ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
07 июля 2025 года
Дело №А56-125352/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 03.06.2025
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5190/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.01.2025 по делу № А56-125352/2022, принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к обществу с ограниченной ответственностью «Детский центр ракеточных видов спорта «Ракетлон»
третьи лица: 1) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга;
2) общество с ограниченной ответственностью «Афитнес»
о взыскании, расторжении договора,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Детский центр ракеточных видов спорта «Ракетлон» (далее – ответчик, Общество) о взыскании штрафа за нарушение пункта 1.2 договора аренды № 04-ЗК03097 от 07.02.2011 в размере 33433 руб. 29 коп. и расторжении указанного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ), общество с ограниченной ответственностью «Афитнес».
Решением от 17.01.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в иске отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с пунктом 7.11 Договора арендатор обязан использовать под цели тенниса не менее 80 процентов от общей площади спортивного комплекса теннисного направления, при этом основная часть здания, размещенного на арендованном земельном участке, используется под фитнес-клуб с бассейном.
Обществом представлен отзыв, в котором ответчик доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование доводов отзыва ответчик указал, что использование спорного Объекта не только для занятий ракеточными видами спорта, но и в качестве объекта физической культуры, каковым является фитнес клуб, связана с особенностями тренировок спортсменов – теннисистов, использующих тренировки смежных направлений с целью повышения эффективности тренировочного процесса, профилактике травматизма и улучшения физических показателей спортсменов-теннисистов. Для тренировок спортсменов-теннисистов необходимы не только специально оборудованные для спортивной игры залы, но и залы общефизической, кардио, силовой, тренажерной подготовки, водной подготовки, которым располагает фитнес-клуб, как объект физической культуры и спорта. Таким образом, ответчик полагает, что с учетом специфики занятий теннисными видами спорта, все помещения временного здания спортивного комплекса используются для тренировок спортсменов-теннисистов, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с нарушением пункта 1.2 Договора отсутствуют.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.
Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.02.2011 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 04-ЗК03097, согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок Зона 7, кадастровый номер 78:10:5549:1085 площадью 4500 кв. м, расположенный по адресу: <...> участок 1, (юго-восточнее дома 21, литера А по ул. Ушинского.
Объект передан Арендатору по акту приема-передачи от 07.02.2011.
В соответствии с п. 1.2. Договора Участок предоставляется для размещения объектов физической культуры (спортивный комплекс теннисного направления) без права возведения объектов недвижимости (код - 3.5). Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия Арендодателя.
В силу п. 4.3.1. Договора Арендатор обязан использовать Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2. Договора.
Актом обследования Участка от 30.12.2021 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (ККИ), установлено, что участок используется в качестве стихийной автостоянки, доступ на него не ограничен. Кроме того, на Участке размещено одноэтажное строение площадью 2100 кв. м с вывеской «Фитнес клуб ALEX FITNESS» (Объект). Объект обладает признаками капитального строения. По данным, размещенным в сети Интернет, Объект используется в качестве фитнес-клуба с бассейном.
Ссылаясь на то, что земельный участок используется Обществом не в целях, указанных в п. 1.2 Договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, пришел к выводу, что арендованный по договору N 04-ЗК03097 от 07.02.2011 участок используется ответчиком в соответствии с п. 1.2. Договора, в связи с чем, руководствуясь статьями 330, 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении исковых требований.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеня). В соответствии со статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Разделом 6 договора аренды № 04-ЗК03097 от 07.02.2011 в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 15.03.2013 предусмотрены основания его изменения и расторжения.
В соответствии с пунктами 6.3, 6.3.1 Договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором Участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора.
Пунктом 1.2 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 30.12.2013), предусмотрено, что земельный участок предоставлен ответчику (Арендатору) для размещения объектов физической культуры (теннисного направления) без права возведения объектов недвижимости (код 3.5, 3.9).
По смыслу совокупности положений статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора, если допущенные арендатором нарушения настолько существенны, что лишают экономического смысла для арендодателя продолжение арендных отношений, и не устранены после предупреждения арендодателя.
Кроме того, по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Договор аренды № 04-ЗК03097 от 07.02.2011, исходя из его буквального толкования в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, запрета на обустройство во временном здании спортивного комплекса в том числе, чаши бассейна не содержит. Факт устройства чаши бассейна во временном здании спортивного комплекса теннисного направления доказательством нарушения арендатором условий договора аренды, влекущим возможность расторжения договора, к числу условий, указанных в разделе 6 договора, не отнесен.
В обоснование исковых требования Комитет представил в материалы дела составленный ККИ акт обследования от 30.12.2021 с приложениями (фотоматериалами), из которого следует, что участок используется в качестве стихийной автостоянки, доступ на него не ограничен. Кроме того, на Участке размещено одноэтажное строение площадью 2100 кв. м с вывеской «Фитнес клуб ALEX FITNESS» (Объект). Объект обладает признаками капитального строения. По данным, размещенным в сети Интернет, Объект используется в качестве фитнес-клуба с бассейном.
Вместе с тем из представленного в материалы дела технического паспорта временного нежилого строения, подготовленного в июле 2014 г. ГУП «ГУИОН филиал ГУП «ГУИОН» ПИБ Калининского района, следует, что возведенный объект является временным зданием спортивного комплекса теннисного направления общей площадью 2112.5 кв.м, с поэтажным планом и экспликацией, который содержит указание, на то, что в составе помещений, предназначенных для занятий спортом имеются: зал площадью 25.5 кв. м; зал спортивный площадью 313.8 кв. м, тренажерный зал площадью 723.1 кв. м и помещение площадью 344.6 кв. м, где размещена нестационарная чаша бассейна (16% помещений), в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу о несостоятельности доводов истца о капитальности спорного объекта.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что Общество в соответствии с пунктом 1.2. Договора аренды земельного участка № 04-ЗК03097 от 07.02.2011 разместил на предоставленном земельном участке, объект физической культуры (спортивный комплекс теннисного направления).
