АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

21 ноября 2025 года Дело № А60-32211/2025

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ф. Нестеровой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Е. Капитоновой, рассмотрел в судебном заседании дело

№ А60-32211/2025 по иску Прокуратуры Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Прокуратура, истец)

к Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального округа Сухой Лог (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Комитет, ответчик-1)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРН <***>) (далее – предприниматель ФИО1, ответчик-2)

о признании недействительным договора купли-продажи от 06.12.2023 № 118,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию муниципального округа Сухой Лог (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 12.05.2025 № 8/2-15-2025,

от ответчика: ФИО1 (паспорт, лично).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Прокуратура Свердловской области обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального округа Сухой Лог, индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 06.12.2023 № 118.

От ответчика Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального округа Сухой Лог 08.07.2025 поступил отзыв на исковое заявление. Ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

От ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 14.07.2025 поступил отзыв на исковое заявление. Ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

От ответчика Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального округа Сухой Лог 15.07.2025 поступил отзыв на исковое заявление.

От третьего лица Администрации муниципального округа Сухой Лог 03.09.2025 поступил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании 23.09.2025 ответчик ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Документы к материалам дела приобщены.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Комитетом и предпринимателем ФИО1 на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи от 06.12.2023 № 118 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:63:0101068:1237, общей площадью 1 967 кв. м, находящегося по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: «производственные базы».

Стоимость земельного участка по договору составила 60 476 руб. 10 коп.

До предоставления в собственность указанный участок был передан предпринимателю ФИО1 в пользование Администрацией городского округа Сухой Лог на основании договора аренды от 25.08.2022 № 195, заключенного в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Договор купли-продажи земельного участка от 06.12.2023 № 118 в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным), что явилось основанием для обращения Прокуратуры в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу части 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

Таким образом, право требовать признания указанных сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора о признании договора купли-продажи от 06.12.2023 № 118 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Процедура предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлена статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, которая включает в себя подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, свидетельствует о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12).

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, материалами дела подтверждено, что между Комитетом с предпринимателем ФИО1 на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи от 06.12.2023 № 118 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:63:0101068:1237, общей площадью 1 967 кв. м, находящегося по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: «производственные базы».

Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов явилось нахождение на земельном участке нежилого здания – производственной базы, с кадастровым номером 66:63:0101068:1279, площадью 32,2 кв. м., принадлежащего предпринимателю ФИО1 на праве собственности.

Как следует из материалов дела и пояснений ответчиков, 23.08.2022 на основании ст. 39.17 ЗК РФ, предприниматель ФИО1 обратилась в Администрацию городского округа Сухой Лог с заявлением о предоставлении в аренда без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 66:63:0101068:1237.

25.08.2022 участок был передан предпринимателю ФИО1 в пользование Администрацией городского округа Сухой Лог на основании договора аренды от 25.08.2022 № 195, заключенного в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

01.08.2023 предприниматель ФИО1 обратилась в Администрацию городского округа Сухой Лог с заявлением о предоставлении участка в собственность.

14.08.2023 Комитетом было отказано в предоставлении участка в собственность.

Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 09.10.2023, решение Администрации городского округа Сухой Лог от 14.08.2023 об отказе в реализации права на выкуп участка признано незаконным и в обязанности Администрации городского округа вменено в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда подготовить проект договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:63:0101068:1237, площадью 1967 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Кунарская, №14Г.

Во исполнение решения Сухоложского городского суда Свердловской области от 09.10.2023, между Комитетом и предпринимателем ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 118 от 06.12.2023.

Из материалов дела следует, что на земельном участке истца расположено здание базы площадью 32,2 кв. м. по производству деревянных поддонов, при этом вся деятельность по производству и их хранение фактически осуществляется на земельном участке площадью 1 967 кв. м.

Между тем, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что на земельном участке площадью 1 967 кв. м, расположен один объект недвижимости площадью 32,2 кв. м., в связи с чем площадь предоставленного предпринимателю ФИО1 земельного участка значительно превышает площадь расположенного на данном земельном участке здания и необходимую для его эксплуатации (более, чем в 60 раз), при этом надлежащих доказательств в обоснование площади приобретенного земельного участка под указанный объект недвижимости не приведено.

Ходатайство о назначении экспертизы в целях установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта, не заявлено, иных достаточных доказательств, обосновывающих приобретение земельного участка указанной площади не приведено.

Из изложенного следует, что предпринимателем в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность приобретен земельный участок, который не предназначен для размещения и эксплуатации объекта недвижимости.

Учитывая, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, в то же время соразмерность площади земельного участка площади возведенного на нем объекта не доказана, суд признает исковые требования прокурора о признании указанной сделки недействительной (ничтожной), заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ссылки ответчиков на решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 09.10.2023 № 2а-998/2023 судом не принимаются, поскольку вопрос о соразмерности площади предоставляемого земельного участка площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого такой участок приобретается, судом общей юрисдикции фактически не рассматривался; в рамках указанного дела проверена законность отказа заинтересованного лица в предоставлении земельного участка.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

С учетом изложенного, судом применены последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального округа Сухой Лог возвратить предпринимателю ФИО1 уплаченные денежные средства в размере 60 476 руб. 10 коп.

Поскольку договор, на основании которого ответчиком было зарегистрировано право собственности, был признан судом недействительным, следовательно, данный договор в силу части 1 статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, и не может являться основанием для регистрации за ответчиком права собственности на земельный участок.

В абзаце 5 п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю ФИО1 на праве аренды, срок действия договора аренды 25.08.2022 № 195 установлен до 23.08.2071 года, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение права собственности на земельный участок от предпринимателя ФИО1 муниципальному образованию.

С учетом этого, для достижения правового результата, предусмотренного положениями пункта 2 статьи 167 ГК РФ, должны быть применены последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 66:63:0101068:1237 (запись № 66:63:0101068:1237-66/106/2023-10 от 27.12.2023).

Вопрос о внесении арендной платы за период с даты заключения договора купли-продажи до момента признания его недействительным может быть рассмотрен сторонами во внесудебном порядке.

С учетом освобождения Комитета от оплаты государственной пошлины, расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на предпринимателя ФИО1 (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 06.12.2023 № 118, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального округа Сухой Лог (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***> ОГРН <***>), в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:63:0101068:1237.

Применить последствия недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 66:63:0101068:1237 (запись № 66:63:0101068:1237-66/106/2023-10 от 27.12.2023).

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального округа Сухой Лог (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРН <***>) денежные средства в сумме 60 476 руб. 10 коп.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7500 руб.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.Ф. Нестерова