Махачкала-Ритм» получило разрешение № 05-308-101-2017 от 28.04.2017 на строительство 13-ти этажного жилого дома с подземным автопаркингом по вышеуказанному адресу, срок которого впоследствии неоднократно продлевался, в том числе до 28.10.2021. В последующем дополнительные соглашения к договору корректировали сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию с учетом продлений разрешения.

Согласно пункту 6.1.5 договора стороны согласовали, что без письменного согласия продавца не подлежат изменению установленные договором площади дома, квартир, паркинга и торговых помещений.

В ходе строительства покупателем была увеличена этажность дома и общая

площадь здания с согласованных 28 570 кв.м. до 36 010 кв.м., а также площадь квартир – с 21 126 кв.м до 28 158,9 кв.м; кроме того, изменилась нумерация и ряд характеристик жилых помещений.

В обоснование исковых требований истец указал, что такие изменения привели к невозможности передачи продавцу именно тех жилых помещений, которые определены договором и приложением к нему, а также невозможности провести взаимозачет в счет окончательного расчета за переданный по договору земельный участок.

В целях урегулирования возникшей ситуации, ООО «Махачкала-Ритм» направило в адрес ОАО «РЖД» письмо от 02.12.2023 исх. № 11 с предложением заключить соглашение об отступном, предоставив в качестве отступного денежные средства в размере 67 075 200 руб. в счет прекращения своих обязательств по передаче жилых помещений.

В ответ ОАО «РЖД» письмом от 29.12.2023 № 38254/СКАВ отказалось заключить соглашение на предложенных истцом условиях, предложив вместо этого рассмотреть вопрос передачи жилых помещений с учетом фактически построенных площадей и с соблюдением требований договора к доле площадей.

В связи с отсутствием согласия между сторонами по способу исполнения обязательства и невозможностью, по мнению истца, передачи предусмотренных договором квартир, ООО «Махачкала-Ритм» обратилось в суд с исковыми заявлением о понуждении ОАО «РЖД» к заключению соглашения об отступном на предложенных истцом условиях.

В силу статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и иных оснований, указанных в законе, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 409 ГК РФ обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного по соглашению сторон. Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются соглашением сторон. Предоставление отступного прекращает обязательство, и с момента предоставления отступного, если иное не предусмотрено соглашением сторон, обязательство прекращается.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев,

когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, об отказе от акцепта или об акцепте на иных условиях. В случае уклонения от заключения договора возможно обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора. Обязанность заключить договор может быть предусмотрена только законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Истец, обосновывая свое требование, ссылается на положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ, которые предусматривают возможность понуждения к заключению договора лишь в случаях, если такая обязанность прямо установлена законом, иным нормативным актом либо добровольно принятым обязательством.

Между тем, в рассматриваемой ситуации истец не указал, в силу каких положений ГК РФ, иных федеральных законов либо условий заключенного между сторонами договора, обязанность ОАО «РЖД» заключить соглашение об отступном на предлагаемых истцом условиях действительно возникает.

Договор от 29.10.2015 № ЦРИ/10/КП/4172/15/000120, а равно и действующее гражданское законодательство, не содержат положений, обязывающих кредитора принимать исполнение обязательства в форме, отличной от согласованной сторонами, равно как не возлагают на кредитора обязанность заключать соглашение об отступном вопреки его воле.

Довод апеллянта о том, что невозможность исполнения первоначального обязательства по передаче квартир с определёнными характеристиками даёт ему право требовать понуждения к заключению соглашения об отступном, противоречит как смыслу статьи 409 ГК РФ, так и разъяснениям высшей судебной инстанции.

В данном случае отступное может иметь место только по договорённости сторон

и отражает их свободу распоряжения своими правами и обязанностями, что подтверждается императивным содержанием статьи 421 ГК РФ относительно свободы договора. Позиция, при которой суд мог бы на основании заявления одной из сторон подменять невозможное или невыгодное для неё исполнение на отступное без согласия другой стороны, не находит поддержки в существующем правовом регулировании.

