Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-59013/2023-ГК

город Москва Дело №А40-13551/20

15 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Мезриной Е.А., Головкиной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Пятницкая 3»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 13.06.2023 по делу №А40-13551/20

по иску ООО «Пятницкая 3» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения, понуждении оформить и подписать акт приема-передачи (возврата) помещения, о взыскании денежных средств,

по встречному иску ИП ФИО1 и ИП ФИО2

к ООО «Пятницкая 3»

третье лицо: ИП ФИО3,

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО4 по доверенности от 10.06.2022, диплом ВСВ 1510622 от 17.06.2005;

от ответчиков: ФИО5 по доверенностям от 24.03.2021 и 19.09.2022, уд. адвоката 6813 от 03.11.2009;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Пятницкая 3» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 и Индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании ответчиков произвести возврат обеспечительного платежа в размере 380 000 руб., взыскании с ответчиков расходов на ремонт помещения в размере 785 659 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 189 руб. 59 коп.

Ответчиками заявлен встречный иск к истцу о взыскании с истца задолженности по арендной плате за декабрь 2019 года и январь 2020 года в размере 625 162 руб., в том числе в пользу ИП ФИО2 312 581 руб., в пользу ИП ФИО1 312 581 руб., неустойки за просрочку возврата помещения в размере 8 740 руб., в том числе в пользу ИП ФИО2 4 370 руб., в пользу ИП ФИО1 4 370 руб., неустойки за просрочку оплаты арендной платы в размере 209 772 руб. 51 коп., в том числе в пользу ИП ФИО2 104 886 руб. 25 коп., в пользу ИП ФИО1 104 886 руб. 26 коп., задолженности по коммунальным платежам по счетам №93 от 09.12.2019; №24 от 28.01.2020; №25 от 28.01.2020; №27 от 30.01.2020; №26 от 30.01.2020 на общую сумму в размере 162 126 руб. 06 коп. в пользу ИП ФИО2, неустойки за просрочку оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей в размере 48 328 руб. 07 коп. в пользу ИП ФИО2, ущерба, причиненного помещению в размере 136 000 руб., в том числе в пользу ИП ФИО2 68 000 руб., в пользу ИП ФИО1 68 000 руб., расходов на составление отчета об оценке ущерба в размере 20 000 руб. в пользу ФИО2, расходов на составление технического заключения о состоянии помещения в размере 120 000 руб. в пользу ФИО2, расходов на оплату услуг представителя, в том числе в пользу ИП ФИО2 10 000 руб., в пользу ИП ФИО1 10 000 руб.

Решением суда от 13.06.2023 по делу №А40-13551/20 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

На указанное решение ООО «Пятницкая 3» подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на незаконность и необоснованность обжалуемого решения.

От ИП ФИО2 поступил письменный отзыв.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО «Пятницкая 3» поддержал требования апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам, просил отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменений, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. Суд рассмотрел дело в порядке ст.ст.123 и 156 АПК РФ в его отсутствие.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ФИО1 (арендодатель 1) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель 2) заключен Договор аренды нежилого помещения №Б/4 от 20.07.2019 с Дополнительным соглашением от 20.07.2019.

В п.12.1. Договора срок аренды установлен на 5 с момента подписания Акта Приема-Передачи. Государственную регистрацию настоящего Договора осуществляет Арендодатель. Стороны договорились, что с даты подписания настоящего Договора и до даты его государственной регистрации, настоящий Договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на 11 месяцев с момента передачи Помещения по Акту приема-передачи.

Поскольку государственная регистрация Договора арендодателем не произведена, соответственно, Договор считается краткосрочным, сроком действия 11 месяцев.

Как указал истец, при исполнении указанного Договора арендодателями были допущены нарушения условий Договора, что является основанием для его расторжения.

В связи с невозможностью расторгнуть Договор по соглашению сторон в добровольном порядке, арендатор вынужден обратится в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

Истец считает, что Арендатор планировал использовать нежилое помещение для размещения в нём ресторана (организации общественного питания), что зафиксировано в п.1.3. Договора.

