Постановление по делу № 12АП-915/2025 от 06.05.2025 | 12 арбитражный апелляционный суд

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, <...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-9695/2024

06 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Жаткиной С.А., Заграничного И.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 января 2025 года по делу № А57-9695/2024

по исковому заявлению Комитета по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр реструктуризации» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования «Город Саратов», ООО «Дома Образцового Содержания», Администрация Октябрьского района муниципального образования «Город Саратов», ООО «Агроторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании,

при участии в судебном заседании:

- от ООО «Центр реструктуризации» представитель ФИО1 по доверенности от 07.04.2025, выданной сроком на 3 года,

- от Комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» представитель ФИО2 по доверенности от 05.07.2024, выданной сроком на 1 год,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Комитет, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Центр реструктуризации» (далее – ООО «Центр реструктуризации», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

1. Обязать ООО «Центр реструктуризации» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести работы приведению внешнего вида фасада многоквартирного дома в границах нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:050361:1777, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние путем преобразования оконного проема в дверной, 6 дверного проема в оконный в соответствии с проектной документацией, демонтаж крылец в 6 и 8 дверном проеме (расположение справа налево)

2. В случае несвоевременного и/или неполного исполнения решения суда в части 1 взыскать с ООО «Центр реструктуризации» в пользу МО «Город Саратов» в лице Комитета по архитектуре Администрации МО «Город Саратов» неустойку в размере 5 000 руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда, начиная с тридцать первого календарного дня с даты вступления решения суда в законную силу и до дня его фактического исполнения.

3. Обязать ООО «Центр реструктуризации» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести работы по приведению цветового решения и материалов отделки фасада, расстекловки и наполнения дверных и оконных проемов многоквартирного дома в границах нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:050361:1777, расположенного по адресу: <...>, в состояние согласно Проекту реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-Окт-2011, а именно:

- Демонтаж трехступенчатого крыльца, состоящего из металлоконструкций и тротуарной плитки и пандуса;

- Демонтаж дверных проемов из алюминиевого профиля, а также из сплошных стальных дверных блоков, цвет серый;

-Монтаж дверных проемов из ПВХ профиля (цвет белый);

- Демонтаж оконных проемов заполненных деревянными рамам со стеклопакетами, цвет серый;

- Монтаж деревянных заполнений оконных проемов на ПВХ профиль (цвет белый) однокамерный стеклопакет, стекло прозрачное;

-Монтаж приставного крыльца: каркас - сборная металлоконструкция из профиля черного металла, покрытие - рефленый лист металла, окрасить пентафталевой эмалью ПФ-115 по грунтовке ГФ 021, цвет темно-коричневый, в мобильном (т.е. без прочной связи с землей) исполнении;

- Демонтаж существующей вывески (зелено-белая-красная);

- Монтаж вывески (коричнево-желтая);

- Перекрашивание стен между проемами в желтый цвет (взамен серого).

4. В случае несвоевременного и/или неполного исполнения решения суда в части 3взыскать с ООО «Центр реструктуризации» в пользу МО «Город Саратов» в лице Комитета по архитектуре Администрации МО «Город Саратов» неустойку в размере 5 000 руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда, начиная с тридцать первого календарного дня с даты вступления решения суда в законную силу и до дня его фактического исполнения.

5. Обязать ООО «Центр реструктуризации» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести работы по демонтажу системы кондиционирования и вентиляции между 2 оконным и 3 оконным проемом, размещенных на фасаде многоквартирного дома в границах нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:050361:1777, расположенного по адресу: <...>.

6. В случае несвоевременного и/или неполного исполнения решения суда в части 5 взыскать с ООО «Центр реструктуризации» в пользу МО «Город Саратов» в лице Комитета по архитектуре Администрации МО «Город Саратов» неустойку в размере 1 000руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда, начиная с тридцать первого календарного дня с даты вступления решения суда в законную силу и до дня егофактического исполнения.

7. Взыскать с ООО «Центр реструктуризации» связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные Комитетом в размере 338,40 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.01.2024 исковые требования удовлетворены: суд обязал ООО «Центр реструктуризации» выполнить вышеперечисленные работы в течение 90 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу и взыскал на случай несвоевременного и/или неполного исполнения решения суда по пунктам 1,3,5 неустойку в размере 1 000 руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда, начиная с тридцать первого календарного дня с даты вступления решения суда в законную силу и до дня его фактического исполнения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Агроторг» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.01.2024 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:050361:1777, расположенное по адресу: <...> (далее - помещение), принадлежит ООО «Центр реструктуризации» на праве собственности.

Указанное помещение расположено на 1 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером 64:48:000000:21512, расположенного по адресу: <...>.

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Государственной жилищной инспекции Саратовской области, управление указанным многоквартирным домом осуществляет ООО «Дома Образцового Содержания», ОГРН <***>.

12.04.2024 в рамках осуществления мероприятий по соблюдению Правил благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов» был выявлен факт самовольного изменения фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в границах помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Так, согласно Акту обследования от 12.04.2024 в результате осмотра установлено, что без согласования с органами местного самоуправления в границах нежилого помещения (магазин «Пятерочка») изменен фасад жилого дома по адресу: <...>, а именно изменены:

- цветовое решение фасада и цоколя дома, цветовое решение,

- расстекловка и само наполнение дверных и оконных проемов, на месте оконного проема организован дверной проем, обустроен пандус,

- установлены системы кондиционирования и вентиляции, что не соответствует ранее согласованному Проекту реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-Окт-2011 (далее - Проект).

Кроме того, Проектом предусмотрена организация новой входной группы из оконного проема, однако, на момент осмотра данная входная группа отсутствует.

Сведения о согласовании вышеуказанных изменений внешнего вида фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в органе местного самоуправления отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал, что им не производились указанные изменения. Ответчик также указал, что в соответствии с проектной документацией Т128-9 АР «Перепланировка нежилых помещений по адресу: <...>», осуществленные проектные решения соответствуют требованиям СНиП 31-06-2009, СП 1.131.30-2009, и «Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ». Все проведенные работы не снижают прочность, устойчивость и другие показатели надежности. Прочность, надежность и устойчивость несущих строительных конструкций здания, после перепланировки нежилого помещения, будут обеспечены на весь срок службы, при условии надлежащей технической эксплуатации здания и регулярного, один раз в 10 лет, мониторинга. Одновременно с этим, согласно Техническому отчету Т128-9ИС от 12.06.2023 «О состоянии несущих конструкций нежилых помещений по адресу: <...>», проведенные работы отвечают строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, в результате их проведения не создается угроза жизни или здоровью граждан и не нарушаются законные интересы граждан.

В материалы дела была представлена проектная документация: Проект реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им Рахова В.Г., д.44/54 в Октябрьском районе г. Саратова. Согласовано с и.о. председателя Комитета по архитектуре и градостроительству МО «Город Саратов». Иных согласованных с Комитетом документов, технической проектной документации в материалы дела не представлено.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Первое бюро экспертиз».

Согласно выводам эксперта ФИО3 (заключение № 19_1Б/24 от 28.10.2024г.): фактически состояние фасада многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <...> в границах нежилого помещения с кадастровыми номерами 64:48:050361:1777 не соответствует Проекту реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011 в следующем.

1. Согласно Проекту реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова ВТ., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011 (т. 1 л.д. 43-44), расположение оконных и дверных проемов (справа налево) следующее: 1 дверной проем - 2 оконный проем - 3 оконный проем - 4 оконный проем - 5 дверной проем - 6 оконный проем -1 оконный проем - 8 дверной проем - 9 оконный проем.

Фактически на момент проведения экспертизы, расположение оконных и дверных проемов (справа налево) фасада многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> в границах нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:050361:1777 следующее:

1 дверной проем - 2 оконный проем - 3 оконный проем - 4 оконный проем - 5 оконный проем - 6 дверной проем - 7 оконный проем - 8 дверной проем - 9 оконный проем (далее по тексту выводов будет указываться фактически существующая нумерация проемов).

2. Проектом реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011 не предусмотрено устройство крыльца и пандуса в 1 дверном проеме.

Фактически в 1 дверном проеме устроено трехступенчатое крыльцо, состоящее из металлоконструкций и тротуарной плитки и пандус.

3. Проектом реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011 не предусмотрено размещение кондиционеров между 2 оконном проемом и 3 оконным проемом, и 7 оконном проеме.

Фактически между 2 оконном проемом и 3 оконным проемом, и 7 оконном проеме установлены кондиционеры.

4. Проектом реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011 не предусмотрено устройство крылец в 6 дверном проеме и 8 дверном проеме.

Фактически в 6 дверном проеме и 8 дверном проеме устроены крыльца.

5. Проектом реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011 (т. 1 л.д. 19) предусмотрено:

-установить новые дверные проемы из ПВХ профиля (цвет белый). Фактически дверные проемы выполнены из алюминиевого профиля, а также из сплошных стальных дверных блоков, цвет серый.

6. Проектом реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011 (т. 1 л.д. 19) предусмотрено:

-заменить деревянные заполнения оконных проемов на ПВХ профиль (цвет белый) однокамерный стеклопакет, стекло прозрачное.

Фактически оконные проемы заполнены деревянными рамами со стеклопакетами, цвет серый.

7. Проектом реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011 (т. 1 л.д. 19) предусмотрено:

-установить приставное крыльцо: каркас - сборная металлоконструкция из профиля черного металла, покрытие - рефленый лист металла, окрасить пентафталевой эмалью ПФ-115 по грунтовке ГФ 021, цвет темно-коричневый.

Приставное крыльцо является мобильной конструкцией, легко переносимой в др. места, что беспрепятственно позволяет обслуживать электрические сети, расположенные в непосредственной близости от крыльца.

Фактически, конструкция крыльца: трехступенчатое крыльцо, состоящее из металлоконструкций и тротуарной плитки и пандус. Указанная конструкция мобильной не является по причине прочной связи с землей.

8. Цветовая гамма вывески и стен между проемами (коричнево-желтая) согласно Проекту реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011, не соответствуют фактической цветовой гамме (серо-зеленая-белая-красная) фасада многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <...> в границах нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:050361:1777.

Для приведения фасада многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <...> в границах нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:050361:1777 в соответствии с Проектом реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011, необходимо выполнение следующих работ:

1. Демонтаж 5 дверного проема и 6 оконного проема. Монтаж 5 оконного проема и 6 дверного проема.

2. Демонтаж трехступенчатого крыльца, состоящего из металлоконструкций и тротуарной плитки и пандуса.

3. Демонтаж кондиционеров между 2 оконном проемом и 3 оконным проемом, и 7 оконным проемом

4. Демонтаж крылец в 6 дверном проеме и 8 дверном проеме.

5. Демонтаж дверных проемов из алюминиевого профиля, а также из сплошных стальных дверных блоков, цвет серый. Монтаж дверных проемов из ПВХ профиля (цвет белый).

6. Демонтаж оконных проемов заполненных деревянными рамами со стеклопакетами, цвет серый. Монтаж деревянных заполнений оконных проемов на ПВХ профиль (цвет белый) однокамерный стеклопакет, стекло прозрачное.

7. Демонтаж трехступенчатого крыльца, состоящего из металлоконструкций и тротуарной плитки и пандуса. Монтаж приставного крыльца: каркас - сборная металлоконструкция из профиля черного металла, покрытие - рефленый лист металла, окрасить пентафталевой эмалью ПФ-115 по грунтовке ГФ 021, цвет темно-коричневый, в мобильном (т.е. без прочной связи с землей) исполнении.

8. Демонтаж существующей вывески (зелено-белая-красная). Монтаж вывески (коричнево-желтая). Перекрашивание стен между проемами в желтый цвет.

Оценив экспертное заключение № 19_1Б/24 от 28.10.2024г. по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Экспертное заключение № 19_1Б/24 от 28.10.2024г. принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что самовольное изменение фасада здания в здании многоквартирного жилого дома нарушает права и интересы жителей многоквартирного жилого дома, а также нарушает положения регионального законодательства.

Как указал суд первой инстанции, ответчик при демонтаже ограждающих несущих и ненесущих конструкций для обустройства дверных групп, а также при присоединении части придомовой территории путем создания крыльца и пандуса, не получил необходимого согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

При этом довод ответчика о том, что демонтаж кондиционеров и входных групп приведет к фактическому закрытию магазина и ответчик понесет убытки, судом первой инстанции был отклонен, поскольку, как указал суд, предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для обязания ответчика произвести вышеуказанные работы в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> в границах нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:050361:1777; и привести его в состояние согласно Проекту реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-Окт-2011.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска не может согласиться в силу следующего.

Согласно выписке из ЕГРН, спорное нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:050361:1777, площадью 260,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежит ООО «Центр реструктуризации» на праве собственности (том 1, л.д. 99-102).

Данное помещение сдано в аренду ООО «Агроторг» по договору аренды нежилого помещения № 52 от 19.06.2023, дата государственной регистрации 22.06.2023; целевое назначение помещения по договору: в том числе, торговля непродовольственными и продовольственными товарами (том 1, л.д. 110-117).

Указанное помещение расположено на 1 (первом) этаже многоквартирного дома с кадастровым номером 64:48:000000:21512, расположенного по адресу: <...>.

Как указывалось выше, 12.04.2024 в рамках осуществления мероприятий по соблюдению Правил благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов» был выявлен факт самовольного изменения фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в границах помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Согласно Акту обследования от 12.04.2024, в результате обследования были установлены существенные изменения фасада жилого дома по адресу: <...>, не соответствующие имеющемуся в архиве Комитета Проекту реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-Окт-2011 (далее - Проект).

- цветовое решение фасада и цоколя дома, цветовое решение,

Как указал Комитет, сведения о согласовании вышеуказанных изменений внешнего вида фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в органе местного самоуправления отсутствуют.

Поскольку выявленные изменения цветового решения и материалов отделки фасада, а также наполнение дверных и оконных проемов указанному Проекту не соответствуют, истец обратился в суд с требованиями о приведении объекта в соответствие с указанным Проектом.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, утверждение правил благоустройства территории городского округа, осуществление муниципального контроля в сфере благоустройства, предметом которого является соблюдение правил благоустройства территории муниципального, городского округа, организация благоустройства территории городского округа в соответствии с указанными правилами.

В соответствии с Положением о Комитете по архитектуре Администрации МО «Город Саратов», утвержденном решением Саратовской городской Думы от 25.06.2021 № 90-725, Комитет является функциональным структурным подразделением Администрации МО «Город Саратов», осуществляющим от имени Администрации МО «Город Саратов» решение вопросов местного значения в сфере градостроительства, архитектуры, художественного оформления и наружной рекламы.

Комитет наделен, в том числе, полномочиями по проведению мероприятий по соблюдению Правил благоустройства территории МО «Город Саратов», согласованию изменений внешнего вида фасадов зданий, связанные с ликвидацией или изменением отдельных деталей, элементов, устройством новых и изменением существующих оконных и дверных проемов.

Полномочия Комитета осуществлять согласование изменений фасадов здания, строений, сооружений прямо предусмотрены Правилами благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов», утвержденными Решением Саратовской городской Думы от 25.12.2018 № 45-326.

Таким образом, Комитет является надлежащим истцом по заявленным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 ГК РФ.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) содержит перечень общего имущества в многоквартирном доме, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме; в статье 36 ЖК РФ установлено специальное правило, в соответствии с которым на реконструкцию, перепланировку и (или) переустройство помещения, в результате которых затрагивается общее имущество многоквартирного дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Кроме того, частью 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В обоснование исковых требований Комитет ссылается на отсутствие каких-либо данных, свидетельствующих о согласовании с собственниками многоквартирного жилого дома изменений фасада.

Аналогичный вывод сделан и судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте.

При этом, удовлетворяя исковые требования и обязывая ответчика провести определенные работы по приведению объекта в соответствие, судом первой инстанции за основу был принят Проект реконструкции фасада парикмахерской с организацией дополнительных входов, расположенной по адресу: ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54 в Октябрьском районе г. Саратова - Арх. № 07-окт-2011, который был изготовлен предыдущим собственником спорного нежилого помещения и согласован с Комитетом по архитектуре в октябре 2011 года.

Вместе с тем, все строительные работы, предусмотренные данным Проектом по изменению фасада многоквартирного жилого дома, также не имеют согласования (одобрения) с собственниками всех помещений многоквартирного жилого дома.

