Постановление по делу № 15АП-4589/2025 от 21.05.2025 | 15 арбитражный апелляционный суд

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А53-33073/2023

21 мая 2025 года 15АП-4589/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Абраменко Р.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 15.05.2025;

от ОАО «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш»: представитель ФИО2 по доверенности от 15.05.2025;

от ИП ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 21.04.2025;

от ООО «ОККАМ»: представитель ФИО5 по доверенности от 09.09.2024;

от ПАО «Балтийский инвестиционный банк»: представитель ФИО6 по доверенности от 16.12.2024;

от ООО «Банк Корпоративного Финансирования»: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» онлайн-заседание представитель ФИО7 по доверенности от 12.02.2025;

остальные лица, участвующие в деле, представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества «Балтийский инвестиционный банк», открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», общества с ограниченной ответственностью «Банк Корпоративного Финансирования»на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 24.03.2025 по делу № А53-33073/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)к открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)при участии третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, ИП ФИО9 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ИП ФИО10 (ИНН <***> ОГРНИП <***>), ИП ФИО11 (ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО «Коммерческий банк Центр-Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ИП ФИО12 (ОГРН <***>, ИНН <***>), ИП ФИО13 (ИНН <***>, ОГРН <***>), ИП ФИО14 (ИНН <***> ОГРНИП <***>), ИП ФИО15, (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>),ООО «Факел» (ИНН <***>, ОГРН<***>), ФИО16, ИП ФИО17 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), ИП ФИО18 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), ИП ФИО19 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), ФИО20, ФИО21, ФИО22, ПАО «Балтийский инвестиционный банк» (ИНН <***>, ОГРН: <***>), ООО «ОККАМ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), ФИО23, ООО «Перспектива» (ИНН <***>), ФИО24, АО «Альфа-Банк» (ИНН <***>), ФИО25, ФИО26, ООО «Лофт» (ИНН <***>), ООО «Банк Корпоративного Финансирования» (ИНН <***>), о признании за собственниками нежилых помещений права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО8 (далее – истец, предприниматель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (далее – ответчик, ОАО ИПФ «Малыш», общество) о признании за собственниками нежилых помещений в административно-бытовом корпусе с кадастровым номером 61:44:0010201:52, расположенном по адресу <...> Литер А, права общей долевой собственности в комнатах, находящихся в помещениях с кадастровыми номерами 61:44:0010201:246, 61:44:0010201:55: Литер А, этаж 1: ком. N 99, площадью 3,8 кв.м - коридор ком. N 100 площадью 14,72 кв.м - коридор;ком. N 101 площадью 4,5 кв.м - умывальник; ком. N 102, площадью 9,0 кв.м - уборная ком. N 103 площадью 8,5 кв.м - уборная; ком. N 104 площадью 8,1 кв.м - умывальник; ком. N 109, площадью 11,1 кв.м - подсобная ком. N 111 площадью 11,6 кв.м - подсобная ком. N 114 площадью 8,4 кв.м - кладовая; ком. N 120, площадью 69,4 кв.м - вентиляционная ком. N 121, площадью 74,3 кв. м - вентиляционная; ком. N 158а, площадью 3,2 кв. м - тамбур ком. N 158б площадью 12,8 кв.м - подсобная; ком. N 161 площадью 18,6 кв.м - подсобная; ком. N 163 площадью 4,7 кв.м - подсобная;ком. N 165 площадью 4,3 кв.м - уборная; ком. N 165а площадью 9,1 кв.м - подсобная; ком. N 166, площадью 8,9 кв.м - подсобная, ком. N 167 площадью 14,0 кв.м - подсобная; ком. N 176 площадью 5,6 кв.м - лифт; Литер А, этаж 2: ком. N 115, площадью 74,8 кв.м - галерея (коридор) ком. N 177 площадью 5,6 кв.м - лифт.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, ИП ФИО9, ИП ФИО10, ИП ФИО11, ПАО «Коммерческий банк Центр-Инвест», ИП ФИО12, ИП ФИО13, ИП ФИО14, ИП ФИО15, ООО «Факел», ФИО16, ИП ФИО17, ИП ФИО18, ИП ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ПАО «Балтийский инвестиционный банк», ООО «ОККАМ», ФИО23, ООО «Перспектива», ФИО24, АО «Альфа-Банк», ФИО25, ФИО26, ООО «Лофт», ООО «Банк Корпоративного Финансирования».

Протокольным определением от 04.12.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3, исключенная из числа третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», ПАО «Балтийский инвестиционный банк», ООО «Банк Корпоративного Финансирования» обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает на то, что спорное здание с даты постановки на государственный учет имеет наименование – административно-бытовой корпус с расположенными в нем обособленными, изолированными нежилыми помещениями, кадастровый учет которых осуществлен согласно Закону № 218-ФЗ; имеется взаимная связь наименования объекта недвижимости и его назначения и функционального использования. Истцом не представлен технический паспорт объекта; технический паспорт и поэтажные планы, выполненные в 2004, 2007, 2008, 2011 годах не могут являться доказательством в обоснование заявленных требований. Для установления фактического функционального назначения спорных комнат необходимо натурное исследование спорных комнат.

