Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-122852/24-11-775

12.05.2025

Резолютивная часть решения объявлена 29.04.2025

Решение в полном объеме изготовлено 12.05.2025

Судья Дружинина В.Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ляпковой Н.А.

провел судебное заседание по иску

ООО НПФ "РЕСУРСЫ" (107014, Г.МОСКВА, УЛ. СТРОМЫНКА, Д.11, К.1, КВ.2 ОГРН: <***> ИНН: <***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г. Москва, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1 ОГРН: <***> ИНН: <***>)

Об урегулировании

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности от 06.02.2025, паспорт, ФИО2 по доверенности от 06.02.2025, паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности № ДГИ-Д-278/25 от 14.04.2025, паспорт

Эксперт: ФИО4

УСТАНОВИЛ:

ООО НПФ "РЕСУРСЫ" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении Договора купли-продажи недвижимости расположенной по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:03:0003010:4918, общей площадью 126,9 кв. м в указанной редакции.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Ресурсы» (далее - Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее -Ответчик) 09.04.2007 был заключен договор № 04-00239/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы, общей площадью 126,9 кв. м. по адресу: <...>.

Государственная регистрация заключенного договора аренды произведена в установленном действующим законодательством РФ порядке.

21.03.2024 Ответчиком инициативно направлено в адрес Истца предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, а также ознакомиться с проектом договора купли-продажи, распоряжением, отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертным заключением в электронном виде по ссылке clck.ru/39QcUH.

Данное предложение получено в почтовом отделении 01.04.2024, в соответствии с отчетами АО «Почта России» об отслеживании вышеуказанных отправлений с почтовыми идентификаторами 14577793050138.

Согласно п. 3.1. проекта договора купли - продажи цена Объекта составляет 17 309 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13 февраля 2024 г. № М106-247-П/2024, выполненного ООО ««Центр оценки «Аверс»», и экспертным заключением от 15 февраля 2024 г. № 01/269-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

ООО НПФ «Ресурсы» обратилось в специализированную оценочную компанию ООО «БК-Пифагор» для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В соответствии с отчетом ООО «БК-Пифагор» от 25.04.2024 № 22-04-24/07 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003010:4918, площадью 126,9 кв.м. по состоянию на 26.01.2024 составляет 6 022 500 рублей 00 коп без НДС.

Истец указал, что учитывая, что цена объекта недвижимости, указанная Ответчиком в проекте договора купли продажи была завышена, ООО НПФ «Ресурсы» не согласилось с ценой объекта недвижимости, посчитало цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество и подписало предложенный Ответчиком проект договора купли-продажи.

26.04.2024 года Истец направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, по цене 6 022 500 руб. 00 коп.

В письмах от 08.05.2024 № 33-6-19958/24-(0)-5, № 33-6-19958/24-(0)-6 Департамент городского имущества города Москвы сообщил Истцу об отклонении протокола разногласий, отказе в подписании договора купли-продажи, а также об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159 -ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельно в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный с пор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, казанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Департамент городского имущества города Москвы каких - либо несоответствий у ООО НПФ «Ресурсы» критериям ФЗ № 159 от 22.07.2008 г. не усмотрел, принял решение о приватизации и направил проект договора купли - продажи.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы. Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)». Из вышеизложенного следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент также отмечает, что Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:03:0003010:4918, общей площадью 126,9 кв. м.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.11.2024, удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручено эксперту ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АМР КОНСАЛТИНГ" ФИО4 (Тюменская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2018, ИНН: <***>, 625048, ТЮМЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ГОРОД ТЮМЕНЬ, Г ТЮМЕНЬ, УЛ ШИЛЛЕРА, Д. 34, ПОМЕЩ. 3)

Перед экспертом поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 126,9 кв.м., по состоянию на 21.03.2024?»

В соответствии с заключением эксперта ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АМР КОНСАЛТИНГ" №01-25/1 от 20.01.2025, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 126,9 кв.м., по состоянию на 21.03.2024 составляет 9 730 000 руб.

Оценив экспертное заключение ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АМР КОНСАЛТИНГ" №01-25/1 от 20.01.2025 наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АМР КОНСАЛТИНГ"№01-25/1 от 20.01.2025, считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 126,9 кв.м., по состоянию на 21.03.2024 составляет 9 730 000 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца, с учетом принятых уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между ООО НПФ "РЕСУРСЫ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ по цене Объекта, заключаемого договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:03:0003010:4918, общей площадью 126,9 кв. м, путем указания пунктов 3.1 и 3.4 Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 9 730 000 (девять миллионов семьсот тридцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперт а от 20.01.2025 № 01-25/1, подготовленного ООО «АМР КОНСАЛТИНГ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты регистрации Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 115 833 (Сто пятнадцать тысяч восемьсот тридцать три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ООО НПФ "РЕСУРСЫ" (ОГРН: <***> ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. (шесть тысяч) рублей 00 копеек, а также судебные расходы в размере 31 000 руб. 00 коп. (Тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина