Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

20 октября 2025 года Дело № А56-7867/2025

Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «СТ-3» (Ленинградская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.03.2019, ИНН: <***>)

о взыскании, о расторжении договора,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 01.10.2025,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТ-3» о взыскании 2 436 рублей 62 копеек задолженности по договору от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957 за период с 01.10.2024 по 31.12.2024, 32 396 рублей 01 копейки пени, начисленных за просрочку внесения арендной платы в период с 01.04.2024 по 31.12.2024 по состоянию на 22.01.2025, пени, начиная с 23.01.2025 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 0,05% от задолженности за каждый день просрочки, 6 109 000 рублей пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора за период с 04.10.2022 по 17.11.2023, о расторжении договора от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957.

В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили представители сторон.

От ответчика поступила дополнительная правовая позиция, в которой сторона просила отказать в требовании о расторжении договора, также приобщено разрешение на строительство от 04.09.2025. Помимо изложенного, ответчик поддержал доводы ранее представленных позиций, в котором указал на отсутствие основной задолженности, просил о применении положений статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки за просрочку внесения арендной платы, а также снижении штрафа по пункту 6.2.2-1 договора, указал на некорректность расчета. Истец на требованиях иска настаивал, поддержал доводы возражений на отзыв, против применения положений статьи 333 ГК РФ возражал, представил справочный расчет, из которого следует, что основная задолженность отсутствует.

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СТ-3» (далее по тексту – арендатор) был заключен договор от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006107:9038 по адресу Санкт-Петербург, мо Пороховые, Ленская ул., зу 32 площадью 7 978 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта обеспечения спортивно-зрелищных мероприятий.

Разделом 4 согласован порядок платежей по договору. В силу пункта 4.1 общая сумма подлежащей перечислению арендной платы составляет 29 800 000 рублей на период строительства, определенный пунктом 5.2.2 договора. Пунктом 6.2.24 договора на арендатора возложена обязанность в месячный срок с даты ввода в эксплуатацию результата инвестирования передать в собственность Санкт-Петербурга нежилые помещения общей площадью 150 кв.м. по цене за 1 кв.м. 72 699 рублей в результате инвестирования по согласованию с администрацией Красногвардейского района Санкт-Петербурга. В силу пункта 4.4 общая сумма арендной платы определена в пункте 4.1 договора и учитывает твердую часть платежей, определенную в пункте 4.1.1 договора и условие пункта 6.2.24, что составляет 10 904 850 рублей. Из пункта 4.1.1 следует, что сумма арендной платы, подлежащая перечислению в виде твердых платежей составляет 18 895 150 рублей.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендная плата в виде твердых платежей вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала, а в первом квартале календарного года не позднее 31 января в течение срока строительства.

Разделом 5 стороны согласовали график осуществления инвестиционного проекта. Из пункта 5.2.1 следует, что первым этапом является осуществление архитектурно-строительного проектирования, срок выполнения инженерных изысканий по 03.11.2022, срок осуществления архитектурно-строительного проектирование по 03.10.2023. Продолжительность первого этапа определена сроком не более 14 месяцев по 03.10.2023. В силу пункта 5.2.2 вторым этапом является строительство результата инвестирования, окончанием этапа является получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 48 месяцев с даты подписания договора по 03.08.2026.

Также в пункте 6.2.2-1 стороны предусмотрели, что арендатор обязуется предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательства по перечислению арендной платы, указанной в пункте 4.1.1 договора, а также по возмещению убытков, неустойки в виде банковской гарантии или залога.

В ходе исполнения договора истец надлежащим образом не исполнял обязанность по перечислению арендной платы, в связи с чем на его стороне возникла задолженность, а на сумму задолженности были начислены пени, предусмотренные договором. Также арендатором с просрочкой была исполнена обязанность по предоставлению обеспечения согласно пункту 6.2.2-1 договора.

Пунктом 8.2-1 договора стороны предусмотрели штраф в размере 5 000 МРОТ за нарушение пункта 5.2.1. При неисполнении по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-1 договора арендатором обязанности по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, арендатору начисляется штраф в размере 10 000 МРОТ.

