Решение по делу № А40-205188/2024 от 24.06.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

24 июня 2025 года Дело № А40-205188/24-54-1219

Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Гладилиной А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Моисеенко М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 121 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001026:2389, расположенного по адресу: г .Москва, пер. Колпачный, д. 6, стр. 4,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 13.03.2025 (паспорт, диплом);

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.11.2024 (паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 121,0 кв. м (подвал, пом. VIII, ком. 1, 1а, 2, 3, 3а, 4-8, 8а, 8б, 10-12) с кадастровым номером: 77:01:0001026:2389, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в следующей редакции:

- пункт 3.1.: «Цена Объекта составляет 11 340 000 (одиннадцать миллионов триста сорок тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта арбитражное дело № А40-205188/24-54-1219, выполненным АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

- пункт 3.4.: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8. Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 18 сентября 2020 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00792/20, согласно которому истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 121,0 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001026:2389, расположенного по адресу: <...>.

31.05.2024г. истец обратился к ответчику с запросом по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из Государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества общей площадью 121,0 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001026:2389, расположенного по адресу: <...>, и ему был присвоен номер государственной услуги - № 33-5-68188/24-(0)-0.

13 августа 2024 года в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи № 59- 9811 от 12 августа 2024 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-68188/24-(0)-8 от 13.08.2024г», а также Распоряжение Департамента от 06.08.2024 № 123638 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/П. общей площадью 121 кв. м». Отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 24.07.2024 №466-2012-П/2024 и экспертное заключение от 26.07.2024 № 440/862-24.

Исходя из условий, предложенных ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. договора цена объекта составляет 18 226 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24 июля 2024 г. № М466-2012-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс», и экспертным заключением от 26 июля 2024 г. № 440/862-24, подготовленным ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, полагая, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-9811 от 12 августа 2024 является чрезмерно завышенной, заключил договор с Обществом с ограниченной ценностью «ОЦЕНКА-ПРАВО» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 0024Н-133 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001026:2389 общей площадью 121 кв.м., расположенного по адресу: <...>/П от 20 августа 2024 выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 6 732 142 руб.00 коп.

22 августа 2024 года истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 2208/1 от 22 августа 2024 г. на № 33-5-681 88/24-(0)-8 от 13.08.2024 г.), отчетом № 0024Н-133, направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала.

Письмом от 28 августа 2024 года № 33-5-68188/24-(0)-8 Департамент отказал в подписании договора на условиях, предложенных покупателем.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованных обществом нежилых помещений между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Истец полагает, что предложенная Департаментом цена выкупаемого имущества определена с нарушением требований Федерального закона и не основана на достоверной оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, что ущемляет гарантированное Федеральным законом преимущественное право общества на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 25.11.2024г. назначил проведение судебной строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-205188/24-54-1219. Проведение экспертизы поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», эксперту ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 121 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001026:2389, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 31.05.2024?.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 121 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001026:2389, расположенного по адресу; <...> по состоянию и 31.05.2024 составляет 11 340 000 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 14.04.2022 № 200), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости объекта, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 121 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001026:2389, расположенного по адресу; <...> по состоянию на 31.05.2024 составляет 11 340 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 руб. 00 коп. возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине по иску также относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 121,0 кв. м (подвал, пом. VIII, ком. 1, 1а, 2, 3, 3а, 4-8, 8а, 8б, 10-12) с кадастровым номером: 77:01:0001026:2389, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в следующей редакции:

пункт 3.1.: «Цена Объекта составляет 11 340 000 (одиннадцать миллионов триста сорок тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта арбитражное дело № А40-205188/24-54-1219, выполненным АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

пункт 3.4.: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья А.А. Гладилина