041/2023-319686(2)
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-67726/2023-ГК
город Москва Дело № А40-53578/23
«16» ноября 2023 года Резолютивная часть постановления объявлена 13.11.2023 года Полный текст постановления изготовлен16.11.2023 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савенкова О.В. судей Александровой Г.С., Бондарева А.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2023 по делу № А40-53578/23-85-431, принятое судьей Федоровой Д.Н.
по иску ООО "Подиа Трейд" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании незаконным одностороннего отказа от договора, при участии в судебном заседании представителей:
от истца: ФИО1 по доверенности от 08.11.2022, диплом 103718 1066856 от 10.07.2019;
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 27.07.2023, диплом 107724 0139419 от 15.06.2015;
УСТАНОВИЛ:
ООО "ПОДИА ТРЕЙД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании одностороннего отказа ответчика от договора аренды № 00-00276/19 объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 16.03.2019 недействительным; о признании договора аренды № 00-00276/19 объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 16.03.2019 действующим; об обязании УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ внести в ЕГРН запись об ограничении (обременении) в виде аренды нежилого помещения.
Протокольным определением от 20.07.2023, судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточненные исковые требования о признании одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от Договора аренды № 00-00276/19 объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 16.03.2019 недействительным, признании Договора аренды № 00-00276/19 объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 16.03.2019, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Подиа Трейд» действующим и восстановлении ранее погашенной записи № 77:09:0004006:853977/009/2019-2 от 28.03.2019 в Едином государственном реестре недвижимости об ограничении (обременении) правом аренды Общества с ограниченной ответственностью «Подиа Трейд» нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Кочновский, д. 4, к. 2, пом. 2/2, кадастровый № 77:09:0004006:8539, на основании договора аренды № 00-00276/19 объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 16.03.2019.
Решением от 22.08.2023 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2023, Департамент городского имущества города Москвы подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не полностью выяснены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «ПОДИА ТРЕЙД» (далее - Истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик, арендодатель) заключен договор аренды от 16.03.2019 № 00-00276/19 на нежилое помещение площадью 164,10 кв.м., расположенное по адресу: <...> (далее – Договор).
Срок действия договора установлен с 13.02.2019 до 13.02.2029.
Согласно п. 1.3 договора объект аренды передается в аренду для использования в целях: оптовая и розничная торговля, медицинские и образовательные услуги.
Указанное помещение, являющееся предметом аренды, является собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре
недвижимости сделана запись регистрации № 77-77/012-77/012/206/2016-2071/1 от 05 июля 2016 года.
Согласно акту осмотра от 02.12.2021 № 9091336/8/12/21 ООО «ПОДИА ТРЕЙД» произведена перепланировка: в комн. 1 помещения II установлены три унитаза и две раковины.
В соответствии с п. 13.11 договора в случае необходимости проведения перепланировки объекта нежилого фонда, перепланировка согласовывается Арендатором в обязательном порядке с Департаментом городского имущества города Москвы с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств Арендатора. В случае проведения Арендатором перепланировки, несогласованной с Департаментом, Арендатор уплачивает на счет Департамента неустойку, равную ставке годовой арендной платы, определенной по итогам аукциона.
В соответствии с пунктом 7.12 Договора в случае выявления арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 5.3.4 Договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.
Департаментом в адрес арендатора направлены претензии от 26.01.2022 № 336-20488/22-(0)-1 о необходимости в течение 6 месяцев с даты ее направления устранить выявленное нарушение, а также от 26.08.2022 № 33-6-20487/22-(0)-1,2 об уплате штрафных санкций за выявленное нарушении размере 895 370,63 рублей.
В соответствии с пунктом 9.5 Договора предусмотрено право Департамента в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от Договора в случае неуплаты арендатором штрафов, предусмотренных разделом 7 Договора.
В связи с неоплатой штрафных санкций за выявленное нарушение размере 895 370,63 рублей Департамент письмом от 20.12.2022 уведомил истца о расторжении Договора.