Как правильно указал суд первой инстанции, спорное обязательство, вытекающее из заключённого сторонами договора, может считаться исполненным покупателем (ООО «Махачкала-Ритм») только после передачи ОАО «РЖД» предусмотренных жилых помещений либо на иных условиях, согласованных сторонами.

Как следует из материалов дела, соответствующая передача квартир истцом в адрес ОАО «РЖД» не произведена, а отклонения в параметрах возведенного жилого дома и изменениях площадей и нумерации квартир возникли исключительно по инициативе покупателя без согласования с продавцом, что прямо противоречит условиям договора (пункт 6.1.5).

Следовательно, невозможность исполнения возникла не по причинам, не зависящим от истца, а исключительно по его вине.

При этом, истцом не представлены доказательства отсутствия возможности исполнения изначально согласованных обязательств в иной форме (например, передачи иных жилых помещений по договорённости сторон), с учетом определенной в договоре доли - не менее 8,57% жилых помещений от общей площади жилого дома.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца о том, что ответчиком были необоснованно отклонены предложенные ООО «Махачкала-Ритм» варианты передачи жилых помещений большей площади или урегулирование расхождений дополнительными соглашениями.

Из содержания представленной в материалы дела переписки сторон, в том числе письменного предложения от 28.12.2022 исх. № 16 об урегулировании разногласий в указанной части, следует, что истец предлагал передать ответчику 26 квартир общей площадью 1 933,9 кв.м., что на 122,54 кв.м. больше, чем предусмотрено договором (1 811,36 кв.м.), указав при этом о необходимости ОАО «РЖД» выкупить у истца 122,54 кв.м. по рыночной стоимости.

При этом, как указано выше, при заключении договора истец принял на себя обязательства передать ответчику не менее 8,57% жилых помещений от общей площади жилого дома, которая в нарушение условий договора без согласования с ответчиком самостоятельно была увеличена истцом с 28 570 кв.м. до 36 010 кв.м.

Соответственно, увеличив площадь жилого дома, истец должен был осознавать

наличие у него обязанности по передаче ответчику жилых помещений с площадью не менее согласованной сторонами доли – 8,57% от общей площади жилого дома.

Действия истца по направлению ответчику предложения по передаче жилых помещений меньшей площадью, чем согласовано договором и выкупе остальной площади по рыночной цене, нельзя признать добросовестными.

Отказ ОАО «РЖД» заключить соглашение об отступном на предлагаемых истцом условиях не свидетельствует о недобросовестности действий ответчика и не может быть расценен как препятствие для надлежащего исполнения истцом обязанности, возложенной на него договором.

Доводы ООО «Махачкала-Ритм» о наличии препятствий для исполнения обязательства отклоняются, поскольку из переписки сторон и материалов дела усматривается наличие у истца на праве собственности помещений, пригодных для передачи ответчику, а все разночтения по площади, нумерации и характеристикам квартир могли быть устранены путем согласования условий дополнительного соглашения или передачи жилых помещений большего или меньшего метража с учётом интересов обеих сторон. Вопреки утверждениям апеллянта, материалы дела не содержат объективных доказательств невозможности исполнения, что полностью исключает наличие оснований для понуждения ОАО «РЖД» к заключению соглашения об отступном в судебном порядке.

Следует дополнительно отметить, что в силу статьи 310 ГК РФ, одностороннее изменение условий договора, равно как и односторонний отказ от его исполнения, не допускаются, а любые изменения, в том числе в части замены способа исполнения (отступное), по смыслу статьи 409 ГК РФ, возможны только на основании согласия обеих сторон либо по иным основаниям, прямо предусмотренным законом, которых в данном случае не имеется.

Доводы жалобы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суд оценил с соблюдением норм главы 7 АПК РФ, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда. Иная оценка заявителем жалобы установленных по делу обстоятельств не свидетельствует о незаконности выводов суда первой инстанции.

При установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.06.2025 по делу № А15-11390/2023 законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения,

предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в ее удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 АПК РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.06.2025 по делу № А15-11390/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Демченко С.Н. Судьи Луговая Ю.Б. Счетчиков А.В.