Удовлетворение заявленных Комитетом требований об обязании ответчика выполнить работы, не согласованные с собственниками всех помещений многоквартирного жилого дома, влечет нарушение прав собственников.

Предъявленные Комитетом настоящие исковые требования также мотивированы нарушением ответчиком Правил благоустройства территории МО «Город Саратов», утвержденными Решением Саратовской городской Думы от 25.12.2018 № 45-326 (далее – Правила благоустройства).

Согласно пункту 1.4 Правил благоустройства внешний вид фасада здания, строения, сооружения - совокупность объемно-планировочных, архитектурных, композиционных, цветовых решений, которыми определяются художественные особенности объекта.

Фасад - наружная сторона здания (главный, боковой, дворовый). Главный фасад ориентирован на восприятие со стороны элементов улично-дорожной сети.

Элементы благоустройства - декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, ограждения, места (площадки) накопления твердых коммунальных отходов, средства наружной информации, применяемые как составные части благоустройства территории.

В соответствии с пунктом 3.1.1 Правил благоустройства внешний вид фасадов зданий, строений, сооружений должен соответствовать:

-сложившимся историко-культурным особенностям и характеристикам территории;

-визуально-ландшафтным особенностям и характеристикам;

-функциональным, планировочным, архитектурно-градостроительным особенностям, включая композиционные, типологические, масштабные, стилистические, цветовые характеристики окружающей застройки.

Размещение кондиционеров и антенных устройств на фасадах зданий, строений, сооружений следует предусматривать со стороны дворовых фасадов. Кондиционеры следует закрывать декоративными решетками в едином архитектурном стиле (пункт 3.1.5 Правил благоустройства).

Согласно пункту 3.1.8 Правил благоустройства в состав элементов фасадов зданий, строений и сооружений, подлежащих содержанию, входят:

- приямки, входы в подвальные помещения;

- входные группы (ступени, площадки, перила, козырьки над входом, ограждения, стены, двери и др.);

- цоколь и отмостка;

- плоскости стен;

- выступающие элементы фасадов (балконы, лоджии, эркеры, карнизы и др.);

- кровли, включая вентиляционные и дымовые трубы, ограждающие решетки, выходы на кровлю и т.д.;

- архитектурные детали и облицовка (колонны, пилястры, розетки, капители, фризы, пояски и др.);

- водосточные трубы, включая воронки;

- парапетные и оконные ограждения, решетки;

- металлическая отделка окон, балконов, поясков, выступов цоколя, свесов и т.п.;

- навесные металлические конструкции (флагодержатели, анкеры, пожарные лестницы, вентиляционное оборудование и т.п.);

- горизонтальные и вертикальные швы между панелями и блоками (фасады крупнопанельных и крупноблочных зданий);

- стекла, рамы, балконные двери.

Согласно пункту 3.1.9 Правил благоустройства входные группы зданий, строений, сооружений необходимо оборудовать осветительным оборудованием, навесом (козырьком), элементами сопряжения поверхностей (ступени и т.п.), устройствами и приспособлениями для перемещения инвалидов и маломобильных групп населения (пандусы, перила и пр.), урнами для мусора.

Согласно пункту 3.1.10 Правил благоустройства в случае размещения входных групп в зоне тротуаров улично-дорожной сети с шириной тротуара 1,5 м и более элементы входной группы (ступени, пандусы, крыльцо, озеленение) допустимо выносить на прилегающий тротуар не более чем на 0,5 м.

Согласно пункту 3.1.13 Правил благоустройства собственники и иные правообладатели зданий, строений, сооружений, встроенно-пристроенных нежилых помещений, иные лица, на которых возложены соответствующие обязанности, обязаны, в том числе, согласовывать изменения внешнего вида фасадов зданий, строений, сооружений, выразившиеся в установке козырьков, навесов, ликвидации оконных и дверных проемов, а также окраске фасадов зданий, строений, сооружений, их элементов, нанесении надписей и графических изображений (граффити).

При этом при эксплуатации зданий, строений, сооружений не допускается, в том числе:

- самовольное изменение внешнего вида фасадов зданий, строений, сооружений, выразившиеся в самовольной установке козырьков, навесов, ликвидации оконных и дверных проемов, а также окраске фасадов зданий, строений, сооружений, их элементов, с нарушением паспорта фасада здания, строения, сооружения, самовольном нанесении надписей и графических изображений (граффити);

- частичное изменение фасадов (частичное изменение цветового решения и (или) применяемых отделочных материалов);

- размещение кондиционеров и антенных устройств на архитектурных элементах фасада.

Согласно пункту 3.1.4 Правил благоустройства изменения внешнего вида фасада здания, строения, сооружения должны производиться в соответствии с паспортом фасада здания строения, сооружения.

Паспорт фасада - это документ, содержащий текстовые и графические материалы, отображающие информацию о внешнем оформлении фасадов существующего здания, строения, сооружения, его конструктивных элементах, о размещении дополнительных элементов и устройств.

В паспорте фасада также предусматривается колористическое решение фасада, размещение дополнительных элементов, таких как кондиционеры, балконы, входные группы либо оконные проемы, вывески.

Паспорт фасада позволяет контролировать техническое состояние здания и проанализировать возможность внесения изменений в будущем.

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком были нарушены Правила благоустройства путем изменения цветового решения и материалов отделки фасада многоквартирного дома (частичное изменение фасада здания); изменения наполнения дверных и оконных проемов; преобразования оконного проема в дверной проем с обустройством пандуса; установления системы кондиционирования и вентиляции, паспорт фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, не представил; и требование о приведении фасада дома в соответствие с его паспортом Комитетом не заявлялось.

Как уже было сказано, Комитетом предъявлено требование о приведении фасада многоквартирного дома в соответствие с утвержденным прежним собственником Проекта реконструкции фасада парикмахерской, который в свою очередь, не был согласован с собственниками помещений многоквартирного дома.

Истцом не представлено и доказательств в подтверждение состояния фасада многоквартирного дома на момент сдачи дома в эксплуатацию.

Проведенные ответчиком работы по изменению фасада были выполнены в соответствии с проектной документацией Т128-9 АР «Перепланировка нежилых помещений по адресу: <...>» (далее – Проект Т128-9 АР) (том 1, л.д. 66-96).

В пояснительной записке к Проекту Т128-9 АР в разделе 3 «Архитектурные решения» отражены сведения о том, что перепланировка нежилых помещений по адресу: <...> включает в себя выполнение следующих видов работ:

- демонтаж старых ненесущих перегородок;

- возведение новых ненесущих перегородок из гипсокартона толщиной 100 мм;

- устройство нового дверного проема (из оконного) в наружной стене по главному фасаду для обеспечения эвакуации (эвакуационный выход);

- замена существующего декоративного фриза на главном фасаде магазина на новый в тех же размерах из металлокассет RAL6037 (зеленый);

- размещение вывески на главном фасаде (том 1, л.д. 69).

Также в Проекте Т128-9 АР отражено, что в ходе обследования обнаружено несоответствие фактического плана здания и плана, представленного в Техническом паспорте на помещения. Во внешней стене обнаружен дверной проем (главный вход в магазин), которой не отражен в техническом паспорте.

В пояснительной записке к Проекту Т128-9 АР в разделе 5 «Наружная отделка» отражено, что ремонтные работы на главном фасаде стремятся сохранить первоначальный архитектурный облик здания. Сохраняется окраска фасада (серый цвет). Предусматривается демонтаж баннеров с окон главного фасада. Проектом предусматривается:

-устройство нового дверного проема (из оконного) в наружной стене по главному фасаду;

-замена существующего декоративного фриза на главном фасаде магазина на новый в тех же размерах из металлокассет RAL6037 (зеленый);

-размещение вывески на декоративном фризе главного фасада магазина.

В соответствии с выводами Проекта Т128-9 АР, все осуществленные проектные решения соответствуют требованиям СНиП 31-06-2009, СП 1.131.30-2009, и «Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ».

Анализ технического состояния несущих конструкций здания и намеченных в ходе перепланировки изменений в них, показал, что все они технически возможны и не снижают прочность, устойчивость и другие показатели надежности.

Перепланировка не затрагивает несущие конструкции.

Прочность, надежность и устойчивость несущих строительных конструкций здания, после перепланировки нежилого помещения, будут обеспечены на весь срок службы, при условии надлежащей технической эксплуатации здания и регулярного, один раз в 10 лет, мониторинга.

