ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-30445/2025

г. Москва Дело № А40-206744/24

29 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей Ю.Н. Кухаренко, А.И. Проценко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2025 года по делу №А40-206744/24,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Гарантия +" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 13.06.2024,

от ответчика - извещен, представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гарантия +" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении Договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004002:10343, общей площадью 193,3 кв. м. в указанной редакции.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2025 года судом разногласия урегулированы, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, право устанавливать стоимость продаваемого имущества принадлежит собственнику имущества.

От истца поступили отзыв и письменные уточнения по иску, в которых он изложил свою позицию в отношении поступившего экспертного заключения и стоимости спорного нежилого помещения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия в порядке, установленном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, озвучил свою позицию по апелляционной жалобе ответчика.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2025 подлежит изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью «Гарантия +» является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004002:10343, общей площадью 193,3 кв. м.

ООО «Гарантия +» арендует вышеуказанное нежилое помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 08.11.2022 № ЭТ08-00631/22.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 № 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно выводам эксперта, итоговая величина без учета НДС составила 29 822 835 руб.

Суд, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ООО «МСВ Консалт» ФИО2, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ООО "МСВ Консалт", посчитал возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004002:10343, общей площадью 193,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 08.05.2024 без учета НДС составляет 29 822 835 руб., удовлетворил требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы ответчика, пришел к выводу об изменении решения суда первой инстанции на основании следующего.

При рассмотрении апелляционной жалобы ответчиком в ходе судебного разбирательства было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

Суд апелляционной инстанции, проверяя доводы жалобы и учитывая значительную разницу стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004002:10343, общей площадью 193,3 кв. м., установленную экспертом, в рамках проведенной судебной экспертизы в суде первой инстанции, назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз», экспертам или ФИО3 или ФИО4 или ФИО5 или ФИО6 или ФИО7.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004002:10343, общей площадью 193,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, шоссе, Рублевское, д.107, пом.526 по состоянию на 08.05.2024?

Согласно представленному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004002:10343, общей площадью 193,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, шоссе, Рублевское, д.107, пом.526 составила 66 372 470 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

Изучив представленное экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз», подготовленное экспертом ФИО5, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной повторной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов повторной экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований с учетом повторно проведенной судебной экспертизы (пункт 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из взаимосвязанных положений указанных норм права следует, что понесенные лицами, участвующим в деле судебные издержки, взыскиваются с проигравшей стороны спора.

Руководствуясь положениями статьи 110 АПК РФ, апелляционный суд возложил расходы по оплате госпошлины по иску и расходы за проведение судебной экспертизы в суде первой инстанции на ответчика, судебные расходы за проведение повторной экспертизы, с учетом удовлетворения доводов жалобы ответчика, на истца.

Поскольку сторонами не внесены на депозитный счет суда денежные средства за проведение повторной экспертизы, то денежные средства за проведение повторной экспертизы, согласно счету № 254 от 06.11.2025, подлежат взысканию с истца в пользу экспертной организации в соответствии с ч. 6 ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2025 года по делу № А40-206744/24 изменить.

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Гарантия +» (ОГРН <***>), возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004002:10343, общей площадью 193,3 кв. м. путем указания:

- п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 66 372 470 (Шестьдесят шесть миллионов триста семьдесят две тысячи четыреста семьдесят) руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется»;

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до____числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 790 148 (семьсот девяносто тысяч сто сорок восемь) руб. 46 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гарантия +» (ОГРН: <***>, Дата регистрации: 13.05.2015, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., а также расходы по экспертизе в размере 40 000 (Сорок тысяч) руб. 00 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гарантия +» (ОГРН: <***>, Дата регистрации: 13.05.2015, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз» (ОГРН <***>) 40 000 (Сорок тысяч) руб. 00 коп. за проведение повторной экспертизы, счет № 254 от 06.11.2025.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Т.В. Захарова

Судьи: Ю.Н. Кухаренко

А.И. Проценко