Арендатор выполнил свои обязательства по договору в полном объеме, оплатив обеспечительный платёж в размере 380 000 руб. в соответствии с п.3.9 договора, а также регулярно вносил арендные платежи согласно условиям договора.

Арендная плата была оплачена до 01.01.2020, что подтверждается платежными поручениями, однако помещение было передано арендатору без отделки и системы вентиляции, с центральными стояками отопления, канализации и холодного водоснабжения по акту приема-передачи нежилого помещения от 20.07.2019.

Согласно п.2.2. Договора отопление Арендатор проводит самостоятельно от стояков в Помещении. Арендодатель предоставляет Арендатору для обеспечения работы инженерных систем и оборудования, в том числе системы кондиционирования суммарную электрическую мощность в размере 55 кВт.

Как указал истец, после приемки Помещения истец приступил к производству ремонтных работ для его подготовки к целевому использованию, предоставив Арендодателю исполнительные схемы монтируемых инженерных коммуникаций в соответствии с условиями п.4.1.2 Договора.

Во исполнение п.4.2.5 Договора и Приложения №5 к нему «Правила использования Помещения» арендатор направлял письма о согласовании нагрузок с приложением схем, но арендодатели затягивали процесс согласования и не представили официальный ответ.

В обоснование первоначального иска истец указал следующее: переданное в аренду помещение не соответствует целевому назначению, имеет существенные недостатки, что является основанием для расторжения договора и возврата арендатору обеспечительного платежа в размере возврат обеспечительного платежа в размере 380 000 руб.; кроме того, ответчики должны возместить истцу расходы на ремонт помещения в размере 785 659 руб.; за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению проценты.

Претензионный порядок по первоначальному иску соблюден.

В ст.421 Гражданского кодекса РФ определено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии со ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений ст.606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В силу п.1 ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Из п.2 ст.393 Гражданского кодекса РФ следует, что убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 Гражданского кодекса РФ.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В предмет доказывания по спорам о возмещении убытков входят следующие материально-правовые факты: факт противоправного поведения (факт нарушения обязательства); факт наличия убытков (их размер); факт наличия причинно-следственной связи между противоправным поведением и возникшими убытками; факт вины причинителя вреда (убытков).

В силу п.1 ст.1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В п.12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.2 п.12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Из приведенной правовой нормы и акта ее толкования следует, что для установления размера подлежащих возмещению убытков с разумной степенью достоверности суду следует дать оценку экономической обоснованности заявленной ко взысканию суммы убытков, сопоставив ее с рыночной стоимостью поврежденного имущества.

Пункт 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъясняет, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п.2 ст.15 Гражданского кодекса РФ).

Как указали ответчики в обоснование встречного иска и возражая первоначального иска, а также следует из материалов дела, согласно п.2.1. договора аренды Арендодатель за плату обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) Помещение по Акту приёма-передачи; Арендодатель свои обязательства выполнил, 20.07.2019 помещение передано в аренду по акту приема передачи.

Согласно п.2 названного акта, передаваемое Помещение полностью соответствует условиям заключенного между Сторонами Договора аренды. Претензий по качеству передаваемого Помещения у Арендатора не имеется.

Согласно п.3.1 п.3.2 договора аренды, размер и порядок внесения Арендной платы за Помещение устанавливается Сторонами в Приложении №1 к настоящему Договору.

Размер Арендной платы включает в себя стоимость права пользования и владения Помещением. Пунктом 1 Приложения №1 к Договору аренды установлен размер ежемесячной арендной платы в размере 380 000 руб.

Согласно п.4.2. договора аренды, Арендатор не позднее чем за 5 рабочих дней до начала Оплачиваемого периода, уплачивает Арендодателю Арендную плату в размере, определяемом п. 1 настоящего Приложения. Арендная плата оплачивается Арендодателю-1 и Арендодателю-2 в равных долях.

Как указали ответчики, арендная плата за декабрь 2019 года истцом оплачена не полностью, задолженность по арендной плате за декабрь составляет 245 162 руб.

