476/2023-132702(2)
Арбитражный суд Республики Карелия ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625
официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Петрозаводск Дело № А26-5180/2023 07 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2023 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Моисеенко А.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петровой Ю.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к акционерному обществу «Тандер» о взыскании 220 253 руб. 45 коп.,
при участии представителей:
истца – ФИО2 по доверенности от 02.06.2020 (диплом), ответчика – ФИО3 по доверенности от 26.06.2023 (диплом),
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, АО «Тандер») о взыскании 220 253 руб. 45 коп., в том числе 88 551 руб. 36 коп. – задолженность по арендной плате за период с сентября по октябрь 2023 года, 16 479 руб. 69 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за просрочку арендной платы за период с 01.01.2023 по 03.10.2023, 114 976 руб. 70 коп. – задолженность по плате с торгового оборота за сентябрь 2023 года по договору аренды недвижимого имущества № Пзрф/233/11 от 01.09.2011, 245 руб. 70 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.10.2023 по 30.10.2023 (с учетом принятого уточнения исковых требований).
Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 307, 309, 310, 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме, пояснил, что ответчиком не предоставлено ответов на претензию, увеличение арендной платы произошло на основании условий договора, в связи с чем считает обоснованным взыскание разницы между уплаченной арендной платой и начисленной арендодателем в связи с изменениями условий договора. Арендные платежи с торгового оборота, выплаченные арендатором в процессе рассмотрения
дела, за период с января 2023 по август 2023 годы были зачтены в фиксированную арендную плату с учетом произведенного в одностороннем порядке изменения арендной платы.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, полагает, что изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон, как предусмотрено условиями договора. Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения об изменении цены договора аренды, отсутствуют основания для ее взыскания. Оплата арендных платежей с торгового оборота не вносилась, поскольку отчеты арендодателя не соответствовали форме предусмотренной договором.
Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает установленными следующие обстоятельства.
01.09.2011 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ЗАО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № Птрф/231/11 (далее – договор) в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2013 (далее – дополнительное соглашение), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: встроенные нежилые помещения магазина, общей площадью 443,2 кв.м,, номер на поэтажном плане 2-Н, расположенные на первом этаже здания пятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Россия, <...>, литера А.
В соответствии с пунктом 5.2.1 договора постоянная часть арендной платы составляет 465 360 (Четыреста шестьдесят пять тысяч триста шестьдесят) рублей в месяц, без НДС, из расчета 1050 рублей за один квадратный метр.
Размер арендной платы может быть повышен в одностороннем порядке, но не более чем на 10 (десять) %, кроме случаев, когда в рамках действия арендной ставки девальвация национальной валюты РФ, выраженная в бивалютной корзине, превышает 10% (в этих случаях для расчета процента увеличения арендной платы используется значение девальвации за истекший период) (пункт 5.2.2 договора).
Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 30 числа месяца, за который осуществляется платеж.
Пункт 5.5.1 договора предусматривает внесение платы с торгового оборота, расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца со сроком оплаты до 25 числа текущего месяца.
05.12.2022 арендодатель направил в адрес арендатора уведомление о повышении арендной платы с 01.01.2023 по указанному выше договору на 10%, в связи с чем размер арендной платы составил 487 032 руб. 48 коп.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составляет 88 551 руб. 36 коп. за период с сентября по октябрь 2023 года, с учетом одностороннего повышения арендной платы. Учитывая, изменение размера фиксированной арендной платы произошло изменение размера платы с торгового оборота.
Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы с учетом ее изменения своевременно не исполнил, истец в адрес ответчика направил претензию с требованием о необходимости погашения образовавшейся
задолженности в добровольном порядке. Ответчик уведомил истца о несогласии с увеличением арендной платы, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей признается договором.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ определено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Пунктом 5.2.2 договора стороны определили, что с 01.01.2019 постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон, но не чаще, чем один раз в год (не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды) не более, чем на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ry), но не более, чем на 10 %.
Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствие с настоящим пунктом производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за 90 дней до изменения постоянной части арендной платы.
Указанное ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пункта 3 статьи 614 ГК РФ. Арендодатель не вправе требовать иного увеличения арендной платы.
Стороны договора аренды предусмотрели, что любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении Договора вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Условия договора, измененные / дополненные соглашением об изменении / дополнении Договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения (пункт 6.2 договора).
Из буквального толкования пункта 5.2.2 договора аренды следует, что стороны определили, что размер постоянной части арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, в случае изменения (понижения или повышения) уровня инфляции в целом по данному субъекту РФ.
Следовательно, к существующим между сторонами отношениям, договором аренды не было изменено общее правило о порядке изменения размера арендной платы по договору, предусмотренное пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое изменение производится только по соглашению сторон, т.е. по добровольному волеизъявлению сторон.
