Решение по делу № А32-34467/2024 от 18.08.2025 | АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

18.08.2025 Дело № А32-34467/2024

г. Краснодар

Резолютивная часть решения объявлена 05.02.2025. Полный текст решения изготовлен 18.08.2025.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)к ФИО1 (ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2015 № 4300021683, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1; об обязании ФИО1 освободить земельный участок, расположенный по ул. Новороссийской, 3/8 в г. Краснодаре, кадастровый номер 23:43:0304074:3 путем демонтажа «блок контейнеров», металлических контейнеров, навеса; об указании, что настоящее решение является основанием для погашения всех имеющихся в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей в отношении земельного участка общей площадью 989 кв. м, расположенного по ул. Новороссийской, 3/8 в г. Краснодаре, кадастровый номер 23:43:0304074:3,

при участии в заседании представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) с исковым заявлением к ФИО1 (далее – ФИО1)о расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2015 № 4300021683, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1; об обязании ответчика освободить земельный участок, расположенный по ул. Новороссийской, 3/8 в г. Краснодаре, кадастровый номер 23:43:0304074:3 путем демонтажа «блок контейнеров», металлических контейнеров, навеса; об указании, что настоящее решение является основанием для погашения всех имеющихся в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей в отношении земельного участка общей площадью 989 кв. м, расположенного по ул. Новороссийской, 3/8 в г. Краснодаре, кадастровый номер 23:43:0304074:3.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

По ходатайству представителя ответчика в судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.02.2025 до 14.00 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

В соответствии постановлением администрации от 24.07.2015 № 5367 «О предоставлении гражданину ФИО4 земельного участка в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара» между администрацией (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 28.07.2015 № 4300021683 (далее – договор), зарегистрированный в ЕГРН 26.08.2015, регистрационная запись № 23-23/001-23/001/814/2015-9008.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок площадью 989 кв. м, расположенный по ул. Новороссийской, 3/8 в г. Краснодаре, кадастровый номер 23:43:0304074:3.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В пункте 3.2.4 договора предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

– невнесение арендной платы за участок более двух раз подряд по истечении срока указанного в пунктах 2.3, 2.4 раздела 2 настоящего договора;

– неиспользование участка (его части) в течение трёх лет либо использование участка не по целевому назначению и виду разрешённого использования, указанному в пункте 1.3 раздела 1 настоящего договора;

– использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

– неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.11 – 4.1.14 пункта 4.1 раздела 4 настоящего договора;

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

На основании договора об уступке прав и обязанностей по договору от 17.12.2019, зарегистрированного в ЕГРН 27.12.2019, регистрационная запись № 23:43:0304074:3-23/001/2019-3, арендатором по договору является ФИО1

Администрация считает, что ответчиком нарушено существенное условие договора.

Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора.

В связи с не устранением в установленный срок нарушений в адрес ФИО1 заказным письмом с уведомлением было направлено уведомление от 23.06.2023 № 1095/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, однако почтовая корреспонденция была возвращена истцу в связи с истечением срока хранения.

Невозвращение земельного участка послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований истец указал на нарушение порядка содержания земельного участка, выраженное в наличии травы и сорняков, наличии на участке металлического гаража, непринятию мер по целевому использованию земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Исходя из вышеуказанного в предмет доказывания входит вопрос существенности допущенных арендатором нарушений и принятия мер по их устранению в разумные сроки.

Истец в исковом заявлении указывает в качестве основания расторжения договора аренды неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение 3-х лет с момента заключения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации; предоставил в материалы дела письмо Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар от 06.03.2023 № 3550/29 о том, что разрешение на строительство не выдавалось.

Однако в соответствии с пунктом 1.3.договора аренды земельный участок предоставляется для объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты розничной торговли.

Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93 (ОКУН) отменен с 01.01.2017.

Согласно статье 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-Ф3 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» торговый объект – это здание или часть здания, строение или часть строения. сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием. предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров; торговый объект может быть стационарным (прочно связанным с землей) или нестационарным (временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение).

Договор аренды не содержит обязательства арендатора произвести строительство стационарного торгового объекта.

Согласно пункту 4.3.2. договора, арендатор вправе возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка на основании соответствующего разрешения на строительство.

Арендатор, использует земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования для объектов розничной торговли, а также своевременно оплачивает арендные платежи, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов от 31.12.2024.

Представленный в материалы дела акты осмотров спорного земельного участка выполнены без уведомления и привлечения ответчика либо его представителя, свидетелей, без привлечения специалиста геодезической службы, фотографии приобщенные к актам, не позволяют достоверно установить место съемки.

Деятельность по осуществлению муниципального контроля регулируется Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» и Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Согласно пункту 7 статьи 31 Федерального закона от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» в случаях отсутствия контролируемого лица либо его представителя. предоставления контролируемым лицом информации контрольному (надзорному) органу о невозможности присутствия при проведении контрольного (надзорного) мероприятия контрольные (надзорные) мероприятия проводятся, контрольные (надзорные) действия совершаются, если оценка соблюдения обязательных требований при проведении контрольного (надзорного) мероприятия может быть проведена без присутствия контролируемого лица, а контролируемое лицо было надлежащим образом уведомлено о проведении контрольного (надзорного) мероприятия.

Пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ « О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» один из принципов государственного и муниципального контроля провозглашает открытость и доступность для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей информации об организации и осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля, включая информацию об организации и о проведении проверок, о результатах проведения проверок и о принятых мерах по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, о правах и об обязанностях органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля, их должностных лиц, за исключением информации, свободное распространение которой запрещено или ограничено в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункта 13 Порядка осуществления осмотра земельных участков на территории муниципального образования город Краснодар (утвержденным постановлением администрации от 18.09.2012 № 8215) в случае отсутствия доступа к земельному участку, отказа землепользователя от проведения осмотра либо уклонения от его проведения, осмотр земельного участка управлением муниципального контроля или МКУ «Традинспекция» не проводится, а копия землеустроительного дела возвращается в орган администрации муниципального образования город Краснодар, направивший запрос.

Таким образом, анализ положений федеральных законов и подзаконного акта позволяет сделать вывод о том. что при подготовке к проведению осмотра земельного участка истец должен был уведомить ответчика надлежащим образом о предстоящем осмотре.

Однако, истцом не предоставлено документов, подтверждающих направление ответчику уведомления о дате и времени осмотра земельного участка.

Более того, в материалах дела находится письмо от 19.05.2023 № 75429'21 управления муниципального контроля, согласно которому спорный земельный участок огражден доступ на него отсутствует, телефон землепользователя отсутствует и в таких обстоятельствах осуществить осмотр и составить акт осмотра не представляется.

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Не возведение зданий в границах спорного земельного участка не может квалифицироваться в качестве существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, проявлением недобросовестности арендатора.

Так в соответствие с п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом в отсутствии доказательств у арендодателя возникновения у него ущерба, в результате которого он в значительной степени лишилась бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды утверждать о наличии факта существенного нарушения арендатором указанного договора аренды не представляется суду обоснованным.

Расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В данном случае, из поведения ответчика следует, что им предпринимаются меры, направленные на устранение разногласий по исполнению условий договора, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администраций от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов