ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
20 декабря 2023 года
Дело № А46-6386/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2023 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Краецкой Е.Б.
судей Бацман Н.В., Воронова Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12025/2023) общества с ограниченной ответственностью «Стройавтотранс» на решение от 27.09.2023 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-6386/2023 (судья Малявина Е.Д.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройавтотранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 203 751 руб. 38 коп., при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, бюджетного учреждения города Омска «Центр содержания и хранения имущества»,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью «Стройавтотранс» - ФИО1 (паспорт, диплом, по доверенности от 01.02.2023 № 1-Д сроком действия 7 лет);
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО2 (удостоверение, диплом, по доверенности от 07.06.2023 № Ис-ДИО/7808 сроком действия 1 год),
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройавтотранс» (далее – ООО «Стройавтотранс», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 06.12.2007 № ДГУ-Л-34-490 за период с 01.01.2020 по 09.06.2021 в размере 559 594 руб. 86 коп., пени за просрочку внесения платежей за период с 11.01.2020 по 09.06.2021 в размере 140 725 руб. 44 коп. с последующим начислением пени, начиная с 10.06.2021, на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а также задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:137 за период с 10.06.2021 по 30.06.2022 в размере 503 431 руб. 08 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Бюджетное учреждение города Омска «Центр содержания и хранения имущества» (далее – третье лицо, Учреждение).
Решением от 27.09.2023 Арбитражный суд Омской области удовлетворил иск частично, взыскал с ООО «Стройавтотранс» в пользу Департамента 1 203 477 руб. 97 коп., в том числе задолженность по договору за период с 01.01.2020 по 09.06.2021 в размере 559 594 руб. 86 коп., пени за период с 11.01.2020 по 09.06.2021 в размере 140 452 руб. 03 коп., пени, начисленные с 10.06.2021 по день фактической уплаты суммы основного долга 559 594 руб. 86 коп. в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, за исключением периода, установленного постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497), задолженность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:137 за период с 10.06.2021 по 30.06.2022 в размере 503 431 руб. 08 коп. С ООО «Стройавтотранс» в доход федерального бюджета взыскано 24 788 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Стройавтотранс» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части взыскания арендной платы и неосновательного обогащения.
В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: на ответчика необоснованно возложена обязанность по внесению платы за пользование всем земельным участком; Общество не использовало весь земельный участок; при заключении договора ответчику не было известно о наличии на участке иных объектов, принадлежащих третьим лицам, об указанном ответчик узнал только в период рассмотрения дела № А46-18649/2021; Департамент, зная о наличии на земельном участке иных, не принадлежащих Обществу объектов недвижимого имущества, не внёс в договор аренды от 06.12.2007 № ДГУ-Л-34-490 соответствующих изменений, в связи с чем допустил злоупотребление правом; с учётом технических характеристик объектов недвижимого имущества, один из которых не завершён строительством и фактически не имеет общей площади, взысканию с ООО «Стройавтотранс» подлежит одна треть от суммы, заявленных исковых требований, то есть пропорционально количеству объектов недвижимого имущества на земельном участке.
Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Стройавтотранс» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.
Представитель Департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
06.12.2007 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией «Спортивно-культурный центр олимпийской подготовки «Авангард» (арендатор) заключён договор № ДГУ-Л-34-490 (далее – договор), согласно которому арендатору предоставлен в аренду сроком на два года находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 23 797 кв.м, с кадастровым номером 55:36:090303:0137, местоположение которого установлено примерно в 13 м от ориентира по направлению на запад относительно 10-этажного здания жилого дома, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Ленинский АО, ул. Стальского, 12, для строительства универсального центра игровых видов спорта (теннисный центр) (пункты 1.1 – 1.4).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.03.2008.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за предоставленный участок устанавливается согласно расчету арендной платы (приложение № 3 к договору) и составляет 417 488 руб. 28 коп. в год.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 25-ого числа месяца, предшествующего отчетному.
Согласно пункту 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
На основании дополнительного соглашения к договору, зарегистрированного в установленном законом порядке от 14.12.2010, сторонами внесены изменения в раздел 2 договора: в пункте 2.3 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно расчету, ежемесячно с оплатой до 10-ого числа месяца, за который производиться оплата.
Также внесены изменения в раздел 5 договора: в пункте 5.2 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением к договору от 03.07.2012 срок действия договора продлен до 19.03.2014.
На основании дополнительного соглашения от 10.09.2014, с учетом протокола согласования разногласий от 23.08.2014, права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Стройавтотранс».