В пункте 10.2.6 договора стороны предусмотрели, что если по истечении 3 месяцев с даты направления претензии согласно пункту 8.2-2 договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не выполнена или не оплачены штрафы в соответствии пунктами 8.2-1 или 8.2-2 договора, договором может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке.

В связи с изложенным, арендодателем в адрес арендатора направлялись претензии об устранении нарушений и о выплате штрафа, а также об уплате задолженности, в том числе от 30.10.2023, 10.04.2024, от 25.10.2024, а также с предложением о расторжении договора от 31.10.2024 в связи с отсутствием сведений о получении разрешения на строительство, оставление без удовлетворения которых послужило основанием для обращения с иском в суд.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.

Факт наличия задолженности на 2 436 рублей 62 копейки арендатором не оспаривался, после принятия иска к производству задолженность была оплачена. Вместе с тем, ответчик указывает, что задолженность оплачена платежным поручением от 12.02.2025 № 5, тогда как истец полагает, что оплата задолженности произведена платежным поручением от 13.03.2025 № 8.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела актов сверки и справок о расчетах следует, что платежное поручение от 12.02.2025 № 5 отнесено в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы за 1 квартал 2025 года, тогда как платежное поручение от 13.03.2025 № 8 отнесено в части в счет исполнения обязанности по оплате 4 квартала 2024 года. Односторонние акты сверки и справки о расчетах ответчиком мотивированно не опровергнуты, платежные поручения от 12.02.2025 № 5 и 13.03.2025 № 8 в дело не представлялись, в связи с чем суд не усматривает оснований полагать, что истец при получении платежей не учел положения статей 319 и 319.1 ГК РФ. Данное обстоятельство подтверждается и письмом истца ответчику от 24.04.2025, в котором арендодатель указывает, что поскольку платежные поручения не содержали указания на период оплаты, часть полученных сумм, в том числе по платежным поручениям от 12.02.2025 и 13.03.2025 переносилась в счет оплаты за более ранние периоды.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании основной задолженности по договору удовлетворению не подлежит.

В силу статей 329, 330 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пени за просрочку внесения арендной платы предусмотрена пунктом 8.3 договора и составляют 0,05% от задолженности за каждый день просрочки.

Расчет пени на 32 396 рублей 01 копейку, начисленных за просрочку внесения арендной платы в период с 01.04.2024 по 31.12.2024 произведен по состоянию на 22.01.2025, признан судом правильным и обоснованным. Исходя из правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 65 Постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исковые требования о взыскании с ответчика неустойки по день фактического исполнения обязательства подлежат удовлетворению.

С учетом того, что в ходе рассмотрения дела ответчиком основная задолженность была погашена и судом удовлетворено требование о взыскании пени по день фактического исполнения обязательства, сумма пени по состоянию на 13.03.2025 составила 32 457 рублей 03 копейки.

Основания для применения положений статьи 333 ГК РФ к начисленным за просрочку внесения арендной платы пени судом не усматриваются, принимая во внимание согласование размера неустойки сторонами в договоре, а также ее незначительный размер.

Также истец просит взыскать 6 109 000 рублей пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора за период с 04.10.2022 по 17.11.2023. Пени предусмотрены пунктом 8.2 договора и начисляются в размере 0,05% от суммы указанной в пункте 4.1 договора.

Материалами дела подтверждается, что предложение по предмету залога в адрес истца от ответчика поступило 19.09.2023, подписанный проект договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) направлен 16.02.2024, договор об ипотеке заключен 14.02.2024.

Ответчик против удовлетворения требования возражал, указал на некорректность расчета пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора, в том числе в части установления начала и окончания просрочки, также полагал неустойку чрезмерной, просил о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Статьей 194 ГК РФ предусмотрено, что если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Условиями пункта 6.2.2-1 предусмотрено, что предложение по предмету залога предоставляется в срок не позднее 2 месяцев со дня подписания договора, т.е. не позднее 04.10.2022, таким образом просрочка исполнения данного обязательства наступила с 05.10.2022. Кроме того, предложение по предмету залога, как указывает сам истец, поступило письмом от 19.09.2023.

