Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

24 декабря 2023 годаДело № А56-65947/2023

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2023 года. Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе: судьи Новиковой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (адрес: Россия, 196084, г. Санкт-Петербург, улица Киевская, дом 32, литер Б, помещение 11Н, комната 8; ОГРН: 1167847201246, дата присвоения ОГРН: 26.04.2016, ИНН: 7811608716);

заинтересованное лицо: Комитет имущественный отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, <...>, литер А, помещение 2-Н; ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН <***>);

о признании

при участии

от заявителя: ФИО1 по доверенности

от заинтересованного лица: не явилось (извещено)

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным Решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) от 22.06.2023г. № 05-26-42035/23-0-8 об отказе в выкупе земельного участка по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Московская застава, Киевская ул., земельный участок 32в, площадью 6 415 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007521:4213, и обязании Комитета совершить действия, предусмотренные пп. 1 п.5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ, а именно: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007521:4213 площадью 6 415 кв.м по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Московская застава, Киевская ул., земельный участок 32в, в трех экземплярах и их подписание, а также направить подписанные проекты договора купли-продажи земельного участка для подписания в Общество в срок не позднее 10 (десяти) дней с момента принятия судебного акта по настоящему делу.

В судебном заседании, состоявшимся 14.12.2023, представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме, представитель Комитета в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, представил Отзыв на исковое заявление (заявление), в котором просит отказать в удовлетворении требований по причинам, изложенным в отзыве.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление Комитета, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Как следует из материалов дела Обществу на праве аренды сроком до 04.08.2048 предоставлен находящийся в собственности Санкт-Петербурга земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007521:22 общей площадью 24 961 кв.м по адресу: <...>, лит Б, что подтверждается заключенным с Комитетом Договором аренды земельного участка от 07.08.2003г. № 12/ЗД-01607, с учетом: Дополнительного соглашения от 07.08.2003г. (номер государственной регистрации 78-78-01/0136/2008-089 от 07.08.2003г.), заявления о государственной регистрации переуступки права аренды на недвижимое имущество от 13.11.2019г. № 78/061/038/2019-243.

На основании распоряжения Комитета от 13.05.2022г. № 1027-РЗК путем раздела земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007521:22 образован испрашиваемый Обществом земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007521:4213 (далее - Участок).

На Участке расположены объекты недвижимого имущества, входящие в состав Единого недвижимого комплекса – производственного предприятия по проведению испытаний опытных промышленных образцов электроремонтного оборудования, кадастровый номер 78:14:0007521:4201, назначение: нежилое, по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности Обществу (запись регистрации права от 03.03.2021г. № 78:14:0007521:4201-78/011/2021-1), а именно:

- нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007521:4207 общей площадью 929 кв.м, этажность: 3, в т.ч. подземных – 1 (испытательная станция);

- нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007521:2082 общей площадью 36,9 кв.м, этажность: 1 (проходная);

- нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007521:4206 общей площадью 134,8 кв.м, этажность: 1 (компрессорная станция);

- нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007521:4208 общей площадью 298,3 кв.м, этажность: 3, в т.ч. подземных – 1 (здание очистных сооружений);

- объект капитального строительства (сооружение) с кадастровым номером 78:14:0007521:4210 площадью застройки 935,6 кв.м.

В свою очередь, Единый недвижимый комплекс располагается на трех смежных земельных участках, имеющих общие границы (78:14:0007521:4214, 78:14:0007521:4215, 78:14:0007521:4213) и образованных в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007521:22.

25.04.2023 Общество, являясь собственником указанных выше объектов недвижимого имущества, обратилось в адрес Комитета с заявлением о выкупе Участка (входящий номер 05-26-42035/23-0-0).

В письме от 22.06.2023г. № 05-26-42035/23-0-8 Комитет указал, что вопрос о выкупе Участка ранее рассмотрен в рамках заявления вх. КИО № 05-26-89132/22-0-0 от 16.09.2022, по результатам рассмотрения направлен ответ № 05-26-89132/22-0-5 от 27.06.2022 и сообщил о принятом им решении об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на основании требований п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ.

Общество, полагая, что решение Комитета об отказе в выкупе Участка не основано на нормах законодательства РФ и Санкт-Петербурга, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу положений ст.ст. 197, 198, 200 АПК РФ, п. 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пункт 3 ч. 1 ст. 199 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

Отказывая Обществу в выкупе Участка, Комитет указал, что в соответствии с п.17 ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

В Отзыве на исковое заявление (заявление) Комитет дополнительно указал, что следует отказать Обществу в удовлетворении требований поскольку: в соответствии с п.14. ст. 39.16 ЗК РФ разрешенное использование Участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка; Генеральный план Санкт-Петербурга в графической части содержит информацию о планируемом размещении на запрошенном Участке трамвайной линии.

