ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

Дело № А29-8571/2024

21 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейИвшиной Г.Г., Четвергова Д.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя ответчика: ФИО1, действующей на основании доверенности от 24.03.2025 (до и после объявления перерыва),

во Втором арбитражном апелляционном суде представителей заявителя: ФИО2, действующего на основании доверенности от 04.12.2024 (до и после объявления перерыва), директора ФИО3, действующего на основании выписки из ЕГРЮЛ (после объявления перерыва),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мега-Ойл Киров»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2024 по делу №°А29-8571/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мега-Ойл Киров» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

о признании незаконным решения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мега-Ойл Киров» (далее – заявитель, ООО «Мега-Ойл Киров», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – ответчик, Администрация) об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, изложенного в письме от 26.03.2024 № 71/320205, об обязании Администрации в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:0107004:1143, расположенного по адресу: <...> стр. 167, и направить его заявителю.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Мега-Ойл Киров» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда, признать незаконным решение Администрации от 26.03.2024, обязать Администрацию в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:0107004:1143 и направить его заявителю.

По мнению заявителя жалобы, Постановлением Администрации МО ГО «Сыктывкар» от 08.07.2015 № 7/2263 установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги и услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальной услуги; в исчерпывающем перечне отсутствует требование о предоставлении обоснования размера испрашиваемого земельного участка. Общество указывает, что в суде первой инстанции оно заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства для предоставления доказательств, обосновывающих размер земельного участка, необходимого для обеспечения деятельности автосервиса. Поскольку данное ходатайство оставлено без рассмотрения, заявитель жалобы просит апелляционный суд приобщить к материалам дела Технический расчет станции технического обслуживания, выполненный Сыктывкарским лесным институтом, и техническое заключение, выполненное экспертом ФИО4

Протокольным определением от 10.03.2025 фотографии объекта, технологический расчет станции технического обслуживания, техническое заключение, отказы администрации МОГО «Сыктывкар» от 24.10.2024 №°71/335012 и от 28.12.2024 № 71/340575 приобщены к материалам дела.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что доводы Общества повторяют позицию заявителя, изложенную в суде первой инстанции; просит оставить решение суда без изменения.

Представленные Администрацией дополнительные доказательства: заявление ООО «Мега-Ойл Киров» о выдаче разрешения на строительство, проектная документация ООО «Градпроект», разрешение на строительство от 16.05.2022, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.03.2024 в целях полного и правильного рассмотрения спора приобщены к материалам дела.

В возражениях на отзыв Общество указало, что в итоговой части оспариваемого письма Администрация обосновывает свое решение подпунктом 2 исчерпывающего перечня оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги, предусмотренного пунктом 2.10.2 Административного регламента; при этом данные нормы не содержат указания на несоразмерность, как основание для отказа в предоставлении земельного участка; иные основания для отказа в решении отсутствуют.

Вместе с дополнениями Общество представило проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Постановление администрации МО городского округа «Сыктывкар» от 11.02.2019 № 2/335 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства на территории МО ГО «Сыктывкар», Постановление администрации МО городского округа «Сыктывкар» от 21.01.2019 № 1/155 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию на территории МО ГО «Сыктывкар», градостроительный план земельного участка, письмо ООО «Градпроект» от 27.01.2025 № б/н, письмо Управления Росреестра по Республике Коми от 07.10.2024 № 08-010724/24. Указанные доказательства также приобщены к материалам дела.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 11.02.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12.02.2025 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство отложено с 10.03.2025 на 13 часов 00 минут 21.04.2025.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Четвергова Д.С. в рассмотрении настоящего дела произведена его замена на судью Ившину Г.Г., после замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв с 21.04.2025 до 14 часов 50 минут 05.05.2025.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Волковой С.С. в рассмотрении настоящего дела произведена ее замена на судью Четвергова Д.С., после замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.

В судебном заседании представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Мега-Ойл Киров» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 11:05:0107004:4715, площадью 1481,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> стр. 167, наименование: здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0107004:1143.

Представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 11:05:0107004:1143 относится к категории земель: населенные пункты, имеет вид разрешенного использования: для размещения объекта «Производственно-складской комплекс» и площадь 10 000 кв. м.

21.03.2024 ООО «Мега-Ойл Киров» в рамках муниципальной услуги обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 11:05:0107004:1143, площадью 10 000 кв. м, в собственность без проведения торгов, для обслуживания здания мастерской.

Письмом от 26.03.2024 № 71/320205 Администрация отказала заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 11:05:0107004:1143, площадью 10 000 кв. м, в собственность без проведения торгов, для обслуживания здания мастерской.