Таким образом, пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора могут быть взысканы за период с 05.10.2022 по 19.09.2023. После перерасчета, сумма пени за указанный период составила 5 215 000 рублей.

Также, с учетом заявления ответчика, суд полагает возможным применить к начисленным пени положения статьи 333 ГК РФ. Суд усматривает, что начисленные пени являются явно несоразмерными последствиям нарушения обязательства, поскольку взыскание пени в предусмотренном договором размере исходя из ставки 0,05% с учетом периода просрочки приведет в получению кредитором необоснованной выгоды, неустойка по указанному пункту составит 1/6 от цены договора, предусмотренной в пункте 4.1. С учетом изложенного, судом произведено снижение взыскиваемых пени до 521 000 рублей, принимая во внимание, что нарушение пункта 6.2.2-1 договора не повлекло негативных последствий для истца. Для дальнейшего снижения неустойки судом не усматриваются достаточные основания.

По требованию о расторжении договора суд отмечает следующее.

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств подтверждается материалами дела, в частности находит свое подтверждение просрочка выполнения первого этапа реализации инвестиционного проекта, предусмотренного пунктом 5.2.1 договора, равным образом подтверждается неисполнение претензий, направленных ответчику в соответствии с пунктами 8.2-1 и 8.2-2 договора.

Вместе с тем, по смыслу совокупности положений статей 452, 619 АПК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора, если допущенные арендатором нарушения настолько существенны, что лишают экономического смысла для арендодателя продолжение арендных отношений, и не устранены после предупреждения арендодателя.

Возражая против требования о расторжении договора, ответчик указывает, что срок выполнения инвестиционных условий не истек, определяется сроком завершения второго этапа, т.е. по 03.08.2026 согласно пункту 5.2.2 договора.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было получено разрешение на строительство от 04.09.2025, что свидетельствует о завершении первого этапа реализации инвестиционного проекта. Суд учитывает, что до обращения истца с иском в суд ответчиком был разработан и утвержден у главного архитектора г. Санкт-Петербург альбом архитектурно-градостроительного облика объекта, запрошены технические условия на технологическое присоединение к система водоснабжения и водоотведения, к электрическим сетям, на поставку тепловой энергии, заключен договор на разработку проектной и рабочей документации, заключен договор на проведение экспертизы проектной документации с ООО «Главная негосударственная экспертиза», проектная документация в объеме разработанных томов была направлена на экспертизу.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствовали о совершении ответчиком действий, направленных на исполнение договорного обязательства. Принимая во внимание, что срок выполнения инвестиционных условий на момент рассмотрения дела не истек, суд полагает, что допущенное ответчиком нарушение обязательства не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения договора, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ может служить основанием для его расторжения, в данном случае достаточно применения к ответчику штрафных санкций, предусмотренных договором в качестве предупредительной меры, в том числе с учетом социальной значимости и общественной пользы цели договора, а также срока инвестиционного проекта.

При отсутствии недобросовестности в поведении ответчика, при наличии доказательств сохранения у него интереса к исполнению договора, допущенные нарушения условий договора не являются существенными нарушениями, оснований для применения к ответчику такой крайней меры ответственности, как расторжение договора, влекущей прекращение арендных отношений и оправданной в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны и сохранение арендных отношений становится очевидно невыгодным и нецелесообразным для другой стороны, не имеется.

Таким образом, требования иска подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

При распределении судебных расходов, суд учитывает положения п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 г. № 1, в соответствии с которым Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ). Также при распределении судебных расходов, суд учитывает, что основная задолженность погашена ответчиком после принятия иска к производству.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТ-3» (ИНН: <***>) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН: <***>) 32 457 рублей 03 копейки пени, начисленных за просрочку внесения арендной платы в период с 01.04.2024 по 31.12.2024 по договору от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957 по состоянию на 13.03.2025, 521 000 рублей пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора за период с 05.10.2022 по 19.09.2023.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТ-3» (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 178 859 рублей государственной пошлины за подачу иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Потыкалова К.Р.