Согласно дополнительному соглашению к договору от 09.04.2015, сторонами внесены изменения в пункт 1.1 договора, согласно которым последний изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:090303:137 площадью 21 193 кв.м. Также сторонами установлен ежемесячный размер ежемесячной арендной платы 11 125 руб. 53 коп.
Письмом от 11.02.2021 № Исх-ДИО/2918 Департамент уведомил Общество о том, что размер ежемесячной арендной платы по договору с 01.01.2021 составляет 38 905 руб. 03 коп. в месяц.
Как указывает истец, в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы у ответчика возникла задолженность за период с 01.01.2020 по 09.06.2021 в размере 559 594 руб. 86 коп. и пени за период с 11.01.2020 по 09.06.2021 в размере 140 725 руб. 44 коп.
Задолженность по уплате арендной платы, размер начисленной пени отражены в акте сверки от 18.04.2022, расшифровке начислений и поступлений.
На претензии с требованием погасить задолженность ответчик не отреагировал.
На основании извещения об отказе от договора (письмо от 09.03.2021 № Исх-ДИО/4319), начисления арендной платы по договору аренды прекращены с 10.06.2021, договор исключён из реестра пользования имуществом.
Между тем участок по акту приёма-передачи Департаменту не возвращён, истец считает, что указанное свидетельствует о его фактическом использовании ответчиком.
В связи с фактическим использованием земельного участка, ответчику направлены требования от 23.03.2022 № Исх-ДИО/3879, от 25.07.2022 № Исх-ДИО/10137 об уплате денежных средств, в соответствии с которыми у ООО «Стройавтотранс» числится задолженность за период с 10.06.2021 по 30.06.2022 в размере 503 431 руб. 08 коп.
Поскольку изложенные в претензиях требования ответчиком не удовлетворены, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 12, 193, 309, 310, 328-330, 333, 405, 406, 420, 421, 424, 606-608, 611, 612, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Постановления № 497, учитывая правовые позиции, изложенные в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановления № 73), информационном письме ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), постановлении Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом 26.06.2015, Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденного Президиумом 12.07.2017, Обзоре судебной практики № 4 (2018), утвержденного Президиумом 26.12.2018, Обзоре судебной практики № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, условиями договора, установив факт пользования земельным участком, который по существу ответчиком не оспаривается, отсутствие доказательств каких-либо препятствий в использовании участка для строительства, учитывая, что при заключении договора сторонами были согласованы границы участка, его площадь и арендатору должно было быть известно о наличии иных объектов на участке, не усмотрел оснований для перерасчета размера задолженности с учетом нахождения на земельном участке объектов, не принадлежащих обществу.
Установив факт ненадлежащего исполнения Обществом принятых на себя обязательств по договору, отсутствие доказательств погашения задолженности, суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженности по договору, а также пени, с учетом периода моратория, установленного Постановлением № 497.
Поскольку доказательства освобождения и возврата участка по истечении срока действия договора Общество не представило, суд удовлетворил также требования Департамента о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В связи с заключением договора аренды земельного участка между сторонами сложились правоотношения, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 ГК РФ (общие положения об обязательствах), положениями ЗК РФ, а также условиями заключенного договора.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и на условиях, определенных договором аренды.
Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления № 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
По расчету Департамента задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с 01.01.2020 по 09.06.2021 составила 559 594 руб. 86 коп.
Возражая против удовлетворения иска, Обществом приведены доводы о неверном исчислении Департаментом размера арендной платы.
Так, по мнению ответчика, площадь участка, применяемая в расчетах, подлежит уменьшению, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090303:137 расположены 2 объекта недвижимого имущества, не принадлежащие Обществу, что установлено в рамках дела № А46-18649/2021, в связи с чем взысканию в рамках настоящего дела подлежат только 33,33% от суммы заявленной Департаментом требований, то есть из расчета наличия на участке трех объектов недвижимости.