В апелляционной жалобе ПАО «Балтийский инвестиционный банк» просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что результат рассмотрения дела имеет значения для определения размера удовлетворения реестровых требований в деле о банкротстве общества, в связи с заключением договора купли-продажи помещения с КН 61:44:0010201:55. В материалы дела не представлены доказательства того, что спорное недвижимое имущество составляет единый имущественный комплекс. Судом не дана надлежащая оценка выводам экспертного заключения; не учтен неоднократный раздел помещений, отчуждение части помещений, что сказалось на возможности самостоятельного использования спорный комнат. Заявитель указывает на злоупотребление истцом правом.

В апелляционной жалобе ООО «Банк Корпоративного Финансирования» просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает следующее. Спорные нежилые помещения являются обособленными, самостоятельными объектами с правовым режимом отличным от режима общего имущества, не предназначены исключительно для обслуживания помещений в здании. Наличие в части спорных помещений инженерных коммуникаций не является основанием для отнесения их к вспомогательным; помещения № 100, 102, 103, 104 не являются техническими. Истцом избран ненадлежащий способ защиты.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании Представители ПАО «Балтийский инвестиционный банк», ОАО «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», ООО «Банк Корпоративного Финансирования» поддержали доводы своих апелляционных жалоб, дали пояснения по существу спора.

Представители ООО «ОККАМ» и ИП ФИО3 поддержали доводы апелляционных жалоб ответчика и третьих лиц.

Представитель истца против доводов апелляционных жалоб возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, дал пояснения по существу спора.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальному предпринимателю ФИО8 на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, <...> с кадастровым номером 61:44:0010201:54.

Помещение с кадастровым номером 61:44:0010201:54 входит в состав административно-производственного комплекса полиграфической фабрики ОАО ИПФ «Малыш», находящегося по адресу <...>, который является единым имущественным комплексом с кадастровым номером 61:44:0010201:52 с входящими в него нежилыми помещениями, принадлежащим различным собственникам.

Как указывает истец, попасть в свои помещения ИП ФИО8, как и другие собственники помещений могут только через вспомогательные помещения (коридоры, лестницы, лифты, тамбуры) расположенные в административно-бытовом корпусе Литер «А».

Указанные помещения, не имеют иного назначения кроме указанного в техническом паспорте, предназначены для обслуживания, доступа и использования более чем одного помещения в здании литер «А». Указанные помещения обладают признаками общего имущества, относятся к общему имуществу всех собственников помещений в нежилом здании. Спорные помещения являются местами общего пользования и предназначены для обслуживания помещений, расположенных первом и на втором этаже здания Литер «А». Вход в административно-бытовой корпус и доступ на второй и иные этажи здания возможен только через коридоры, лифты и лестничные клетки, расположенные на первом этаже.

Согласно техническому паспорту административно-бытового корпуса Литер А указанные ниже комнаты имеют следующее назначение: Литер А, этаж 1, вспомогательные помещения: комната N 99, площадью 3,8 кв.м - коридор; комната N 100 площадью 14,72 кв.м - коридор; комната N 101 площадью 4,5 кв.м - умывальник; комната N 102, площадью 9,0 кв.м - уборная; комната N 103 площадью 8,5 кв.м - уборная; комната N 104 площадью 8,1 кв.м - умывальник; комната N 109, площадью 11,1 кв.м - подсобная; комната N 111 площадью 11,6 кв.м - подсобная; комната N 114 площадью 8,4 кв.м - кладовая; комната N 120, площадью 69,4 кв.м - вентиляционная; комната N 121, площадью 74,3 кв.м - вентиляционная; комната N 158а, площадью 3,2 кв.м - тамбур; комната N 158б площадью 12,8 кв.м - подсобная; комната N 161 площадью 18,6 кв.м - подсобная; комната N 163 площадью 4,7 кв.м - подсобная; комната N 165 площадью 4,3 кв.м - уборная; комната N 165а площадью 9,1 кв.м - подсобная; комната N 166, площадью 8,9 кв. м - подсобная; комната N 167 площадью 14,0 кв.м - подсобная; комната N 176 площадью 5,6 кв.м - лифт; Литер А, этаж 2, вспомогательные помещения: комната N 115, площадью 74,8 кв.м - галерея; комната N 177 площадью 5,6 кв.м - лифт.

При этом указанные комнаты, находящиеся в помещениях с кадастровыми номерами 61:44:0010201:246, 61:44:0010201:55, входящими в состав объекта с кадастровым номером 61:44:0010201:52, на 1-м этаже N 158, 158а, 161, 163, 165, 165а, 166, 167, 176, комнаты на 2 этаже N 177, 115 литера А, а также комнаты N 99, 100, 101, 102, 103, 104, 109, 111, 114, 120, 121 на 1-м этаже литера А по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, проспект Королева, д. N 7/19 принадлежит на праве собственности открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш».

В обоснование заявленных требований истцом представлены следующие письменные доказательства: выписки из ЕГРН в отношении объектов с кадастровыми номерами 61:44:0010201:246, 61:44:0010221:55, технический паспорт литер А, акт осмотра помещений, фотоматериал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление Пленума N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума N 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума N 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Пунктами 3 - 5 постановления N 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

В соответствии с пунктом 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в том, что на это имущество зарегистрировано индивидуальное право собственности ответчика. (Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2013 г. N 51-КГ12-7).

Материалами дела подтверждается принадлежность истцу на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0010201:54, расположенном в административно-бытовом корпусе с кадастровым номером 61:44:0010201:52, расположенном по адресу: <...>, а именно: комнаты нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 6666,6 кв.м, номера на поэтажном плане: комнаты N 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 в подвале; комнаты N 90, 91, 92, 93, 94, 95, 98, 115, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149 150, 151, 152, 154, 155, 156, 157, 172, 173, 174, 175 на 1-ом этаже; комнаты N 1, 2, 3а, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 37а, 168, 169 на 2-ом этаже; комнаты N 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17,18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 184, 185 на 4-ом этаже; комнаты N 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 4д, 4е, 4ж, 4з, 4и, 4к, 4 л, 4 м, 4н, 4о, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 5, 7 на 6-ом этаже. Литер: А, подвал № 1, этаж № 6, этаж № 4, этаж № 2, этаж № 1 (запись в ЕГРН N 61:44:0010201:54-61/001/2018-6 от 20.02.2018, кадастровый номер 61:44:0010201:54).

Открытому акционерному обществу «ИПФ «Малыш» в административно-бытовом корпусе с кадастровым номером 61:44:0010201:52, расположенном по адресу <...> Литер А, принадлежат на праве собственности следующие нежилые помещения: нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0010201:55, площадь: общая 3005,9 кв. м, номера на поэтажном плане комнаты N 96, 97, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 153 на 1-м этаже. Литера: А и нежилое помещение, с кадастровым номером 61:44:0010201:246, общей площадью 3390,8 кв. м, комнаты на 1 этаже N 158, 158а, 158б, 158в, 158г, 158д, 158е, 159, 160, 160а, 160б, 161, 162, 162а, 163, 164, 165, 165а, 166, 167, 176; комнаты на 2 этаже N 177, 115, 116, 117, 118-119, 120, 121, 122, 123-124, 123а, 124а. Этажность здания: 6. Литера: А (запись в ЕГРН N N 61-61-01/089/2011-790 от 08.04.2011, кадастровый номер 61:44:0010201:55; запись в ЕГРН № 61-61-01/258/2008-212 от 25.04.2008, кадастровый номер 61:44:0010201:246).

Здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером: 61:44:0010201:52 общей площадью 23 842 кв.м по адресу: пр-т Королева д. 7/19, Литер «А» является зданием сложной конфигурации, состоящего из трех частей - семиэтажной (6 этажей с учетом подвала), двухэтажной (ранее производственной) и обособленной двухэтажной части соединенной с основной частью проходной галереей на уровне второго этажа. Ранее, все здание принадлежало открытому акционерному обществу «ИПФ «Малыш» и использовалось в издательско-полиграфической деятельности.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2020 по делу N А53-5227/2019 открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2022 по делу N А53-5227/2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО27.

По результатам торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества, принадлежащего открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», опубликованных в газете «Коммерсантъ» N 38 от 04.03.2023 на стр. 209 N 30010057152 (с учетом сообщений об изменении объявления о проведении торгов N 66 от 15.04.2023 на стр. 188 N 30010058586, N 123 от 13.07.2024 на стр. 163 N 30010073787, N 128 от 20.07.2024 на стр. 147 N 30010074050) по Лоту N 2 с индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор купли-продажи N 111330/2 от 10.09.2024 нежилое помещение общей площадью 3 005,9 кв.м, нежилое помещение общей площадью 3 005,9 кв.м, номера на поэтажном плане: комнаты N 96, 97, 99,100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113,114, 116, 117, 118, 119, 120. 121, 122, 153 на 1- м этаже. 1986 г. постройки, литер: А, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-н, пр. Королева, д. N 7/19. Кадастровый номер 61:44:0010201:55 Цена приобретения: 83576250 рублей.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости административно-бытовой корпус с кадастровым номером 61:44:0010201:52 включает в себя следующие помещения: 61:44:0010201:152, 61:44:0010201:153, 61:44:0010201:239, 61:44:0010201:241, 61:44:0010201:242, 61:44:0010201:243, 61:44:0010201:255, 61:44:0010201:261, 61:44:0010201:262, 61:44:0010201:264, 61:44:0010201:265, 61:44:0010201:266, 61:44:0010201:267, 61:44:0010201:277, 61:44:0010201:278, 61:44:0010201:279, 61:44:0010201:280, 61:44:0010201:281, 61:44:0010201:282, 61:44:0010201:283, 61:44:0010201:284, 61:44:0010201:285, 61:44:0010201:288, 61:44:0010201:289, 61:44:0010201:54, 61:44:0010201:55, 61:44:0010201:56, 61:44:0010201:507, 61:44:0010201:508, 61:44:0010201:509, 61:44:0010201:510, 61:44:0010201:511, 61:44:0010201:512, 61:44:0010201:513, 61:44:0010201:514, 61:44:0010201:515, 61:44:0010201:516, 61:44:0010201:517, 61:44:0010201:518, 61:44:0010201:523, 61:44:0010201:524.

Согласно выписке из ЕГРН (л.д. 119-122, том 1) нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0010201:255 является «бомбоубежищем».

Истцом заявлено требование о признании общей долевой собственности на нежилые помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, а именно: нежилые помещения в административно-бытовом корпусе с кадастровым номером 61: 44:0010201:52, расположенном по адресу: <...>, на помещения, входящие в нежилые помещения с кадастровыми номерами 61:44:0010201:246, 61:44:0010201:55: Литер А этаж 1: комната N 99 площадью 3,8 кв.м - коридор; комната N 100 площадью 14,72 кв. м - коридор; комната N 101 площадью 4,5 кв.м - умывальник; комната N 102 площадью 9,0 кв.м - уборная; комната N 103 площадью 8,5 кв.м - уборная; комната N 104 площадью 8,1 кв.м - умывальник; комната N 109 площадью 11,1 кв.м - подсобная; комната N 111 площадью 11,6 кв. м - подсобная; комната N 114 площадью 8,4 кв.м - кладовая; комната N 120 площадью 69,4 кв. м -вентиляционная; комната N 121 площадью 74,3 кв.м - вентиляционная; комната N 158а площадью 3,2 кв.м - тамбур; комната N 158б площадью 12,8 кв. м - подсобная; комната N 161 площадью 18,6 кв.м - подсобная; комната N 163 площадью 4,7 кв.м - подсобная; комната N 165 площадью 4,3 кв.м - уборная; комната N 165а площадью 9,1 кв.м - подсобная; комната N 166 площадью 8,9 кв.м - подсобная; комната N 167 площадью 14,0 кв.м - подсобная; комната N 176 площадью 5,6 кв.м - лифт; Литер А, этаж 2: комната N 115 площадью 74,8 кв.м - галерея (коридор); комната N 177 площадью 5,6 кв.м - лифт.

Спорные комнаты, в отношении которых истец просит признать право общей долевой собственности - лестничные клетки, коридоры, являются конструктивными элементами здания, лифты, умывальники, уборные являются элементами, обслуживающими здание. При этом спорные помещения используются по назначению. Указанные коридоры, лестничные клетки, лифты являются коммуникационными путями обеспечивающими доступ к помещениям второго этажа здания. Лестницы и лифты обеспечивают доступ на пятый и иные этажи здания. Кладовые, подсобные используются как место хранения имущества.

В соответствии с санитарными правилами 73.13330.2012 «Свод правил. Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85», утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 N 635/17, вентиляционная камера (венткамера): специальное помещение для размещения приточных и вытяжных вентиляционных установок.

Таким образом, вентиляционные комнаты согласно данным технического паспорта функционируют для притока воздуха, являются неотделимыми элементом общего здания для его функционирования.

Доступ к спорным лестницам, коридорам, лифтам должен обеспечиваться всем собственникам здания беспрепятственно, учитывая возможность аварийных ситуаций.

Необходимость попадания через спорные комнаты в помещения, принадлежащие разным лицам, является критерием распространения режима общей собственности на данные помещения, поскольку в этом определяется их предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании.

Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащее для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования (пункты 3.1.12, 3.1.27).

Из фотоматериала, поэтажных планов здания следует, что комната N 101 площадью 4,5 кв.м - умывальник; комната N 102, площадью 9,0 кв.м - уборная; комната N 103 площадью 8,5 кв.м - уборная; комната N 104 площадью 8,1 кв.м - умывальник; комната N 165 площадью 4,3 кв.м - уборная используются истцом и собственниками нежилых помещений.

Комната N 109, площадью 11,1 кв.м - подсобная; комната N 111 площадью 11,6 кв.м - подсобная; комната N 114 площадью 8,4 кв.м - кладовая; комната N 1586 площадью 12,8 кв.м - подсобная; комната N 161 площадью 18,6 кв.м - подсобная; комната N 163 площадью 4,7 кв. м (подсобная); комната N 165а площадью 9,1 кв.м - подсобная; комната N 166, площадью 8,9 кв.м - подсобная; комната N 167 площадью 14,0 кв. м (подсобная) представляет собой помещение для хранения своего имущества собственниками нежилых помещений, входящих в состав единого имущественного комплекса с кадастровым номером 61:44:0010201:52.

Комната N 120, площадью 69,4 кв.м - вентиляционная; комната N 121, площадью 74,3 кв. м - вентиляционная - обеспечивает вентиляцией имущественный комплекс с кадастровым номером 61:44:0010201:52 с входящими в него нежилыми помещениями.

Комната N 158а, площадью 3.2 кв.м (тамбур) перед проходом между помещениями единого имущественного комплекса с кадастровым номером 61:44:0010201:52.

Комната N 176 площадью 5,6 кв.м (лифт); комната N 177 площадью 5,6 кв.м - лифт обеспечивает подъем грузов между первым и вторым этажами, где расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами 61:44:0010201:54, 61:44:0010201:152, 61:44:0010201:239, 61:44:0010201:241, 61:44:0010201:242. 44:0010201:243, 61:44:0010201:246, 61:44:0010201:255, 61:44:0010201:261, 44:0010201:262, 61:44:0010201:264, 61:44:0010201:265, 61:44:0010201:266, 44:0010201:267, 61:44:0010201:278, 61:44:0010201:279, 61:44:0010201:280, 44:0010201:281, 61:44:0010201:282, 61:44:0010201:283, 61:44:0010201:284, 44:0010201:285, 61:44:0010201:288, 61:44:0010201:289, 61:44:0010201:56.

Литер А, этаж 2, помещения: комната N 115, площадью 74,8 кв. м (галерея) представляет собой помещение, которое обеспечивает доступ к помещениям проходом между помещениями единого имущественного комплекса с кадастровым номером 61:44:0010201:52, а также проход в бомбоубежище.

Вступившими в законную силу судебными актами (N А53-36995/2020, N А53-35679/2020, N А53-30138/2021, N А53-9520/2023) о признании права общей долевой собственности в административно-бытовом комплексе с кадастровым номером 61:44:0010201:52 установлено, что нежилые помещения (лестничные клетки, коридоры) являются конструктивными элементами здания, лифты умывальники, туалеты являются элементами, обслуживающие здание, при этом используются по назначению, то есть являются вспомогательными, предназначены для использования более одного помещения в здании.

В целях определения назначения спорных помещений суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение экспертам некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «Прайм» ФИО28, ФИО29.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: Расположены ли в комнатах, находящихся в помещениях с кадастровыми номерами 61:44:0010201:246, 61:44:0010201:55: Литер А, этаж 1: ком. N 99 площадью 3,8 кв.м, ком. N 100 площадью 14,72 кв. м, ком. N 101 площадью 4,5 кв.м, ком. N 102 площадью 9,0 кв.м, ком. N 103 площадью 8,5 кв.м, ком. N 104 площадью 8,1 кв.м, ком. N 109 площадью 11,1 кв.м, ком. N 111 площадью 11,6 кв.м, ком. N 114 площадью 8,4 кв.м, ком. N 120 площадью 69,4 кв.м, ком. N 121 площадью 74,3 кв.м, ком. N 158а площадью 3,2 кв.м, ком. N 158б площадью 12,8 кв.м, ком. N 161 площадью 18,6 кв.м, ком. N 163 площадью 4,7 кв.м, ком. N 165 площадью 4,3 кв.м, ком. N 165а площадью 9,1 кв.м, ком. N 166 площадью 8,9 кв. м, ком N 167 площадью 14,0 кв. м, ком. N 176 площадью 5,6 кв.м, Литер А этаж 2: комната N 115 площадью 74,8 кв.м, ком N 177 площадью 5,6 кв.м, в административно бытовом корпусе с кадастровым номером 61:44:0010201:52, расположенном по адресу <...> Литер А, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в нежилом помещении (здании)? В случае положительного ответа на первый вопрос указать могут ли спорные помещения быть использование самостоятельно?

Согласно заключению N 450-А от 30.07.2024 эксперты пришли к следующим выводам:

По первому вопросу: в комнатах N 100, N 102, N 103, N 104 и в ранее существовавшем объеме комнат N 109 и N 114 нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0010201:55 расположены транзитно проходящие инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, а именно: в комнатах N 100, N 102, N 103, N 104 - трубопроводы отопления; в ранее существовавшем объеме комнат N 109 и N 114 - воздуховод и трубопровод канализации, соответственно. Какие-либо приборы и устройства, предполагающие необходимость повседневного обслуживания и доступа к данным коммуникациям, на транзитно проходящих в комнатах N 100, N 102, N 103, N 104, N 109 и N 114 инженерных коммуникациях отсутствуют. Оборудование, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, в данных комнатах отсутствует.

По второму вопросу: наличие в комнатах N 100, N 102, N 103, N 104 и в ранее существовавшем объеме комнат N 109 и N 114 нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0010201:55 транзитно проходящих трубопроводов инженерных коммуникаций здания, не определяет данные комнаты как помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании, в связи с чем, данные комнаты общим имуществом собственников здания не являются и могут быть использованы самостоятельно.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Из исследовательской части заключения следует, что осмотром на месте определено, что комнаты № 158а, 158б, 161, 163,165, 165а, 166, 167, 176, 115, 177 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:246 расположены в здании двухэтажного склада Лит. «А5», связанного с пристройкой Лит. «A3» только посредством переходной галереи (комната №115). На дату проведения осмотра доступ из переходной галереи (комнаты №115) в здание Лит. «A3» отсутствует в связи с заделкой входного проема со стороны комнаты №82, входящей в состав нежилого помещения с КН 61:44:0010201:280. По переходной галерее транзитно проходят трубопроводы отопления, водоснабжения и пожаротушения из здания Лит. «А» в пристройку Лит. «А5». Какие-либо запорные механизмы или оборудование на коммуникациях отсутствуют.

Доступ в нежилое помещение с КН 61:44:0010201:246 осуществляется с улицы, в том числе через тамбур №158а, который фактически объединен с основным помещением №158. Какие-либо инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения, в объеме тамбура №158а отсутствуют. Доступ в подсобные комнаты №161, №165а и №167 осуществляется через основные комнаты нежилого помещения, какие-либо инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения, в данных комнатах отсутствуют.

В подсобной №163 установлено санитарно-техническое оборудование и фактически данное помещение является санузлом, в котором проходят трубопроводы водоснабжения, канализации и отопления, в том числе транзитно. В уборной №165 также установлено санитарно-техническое оборудование и проходят трубопроводы водоснабжения и канализации, в том числе транзитно. В подсобной №1586 транзитно проходят трубопроводы отопления, в подсобной №166 транзитно проходят трубопроводы водоснабжения и канализации. Доступ в комнаты №163, №166, №165 и №1586 осуществляется через основные комнаты нежилого помещения с КН 61:44:0010201:246.

Лифт №176 и №177 обслуживает только комнаты нежилого помещения с КН 61:44:0010201:246.

Все комнаты нежилого помещения с КН 61:44:0010201:246 функционально объединены и не предназначены для обслуживания или эксплуатации иных помещений здания Лит. «А» в целом.

Инженерные коммуникации и оборудование, расположенное в комнатах нежилого помещения с КН 61:44:0010201:246 предназначено для обслуживания комнат, входящих в состав данного помещения, и не предназначено для обслуживания иных помещений здания с КН 61:44:0010201:52.

Осмотром на месте определено, что комнаты № 99, 100, 101, 102, 103, 104, 109, 111, 114, 120, 121 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:55 расположены на первом этаже пристройки Лит.»A3». Через коридоры № 99 и № 100 осуществляется один из доступов на первый этаж пристройки Лит. «A3». Так, через коридоры №99 и №100 осуществляется проход к лестничной клетке №983, ведущей на второй этаж здания, а также к коридору №90, по которому осуществляется доступ в комнаты как нежилого помещения с КН 61:44:0010201:54, так и к комнатам нежилого помещения с КН 61:44:0010201:55. В нежилое помещение с КН 61:44:0010201:54 имеются иные входы, в том числе с улицы. Лестничная клетка №98 является одной из трех лестниц, ведущих на второй этаж. Лестничная клетка №98 и коридор № 90 входят в состав нежилого помещения с КН 61:44:0010201:54.

В коридоре №100 и подсобной №101 произведены работы по изменению планировки: возведена перегородка в коридоре №100, перенесен дверной проем в подсобной №101. По коридору №100 транзитно проходят трубопроводы отопления. Доступ в туалет №102 осуществляется через подсобную № 101, доступ в туалет № 103 осуществляется через подсобную №104. В подсобных № 101 и № 104 установлены санитарно-бытовые приборы в виде умывальников. В туалетах №102, №103 и подсобных № 101, № 104 расположены трубопроводы водоснабжения и канализации, обеспечивающие работу санитарно-бытовых приборов, установленных в данных комнатах. В туалетах № 102, № 103 и подсобной № 104 транзитно проходят трубопроводы отопления. Какие-либо приборы и устройства, предполагающие необходимость повседневного обслуживания и доступа к данным коммуникациям, на трубопроводах отсутствуют. В состав нежилого помещения с КН 61:44:0010201:54 входят собственные туалет, душевая и подсобные комнаты (№125,126,127,128,129) расположенные на первом этаже. На втором этаже также расположены умывальники и уборные комнаты.

На дату проведения исследования подсобные № 109 и № 111 фактически объединены с основным помещением № 110 в единое помещение путем демонтажа перегородок между ними. В объеме подсобной № 109 транзитно (проходит воздуховод. Кладовая № 114 фактически объединена с основным помещением №113 в единое помещение. В объеме кладовой № 114 транзитно проходит трубопровод канализации. Какие-либо приборы и устройства, предполагающие необходимость повседневного обслуживания и доступа к воздуховоду и трубопроводу канализации, отсутствуют.

Доступ в вентиляционные № 120 и № 121 осуществляется из коридора № 90, входящего в состав нежилого помещения с КН 61:44:0010201:54. В вентиляционных помещениях №120 и №121 расположены воздуховоды неэксплуатируемой системы вентиляции. На воздуховодах отсутствуют их фрагменты и оборудование.

В результате исследования определено, что в комнатах № 115, № 163, № 165, № 166, № 1586 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:246 расположены инженерные коммуникации, а именно транзитно проходящие трубопроводы отопления, водоснабжения, канализации и пожаротушения. Оборудование, обслуживающее более одного помещения в нежилом здании, в данных комнатах отсутствует.

Все инженерные коммуникации, в том числе проходящие транзитно, расположенные в комнатах №115, №163, №165, №166, №1586 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:246, а также лифты №176 и №177 обслуживают только собственное нежилое помещение с КН 61:44:0010201:246.

В комнатах № 100, № 102, № 103, № 104 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:55 расположены инженерные коммуникации, а именно транзитно проходящие трубопроводы отопления. Оборудование, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, в данных комнатах отсутствует.

В комнатах №120, №121 расположены неэксплуатируемые неработоспособные инженерные коммуникации, а именно элементы неэксплуатируемой вентиляции в виде воздуховодов. Оборудование, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, в данных комнатах отсутствует. В связи с тем, что расположенные в комнатах № 120, № 121 коммуникации не являются работоспособными, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, в данных комнатах отсутствует.

Комнаты № 109 и № 114, в ранее существовавшем объеме которых транзитно проходят воздуховод и трубопровод канализации, объединены с основными помещениями и фактически отсутствуют. Оборудование, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, в объеме данных комнат отсутствует.

В комнатах № 99, № 101 и в ранее существовавшем объеме комнаты № 111 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:55 инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, отсутствуют.

В результате исследования эксперты приходят к выводу о том, что в комнатах № 100, № 102, № 103, № 104 и в ранее существовавшем объеме комнат № 109 и № 114 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:55 расположены транзитно проходящие инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, а именно: в комнатах № 100, № 102, № 103, № 104-трубопроводы отопления; в ранее существовавшем объеме комнат № 109 и № 114 - воздуховод и трубопровод канализации соответственно. Какие-либо приборы и устройства, предполагающие необходимость повседневного обслуживания и доступа к данным коммуникациям, на транзитно проходящих в комнатах №100, № 102, № 103, № 104, № 109 и № 114 инженерных коммуникациях отсутствуют. Оборудование, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании, в данных комнатах отсутствует.

В исследовании по первому вопросу определено, что в комнатах № 100, № 102, № 103, № 104 и в ранее существовавшем объеме комнат №109 и №114 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:55 расположены транзитно проходящие инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в нежилом здании.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249,289,290 ГК РФ.

Согласно п.2 ст. 141.4 Гражданского кодекса РФ, помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме»:

п.2. 2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом «Об электроэнергетике».

Согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 мая 2019 г. № 20295-ОГ/06 «Об обеспечении собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение», обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 70. Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.

Таким образом, из приведенных норм следует, что транзитно проходящие по помещениям трубопроводы инженерных коммуникаций, относятся к общему имуществу собственников здания, однако, наличие в комнатах нежилого помещения с КН 61:44:0010201:55 транзитно проходящих трубопроводов инженерных коммуникаций здания, не определяет данные комнаты как общее имущество собственников здания.

В результате исследования эксперты приходят к выводу о том, что наличие в комнатах №100, №102, №103, №104 и в ранее существовавшем объеме комнат №109 и №114 нежилого помещения с КН 61:44:0010201:55 транзитно проходящих трубопроводов инженерных коммуникаций здания, не определяет данные комнаты как помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании, в связи с чем, данные комнаты общим имуществом собственников здания не являются и могут быть использованы самостоятельно.

Представленной в материалы дела технической документацией (технических паспортов, поэтажного плана), фотоматериалами, осмотром помещений (л.д. 136-155, том 2, л.д. 1-20, том 3) подтверждается, что проход к помещениям, принадлежащим их собственникам возможен только через помещения (коридоры, тамбуры, галереи), принадлежащие ответчику, а доступ на верхние этажи возможен только посредством лестничных клеток, лифтов и галереи. Данные коридоры, лестницы, галереи, лифтовые шахты (лифты) являются элементами, соединяющим отдельные части здания, не имеют самостоятельного назначения, носят вспомогательный характер, отдельно от других помещений использоваться не могут и функционально созданы для обслуживания нескольких помещений. Галерея (комната № 115) конструктивно связывает здание с кадастровым номером 61:44:0010201:52. Необходимость попадания через спорные комнаты в помещения, принадлежащие разным лицам, является критерием распространения режима общей собственности на данные помещения, поскольку в этом определяется их предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании. Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащее для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования (пункты 3.1.12, 3.1.27)/

Таким образом, указанные спорные комнаты, в отношении которых ФИО8 просит признать право общей долевой собственности - 7 коридоры, тамбуры, галереи, вентиляционные - являются конструктивными элементами здания, а лифты, умывальники, уборные, подсобные, кладовые - являются элементами, обслуживающими всё здание с кадастровым номером 61:44:0010201:52. При этом спорные помещения используются и всегда использовались по прямому назначению.