Срок уплаты арендной платы за январь 2020 года наступил 24.12.2020.

Арендная плата за январь не уплачена.

Кроме того, ответчики указали, что Арендатор в течение срока аренды исполнял условия договора ненадлежащим образом.

Согласно п.1.3. Договора аренды Арендатор использует Помещение для размещения в нем организации общественного питания.

В течение первых двух месяцев аренды Арендатор использует Помещение для его подготовки к целевому назначению.

В соответствии с п.4.2.5 Договора аренды Арендатор обязан соблюдать Правила пользования Помещением.

Согласно п.1 Правил использования Помещения Арендатор не позднее 3 месяцев с даты передачи Помещения обязан предусмотреть: систему вытяжной вентиляции и принять иные меры для удаления запахов из Помещения на высоте 3 м от конька кровли; мероприятия по звукоизоляции потолка.

В соответствии с п.3.14. Правил использования Помещения Арендатор обязан не создавать препятствий при использовании мест общего пользования другим собственниками, арендаторам их посетителям и работникам.

Помещение было передано Арендатору по акту приема-передачи 20.07.2019, однако по состоянию на 02.10.2020 работы по подготовке Помещения к целевому использованию ООО «Пятницкая 3» не велись.

Во избежание существенного нарушения условий Договора аренды и причинения убытков Арендодатель направил в адрес арендатора претензионное письмо, в котором настоятельно просил незамедлительно приступить к работам по подготовке Помещения к целевому использованию.

Требования Арендодателя исполнены не были, в связи с чем, 22.10.2019 Арендодатель направил в адрес Арендатора Уведомление об устранении оснований для расторжения договора аренды, в котором потребовал в 14-дневный срок окончить работы по подготовке помещения к целевому использованию.

Требования Арендодателя исполнены не были, однако уклоняясь от исполнения условий договора аренды и в связи с окончанием арендных каникул, которые продолжались 5 месяцев (п.4.1.2. Приложения 1 к договору аренды) 25.12.2019 Арендатор направил Арендодателю по электронной почте претензию уведомление о расторжении договора, в которой указал, что им была проведена техническая экспертиза о возможности использования помещения для организации общественного питания ООО «АСП Консалт», которая установила аварийность части помещения.

Согласно п.11.5 договора Аренды, по требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в случаях когда: Арендодатель безосновательно не передает или безосновательно уклоняется от передачи Помещения Арендатору (п.11.5.1); Арендодатель не производит капитальный ремонт Помещения в установленные Договором аренды сроки, а при отсутствии их в Договоре – в разумные сроки (п.11.5.2); Помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, полностью не пригодным для использования (п.11.5.3.).

Ни одно из приведенных оснований на 25.12.2019 установлено не было.

Согласно п.11.6 договора аренды, при наличии обстоятельств, установленных п.п.11.5.1.-11.5.4 Договора, Арендатор направляет Арендодателю соответствующее уведомление с требованием об устранении оснований для расторжения Договора, при этом Стороны составляют и подписывают Акт выявленных недостатков, дефектов и повреждений, с указанием сроков их устранения.

Уведомление с требованием об устранении оснований для расторжения договора Арендатор Арендодателю не направлял, для выявления недостатков помещения, его деффектов и повреждений не приглашал, акт подтверждающий выявление недостатков не составлялся, заключение на которое сослался Арендатор в претензии – уведомлении в адрес Арендодателя не направлялось.

Таким образом, направляя 25.12.2019 претензию – уведомление, Арендатор нарушил положения п.11.6 договора.

Указанные действия Арендатора были правомерно расценены Арендодателем, как злоупотребление правом с целью уклонения от исполнения обязательств по уплате арендной платы по договору аренды и необоснованное продление арендных каникул, которые согласно приложения №1 к договору аренды и так составили 5 месяцев, а именно с июля по ноябрь включительно, сумма арендной платы за 5 месяцев составила 380 000 рублей, вместо причитающихся за 5 месяцев аренды 1 667 096 руб. 77 коп. (380 000 х 4 + 147 096,77).

Учитывая, что арендная плата за декабрь месяц была оплачена не в полном объеме, а арендная плата за январь не оплачена, 31.12.2019 Арендодатель направил в Арендатора уведомление о необходимости оплаты арендной платы за январь 2020 года.

Однако арендная плата не была оплачена (доказательства обратного суду не представлены).

В соответствии с п.11.2.4 Договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора в случае, если Арендатор допускает однократно просрочку уплаты Арендной платы и иных обязательных платежей более чем на 15 календарных дней.

Согласно п.11.4. договора аренды, при наличии обстоятельств, оговариваемых пунктом 11.2.4. Договор считается расторгнутым на 16-й календарный день просрочки, и не требует составления отдельного документа о расторжении или уведомлении об отказе.

При этом, Арендатор обязуется погасить возникшую задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам, а также уплатить штраф в размере равном Арендной плате за 1 календарный месяц в течение 5 рабочих дней с даты расторжения договора. Арендодатель вправе удержать сумму штрафа из Обеспечительного платежа.

Согласно п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п.2 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При таких обстоятельствах, в связи с полной неоплатой арендной платы за январь и отсутствием обязанности Арендодателей направлять соответствующее уведомление, Договор аренды расторгнут на 16-й календарный день, т.е. 09.01.2020.

Согласно п.1.4 договора аренды обеспечительный платеж: денежная сумма, вносимая Арендатором в качестве обеспечения исполнения Арендатором принятых на себя обязательств (в том числе и финансовых), вытекающих из настоящего Договора, и возмещению любого ущерба, нанесенного Помещению и находящемуся в нем оборудованию.

Согласно п.2 Приложения 2 к договору аренды размер Обеспечительного платежа на дату подписания настоящего Приложения составляет 380 000 руб.

Сумма обеспечительного платежа в размере 380 000 руб. удержана в счет погашения штрафа, в соответствии с п.11.4. договора аренды, о чем Арендодатель уведомил Арендатора в претензии от 22.09.2020.

Согласно п.15.1 Договора аренды Арендатор обязуется освободить Помещение в последний день срока аренды и вернуть его Арендодателю по Акту приема-передачи (возврата) Помещения. В соответствии с п.15.4 Договора аренды Арендатор уведомляет Арендодателя телеграммой о дате и времени возврата помещения.

В последний день аренды, а именно 09.01.2020 Арендатор помещение Арендодателю не передал.

13.01.2020 Арендодатель направил арендатору претензию, в которой потребовал освободить и вернуть Помещение (о дате и времени составления акта приема-передачи уведомить не позднее чем за 1 рабочий день), оплатить задолженность по арендной плате и неустойку, однако Помещение возвращено не было.

23.01.2020 Арендодатель направил повторную претензию о возврате помещения и уплате задолженности по арендной плате и неустойки, однако Помещение возвращено не было. Поскольку Арендатор помещение не возвращал, 29.01.2020 Арендодатель направил в адрес Арендатора телеграмму, в которой указал дату и время возврата помещения, выполнив за Арендатора его обязанность предусмотренную п.15.4 договора аренды.

Помещение возвращено арендодателю 31.01.2020.

Акт возврата от 31.01.2020 подписанный Арендодателями направлен в адрес Арендатора с сопроводительным письмом 07.02.2020 (экземпляр акта возврата подписанный представителями Арендодателя был получен Арендатором в день возврата помещения, т.е. 31.01.2020).

Просрочка возврата помещения составляет 23 дня. Договор расторгнут на основании п.1. п.2 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ, п.11.2.4., п.11.4. договора аренды, в связи с однократной просрочкой Арендатором уплаты арендной платы и иных обязательных платежей более чем на 15 календарных дней.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям, приведенными в абз.2 п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст.622 Гражданского кодекса РФ). Итого задолженность по арендной плате на день подачи иска 10.11.2020 составляет 625 162 руб. (задолженность за декабрь 2019 года 245 162 руб. + задолженность за январь 2020 года 380 000 руб.).

Согласно п.8.5. договора аренды, за несвоевременную передачу Арендатором Помещения Арендодателю, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от ежемесячной суммы Арендной платы за каждый день просрочки. Последний день аренды 09.01.2020. Помещение возвращено арендодателю 31.01.2020. Просрочка возврата составляет 23 дня. Сумма неустойки за несвоевременную передачу Арендатором Помещения Арендодателю составляет 8 740 руб. (380 000 ? 23 ? 0,1% /100).

Согласно п.8.8. договора аренды, за несвоевременную уплату или неуплату Арендатором Арендной платы и иных обязательных платежей Арендатор уплачивает Арендодателю сумму неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что не снимает с Арендатора обязанности полностью погасить задолженность по Арендной плате и иным платежам.

Срок уплаты арендной платы за декабрь 2020 года наступил 22.11.2019. Задолженность составляет 245 162 руб. Просрочка оплаты на 10.11.2020 составляет 355 дней.

Сумма неустойки за просрочку оплаты арендной платы за декабрь 2019 года составляет 87 032,51 рублей (расчет).

Срок уплаты арендной платы за январь 2020 года наступил 24.12.2019. Задолженность составляет 380 000 руб.

Просрочка оплаты на 10.11.2020 составляет 323 дня.

Сумма неустойки за просрочку оплаты арендной платы за январь 2020 года составляет 122 740 руб. ( расчет). Итого неустойка за просрочку уплаты арендной платы на 10.11.2020 составляет 209 772 руб. 51 коп. (87 032,51 + 122 740).

Согласно п.3.4. договора аренды арендная плата не включает в себя коммунальные и эксплуатационные услуги (в том числе: электроэнергию, отопление, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, обслуживание инженерных систем, уборку территории) в отношении помещения и мест общего пользования Здания, которые подлежат оплате Арендатором дополнительно.

Согласно п.3.5 договора аренды оплату коммунальных и эксплуатационных услуг Помещения и мест общего пользования, Арендатор осуществляет ежемесячно по показаниям приборов учета или пропорционально площади Помещения к площади Основного помещения/Здания (в зависимости от выставляемого Арендодателю счета), включая долю в общедомовом потреблении коммунальных ресурсов и электроэнергии, на основании перевыставляемых Арендодателем счетов от соответствующих коммунальных и эксплуатирующих организаций, управляющей компании, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты их доставки Арендатору. Счета на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг выставлялись от имени Арендодателей ИП ФИО2, т.к. счета ресурсоснабжающих организаций выставлены на ее имя. Арендатором не оплачены счета: №93 от 09.12.2019 на сумму 50 615 руб. 68 коп.; №24 от 28.01.2020 на сумму 7 172 руб. 03 коп.; №25 от 28.01.2020 на сумму 63 217 руб. 08 коп.; №27 от 30.01.2020 на сумму 31 666 руб. 62 коп.; №26 от 30.01.2020 на сумму 9 454 руб. 47 коп.. Итого задолженность по коммунальным и эксплуатационным платежам в размере 162 126 руб. 06 коп.

Счет №93 от 09.12.2019 получен Арендатором 12.12.2019; №24 от 28.01.2020 получен Арендатором 29.01.2020; №25 от 28.01.2020 получен Арендатором 29.01.2020; №27 от 30.01.2020 получен Арендатором 05.02.2020; №26 от 30.01.2020 получен Арендатором 05.02.2020. Итого неустойка за просрочку оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей на 10.11.2020 составляет 48 328 руб. 79 коп. (16 753,79+ 2 044,03+ 18 017,07 + 8 866,65+ 2 647,25).

Согласно п.15.1 Договора аренды Арендатор обязуется освободить Помещение в последний день срока аренды и вернуть его Арендодателю по Акту приема-передачи (возврата) Помещения в целостном состоянии, с учетом естественного износа и произведенных неотделимых улучшений.

