Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г.Москва

26 декабря 2023 года Дело №А41-46450/23

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аверьяновым В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью "Вайлдберриз" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения от 27.03.2019 № 273-26, указать, что решение является основанием для восстановления записи о государственной регистрации договора

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –ответчик) о признании недействительной сделкой односторонний отказ от договора аренды нежилого помещения от 27.03.2019 № 273-26, указать, что решение Арбитражного суда является основанием для восстановления записи о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 27.03.2019 № 273-26 в ЕГРН.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью "Вайлдберриз".

Ответчик отзыв на иск в материалы дела не представил.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Судом, в порядке статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании объявлялся перерыв до 29.11.2023, после перерыва явку в судебное заседание обеспечил истец, который поддержал ранее изложенную позицию по спору.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав пояснения истца, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 27.03.2019 заключен договор аренды нежилого помещения № 273-26 (далее – договор) в отношении нежилого помещения площадью 84 кв. м. , эт. 1, пом. 2, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский г.о., г. Наро-Фоминск, ул. Новикова, д. 20, пом. 2 (кадастровый номер 50:26:0100209:1480).

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды помещения составляет 7 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Договор зарегистрирован 09.04.2019 (№ 50:26:0100209:1480-50/026/2019-4).

Таким образом, срок договора аренды истекает 08.04.2026.

Истец указал, что все условия договора аренды, в том числе своевременность и полнота внесения арендных платежей, целевое использование помещения арендатором исполнялись в полном объеме.

Все произведенные платежи были приняты ответчиком в полном объеме, без замечаний и возражений. Каких-либо претензий со стороны арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением условий договора в адрес арендатора не поступало.

28.01.2023 уведомлением Исх. № 1 арендатор был уведомлен о расторжении договора со ссылкой на п. 8.2 договора, согласно которому право одностороннего внесудебного отказа от договора представлено арендатору.

Согласно п. 8.1 договора арендодатель имеет право одностороннего внесудебного отказа от договора в следующих случаях:

а) при просрочке выплаты арендатором арендной платы на срок более 60 дней одновременно;

б) арендатор более 2 раз подряд более чем на 30 дней по истечении установленного договором срока платежа задерживает выплату арендной платы;

в) существенно ухудшает объект.

Также истец указал, что в рамках действующего договора аренды, в соответствии с его условиями, указанное помещение было передано по договору субаренды в пользование ООО «Вайлдберриз», которое, получив уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды и аннулировании записи в ЕГРН в отношении государственной регистрации договора аренды, также направило в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от договора субаренды, лишив таким образом истца тех доходов, на которые он вправе был рассчитывать.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом 24.03.2023 в адрес ответчика направлена претензия.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 с. 450.1 ГК РФ).

Согласно п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу положений ст. 153 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора отвечает признакам односторонней сделки. Сделки могут быть двух или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу ст. 153, 154 ГК РФ уведомление о расторжении договора аренды является односторонней сделкой, поскольку оно направлено на признание (прекращение) прав и обязанностей по договору.

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, ответчиком не оспорены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.01.2023 уведомлением Исх. № 1 арендатор был уведомлен о расторжении договора. Арендодатель в уведомлении ссылался на п. 8.2 договора, согласно которому право одностороннего внесудебного отказа от договора представлено лишь арендатору.

В силу ст. 619 ГК РПФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Такой срок для устранения нарушений истцу не устанавливался. Доказательств соблюдения претензионного порядка при расторжении договора аренды суду не предоставлено.

Пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" содержит разъяснения, согласно которым при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения обязательства она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ); нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора. Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от его исполнения (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что истец надлежащим образом исполнял условия договора аренды, доказательств использования сданного в аренду имущества не по целевому назначению, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора, суд пришел к выводу об отсутствии со стороны истца нарушений, дающих в соответствии с законом или договором основания ответчику отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в связи с чем суд приходит к выводу, что односторонний отказ от исполнения договора аренды совершен ответчиком в нарушение положений статьи 10 и пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса.

Таким образом, отказ от договора ответчиком не должен порождать для сторон никаких правовых последствий и не должен прекращать действие данного договора.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

С учетом изложенного, суд полагает обоснованными требования истца о признании недействительной сделкой односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения от 27.03.2019 № 273-26.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

При применении последствий недействительности сделки суд не связан доводами истца и применяет их самостоятельно, вне зависимости от мнения лиц участвующих в деле.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки по одностороннему отказу ответчика от исполнения договора аренды недвижимого имущества путём восстановления ранее погашенной записи в Едином государственном реестре недвижимости об аренде индивидуальным предпринимателем ФИО1 нежилого помещения с кадастровым номером 50:26:0100209:1480 на основании договора аренды от 27.03.2019 № 273-26, принимая во внимание, что истец должен иметь право самостоятельно обратиться в регистрирующий орган для восстановления записи на основании судебного решения.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения от 27.03.2019 № 273-26, восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения подлежат удовлетворению.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации № 50:26:010036-36/001-36/001/024/2016-1736/1 от 09.04.2019 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 27.03.2019 № 273-26.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить.

Признать недействительной одностороннюю сделку индивидуального предпринимателя ФИО2, выразившуюся в отказе от договора аренды нежилого помещения от 27.03.2019 № 273-26.

Восстановить в Едином государственной реестре недвижимости запись регистрации № 50:26:010036-36/001-36/001/024/2016-1736/1 от 09.04.2019 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 27.03.2019 № 273-26.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго