СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-128/2025-ГК

г. Пермь

05 февраля 2025 года Дело № А60-8587/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Янаевой А.А.,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенные надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 18 декабря 2024 года

по делу № А60-8587/2024

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Продукты-24» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Продукты-24» (далее – ответчик, общество) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0102023:1, расположенного по улице Верстовая (бывшая Орджоникидзе), д. 6 поселка Садовый в городе Екатеринбурге, площадью 1 200,0 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, путем изложения пунктов договоров в следующей редакции (с учетом неурегулированных на момент разрешения спора положений договора):

1) Пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы, Арендатор оплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4 настоящего договора»;

2) Пункт 3.3 договора аренды изложить в следующей редакции: «В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5 .настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего использования Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что не освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2 настоящего договора»;

3) Пункт 5.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «Досрочно настоящий договор расторгается в случаях: 1) систематической неуплаты арендатором аренднойплаты по настоящему договору (неуплата в течение двух и более месяцев подряд), уплаты арендной платы не в полном объеме в течение двух и более месяцев подряд; 2) неуплаты Арендатором пени за прошедшие периоды (если с момента возникновения обязанности Арендатора, по уплате пени прошло более полугода); 3) неуплаты Арендатором штраф (если с момента возникновения обязанности Арендатора по уплате штрафа прошло более полугода); 4) при нарушении Арендатором других условий настоящего договора»;

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.12.2024 года урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды № 1-1672, спорные пункты изложены в следующей редакции:

п. 3.2 договора исключён;

п. 3.3 договора изложен в редакции: «В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5 настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего использования Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату»;

п. 5.2 договора исключён.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия при заключении договора аренды, приняв их в редакции истца.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что пункт 3.2 договора об ответственности арендатора (ответчика) в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы) не подлежит исключению, поскольку размер штрафных санкций не является чрезмерным, для арендатора надлежащее исполнение условий договора должно быть значительно более выгодным, чем неисполнение.

Также полагает, что п. 5.2 договора не подлежит исключению, поскольку ст. 450 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе арендодателя, при этом указанные нормы не связывают право арендодателя на расторжение договора с наличие объектов недвижимости на земельном участке. Отмечает, что договоры аренды земельных участков истцом заключаются со всеми арендаторами на одинаковых условиях, исключение указанных пунктов может быть расценено как преференция в нарушение законодательства о защите конкуренции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку не обеспечили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 29.09.2023 в адрес ООО «ТД «Продукты-24» посредством почтовой связи был направлен проект Договора аренды от 01.09.2023 № 1-1672 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0102023:1, расположенного по улице Верстовая (бывшая Орджоникидзе), д. 6 поселка Садовый в городе Екатеринбурге, площадью 1 200,0 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины.

На земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» 15.01.2015, запись государственной регистрации № 66-66/001-66-66-01/817/2014-482/1.

Согласно сведениям ЕГРН в границах указанного земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0102045:76.

ООО «ТД «Продукты-24» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0102045:462 площадью 692,2 кв.м. (запись государственной регистрации от 23.10.2018 № 66:41:0102045:462-66/001/2018-15), находящееся в здании с кадастровым номером 66:41:0102045:76.

Ответ на предложение о заключении истцом получено не было, в связи с чем, истец обратился в суд с иском о понуждении договора.

Ответчик указал, что не возражает против заключения договора аренды, но отметил, что имеются разногласия относительно его условий, представил протокол разногласий.

На дату судебного заседания неурегулированными остались п. 3.2., 3.3., 5.2. договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды, с изложением пункта 3.3 в редакции ответчика, с исключением из текста договора аренды пунктов 3.2, 5.2.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

Как установлено судом, между сторонами возникли разногласия при заключении договора аренды земельного участка по пунктам 3.2, 3.3, 5.2.

Предметом апелляционного обжалования согласно поданной Министерством жалобе являются пункты 3.2, 5.2, поскольку данные пункты исключены судом из текста договора аренды.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены доводы апеллянта по указанным спорным пунктам и признаны подлежащими отклонению с учетом следующего.

Из материалов дела следует, что истец просил изложить п. 3.2 договора в следующей редакции: «В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы), Арендатор оплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4 настоящего договора».

В свою очередь ответчик возражал в отношении включения указанного пункта в текст договора, просил исключить его из договора.

Из содержания пункта 3.2 следует, что указанным пунктом установлена ответственность на случай невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы).

На основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Вопреки доводам жалобы, руководствуясь изложенными положениями гражданского законодательства, согласно которым данное условие об ответственности может быть установлено только по соглашению сторон, суд первой и инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для включения в договор пункта 3.2 в редакции истца, поскольку спорный пункт договора, регулирующий применение штрафа, не является обязательным в силу закона, подзаконных актов и соглашение относительно его включения в текст договора сторонами не достигнуто.

Доводы апеллянта относительно пункта 5.2 о том, что указанный пункт договора не подлежит исключению, поскольку ст. 450 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе арендодателя, судом апелляционной инстанции также не принимается в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что стороны согласовали п. 5.1 договора, согласно которому договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, предусмотренных ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ и договором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Вопреки доводам жалобы, исходя из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ во взаимосвязи со статьей 619 ГК РФ и пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Поскольку договор аренды заключен на срок более чем пять лет, положения пункта договора, предусматривающее возможность одностороннего немотивированного отказа арендодателя от договора и его расторжение во внесудебном порядке, является незаконным.

При этом отмеченные в оспариваемом пункте 5.2 договора условия одностороннего отказа от договора, по существу, являются частным случаем осуществления правомочий арендодателя по отказу от договора, данным ему законом, при существенном нарушении его условий.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что стороны не исключили применение диспозитивной нормы подп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не достигли соглашения по основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, помимо указанных в законе случаях, в связи с чем, пункт 5.2 договора правомерно исключен судом.

Таким образом, решение является законным и обоснованным.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2024 года по делу № А60-8587/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Маркеева

Судьи

О.Г. Дружинина

В.В. Семенов