Согласно п.6.6. договора аренды Арендатор несет ответственность перед Арендодателем и/или третьими лицами за ущерб Помещению, который будет нанесён в процессе эксплуатации, ремонта, отделки или перепланировки Помещения.

Согласно п.8.7 договора аренды, Каждая Сторона в полном объеме возмещает другой Стороне убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим/несвоевременным исполнением) виновной Стороной своих обязательств по настоящему Договору, включая случаи причинения ущерба имуществу третьих лиц.

При возврате помещения 31.01.2020, что отмечено Арендодателем в акте возврата помещения, а также вследствие осмотра помещения независимым оценщиком ООО «Независимая экспертная оценка «Вега» установлено, что в результате не оконченных ремонтных работ, проводимых Арендатором, возникли повреждения и нарушения требующие устранения: сужен дверной проем; возведена стена, вокруг Коммуникаций, отграничивающая доступ к ним для технического обслуживания; шаровые краны установлены с нарушением технологи на полу и требуют демонтажа; повреждено остекление (оконные блоки); демонтирован кирпич с нарушением целостности, несущей способности и теплоизоляции кирпичной кладки (под оконными блоками и в зонах санузлов- арочный свод).

Согласно отчету №20.01.2020-19, выполненному ООО «Независимая экспертная оценка «Вега», стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного помещению на 22.01.2020 составляет 136 000 руб.

Расчет объемов необходимых работ, их стоимости, а также стоимость необходимых материалов представлены на стр. 29-31 отчета. Расходы Арендодателя (ИП ФИО2) на составление отчета об оценке ущерба составляют 20 000 руб., что подтверждается договором №20.01.2020-19 от 22.01.2020 и платежным поручением №12 от 29.01.2020.

Кроме того, уклоняясь от исполнения обязательств по уплате арендной платы, в претензии – уведомлении от 25.12.2019, Арендатор в нарушение положений п.11.6 договора указал на невозможность использования помещения по целевому назначению, в связи с его нахождением в аварийном состоянии, сославшись на заключение ООО «АСП Консалт», которое не было представлено.

После расторжения договора за неуплату арендной платы по запросу Арендодателя Арендатор письмом от 10.01.2020 года, которое получено Арендодателем 14.01.2020 представил указанное заключение. Анализ данного заключения показал, что выводы, изложенные в нем, не являются достоверными.

Так, ИП ФИО1 обратилась за разъяснениями названного заключения в экспертный Совет ООО «Независимая экспертная оценка Вега».

Перед экспертным советом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли представленная копия технического заключения №06-12/2/2019 от 23.12.2019, выполненного инженером-экспертом ООО «АСП Консалт», ФИО6 требованиям строительных нормам и правил?

2) Полно ли, всесторонне и объективно проведено обследование, содержащееся в Заключении?

3) Имеются ли в Заключении недостатки? Если имеются, могли ли они привести к ошибкам в части формулирования выводов?

25.01.2021 ООО «Независимая экспертная оценка Вега» составлена рецензия №15.01.021-1 на техническое заключение №06-12/2/2019 от 23.12.2019 по результатам обследования несущих конструкций межэтажного перекрытия 1-го этажа административного здания расположенного по адресу: <...>, выполненное инженером-экспертом ООО «АСП Консалт», ФИО6 Экспертами проведен анализ технического заключения №06-12/2/2019 от 23.12.2019 выполненного ООО «АСП Консалт», по результатам которого сделаны следующие выводы:

1. Состав работ и последовательность действий по обследованию несущих конструкций межэтажного перекрытия 1-го этажа административного здания не соответствуют требованиям нормативно-технической документации в строительстве. Копия технического заключения №06-12/2/2019 от 23.12.2019, выполненного инженером-экспертом ООО «АСП Консалт», ФИО6 не соответствует требованиям СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Данное обследование проведено не полно, не всесторонне и, следовательно, не объективно.

Данный вывод основан на том, что в техническом заключении ООО «АСП Консалт» отсутствуют следующие обязательные для заключения пункты: подготовительные работы; ознакомление с объектом обследования, его объемно-планировочным и конструктивным решением, материалами инженерно-геологических изысканий; подбор и анализ проектно-технической документации.

