Решение по делу № А33-34578/2024 от 13.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

13 марта 2025 года

Дело № А33-34578/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27 февраля 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 13 марта 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Толстых А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Мальцевой Людмилы Николаевны (ИНН 246500474610, ОГРН 318246800089737)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

в присутствии:

ФИО1, личность удостоверена паспортом,

от истца: ФИО3, по устному ходатайству истца, личность установлена удостоверением адвоката (до перерыва),

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 25.12.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крайновой Е.Е.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.2023 № 16, общей площадью 34 кв.м., в том числе торговая площадь 16 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-т. Свободный, д. 58, кадастровый номер 24:50:0100235:224 (с учётом уточнений от 20.11.2024, поступивших 22.11.2024).

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 27.11.2024 возбуждено производство по делу.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд

определил:

окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 15.01.2025.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения относительно обстоятельствам дела, ответил на дополнительные вопросы суда, представил в материалы дела дополнительные документы.

Суд сделал замечание представителю истца и разъяснил, что все документы должны предоставляться в суд и лицам, участвующим в деле заблаговременно.

Суд приобщил дополнительные документы к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика иск не признал, ответил на вопросы суда, задал вопросы представителю истца.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 27.02.2025, о чем вынесено протокольное определение. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в иске просит отказать.

Суд исследовал письменные материалы по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.06.2023 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого в соответствии с условиями договора, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение № 16, общей площадью 34 кв.м., в том числе торговая площадь 16 кв. м., этаж № 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0100235:224.

Пунктом 1.6 договора аренды установлено, что помещение передается в аренду на 5 лет, с 01.06.2023 по 01.08.2028.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендная плата состоит из постоянной части и переменной части. Постоянная часть арендной платы составляет 52 500 руб. в месяц без НДС. Величина постоянной части арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия договора и не подлежит изменению в одностороннем порядке (пункт 3.1.1 договора).

Согласно пункту 3.3 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год аренды, на индекс потребительских цен, установленный Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь предшествующего года, но не более чем на 5% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Сторона, получившая такое изменение, в течение 15 календарных дней, с момента получения предложения, дает письменный ответ. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением и приложениями к договору.

Пунктом 5.1 договора установлено, что любые изменения и дополнения к договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке. Расходы по регистрации дополнительных соглашений к договору несет сторона – инициатор заключения дополнительного соглашения, которая и осуществляет регистрацию соглашений своими силами.

Из пункта 5.4 договора следует, что арендодатель не вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке до конца срока действия договора.

Пунктом 5.5 договора установлено, что по требованию арендатора, договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке до конца срока действия договора. По требованию арендатора договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до момента расторжения договора.

Пунктом 5.6. договора установлены случаи немедленного расторжения в одностороннем внесудебном порядке: при возникновении препятствий для использования помещения в соответствии с условиями договора (пункт 5.6.1 договора); помещение по вине арендодателя окажется в состоянии, непригодном для его использования (пункт 5.6.2 договора); помещение окажется в состоянии, противоречащим требованиям Федерального закона № 171-ФЗ «О государственному регулировании оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции от 22.11.1995» (пункт 5.6.3 договора).

Письмом от 06.05.2024 истец (арендодатель) уведомил ответчика (арендатора) об увеличении арендной платы с 01.06.2024 на 5%, до 55 000 руб.

Письмом ответ на письмо ответчика от 20.05.2024 № 50, истец сообщил ответчику о направлении соглашения сторон об увеличении арендной платы для подписания. В случае отсутствия финансовых возможностей, указал на поиск другого арендатора.

В материалы дела представлено подписанное истцом дополнение от 24.05.2023 № 1 к договору от 06.06.2022, согласно которому истец ставит в известность арендатора о повышении арендной платы на 5 % по договору с 01.06.2023, постоянная часть с 01.06.2023 составляет 52 500 руб.

Письмом от 27.05.2024 № 57 ответчик отказал в согласовании повышения размера арендной платы, сославшись на абзац 3 пункта 3.3. договора. Уточнил, что в соответствии с пунктом 5.4 договора арендодатель не вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке до конца срока действия договора. Таким образом, с 01.06.2024 договор аренды действует в неизменном виде.

Письмом от 08.07.2024 истец просил ответчика согласовать повышение арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2023 в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, на 5 % с 01.09.2024, того сумма арендной платы составит 55 125 руб.

Уведомлением от 08.07.2024 истец сообщил ответчику о том, что договор действует более 13 месяцев, в связи с чем с 01.09.2024 установлена сумма арендной платы 55 000 руб., приложил проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор (пункт 3.1.1).

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 08.07.2024 с предложением с 01.09.2024 установить следующую сумму: 55.000 руб. в месяц, НДС не облагается. С момента получения настоящего уведомления в течение 15 календарных дней просил направить истцу письменный ответ. Приложил проект дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.06.2023, которым пункт 3.1.1 договора изложен в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы составляет 55 000 руб. в месяц НДС не облагается.

Письмом от 19.07.2024 исх. № 83 ответчик сообщил истцу, что заключенный договор предоставляет истцу право увеличивать арендную плату по соглашению сторон. Настаивает на сохранении арендной платы в действующем размере.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 25.07.2024 с предложением согласовать повышение с 01.09.2024 постоянной части арендной платы по договору аренды от 01.06.2023 и подписать дополнительное соглашение к договору аренды. В случае неисполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды от 01.06.2023, оставляет за собой право, обратиться в суд с иском.

Истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора от 24.09.2024, сообщил о намерении обратиться с иском в суд о расторжении договора с отнесением на счет ответчика судебных издержек.

Ответом на уведомление от 27.09.2024 исх. № 93 ответчик сообщил истцу, что договор аренды нежилого помещения от 01.06.2023 в отношении нежилого помещения № 16 по адресу: <...>, действует по 01.06.2028, зарегистрирован в установленном порядке, соблюдается со стороны арендатора в полной мере и существенные нарушения условий вышеуказанного договора отсутствуют. Согласование увеличения арендной платы – это право арендатора, а не обязанность, что следует из пункта 3.3 договора: «Пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон...». На данное же обстоятельство указывает абз. 2 п. 3.1.1 договора: «Величина постоянной части арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия договора и не подлежит изменению в одностороннем порядке». Исходя из договора, несогласование увеличения арендной платы арендатором, не является существенным нарушением условий договора и не может быть основанием для расторжения договора.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от подписания дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, договор не расторгнут, нежилое помещение не освобождено, истец обратился с настоящим иском в суд и просит о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.2023 № 16, общей площадью 34 кв.м., в том числе торговая площадь 16 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-т. Свободный, д. 58, кадастровый номер 24:50:0100235:224 (с учетом уточнений от 20.11.2024, поступивших 22.11.2024).

27.12.2024 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что истец вправе предлагать ответчику корректировать условие о размере арендной платы, в том числе с учетом инфляционных процессов, но не вправе изменять его в одностороннем порядке, т.к. это не предусмотрено ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора. Ответчик добросовестно осуществляет свои права арендатора по договору. В действиях арендатора отсутствует намерение причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. По общему правилу поведение считается добросовестным, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец не приводит убедительных доводов злоупотребления со стороны арендатора. Требование истца о расторжении договора является неправомерным.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды нежилого помещения от 01.06.2023 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1.6 договора аренды установлено, что помещение передается в аренду на 5 лет, с 01.06.2023 по 01.08.2028.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При толковании условии договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Суд, применив положения приведенных норм, проанализировав пункты 3.1.1, 3.3 договора, исходя из буквального толкования, пришел к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, такое изменение возможно только по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.

Возможность пересмотра размера арендной платы по договорам аренды по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В соответствии с данной нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В данном случае на момент заключения договоров аренды истец, являющийся индивидуальным предпринимателем, также как и ответчик, согласовали размер арендной платы и условия ее изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Также не является существенным изменением обстоятельств в соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации индекс потребительских цен поскольку исходя из буквального толкования норм гражданского права, изложенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Более того, в рассматриваемом договоре аренды не содержатся условия о возможном изменении размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке исходя из уровня индекса потребительских цен. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из отсутствия повышения индекса потребительских цен в дальнейшем.

Следовательно, индекс потребительских цен не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в одностороннем порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010№ 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований: либо когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Несогласие истца с размером арендной платы, которая определена условиями договоров аренды, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Совокупность указанных обстоятельств, вопреки доводам истца, также не свидетельствует о наличии оснований для изменений договора в одностороннем порядке.

Отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении размера арендной платы является правом арендатора по смыслу пункта 3.3 договора и не может быть признан существенным нарушением договора и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, условия договора аренды нежилого помещения от 01.06.2023 не относят к основаниям для его расторжения отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы, а также не устанавливают обязанность арендатора подписать по требованию арендодателя соглашение об изменении (увеличении) размера арендной платы.

Поскольку доказательств существенного нарушения договора арендатором, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение им принятых на себя обязательств, в материалы дела истцом не представлено, оснований для применения подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего возможность изменения или расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной, у суда не имеется.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.С. Толстых