ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

18 февраля 2025 года Дело № А40-298733/23

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Немтиновой Е.В.

судей Красновой С.В., Лазаревой И.В.,

при участии в судебном заседании:

от ООО «ФИРМА СИКВЕСТОР» - ФИО1, дов. от 31.01.2025

от Департамента городского имущества города Москвы (онлайн) - ФИО2 – дов. ДГИ-Д-698/24 от 06.12.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2024 по иску ООО «ФИРМА СИКВЕСТОР» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФИРМА СИКВЕСТОР» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи Объекта, расположенного по адресу: <...>/П, площадью 199,2 кв.м., с кадастровым номером: 77:06:0009001:1887.

Арбитражный суд города Москвы решением от 05.09.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2024, урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи Объекта, расположенного по адресу: <...>/П, площадью 199,2 кв.м., с кадастровым номером: 77:06:0009001:1887, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 17 484 000 (семнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 203-ОЭ от 26 июля 2024 года (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной? ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 208 142,86 (двести восемь тысяч сто сорок два) руб. 86 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

раздел 9:

«Продавец:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, <...>

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***>

Дата внесения записи: 08.02.2003

Регистрирующий орган: Межрайонная инспекция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 39 по г. Москве

Покупатель:

Общество с ограниченной ответственностью «ФИРМА СИКВЕСТОР»

Адрес: 117152, г. Москва, Вн. тер. муниципальный округ Донской, ш. Загородное, д. 9, к. 3, кв. 29

Адрес электронной почты: ooopir@ya№dex.ru

ИНН <***>

КПП 772701001

ОГРН <***>

Дата внесения записи: 11.11.2002

Регистрирующий орган: Управление Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Москве».

Также суд взыскал с Департамента в пользу Общества расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2024 и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий на условиях Департамента, поскольку полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. От Департамента в суд кассационной инстанции поступило заявление об участии в онлайн-заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в порядке статьи 153.1 АПК РФ, которое судом было удовлетворено. Информация о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) размещена в «Картотеке арбитражных дел» в сети Интернет. Заседание, назначенное на 17.02.2025, 11 час. 00 мин. проводилось посредством использования веб-конференции. Возможность участия в судебном заседании судом обеспечена.

От Общества поступил отзыв, в котором истец просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, просил отменить обжалуемые судебные акты по изложенным в кассационной жалобе доводам и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий на условиях Департамента. Представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва. Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/П, площадью 199,2 кв.м., с кадастровым номером: 77:06:0009001:1887, на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 07-00715/99 от 24.11.1999.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. На основании пункта 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ истец обратился с письменным заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества. Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

Истец, являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Законом №159-ФЗ к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Закона.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемых помещений, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 23 941 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки Аверс» № М1009- 3442-П/2023 от 07.11.2023.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом направлен протокол разногласий, в котором истец предлагал изменить редакцию раздела 9 договора в части указания реквизитов сторон, а также пункты 3.1, 3.4 договора изложил в редакции истца, согласно которой договора определена истцом как 13 793 100 руб. в соответствии с отчетом ООО «Городская коллегия оценщиков» от 30.11.2023 № 27105-11-23/Д. Департамент письмом от 14.12.2023 известил истца о непринятии условий договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). В соответствии со статьей 4 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Разрешая разногласия сторон, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовались положениями статей 8, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 432, 445, 446 ГК РФ, статей 3, 4, 5, 9 Закона № 159-ФЗ, Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент), приняли во внимание результаты судебной экспертизы и обоснованно исходили из следующего.

Так, по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы, оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ; экспертное заключение признано допустимым доказательством по делу.

Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене, определенной в названном заключении, согласно которому рыночная стоимость помещения составляет 17 484 000 руб.

При этом, установив, что пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта) и пунктом 3.3 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), тогда как разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора изложен судами в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 208 142,86 руб.

Разногласия по разделу 9 договора купли-продажи признаны подлежащими урегулированию в редакции истца, в связи с допущенными в представленном Департаментом проекте договора неточностей в части указания реквизитов сторон.

В связи с урегулированием разногласий путем принятия редакции Общества судебные расходы Общества по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы правомерно отнесены судом на Департамент (статьи 106, 110 АПК РФ).

Суд округа отмечает, что в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения экспертов об определении рыночной стоимости. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда кассационной инстанции не имеется. Проведенная экспертиза дала ответы на поставленные перед экспертным учреждением вопросы.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами. Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки. Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, получили соответствующую оценку, и с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов. По существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем, они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции. Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2024 по делу № А40-298733/23 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судья Е.В. Немтинова

Судьи С.В. Краснова

И.В. Лазарева