2. Вопрос №2, поставленный перед экспертом, понимается им в следующей редакции: соответствует ли качество выполненных работ при обследовании перекрытия 1-го этажа по адресу: <...> требованиям нормативнотехнической документации в строительстве?

По данному вопросу экспертами сделан следующий вывод: Качество выполненных работ по обследованию несущих конструкций межэтажного перекрытия 1-го этажа административного здания не соответствуют требованиям нормативнотехнической документации в строительстве, так как: Отраженные в техническом заключении дефекты в соответствии с «Классификатором дефектов по ГОСТу 15467-79. Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения».

Не носят критический характер. Характер установленных дефектов несущих конструкций позволяет экспертам отнести техническое состояние перекрытия 1-го этажа к категории – ограниченно-работоспособное.

Кроме того обнаружены следующие недостатки:

- Поверочный расчет строительных конструкций перекрытия 1-го этажа выполнен не надлежащим образом, расчет выполнен для кирпичной перемычки, а не для кирпичного свода с учетом выявленных дефектов (трещин).

- Категория технического состояния конструкций указана только на основании расчета, аварийное, необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий.

- Отсутствуют поверки приборов и лицензия на программный комплекс SCAD Office.

- Ведомость дефектов и повреждений не представлена.

3. Данные недостатки технического заключения ООО «АСП Консалт» повлияли на сделанный экспертом вывод, о том, что кирпичный свод находится в аварийном состоянии, т.е. привели к экспертной ошибке в части его формулирования.

Дополнительно экспертный совет указал на следующее: исследуемое Техническое Заключение №06-12/2/2019 от 23.12.2019, составленное экспертом ООО «АСП Консалт» ФИО6, имеет ряд ошибок в части применения расчетов, определений, классификаций, принятых в строительной области; не учтены все аспекты, влияющие на техническое состояние конструкций перекрытия 1-го этажа, а именно:

1. Оценка экспертом причин возникновения дефектов несущих конструкций межэтажного перекрытия 1-го этажа административного здания, расположенного по адресу: <...> не проведена.

2. Эксперт, при визуальной оценке состояния перекрытия 1-го этажа, не делает вывод о предварительной оценке технического состояния согласно п.7.4. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

3. Эксперт, при определении дефектов, не делает вывод – о характере установленных дефектов несущих конструкций, не дает классификацию дефектов, которое позволяет отнести техническое состояние к категории – аварийное, характеризующееся снижением эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность обрушения.

Следовательно, существующие техническое состояние конструкций не может быть квалифицировано как аварийное.

Согласно п.10.9. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» вывод о категории технического состояния строительной конструкции делается на основании проведенного обследования несущих строительных конструкций, выполнения поверочных расчетов и анализа их результатов, что приводится в Заключении не в полном объеме.

4. Согласно п.10.1. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» расчет зданий и сооружений и определение усилий в конструктивных элементах от эксплуатационных нагрузок производятся на основе методов строительной механики и сопротивления материалов.

Расчеты выполняют на основании и с учетом уточненных обследованием: дефектов и повреждений, влияющих на несущую способность конструкций, что не было учтено в представленном расчете.

Поверочный расчет строительных конструкций перекрытия 1-го этажа выполнен для кирпичной перемычки, а не для кирпичного свода с учетом выявленных дефектов (трещин). После анализа всех материалов представленных на рецензию с точки зрения категорий технического состояния, экспертный совет указал, что дефекты кирпичного свода не могут отнесены к категории «аварийное».

Вывод эксперта ООО «АСП Консалт» о том, что появление трещин указывает на «усадку и разрушение кирпичного свода», не соответствует требованиям нормативно-технической документации.

При таких обстоятельствах, в том числе с учетом приведенных ответчиками доводов, Техническое Заключение №06-12/2/2019 от 23.12.2019, составленное экспертом ООО «АСП Консалт» ФИО6 является недопустимым доказательством, а доводы истца о передаче ему помещения ненадлежащего качества являются необоснованными и документально не подтвержденными.

