Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

10 июня 2025 года Дело № А56-26310/2025

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

КОМИТЕТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. НОВГОРОДСКАЯ Д. 20, ЛИТЕР А, ПОМЕЩ. 2-Н; Россия 191144, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Новгородская д.20 лит. А пом.2-Н, ОГРН: <***>);

к

ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЛТИЙСКАЯ ГРУППА" (адрес: Россия 197136, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПР-КТ БОЛЬШОЙ П.С., Д. 70-72 ЛИТЕР А, ПОМЕЩ. 21-Н, ОФ. 1, ОГРН: );

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 09.06.2025

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – Комитет) в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Балтийская группа» (далее по тексту – ответчик) о расторжении Договора аренды от 17.05.2021 №08/ЗК-03076.

Определением арбитражного суда заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

В судебном заседании представитель Комитета исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представленные сторонами в судебном заседании документы приобщены в материалы дела.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.05.2021 №08/ЗК-03076 в редакции дополнительного соглашения №2 от 09.02.2023 о переуступке прав по договору, площадью 6 037 кв.м, кадастровый номер 78:40:0851903:1292, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 36 (южнее дома 233, литера А).

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется Обществу для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, в том числе в качестве гостевых автостоянок на земельных участках, смежных с земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома без права возведения объектов капитального строительства. Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение целей использования не допускается.

В соответствии с пунктом 4.4.1 Договора Арендатор обязывался использовать Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.

Согласно пункту 7.13 Арендатор обязуется обеспечивать свободный, бесплатный доступ на Участок неограниченного круга лиц, не создавать препятствий такому и не допускать их создания любыми третьими лицами.

По результатам обследования Участка Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) (акты обследования от 24.05.2024, 11.11.2024) установлено, что на Участке, не примыкая к какому-либо многоквартирному дому, размещается организованная коммерческая парковка легковых и грузовых автотранспортных средств, по периметру которой установлено металлическое ограждение (далее - Парковка). Въезд на Парковку осуществляется через пункт охраны и шлагбаум. В размещенной информации и при въезде на Парковку отсутствует схема, на которой обозначена часть Парковки, на которой осуществляется бесплатная (гостевая) стоянка и стоянка на платной основе. Также в прейскуранте цен указана стоимость парковки без уточнения, на каком из земельных участков действует указанная стоимость.

Таким образом, Обществом нарушены пункты 1.2 и 4.4.1 Договора в части нарушения цели использования Участка.

В соответствии с пунктом 5.7 Договора в случае нарушения иных условий Договора Арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Размер штрафа составляет 4 973,20 рубля, который Обществом оплачен.

Кроме того, в ходе проведения проверки, было установлено, что Обществом нарушен пункт 7.13 Договора в части обязанности в обеспечении свободного, бесплатного доступа на Участок для неограниченного круга лиц.

В соответствии с пунктом 7.13 Договора в случае нарушения обязанности по обеспечению условий доступа на Участок, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Размер штрафа составляет 24.866,00 рублей, который Обществом также был оплачен.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренным законом.

В соответствии с пунктом 6.3.1 договора при использовании Арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

Учреждение направило в адрес Общества претензии от 06.09.2024 №ПР-37363/24-0-0 и №ПР-37367/24-0-0 с требованием о погашении штрафов, обращения в Учреждения для подписания соглашения о расторжении Договора, обеспечения освобождения земельного участка и передачи его по акту приема-передачи.

Претензии были оставлены без ответа и удовлетворения, тем не менее штрафы были оплачены.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Как указывает Комитет, в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях Договора: при использовании Арендатором Участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора.

Условиями договора предусмотрено использование участка для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, в том числе в качестве гостевых автостоянок на земельных участках, смежных с земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома (Код -11.4) без права возведения объектов капитального строительства.

Как указывает Комитет, актами проверки ККИ подтверждается факт использования участка для размещения платной стоянки.

Общество, возражая против заявленных требований о расторжении Договора аренды, указывало на то, что фактически Общество арендует два смежных земельных участка:

участок 36 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Константиновское, проспект Народного Ополчения, (южнее дома 233, литера А), площадью 6037 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0851903:1292, а также участок 50 по адресу: Зона 10, кадастровый номер 78:8481:1012, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, проспект Народного Ополчения, (напротив дома 233).

участок 50 Обществом использует на основании договора от 29.06.2005 №08-ЗК-00795, срок действия которого в соответствии с дополнительным соглашением от 25.10.2022 №3 продлен до 24.09.2026. В соответствии с условиями договора №08-ЗК-00795 участок предоставляется под открытую автостоянку.

Таким образом, участок 36 используется для размещения бесплатной гостевой парковки, а участок 50 – для размещения платной парковки.

При этом, поскольку указанные участки являются смежными, въезд на них осуществляется через один пропускной пункт, обустройство которого согласовано Комитетом по градостроительству и архитектуре от 03.04.2023 №54133738.

При въезде на территорию парковки имеется схема, на которой обозначена часть парковки, на которой осуществляется бесплатная (гостевая) стоянка транспортных средств для многоквартирных домов, прилегающих к участку, а также обозначена платная стоянка. Денежные средства уплачиваются только за размещение транспортных средств на платной стоянке.

Из договора аренды от 29.06.2005 №08-ЗК-00795 не усматривается, что участок 50 предоставляется, как и участок 36 для размещения транспортных средств на безвозмездной основе, что дает Обществу право использовать участок для платной парковки транспортных средств.

Данные обстоятельства были предметом рассмотрения арбитражный суд в ходе судебного разбирательства, по делу А56-1751/2024.

Суд установил смежности участков и единый въезд на них; а также на схему расположения платной и бесплатной зон парковки.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, в ходе осмотра участков, 24.05.2024 и 11.1.2024 проверяющими не исследовался вопрос о том, вся ли парковка использовалась для платного размещения транспортных средств, в предоставленных чеках отсутствует информация о том, за парковку в какой части участка получена оплата.

При таких обстоятельствах нельзя считать доказанным факт нарушения Обществом условий договора аренды №08/ЗК-03076 и использования участка 36 под платную парковку.

Кроме того, Комитет не оспаривал, что все штрафы в полном объеме оплачены Обществом.

Пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту.

В данном случае, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, в том числе длительности арендных правоотношений сторон (с 2021 года), необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для применения к Обществу такой меры ответственности, как расторжение договора, влекущей прекращение арендных отношений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование не подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.