Коридоры, галерея, тамбур, лифты являются коммуникационными путями обеспечивающими доступ к помещениям второго этажа здания, лестницы, лифты обеспечивают доступ на пятый и иные этажи здания, кладовые и подсобные помещения используются как место хранения имущества, - уборные, умывальники как общедоступные места общего пользования по их прямому назначению. Указанные комнаты, находящиеся в помещениях с кадастровыми номерами 61:44:0010201:246, 61:44:0010201:55, входящими в состав объекта с кадастровым номером 61:44:0010201:52, на 1-м этаже № 158, 158а, 161, 163, 165, 165а, 166, 167, 176, комнаты на 2 этаже № 177, 115 литера А, а также комнаты № 99, 100, 101, 102, 103, 104, 109, 111, 114, 120, 121 на 1-м этаже литера «А» по адресу Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, проспект Королева, д. № 7/19 ранее принадлежали на праве собственности открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш».

Заключение некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «Прайм» № 450-А от 30.07.2024 не опровергает того факта, что функциональное назначение, технические характеристики и расположение экспертируемых объектов (согласно выводов эксперта это комнаты: №№ 100 - коридор, 102 – уборная, 103 - уборная, 104 - умывальник, 109 – подсобная, 114 – кладовая) свидетельствуют о наличии характеристик и свойств, относящих указанные комнаты к общему имуществу собственников нежилых помещений в здании

Согласно экспертному заключению № 450-А от 30.07.2024, в отношении экспертируемых объектов (комнаты: №№ 100 - коридор, 102 – уборная, 103 - уборная, 104 - умывальник, 109 – подсобная, 114 – кладовая) не установлена изолированность указанных помещений как от всех собственников имущества в литере «А» по адресу: <...>, так и от третьих лиц, которые посещающих здание по адресу <...>. Аналогично, не имеется изолированность и в отношении помещений в Литер А, этаж 2 комнаты №№ 115, 177 по адресу: <...>. Комнаты: №№, 102 – уборная, 103 - уборная, 104 - умывальник, 109 – подсобная, 114 – кладовая - выходят в общий коридор (помещение № 100), при этом, доступ в указанные помещения свободный, не обремененный запорными механизмами и препятствиями кого-либо из собственников в указанном здании.

Согласно исторической справке, указанные помещения комнаты: №№ 100 - коридор, 102 – уборная, 103 - уборная, 104 - умывальник, 109 – подсобная, 114 – кладовая, как раз проектировались, возводились и вводились в эксплуатацию как общее имущество по отношении к иным нежилым помещениям в здании по адресу <...>.

Более того, указанное подтверждено лично самим ответчиком, конкурсным управляющим акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» ФИО27, который представил в материалы настоящего дела в качестве письменного доказательства технический паспорт административно-бытового корпуса Литер «А» от 08.02.2007 (а также технические паспорта от 02.04.2008 и 09.03.2011), включающие в себя экспликацию к поэтажному плану здания (строения) по адресу: <...>. Так, согласно экспликации указанных технических паспортов к 10 поэтажному плану здания (строения) по адресу: <...>, спорные помещения (комнаты) по функциональному назначению, техническим характеристикам и расположению, относятся к общему имуществу собственников нежилых помещений в здании.

Кроме того, в административно-бытовом корпусе с кадастровым номером 61: 44:0010201:52, расположенном по адресу: <...>, расположено нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0010201:255, которое является «бомбоубежищем», правообладателем данного защитного сооружения гражданской обороны является Российская Федерация.

Как установлено судом первой инстанции, нежилые помещения, являющиеся предметом настоящего спора: коридоры, умывальники, уборные, подсобные, кладовые, вентиляционные комнаты, лифт, не были предназначены для самостоятельного использования, их использование носило вспомогательный характер для обслуживания нескольких помещений в здании с кадастровым номером 61:44:0010201:52.

Из чего следует, что Российская Федерация также являлась правообладателем спорных помещений на дату их приватизации (отчуждения).

Право участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником общего имущества без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статьи 246, 247 и 248 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденном Президиумом 07.04.2021, правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом МКД единолично и без согласия других сособственников.

Таким образом, использование единолично одним собственником общего имущества без согласия других собственников недопустимо.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования о признании права общей долевой собственности за собственниками нежилых помещений в административно-бытовом корпусе с КН 61: 44:0010201:52 являются обоснованными.

С учетом изложенного, приведенные в апелляционных жалобах доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, получили надлежащую правовую оценку, по существу, не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании положений законодательства, направлены на переоценку доказательств и установление по делу новых фактических обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2025 по делу№ А53-33073/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Нарышкина

Судьи Р.А. Абраменко

Т.Р. Фахретдинов