Из пояснений ответчика следует, что использование Объекта не только для занятий теннисными (ракеточными) видами спорта, но и в качестве объекта физической культуры, каковым является фитнес клуб, связана с особенностями тренировок спортсменов - теннисистов, использующих тренировки смежных направлений с целью повышения эффективности тренировочного процесса, профилактики травматизма и улучшения физических показателей спортсменов - теннисистов. Указанные доводы подтверждаются представленной в материалы дела методической документацией - «Рекомендации по тренировкам смежных направлений спортсменов-теннисистов (настольный теннис)».
Таким образом, изложенные в Акте обследования земельного участка от 17.05.2023 обстоятельства, факт наличия нарушений цели использования участка, описанной в пункте 1.2 Договора аренды земельного участка, не подтверждают.
При этом, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы Комитета относительно того, что участок используется Арендатором в качестве автостоянки, поскольку в соответствии с Текстовой частью Проекта (Аннотация), территория участка обеспечена въездом со стороны ул. Ушинского по внутриквартальным проездам с устройством гостевых автостоянок и удобными пешеходными подходами. Подъезд пожарных машин организуется с двух сторон временного здания. Территория в пределах отводимого участка и за пределами участка благоустраивается: устраиваются проезды, тротуары, газоны и цветники.
Парковка автомобилей лиц, пользующихся услугами расположенного на земельном участке спортивного комплекса, осуществляется на гостевых автостоянках и в проездах, предусмотренных генеральным планом, согласованным КГА Правительства Санкт-Петербурга (письмо N Г.С.-3.2/23991 31.05.2013).
Возведенный на земельном участке Объект не обладает признаками капитального строения, что подтверждается вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-106589/2022.
Исследованиями, проведенными в рамках судебной строительно-технической экспертизы по делу N А56-106589/2022, подтверждается, что ответчик возвел на арендуемом земельном участке временное нежилое строение - временное здание спортивного комплекса.
Истцом представлены доказательства использования временного строения спортивного комплекса, в том числе, для оказания услуг теннисного направления, а именно: инвентаризационные описи ООО «Афитнес», которые содержат данные об использовании в хозяйственной деятельности общества теннисных столов, бухгалтерская справка об учете на балансе общества спортивного инвентаря - теннисных столов; наличие в штате ООО «Афитнес» сотрудников, принятых на должность «инструктор по настольному теннису»; справка о вхождении в выручку (в стоимость клубных карт) арендатора, использующего сооружение, стоимости услуг теннисного направления; проведенный нотариусом осмотр письменных доказательств - сайта фитнес-клуба на Ушинского 19 (сайт арендатора - ООО «Афитнес»), подтверждающий предоставление в некапитальном сооружении, расположенном на земельном участке, спортивных услуг теннисного направления.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу , признав, что арендованный по договору № 04-ЗК03097 от 07.02.2011 участок используется ответчиком в соответствии с пунктом 1.2. Договора. Иного Комитетом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.
Вместе с тем в апелляционной жалобе истец указал, что в соответствии с пунктом 7.11 Договора арендатор обязан использовать под цели тенниса не менее 80 процентов от общей площади спортивного комплекса теннисного направления, при этом основная часть объекта, размещенного на арендованном земельном участке, используется под фитнес-клуб с бассейном.
В целях проверки доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции в судебном заседании 13.05.2025 обязал сторон провести совместный осмотр помещений спорного объекта.
28.05.2025 в материалы дела поступил Акт обследования земельного участка от 22.05.2025, согласно которому спорный Объект представляет из себя спортивный комплекс, в состав которого входят:
- залы для занятий: главный (фото 9-20), большой (фото 21-24), малый (фото 25-26);
- бассейн, душевые, сауны (27-32);
- раздевалки, гардероб, подсобные и офисные помещения (фото 33-43).
Для занятия теннисом оборудованы помещения общей площадью 754 кв.м, в том числе:
1. Большой зал площадью 314 кв.м. – установлено 4 стола для настольного тенниса;
2. Малый зал площадью 44 кв.м - установлен 1 стол для настольного тенниса;
3. Часть главного зала площадью 335 кв.м - установлено 10 столов для настольного
4. Часть главного зала площадью 61 кв.м используется под сквош-корт.
Остальная площадь главного зала используется для размещения разнообразных спортивных тренажеров, а также выделена зона, в которой осуществляется продажа спортивного питания и напитков.
Таким образом, представленным актом подтверждается, что только 36% от общей площади спорного объекта используется под цели тенниса, что является нарушением пункта 7.11 Договора в части использования менее 80% общей площади спортивного комплекса под цели тенниса.
В соответствии с пунктом 5.4. Договора, в случае нарушения иных условий договора Арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Согласно расчету Комитета размер штрафа составил 33433,29 руб.
Указанный расчет судом апелляционной инстанции признан обоснованным, арифметически верным.
Таким образом, поскольку не соответствие использования Объекта условиям договора (пункт 7.11 Договора) подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, суд апелляционной инстанции признал обоснованными требований Комитета в части взыскания штрафа за нарушение условий договора.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.01.2025 подлежит изменению в части требований о взыскании штрафа.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.01.2025 по делу № А56-125352/2022 изменить,
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Детский центр ракеточных видов спорта «Ракетлон» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 33 433 руб. штрафа.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Детский центр ракеточных видов спорта «Ракетлон» в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С. Полубехина
Судьи
Н.А. Бугорская
Н.Е. Целищева