АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001
http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru
тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
город Смоленск
28.11.2023 Дело № А62-3708/2023
Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Открытого акционерного общества "Сафоновомясопродукт" (ОГРН <***>; ИНН <***>)
к Акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" (ОГРН <***>; ИНН <***>)
о взыскании неосновательного обогащения,
при участии:
от истца: не явился, извещен надлежащим образом;
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество "Сафоновомясопродукт" (далее - истец) обратилось в суд с иском к Акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 48 100 руб. (уточненное заявление от 26.05.2023, поданное до принятия судом иска к производству).
В обоснование заявленных требований указано следующее.
Между ОАО «Сафоновомясопродукт» (Субарендатор) и АО «Торговый дом «Перекресток» (Арендатор) 21 апреля 2022г. был заключен договор субаренды нежилого помещения №ГКЦ4-40/22/3625, расположенного по адресу: 215119, <...>.
Договор считается заключенным с фактической даты передачи Помещения, указанной сторонами в Акте приема-передачи, и действует 11 (одиннадцать) месяцев, т.е. с 21 апреля 2022г.
Пункт 2.2. договора предусматривал перечисление арендатором обеспечительного взноса в качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств по договору в размере ежемесячной арендной платы - 48 100 рублей, который должен был засчитаться в счет оплаты арендной платы за последний месяц субаренды. Данный взнос был перечислен в надлежащий срок, что подтверждается платежным поручением №204 от 21.04.2022.
21 февраля 2023 года на адрес электронной почты истца от ответчика поступило уведомление о том, что в арендуемом помещении запланирована реконструкция и отдел, занимаемый ОАО «Сафономясопродукт» будет закрыт в период с 12.03.2023 до 28.03.2023. На здании магазина также была размещена данная информация.
В указанный период предполагалась приостановка деятельности арендатора (реализация колбасных изделий и мяса), что, по мнению истца, противоречит положениям статьи 606 ГК РФ. Закрытие помещения на ремонт влечет ограничение прав субарендатора, что фактически является нарушением условий договора субаренды.
В связи с этим ОАО «Сафоновомяспродукт» было принято решение об освобождении помещения 28 февраля 2023 года с учетом выполнения условий п. 5.3 договора, о чем письмом исх. №3 от 22.02.2023 был уведомлен арендодатель. В данном письме арендатор также просил направить представителя арендодателя для осуществления всех действий и формальностей, связанных с передачей помещения и оформления необходимых документов. Истец указал, что фактически помещение было освобождено 28 февраля 2023 г. в отсутствие представителей Арендатора.
Ввиду того, что арендная плата за февраль была произведена (платежное поручение №4 от 12.01.2023), арендатор обратился к арендодателю с просьбой возвратить обеспечительный взнос в течение 3-х банковских дней с момента получения письма исх. №5 от 02.03.2023, направленного на адрес электронной почты.
09 марта 2023 г. было направлено предарбитражное предупреждение исх. №7 от 09.03.2023, которое получено Ответчиком 18.03.2023. Требование истца о возврате неосновательно приобретенных денежных средств ответчик добровольно не удовлетворил, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.
Ответчик в отзыве указал, что истцом в материалы дела предоставлены платежные поручения по оплате арендной платы по февраль 2023г. Согласно условиям договора обеспечительный платеж был засчитан Ответчиком как оплата арендной платы за март 2023г. Соответственно никакого неосновательного обогащения стороны Ответчика не возникло. Более того Истцом по настоящий момент Ответчику не возвращено арендуемое помещение и не подписан акт возврата помещения. Доводы истца о том, что Арендодатель не исполнял свои обязанности по предоставлению нежилого помещения в субаренду не находят подтверждения и противоречат фактическим обстоятельствам дела. Все обязательства по договору Субаренды исполнялись АО ТД Перекресток в полном объеме. Каких-либо претензий по неисполнению обязанностей по договору субаренды за период с февраля по апрель 2023г. со стороны истца не предъявлялись. Работы по реконструкции не влияли на работу арендуемых истцом помещений. Проведение ремонтных работ не давало ни фактического ни правового обоснования Субарендатору на односторонний отказ от исполнения договора субаренды с 28 февраля 2023г. т.к. сам Истец указывает, что работы по реконструкции проводились не ранее 12 марта 2023г. хотя доказательств проведения работ и не допуска субарендатора в помещение истцом не предоставлено. Но ввиду отсутствия и недоказанности нарушений обязательств по договору Субаренды со стороны АО «ТД Перекресток», а также невозврата надлежащим образом арендуемого помещения исковые требования не подлежат удовлетворению.
Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав мнение сторон, суд пришел к следующему выводу.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Из материалов дела усматривается, что между ОАО «Сафоновомясопродукт» (Субарендатор) и АО «Торговый дом «Перекресток» (Арендатор) 21 апреля 2022г. был заключен договор субаренды нежилого помещения №ГКЦ4-40/22/3625, расположенного по адресу: 215119, <...>, площадью 47 кв.м. для реализации в арендуемом помещении мяса и колбасных изделий (приложение № 2 к договору).
Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Данное определение основано на судебном толковании ст. ст. 606 и 615 ГК РФ
Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Таким образом, в данном случае ОАО «Сафоновомясопродукт» является субарендатором, а АО «Торговый дом «Перекресток» - Арендодателем, а не арендатором, как указано в договоре.
Однако для удобства понимания ситуации истец и ответчик далее будут указываться судом с учетом их статуса, указанного в договоре субаренды.