Таким образом, соглашение должно быть заключено с соблюдением принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Из приведенных норм права следует, что по общему правилу изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон и исходя из условий договора № Птрф/231/11 от 01.09.2011, иного правила договором не установлено.
В данном случае, в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не изменения в одностороннем порядке.
Из представленных в материалы дела документов следует, что дополнительное соглашение между сторонами об увеличении с 01.01.2023 постоянной части арендной платы не подписывалось.
Следовательно, у арендодателя отсутствовало право на увеличение постоянной части арендной платы.
Изложенная правовая позиция соотносится с правовыми позициями, принятыми вышестоящими судебными инстанциями в рамках дела № А266280/2022 и определением Верховного Суда Российской Федерации № 307-ЭС23- 15045.
Учитывая вышеизложенное, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, связанной с односторонним ее изменением, в связи с чем также отказывает в удовлетворении требования о взыскании процентов.
В отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате с торгового оборота за сентябрь 2023 года суд приходит к следующим выводам.
Дополнительным соглашением от 28.06.2018 стороны согласовали условия оплаты процентной части арендной платы (плата с торгового оборота), добавив в раздел 5 договора пунктом 5.5.
Абзацем 4 п.п. 5.5.1 пункта 5 раздела 5 договора определен порядок расчета размера процентной части арендной платы: Плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 5 (пяти) процентам от Объема торгового оборота за отчетный период и арендной платой за отчетный период. Расчет платы с торгового оборота осуществляется на основании предоставляемого арендатором арендодателю отчета о месячном объеме торгового оборота за отчетный месяц по форме, согласованной Сторонами в Приложении № 2 к настоящему Договору, ежемесячно в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты окончания отчетного месяца, заверенного подписями полномочных лиц арендатора.
Плата, с торгового оборота производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в рублях РФ не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца, следующего за отчетным при условии предоставления арендодателем арендатору акта на процентную часть арендной платы. Акт на процентную часть арендной платы составляется на основании предоставленных арендатором данных в отчете о месячном объекте торгового оборота за отчетный месяц аренды.
Довод ответчика о том, что отсутствует обязанность по оплате арендной платы с торгового оборота, поскольку арендодателем представлялись отчеты, не соответствующие в полном объеме утвержденной форме, судом отклоняется.
Как следует из материалов дела и ответчиком иных доказательств не представлено, в течение года получались отчеты, содержащие все необходимые сведения для оплаты аренды с торгового оборота. Формальное несоответствие отчета, утверждённой сторонами форме, не влечет отсутствие обязанности по внесению платы, возражений по содержанию отчетов в адрес арендодателя не направлялось.
Кроме того, судом принимается во внимание, что в процессе рассмотрения дела арендатором арендная плата с торгового оборота была частично оплачена без учета одностороннего ее изменения. Следовательно, представленные в материалы отчеты не влияли на невозможность исполнения обязанности по ее оплате, в связи с чем, учитывая частичное погашение задолженности, арендатор не вправе ссылаться на несоответствие отчетов, предусмотренной форме.
Принимая во внимание, что судом отказано во взыскании постоянной арендной платы, также отсутствуют основания для взыскания в большем размере
арендной платы с торгового оборота, учитывая её расчет с применением процента от постоянной арендной платы.
В тоже время, учитывая, что за сентябрь 2023 года отсутствует оплата арендных платежей с торгового оборота, подлежащая оплате без учета изменения постоянной арендной платы, а взыскиваемая истцом арендная плата с торгового оборота ниже, то она подлежит взысканию в заявленном размере – 114 976 руб. 70 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с неоплатой арендной платы с торгового оборота за сентябрь 2023 года за период с 25.10.2023 по 30.10.2023.
Суд полагает, что с учетом положений статьи 191 ГК РФ, обоснованным является требование о взыскании процентов с 26.10.2023 по 30.10.2023.
Ответчиком представлялся в материалы дела контррасчет процентов, размер которых выше заявленных истцом.
Так как полномочия суда ограничены заявленными требованиями, проценты подлежат взысканию в размере 245 руб. 70 коп.
Согласно принципу состязательности арбитражного процесса, закрепленному в части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате госпошлине суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
Учитывая, что истцом исковые требования были уменьшены, государственная пошлина в данной части подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
РЕШИЛ:
1. Иск удовлетворить частично.
2. Взыскать с акционерного общества «Тандер» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 115 222 руб. 40 коп., в том числе: 114 976 руб. 70 коп. – задолженность по плате с торгового оборота за сентябрь 2023 года по договору аренды недвижимого имущества № Пзрф/233/11 от 01.09.2011, 245 руб. 70 коп.
проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2023 по 30.10.2023, расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 874 руб.
3. В удовлетворении остальной части иска отказать.
4. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению № 169 от 22.05.2023 в размере 10 001 руб.
5. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);
- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья Моисеенко А.Б.