Согласно Техническому отчету Т128-9ИС от 12.06.2023 «О состоянии несущих конструкций нежилых помещений по адресу: <...>», проведенные работы отвечают строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, в результате их проведения не создается угроза жизни или здоровью граждан и не нарушаются законные интересы граждан (том 1, л.д. 84-96).

В соответствии с позицией Верховного суда РФ, изложенной в определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.10.2018 N 49-КГ18-45, применительно к самовольным изменениям (постройкам) устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

При этом Конституционный Суд РФ неоднократно отмечал, что санкции, применяемые к самовольным изменениям (постройкам), используются с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена не столько на применение пресекательных (наказательных) мер, сколько на защиту прав и обеспечение баланса публичных и частных интересов, и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции РФ (определения от 29.01.2015 года № 101-О, от 24.03.2015 года № 658-О, от 27.09. 2016 года № 1748-О, от 28.03.2017 года № 609-О и др.).

В рассматриваемом случае все осуществленные ответчиком изменения в помещении (здании) выполнены только в габаритах помещений (пристроенной части к МКД), не затрагивают помещения других владельцев; мероприятия по переустройству не влияют на прочностные характеристики здания в целом, на общую несущую способность здания и не угрожают жизни и здоровью граждан.

Демонтаж пандуса (размещение которого обязательно в соответствии с пунктом 3.1.9 Правил благоустройства) сделает невозможным посещение магазина со стороны маломобильных граждан; приведет к существенному нарушению прав маломобильных групп населения, выразившегося в затруднительном и ограниченном доступе данной социальной группы населения в объект социальной инфраструктуры (продовольственный магазин), что, в свою очередь, приведет к дисбалансу между публичными и частными интересами.

Требование истца, связанное с демонтажем системы кондиционирования и вентиляции, размещенной на фасаде МКД, являются необоснованными.

Доказательств того, что в рассматриваемом случае кондиционеры размещены ответчиком на архитектурных элементах фасада (пункт 3.1.13 Правил благоустройства), Комитетом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Ссылка Комитета на то, что в соответствии с пунктом 3.1.5 Правил благоустройства системы кондиционирования и вентиляции необходимо размещать только со стороны дворовых фасадов, судебной коллегией признан несостоятельной, поскольку данный пункт Правил благоустройства не носит императивный характер и прямо не обязывает субъектов хозяйственной деятельности размещать указанное оборудование только со стороны дворовых фасадов.

Доказательств того, что использованные ответчиком цветовые решения, использованный материал при отделке фасада, и иные решения, реализованные при перепланировке нежилого помещения, размещение оборудования возле фасада здания - нарушают права и законные интересы муниципального образования в сфере благоустройства или собственников многоквартирного дома, Комитетом в материалы дела не представлено.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что фасады магазинов «Пятерочка» соответствуют требованиям функционального назначения объекта: реализация продовольственных и непродовольственных товаров; внешний вид всей сети магазинов «Пятерочка» одинаков по всей стране, узнаваем и ассоциируется у населения именно с объектами торговли различного рода товарами.

Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства несоответствия внешнего вида фасада магазина «Пятерочка» требованиям Правил благоустройства.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 3.1.1 Правил благоустройства внешний вид фасадов зданий, строений, сооружений должен соответствовать:

-сложившимся историко-культурным особенностям и характеристикам территории;

-визуально-ландшафтным особенностям и характеристикам;

На наличие таких нарушений (пункт 3.1.1 Правил благоустройства) истец не ссылается.

При этом законодательство не содержит ограничений по выбору цветовой гаммы декоративной отделки фасадных частей помещений, в которых осуществляется коммерческая деятельность.

И. как уже было сказано, истцом не представлено и доказательств несоответствия цветового решения фасада многоквартирного дома цветовому решению, которое существовало на дату сдачи дома в эксплуатацию.

Учитывая изложенное, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу статьи 270 АПК РФ.

Расходы по оплате за проведенную в суде первой инстанции экспертизу и по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 января 2025 года по делу № А57-9695/2024 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» отказать.

Взыскать с Комитета по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «Агроторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Взыскать с Комитета по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «Агроторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 30 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.И. Антонова

Судьи С.А. Жаткина

И.М. Заграничный