Отклоняя указанный довод, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090303:137 расположены три объекта недвижимого имущества:
- объект незавершённого строительства: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 55:36:090303:12191, объёмом 240 куб.м, степень готовности: 40%, принадлежащее на праве собственности Обществу (запись регистрации № 55:36:090303:12191-55/092/2019-1 от 25.04.2019);
- нежилое здание - зерносушилка с кадастровым номером 55:36:000000:21022, площадью 153,5 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 1951, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области (запись регистрации № 55-01/00-11/2003-1549 от 24.04.2003), находящееся в оперативном управлении Учреждения (запись регистрации № 55:36:000000:21022-55/092/2022-6 от 02.04.2022);
- нежилое здание - склад с кадастровым номером 55:36:000000:20996, площадью 370,4 кв.м, год завершения строительства 1971, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области (запись регистрации № 55-55-01/238/2009-177 от 18.02.2010), находящееся в оперативном управлении Учреждения (запись регистрации № 55:36:000000:20996-55/092/2022-5 от 29.03.2022).
Таким образом, спорные строения существовали с 1951 и 1971 годов, записи о государственной регистрации права муниципального образования внесены в ЕГРН в 2003 и в 2010 годах.
Из положений приведенных выше дополнительных соглашений к договору следует, что Общество вступило в арендные правоотношения на основании дополнительного соглашения от 10.09.2014. Таким образом, приобретая участок с кадастровым номером 55:36:090303:137 в аренду для строительства, ООО «Стройавтотранс» знало (должно было знать) о существовании зерносушилки и склада в пределах арендованного участка.
Согласно условиям договора, арендатору предоставлен в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 23 797 кв.м, с кадастровым номером 55:36:090303:0137 (пункт 1.1).
Дополнительным соглашением от 09.04.2015 к договору стороны внесены изменения в пункт 1.1 договора, согласно которым последний изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:090303:137 площадью 21 193 кв.м.
Уменьшение размера площади арендованного участка связанно с выделением из него образованного земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:11380, общей площадью 2 604 кв.м.
Таким образом, претензий при вступлении в договор аренды и на протяжении последующих почти девяти лет (с сентября 2014 года до апреля 2023 года – момента обращения истца в суд первой инстанции с настоящим иском) Общество не предъявляло.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО «Стройавтотранс» как заинтересованным лицом не было инициировано проведение кадастровых работ по разделу участка в целях его оптимизации для строительства в случае несогласия с его границами и площадью.
Фактически земельный участок использован арендатором по его целевому назначению для строительства, что последним не оспаривается.
Доказательств того, что Общество было лишено возможности использовать участок по его прямому назначению, в связи с размещением в его пределах зерносушилки и склада, ответчик не представил, с требованием о внесении изменений в договор Общество не обращалось.
Вопрос о возврате земельного участка ответчиком также не рассматривается, напротив, в рамках дела № А46-18649/2021 ООО «Стройавтотранс» обращалось с требованием о признании незаконным распоряжения Департамента от 16.09.2021 № 956 «Об отказе в предоставлении земельного участка».
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Между тем, оснований для вывода о том, что факт размещения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества не мог быть обнаружен во время осмотра участка при заключении дополнительного соглашения от 10.09.2014, не имеется.
Таким образом, учитывая, что ответчик, как арендатор участка, при заключении договора аренды и подписания соглашений к нему не предъявлял возражений относительно нахождения на земельном участке иного имущества, не приводит доводы и не представляет доказательства относительно невозможности осуществления строительства объекта, то есть использования участка по назначению, наоборот, с учетом даты возведения объектов (1951 года постройки и 1971 года постройки) следует, что ранее построенные объекты не явились препятствием для начала осуществления строительства объекта, принадлежащего в настоящее время ответчику (2019 год - дата постановки объекта, не завершенного строительством на государственный кадастровый учет).
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.
Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судом не установлено.
Учитывая изложенное, отсутствие каких-либо возражений относительно правильности расчета размера арендной платы, произведенного Департаментом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования департамента о взыскании основного долга за период с 01.01.2020 по 09.06.2021 в сумме 559 594 руб. 86 коп., а также о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка после прекращения договора за период с 10.06.2021 по 30.06.2022 в сумме 503 431 руб. 08 коп. с учетом положений статьи 622 ГК РФ обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Департаментом также заявлено о взыскании пени за период с 11.01.2020 по 09.06.2021 в размере 140 725 руб. 44 коп., с продолжением ее начисления по день фактического исполнения обязательства.
В данной части судом первой инстанции учтены положения статьи 193 ГК РФ, а также период моратория, введенный Постановлением № 497, требование о взыскании пени удовлетворено частично.
Возражений против арифметической составляющей расчета Обществом не представлено. Поскольку материалами дела подтверждается наличие непогашенной задолженности, пени взысканы обоснованно.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 27.09.2023 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-6386/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Б. Краецкая
Судьи
Н.В. Бацман
Т.А. Воронов