Между тем, Комитетом не учтено следующее:

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.2 ст. 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, Общество имеет исключительное право на приобретение в собственность Участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества.

В силу требований п.5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В ст. 39.16 ЗК РФ и п.8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» содержатся исчерпывающие перечни оснований для отказа заявителю в предоставлении земельного участка в собственность.

Пунктом 2.9.2. Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и(или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них, утвержденному Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018г. № 15-р (далее – Административный регламент), также определен исчерпывающий перечень случаев, при которых Комитет принимает решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

В соответствии с п.17 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Согласно п. 2.9.2. и п.2.9.2.1. Административного регламента, Комитет принимает решение об отказе в предоставлении государственной услуги в случае если по результатам рассмотрения заявления выявлено хотя бы одно из оснований, предусмотренное ст. 39.16 ЗК РФ.

В данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) отражено, что Участок имеет вид разрешенного использования (код 3.9.3) – проведение научных испытаний, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 16.05.2022г., представленной Обществом в материалы дела.

В тексте Заявления от 25.04.2023г. (вх. КИО от 26.04.2023г. № 05-26-42035/23-0-0), поданного в Комитет, Обществом указаны цели использования земельного участка – проведение научных испытаний.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412, вид разрешенного использования земельных участков «проведение научных испытаний» (код 3.9.3.) предполагает размещение зданий и сооружений для проведения изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки, научные и селекционные работы, ведение сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира.

Акт обследования земельного участка, составленный 28.04.2023г. Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, имеющийся в распоряжении Комитета, подтверждает, что на испрашиваемом Участке размещены ограждения, объекты, шлагбаумы, мусорный контейнер, строения, которые соответствуют критериям благоустройства, установленным Приложением № 2 к правилам благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016г. № 961.

Кроме того, на Участке расположены капитальные объекты – Здания 1 - 4 с кадастровыми номерами 78:14:0007521:2082 (проходная), 78:14:0007521:4206 (компрессорная станция), 78:14:0007521:4208 (здание очистных сооружений), 78:14:0007521:4207 (испытательная станция), которые по сведениям Региональной геоинформационной системы, содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства, «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» (https://rgis.spb.ru), а также данным ЕГРН и Публичной кадастровой карты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, входят в состав единого недвижимого комплекса «производственного предприятия по проведению испытаний опытных промышленных образцов электромоторного оборудования», поставленного на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 78:14:0007521:4201 по адресу: Санкт-Петербург, Киевская улица, дом 32, и находящегося в собственности Общества.

По результатам обследования Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга не выявил нарушений использования Участка.

Таким образом, Участок, предназначенный для проведения научных испытаний, используется Обществом по целевому назначению и планируется им к использованию в соответствии с установленным для Участка видом разрешенного использования.

Следовательно, выводы Комитета противоречат публичным сведениям, размещенным в сети Интернет, а также имеющимся в материалах дела доказательствам.

Кроме того, из данных Региональной геоинформационной системы, содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства, «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» (https://rgis.spb.ru), подтвержденных Письмом Комитета по градостроительству и архитектуре от 11.05.2023г. № 01-39-5-5472/23, следует, что по состоянию на 22.06.2023г., т.е. на дату принятия Комитетом решения об отказе в выкупе Участка:

- в отношении Участка распоряжение на разработку проекта планировки и проекта межевания территории отсутствует (п.5);

- вид разрешенного использования Участка – проведение научных испытаний (п.7);

- в соответствии с Градостроительным регламентом вид использования Участка – проведение научных испытаний (п.9.);

- Участок не находится полностью или частично в границах земель общего пользования (п.13);

- Участок частично расположен в охранной зоне воздушных линий электропередачи (п.11, п.14).

Кроме того, Участок не ограничен в обороте и не резервирован для государственных или муниципальных нужд, и расположен вне границ территории, зарезервированной для государственных нужд.

Комитетом не представлено доказательств того, что на 22.06.2023 уполномоченным органом Санкт-Петербурга принято решение о разработке проекта планировки территории и проект межевания применительно к территории испрашиваемого Участка, и что такой проект планировки территории и проект межевания утвержден в установленном градостроительным законодательством порядке.

Следовательно, Участок не предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, а Общество не обращалось с заявлением о строительстве объектов федерального, регионального и местного значения.