Учитывая доводы Арендатора и в целях установления действительного состояния помещения Арендодатель обратился в АО Центральный Научно – исследовательский и Проектно – экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений – ЦНИИПРОМЗДАНИЙ, что подтверждается договором №М13.042020 от 04.03.2020.

По результатам обследования и выполнения соответствующих расчетов было получено Техническое заключение по работе «Техническое обследование несущих конструкций межэтажного перекрытия 1 - го этажа расположенного в осях Е-Г/5-6 административного здания по адресу: Россия, <...>», который полностью опроверг доводы Арендатора об аварийности помещения. Расходы Арендодателя (ИП ФИО2) на составление технического заключения составляют 120 000 руб., что подтверждается платежным поручением №45 от 13.03.2020 и платежным поручением №93 от 08.07.2020.

При таких обстоятельствах, убытки Арендодателя связанные с установлением состояния помещения и приведением возвращенного из Аренды помещения в надлежащее состояние составили в совокупности 276 000 (136 000 + 20 000 + 120 000) рублей.

В соответствии с ч.1 ст.82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В целях проверки доводов ответчика определением Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2022 назначено проведение судебной экспертизы.

Поступившее в суд экспертное заключение №116 от 03.04.2023 содержит следующее выводы.

1. Установить рыночную стоимость проведенных Арендатором ремонтно-отделочных работ в арендуемом помещении площадью 74,4 кв. м., этаж 2, помещение IV - комнаты с 1-2 по адресу: <...> не представляется возможным, так как невозможно идентифицировать ремонтно-отделочные работы, выполненные истцом.

2. Установить ухудшены ли конструктивные и эксплуатационные характеристики здания по адресу: <...>, в результате выполнения Арендатором ремонтно-отделочных работ в арендуемом помещении площадью 74,4 кв. м., этаж 2, помещение IV - комнаты с 1-2 по адресу: <...> не представляется возможным из-за отсутствия проектной и исполнительной документации. Установить позволяют ли выполненные Арендатором ремонтно-отделочные работы в арендуемом помещении площадью 74,4 кв. м., этаж 2, помещение IV - комнаты с 1-2 по адресу: <...> эксплуатировать помещение, не представляется возможным, так как отсутствуют документы, подтверждающие факт выполнения работ. Выявить, какие из выполненных Арендатором ремонтно-отделочных работ не позволяли эксплуатировать помещение не представляется возможным из-за отсутствия документов, подтверждающих факт выполнения работ.

3. Установить какова стоимость затрат (рыночная стоимость работ по приведению помещения в состояние позволяющее его эксплуатировать) Арендодателя на устранение результатов ремонтно-отделочных работ, проведенных Арендатором, не позволявших Арендодателю использовать помещение (сдавать его в последующую аренду) не представляется возможным, так как отсутствуют документы (акты, описание, фото), подтверждающие состояние переданного помещения в аренду арендатору и принятого арендодателем после расторжения договора аренды.

Оценив экспертное заключение №116 от 03.04.2023, суд первой инстанции правомерном признал его соответствующим требованиям ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к обоснованному выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Таким образом по результатам проведенной экспертизы также не подтверждены доводы и требования истца о том, что ответчики должны возместить истцу расходы на ремонт помещения в размере 785 659 руб.

Суд первой инстанции правомерно отметил, что арендованные истцом помещения переданы в аренду новому арендатору (третье лицо) под аналогичные цели и используется им в этих целях, в подтверждение чего ответчиками представлены договор и материалы фотофиксации, что также ставит под сомнение доводы истца о том, что переданное в аренду помещение не соответствовало целевому назначению, имело существенные недостатки.

На основании изложенного, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и о наличии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, заявителем на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта Арбитражного суда города Москвы.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст.110, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2023 по делу №А40-13551/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Е.Б. Алексеева

Судьи: О.Г. Головкина

Е.А. Мезрина