Основанием для отказа послужил тот факт, что размер земельного участка значительно превышает площадь находящегося на нем здания, в связи с этим заявитель должен представить обоснование необходимости использования земельного участка испрашиваемой площади для обслуживания здания мастерской. Кроме того Администрация указала, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является случай, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Не согласившись с решением Администрации, выраженном в письме от 26.03.2024 № 71/320205, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 №°21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее.

Рассмотрение дел по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6 и статья 14 КАС РФ, статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

На основании пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1);

разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

В оспариваемом решении уполномоченный орган в качестве одного из оснований для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату без проведения торгов указал на несоразмерность площади испрашиваемого участка площади расположенного на нем объекта недвижимости.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу названной нормы предоставление в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании соответствующего заявления заинтересованного лица, требования к содержательной и прилагаемой части которого установлены в пунктах 1, 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ в их системном толковании размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Иными словами, законодатель ограничил объем прав на землю у приобретателя недвижимости, поставив их (права) в зависимость от функционального назначения приобретаемого объекта.

Конституция Российской Федерации (часть 3 статьи 36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации»).

В определении от 28.08.2015 № 305-КГ15-9974 Верховный Суд Российской Федерации высказал правовую позицию, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, разъяснено, что при разрешении споров о выкупе земельных участков необходимо проверить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу, в том числе в отношении площади такого участка (статья 39.20 ЗК РФ). В том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого обществом может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность.

Таким образом, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого этим объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из материалов настоящего дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0107004:1143, площадью 10 000 кв. м в настоящее время располагается объект недвижимости - здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей площадью 1481,5 кв. м.

Отказывая Обществу в предоставлении земельного участка в собственность Администрация указала, что по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего передаче земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести. Однако документального экономического обоснования с соответствующими расчетами необходимости приобретения земельного участка в испрашиваемом размере, выполненными в соответствии с установленными нормативно-правовыми актами ООО «Мега-Ойл Киров» при подаче заявления в уполномоченный орган не представлено. Поскольку размер земельного участка с кадастровым номером 11:05:0107004:1143 значительно превышает площадь здания, и выдел земельного участка под объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 11:05:0107004:4715 произведен не был, предоставление такого земельного участка испрашиваемой площадью в собственность для эксплуатации указанного объекта Администрация посчитала неправомерным.

К моменту принятия оспариваемого решения Администрация не располагала бесспорными доказательствами, свидетельствующими о том, что площадь всего земельного участка с кадастровым номером 11:05:0107004:1143, испрашиваемого Обществом в целях выкупа, необходима заявителю для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 11:05:0107004:4715.

Более того при обращении в суд первой инстанции правовая позиция Общества была основана на том, что Постановлением администрации МО городского округа «Сыктывкар» от 08.07.2015 № 7/2263 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность земельных участков, находящихся в собственности МО ГО «Сыктывкар» и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена за плату, без проведения торгов» не предусмотрена обязанность предоставления уполномоченному органу документов, обосновывающих необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

С учетом изложенного суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования заявителя о признании незаконным отказа Администрации в предоставлении Обществу земельного участка в собственность.

В связи с наличием спора относительно соразмерности испрашиваемой площади земельного участка ООО «Мега-Ойл Киров» представило суду апелляционной инстанции Технологический расчет станции технического обслуживания легковых автомобилей на земельном участке, кадастровый номер 11:05:0107004:1143, подготовленный Сыктывкарским лесным институтом (филиалом) ФГБОУВО «Санкт-Петербуржский государственный лесотехнический университет им. С.М. Кирова», а также Техническое заключение специалиста ФИО4

Указанные доказательства приобщены к материалам дела.

Поскольку в суде апелляционной инстанции стороны отказались от назначения судебной экспертизы с целью определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости Общества, суд рассматривает апелляционную жалобу, оценивает аргументы сторон на основании представленных в материалы дела доказательств.

Из Технологического расчета станции технического обслуживания легковых автомобилей на земельном участке, кадастровый номер 11:05:0107004:1143, подготовленного Сыктывкарским лесным институтом (филиалом) ФГБОУВО «Санкт-Петербуржский государственный лесотехнический университет им. С.М. Кирова» следует, что на СТО предусмотрено 19 рабочих постов, из них 15 постов ТОиР3 поста УМР, 1 пост противокоррозионной обработки кузова. Суммарная площадь здания и открытых площадок для автомобилей и склада шин составляет 2 994,5 кв.м. Площадь земельного участка для СТО – 9 982 кв.м.

Техническое заключение специалиста ФИО4 содержит вывод о том, что для использования объекта «Здание мастерской для ремонта и обслуживание автомобилей», общей площадью 1 481,5 кв.м, с кадастровым номером 11:05:0107004:4715 минимальный размер земельного участка должен составлять 10 000 кв. м при условии согласования отклонений местных нормативов градостроительного проектирования.

Между тем применительно к обстоятельствам настоящего спора указанные доказательства не являются основанием для признания обоснованной правовой позиции ООО «Мега-Ойл Киров» по следующим мотивам.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса), возникновение у него исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он был предоставлен.

В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, а также, являясь стороной договора аренды в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, в том числе в части соблюдения целевого использования участка.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования данного строения по назначению.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).

Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного ему для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Указанный правовой поход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140 по делу № А45-26765/2023.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 11:05:0107004:1143 предоставлен правопредшественнику Общества на основании договора от 24.07.2017 для завершения строительства объекта «Производственно-складской комплекс».

Материалами дела подтверждено, что 16.05.2022 Администрация на основании заявления ООО «Мега-Ойл Киров» выдала разрешение на строительство № 11-RU11301000-017-2022 объекта капитального строительства, наименование объекта: «Производственно-складской комплекс. Здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0107004:1143 по адресу: <...> этап строительства)»; сведения о проектной документации – ООО «Градпроект», шифр 044-2020, <...>; общая площадь объекта капитального строительства 1 481,52 кв. м; срок действия разрешения – до 15.05.2023.

В материалы дела представлена подготовленная ООО «Градпроект» проектная документация «Производственно-складской комплекс. Здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0107004:1143 по адресу: <...> этап строительства)». В соответствии с пунктом 1.1.14 проектной документации строительство производственно-складского комплекса предусмотрено в 3 этапа:

1 этап – здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей;

2 этап – производственно-складское здание;

3 этап – производственно-складское здание.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ООО «Мега-Ойл Киров» 15.03.2024 в отношении объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документации: «Производственно-складской комплекс. Здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей на земельном участке 11:05:0107004:1143 по адресу: <...> этап строительства)».

Таким образом, в эксплуатацию введено лишь нежилое здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей, площадью 1 481,5 согласно 1 этапу строительства. Доказательства возведения других объектов капитального строительства, предусмотренных 2 и 3 этапами в соответствии с проектной документацией, суду не представлены.

Апелляционный суд отклоняет ссылку ООО «Мега-Ойл Киров» на письмо ООО «Градпроект» от 27.01.2025 № б/н, из которого следует, что сведения в подразделе 1.1.14 отражены справочно, в целях дальнейшего проектирования и не влияют на строительство и дальнейшее функционирование основного здания «Производственно-складской комплекс. Здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей» (ответ на вопрос № 2). Как указано выше, этапность строительства объекта капитального строительства, предусмотренная проектной документацией «Производственно-складской комплекс. Здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0107004:1143 по адресу: <...> этап строительства)», нашла отражение в разрешении на строительство от 16.05.2022 № 11-RU11301000-017-2022, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию получено ООО «Мега-Ойл Киров» от 15.03.2024 в отношении объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документации: «Производственно-складской комплекс. Здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей на земельном участке 11:05:0107004:1143 по адресу: <...> этап строительства)».

Кроме того в заявлении о выдаче разрешения на строительство от 04.05.2022 само Общество просило выдать разрешение на строительство объекта недвижимости «Производственно-складской комплекс. Здание мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0107004:1143 по адресу: <...> этап строительства)».

Следовательно, основания для предоставления в собственность ООО «Мега-Ойл Киров» земельного участка с кадастровым номером 11:05:0107004:1143, площадью 10 000 кв. не обоснованы надлежащим образом, поскольку Общество не доказало, что цель предоставления земельного участка (строительство Производственно-складского комплекса) достигнута. Указанное обстоятельство, по мнению апелляционного суда, свидетельствует о наличии правового основания для отказа в удовлетворении требования Общества по смыслу пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о законности решения Администрации от 26.03.2024 № 71/320205 и правильности изложенных в обжалуемом решении выводов суда первой инстанции. Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований заявителя.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы ООО «Мега-Ойл Киров», однако, они не опровергают выводы суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного, решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2024 по делу № А29-8571/2024 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2024 по делу № А29-8571/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мега-Ойл Киров» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

Г.Г. Ившина

Д.С. Четвергов