Согласно плану помещения (Приложение № 1) к договору проход в арендуемое помещение осуществляется через торговый зал магазина «Пятерочка».
Действительность и заключенность указанного договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), по акту приема-передачи от 21.04.2022 ОАО «Сафоновомясопродукт» приняло во временное пользование вышеуказанное помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).
В рассматриваемом случае договор аренды заключен сроком на 11 месяцев (п. 1 договора), то есть до 21.03.2023. Истец обратился в суд 21.04.2023.
На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Исходя из абзаца 6 статьи 620 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами: по требованию одной стороны в судебном порядке или путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, если это предусмотрено в силу правового регулирования соответствующих правоотношений или условиями договора.
В п. 5.1. договора стороны установили, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив субарендатора за 7 календарных дней.
При этом право Субарендатора на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды в договоре аренды предусмотрено не было. В п. 5.1 договора такое право было предоставлено только Арендодателю (АО «ТД «Перекресток»).
Вместе с тем, как следует из материалов дела, ОАО «Сафоновомясопродукт» письмом от 22.02.2023 № 3 (л.д. 21) уведомило АО "ТД Перекресток" о намерении расторгнуть договор с 28.02.2023.
Письмом от 02.03.2023 № 5 ОАО «Сафоновомясопродукт» сообщило, что 28.02.2023 освободило занимаемое помещение, вывезло имущество и провело влажную уборку и просило направить в его адрес акта приема-передачи для подписания.
Письмом от 23.03.2023 АО "ТД Перекресток" сообщило о невозможности одностороннего отказа субарендатора от исполнения договора, о возможности прекращения договора только после истечения его срока.
Из представленной в дело переписки сторон суд усматривает, что инициатива по прекращению действия договора аренды нежилых помещений и прекращения в нем торговой деятельности исходила именно от ОАО «Сафоновомясопродукт».
Таким образом, в нарушение условий договора истец выразил волю на досрочное прекращение действия указанного договора по инициативе субарендатора.
Исходя из переписки сторон и доводов ответчика, договор аренды фактически был прекращен 20.03.2023 (по истечению срока действия).
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, но указанное обстоятельство не влечет прекращение действия или ничтожность договора аренды.
Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из содержания пунктов 13, 37 и 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Сам по себе факт неиспользования арендатором имущества, с учетом невозврата имущества арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отдельно оговорено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, то есть, если договором установлен срок предупреждения арендатором арендодателя об отказе от договора, такой договор сохраняет свою силу для обеих сторон до истечения указанного срока. Отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения срока предупреждения.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Доказательства того, что до 20.03.2023 истец прекратил арендное пользование помещением ответчика, освободил помещение от принадлежащего ему имущества и возвратил его по акту приема-передачи, истцом суду не представлены.
Истец представил документы, подтверждающие прекращение деятельности по продаже мясных и колбасных изделий по спорному адресу (сообщение об обособленных подразделениях, уведомление о снятии с учета в налоговом органе, обороты счета 62.Р, оборотно-сальдовую ведомость по счету 41.02 за февраль, март 2023 года).
Данные документы действительно подтверждают факт прекращения реализацию населению продукции, однако не свидетельствуют об освобождении занимаемого помещения и его передаче (в том числе ключей) арендатору по акту приема-передачи.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истец сохранял обязательства по оплате арендных платежей вплоть до 20.03.2023 (до прекращения действия договора аренды).
При этом суд учитывает следующее.
Истцом в материалы дела представлены фотографии, на которых зафиксировано объявление для покупателей о ремонте магазина «Пятерочка» с 12.03.2023 по 27.03.2023, внешний вид здания магазина с улицы и помещение со следами начавшегося ремонта.
Однако каких-либо пояснений от истца, что именно за помещение изображено на фото, не представлено, даты на фотографиях также отсутствуют.
Ни истцом, ни ответчиком сведений о реальных сроках ремонта, видах ремонта в материалы дела не представлено.
Поскольку ответчиком не опровергнут факт проведения ремонта в период с 12.03.2023 по 27.03.2023 (данный период также отражен в письме ответчика – л.д. 17), учитывая указанные в письме ответчика от 21.02.2023 перечень работ (ремонт потолка, окраска стен, ремонт светильников) и исходя из схемы размещения арендуемого помещения, суд приходит к выводу о том, что вход в арендуемое помещение возможен только через торговый зал магазина «Пятерочка», отдельный вход с улицы отсутствует, что означает, что покупатели не могли попасть в магазин истца во время ремонта магазина «Пятерочка». Следовательно, истец в период с 12.03.2023 по 27.03.2023 не имел возможности использовать спорное помещение по назначению, ввиду чего у истца возникло право требовать уменьшения размера арендной платы за период ремонта.
С учетом изложенного, суд полагает, что истец обязан был внести арендную плату за период с 01.03.2023 по 11.03.2023, поскольку с 20.03.2023 (до даты завершения ремонта) срок действия договора истек:
48 100 руб. / 31дн. х 11 дн. = 17 067,74 руб.
На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
С учетом изложенного, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаты арендной платы в размере 31 032,26 руб. (48 100 руб. – 17 067,74 руб.).
С учетом изложенного требование о взыскании неосновательного обогащения подлежит частичному удовлетворению на сумму 31 032,26 руб.
На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
С учетом частичного удовлетворения требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере уплаченной государственной пошлины, что составляет 1290 руб.
Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Взыскать с Акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Открытого акционерного общества "Сафоновомясопродукт" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 31 032,26 руб. неосновательного обогащения, а также 1290 руб. в возмещение судебных расходов.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.
Судья В.В. Красильникова