Как полагает истец, односторонний отказ от исполнения Договора аренды со стороны Ответчика, выраженный в уведомлении об отказе 20.12.2022 является незаконным, а Договор аренды – действующим.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
Пунктом 51 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.06.2015 № 25 установлено, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или
соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений: должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно разъяснениям п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Таким образом, положение п. 4 ст. 450.1 ГК РФ уточняет положение п. 3 ст. 1 ГК РФ о запрете недобросовестного поведения при установлении, осуществлении и защите гражданских прав, а также при исполнении гражданских обязанностей.
При применении данной нормы следует также учитывать положения п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, при установлении которого суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК). Соответственно, недобросовестные действия стороны договора по его одностороннему расторжению или изменению должны быть квалифицированы как злоупотребление правом (ст. 10 ГК).
Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. ст. 450 - 450.1 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ и иными актами законодательства или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или, расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ и иными актами законодательства или договором.
Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ определено, что предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).
По смыслу ст. 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является односторонней сделкой, влекущей прекращение договора.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и
выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное значение содержащихся в оспариваемом уведомлении слов и выражений, а также указанные в нем обстоятельства, свидетельствуют о том, что указав на неисполнение арендатором предусмотренной договором аренды обязанности 1/4 части арендной платы и предусмотренное ст. 610 ГК РФ право в одностороннем порядке расторгнуть договор, ответчик сообщил о его расторжении по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
В силу п. 2 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
В данном случае уведомление содержит выражение воли Департамента на односторонний отказ от договора аренды и прекращение прав арендатора по договору.
При этом расторжение договора поставлено в зависимость от оплаты или неоплаты указанной в уведомлении задолженности. При указанных обстоятельствах уведомление является односторонней сделкой, совершенной под отменительным условием, предусматривающей гражданско-правовые последствия для истца в виде прекращения договора аренды.
Как следует из решения Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2023 по делу № А40-225619/22 исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Подиа Трейд» о взыскании 895370 рублей 63 копейки неустойки (штрафа) по договору аренды от 16.03.2019 № 00-00276/19, оставлены без удовлетворения.
В рамках указанного дела судами установлено, что Департамент в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал, что ООО «Подиа Трейд» нарушил пункты 5.3.4 и 13.11 договора и произвел перепланировку нежилого помещения с нарушением несущей способностью конструктивных элементов здания, с нарушением требований технических регламентов, и что в помещении создана угроза жизни, безопасности и здоровью граждан либо нарушены права третьих лиц. Представленный Департаментом акт осмотра от 02.12.2021 не может быть принят судом во внимание, поскольку из указанного акта, не следует, что перепланировка была проведена ООО «Подиа Трейд» в нарушение пунктов 5.3.4 и 13.11 договора. Указанное Департаментом переустройство помещения, выразившееся в установлении раковины и унитаза, не свидетельствуют о нарушении несущей способности конструктивных элементов здания. Вместе с тем, Департаментом не доказано переустройство помещения, из актов фотофиксации однозначно установить факт перепланировки не представляется возможным, иных доказательств, в том числе каких-либо технических заключений, подтверждающих нарушение несущей способности конструктивных элементов здания, несоблюдения требований технических регламентов, создания угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан, а также изменения площади арендуемого нежилого помещения, требующего внесения изменений в Единого государственного реестра недвижимости, истцом в материалы дела не представлено.
В соответствии ч. 2 ст. 69 АПК РФ судебные акты в рамках арбитражного дела № А40-225619/22, которыми установлено надлежащее и своевременное исполнение ООО «ООО «Подиа Трейд» своих обязательств по Договору аренды, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего искового заявления. Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного
правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, при направлении Департаментом уведомления от 20.12.2022, условия для расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, также не наступили.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что действия ответчика по расторжению договора аренды в одностороннем порядке являются незаконными, следовательно, не повлеки юридических последствий, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о признании недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды недвижимого имущества № 00-00276/19 от 16.03.2019 и признании договора аренды действующим,
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2023 по делу № А4053578/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья О.В. Савенков
Судьи: Г.С. Александрова
А.В. Бондарев
Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.