Согласно Письму Комитета по градостроительству и архитектуре от 16.06.2023г. № 01-39-5-7290/23 Участок частично расположен в границах существующих сохраняемых линий электропередачи (ЛЭП 110 кВ); планируется перевод ВЛ в кабельное исполнение.

В силу требований законодательства РФ, нахождение земельного участка в границах охранной зоны электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) не является ограничением, которое не допускает использование земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка.

Охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) предусмотрена п.3 ст. 105 ЗК РФ.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории охранных зон определяются на основании Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009г. № 160 (далее - Правила).

В соответствии с п.8 Правил в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Таким образом, для собственников земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электроэнергетики, установлены правила осуществления хозяйственной деятельности. При этом использование таких земельных участков по их целевому назначению не запрещено, такие земельные участки не ограничены в обороте и могут находится в частной собственности граждан или юридических лиц.

Кроме того, Комитетом не представлено доказательств того, что Генеральный план Санкт-Петербурга в графической части содержит информацию о планируемом размещении на запрошенном Участке трамвайной линии, а потому данный довод Комитета является несостоятельным. При этом, ни в письмах Комитета по градостроительству и архитектуре от 11.05.2023г. № 01-39-5-5472/23, от 16.06.2023г. № 01-39-5-7290/23, ни в отказе Комитета, изложенном в письме от 22.06.2023г. № 05-26-42035/23-0-8, обжалуемом Обществом в настоящем деле, не содержится сведений о том, что на Участке запланировано размещение трамвайной линии.

Таким образом, Комитетом не подтверждено наличие оснований для отказа Обществу в праве выкупа Участка.

Из материалов настоящего дела также следует, что Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.05.2023 по делу № А56-124696/2022, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023, признано незаконным решение Комитета об отказе Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007521:4214, суд обязал Комитет совершить действия, предусмотренные пп. 1 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ, а именно: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007521:4214 и направить подписанные проекты договора купли-продажи для подписания в Общество в срок не позднее 10 (десяти) дней с момента принятия судебного акта по делу № А56-124692/2022.

На основании заключенного между Обществом и Комитетом договора купли-продажи земельного участка № 8944-ЗУ от 09.10.2023 регистрирующим органом зарегистрировано право частной собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007521:4214, запись регистрации права 78:14:0007521:4214-78/011/2023-3 от 13.10.2023.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2023 по делу № А56-124693/2022, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2023, признано незаконным решение Комитета об отказе Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007521:4215, суд обязал Комитет совершить действия, предусмотренные пп. 1 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ, а именно: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007521:4215 и направить подписанные проекты договора купли-продажи для подписания в Общество в срок не позднее 10 (десяти) дней с момента принятия судебного акта по делу № А56-124693/2022.

На основании заключенного между Обществом и Комитетом договора купли-продажи земельного участка № 8945-ЗУ от 09.10.2023 регистрирующим органом зарегистрировано право частной собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007521:4215, запись регистрации права 78:14:0007521:4215-78/011/2023-3 от 16.10.2023г.

Исключительное право Общества на выкуп в собственность двух из трех смежных (граничащих друг с другом) земельных участков (участков 78:14:0007521:4214, 78:14:0007521:4215), на которых в целом расположен объект недвижимого имуществ, принадлежащий на праве собственности Обществу (Единый недвижимый комплекс), подтверждено вступившими в законную силу судебными актами, запись о регистрации права собственности на два их трех земельных участков зарегистрировано в установленном законодательством порядке.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что Общество обладает правом на выкуп в собственность испрашиваемого им Участка, в связи с чем, Решение Комитета об отказе в выкупе земельного участка, выраженное в Письме № 05-26-42035/23-0-8 от 22.06.2023, является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Способом восстановления нарушенного права Общества является обязание Комитета совершить действия, направленные на заключение с Обществом договора купли-продажи спорного Участка на основании ранее поданного Обществом заявления, путем подготовки, подписания проекта указанного договора и направления его для подписания Обществу.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 22.06.2023г. № 05-26-42035/23-0-8 об отказе в выкупе земельного участка по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Московская застава, Киевская ул., земельный участок 32в, площадью 6 415 кв.м, кадастровый номер 78:14:0007521:4213.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, предусмотренные пп. 1 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ, а именно: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007521:4213 площадью 6 415 кв.м по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Московская застава, Киевская ул., земельный участок 32в, в трех экземплярах и их подписание, а также направить подписанные проекты договора купли-продажи для подписания в ООО «АЛЬЯНС», ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес (место нахождения): 196084, <...>, лит. Б, пом. 11Н, комн. 8, в срок не позднее 10 (десяти) дней с момента принятия судебного акта по настоящему делу.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альянс» 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.