Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
30 мая 2025 года Дело № А40-266403/24-61-1944
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года
Решение изготовлено в полном объеме 30 мая 2025 года
Арбитражный суд г. Москвы
в составе судьи Орловой Н.В.,
при ведении протокола помощником судьи Вавиловой Е.М.,
с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрел в судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)
к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "АВТОДОРМЕХБАЗА" (127254, Г.МОСКВА, УЛ. ДОБРОЛЮБОВА, Д.1, К.1-6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2002, ИНН: <***>)
о взыскании штрафных санкций в размере 3 822 086 руб. 74 коп. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 12.09.2003 № М-02-020834
при участии:
от истца – ФИО1 по дов от 27.12.2024,
от ответчика – ФИО2 по дов от 26.11.2024,
УСТАНОВИЛ:
ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "АВТОДОРМЕХБАЗА" о взыскании штрафных санкций в размере 3 822 086 руб. 74 коп. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 12.09.2003 № М-02-020834
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам иска и письменных пояснений.
Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам отзыва на иск.
Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца, арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 12.09.2003 № М-02-020834 на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:21, площадью 24 772 кв.м., имеющего адресный ориентир: <...> для целей эксплуатации зданий автобазы.
Постановлением Правительства Москвы от 3 февраля 2004г. № 51-ПП Московский земельный комитет был переименован в Департамент земельных ресурсов города Москвы. Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2013 г. № 49-ПП Департамент земельных ресурсов города Москвы реорганизован путем присоединения к нему Департамента имущества города Москвы с изменением названия на Департамент городского имущества города Москвы.
В соответствии с п. 2.1 договор заключен срок на 49 лет.
Согласно п. 1.2 договора, установленное в п. 1.1 целевое назначение участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.
В соответствии с п. 5.7 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Согласно выписке из ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка – эксплуатации зданий автобазы.
Согласно правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11 и № 12919/11, от 03.06.2014 № 818/14, фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию, предусмотренному градостроительным регламентом, и совпадать со сведениями, внесенными в кадастр.
Наличие у землепользователя в соответствии с градостроительным регламентом права использования земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования для конкретной территориальной зоны, не отменяет исходя из системного толкования ст. 7, 42 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, ст. 8, 13 Закона № 218-ФЗ обязанности землепользователя оформить в установленном законом порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка.
Использование земельного участка не в соответствии с документально установленным и учтенным в кадастре недвижимости видом разрешенного использования, является нарушением правового режима его использования, установленного требованиями статей 1, 7 и 42 ЗК РФ.
Согласно ч. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования.
Госинспекцией по недвижимости проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: <...> и составлен протокол осмотра территории от 09.06.2023 № 9021606, в котором зафиксировано, что фактически расположенное на земельном участке здание используется под торговлю, а также хостел (Гостиничное обслуживание (4.7), 2, 3 этаж, площадью 1 141,4 кв.м.).
В силу ст. 42 ЗК РФ владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Согласно ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Изменения и дополнения в договор аренды в части цели и условий предоставления земельного участка не вносились.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу п. 7.3 договора, в случае использования земельного участка не по целевому назначению, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у Арендатора) по арендной плате за землю.
Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в 4 разделе «ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА» и касающихся вопросов использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.
В связи с допущенными арендатором нарушениями целей и условий предоставления земельного участка, а также вида разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРН, истцом начислен штраф в размере 3 822 086 руб. 74 коп.
Расчет судом проверен, признан правомерным и документально обоснованным представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком не оспорен.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.
Изучив возражения ответчика, изложенные в отзыве на иск, суд приходит к выводу о том, что они подлежат отклонению как противоречащие нормам действующего законодательства.
В соответствии с приложением к постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-1111 (книга 1, раздел 3.3, п. 4) виды разрешенного использования с кодами 1.14, 2.7.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2, 3.2.3, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.5.2, 3.6.1, 3.7.1, 3.8.1, 3.9.1, 3.9.2, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.9.1.4, 4.9.2, 4.10, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 6.9, 7.4, 8.3, 12.0.2 могут быть установлены в качестве вспомогательного при соблюдении в том числе, следующих условий:
1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;
3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);
4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.
При этом согласно правовой позиции вышестоящих судов, допустимость тех или иных вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка не означала возникновение права для использования данного земельного участка, арендуемого у правообладателя, с нарушением требований правоустанавливающего документа на землю, без внесения в такой правоустанавливающий документ соответствующих изменений» (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2023 № 305-ЭС23-2206 по делу № А40-26135/2022; определение Верховного Суда РФ от 13.03.2023 № 305-ЭС23-983 по делу № А40-73158/2022).
Кроме того, согласно п. 3.3.4 раздела 3.3. книги 1 № 120-ПП виды с кодами 4.7 (гостиничное обслуживание), как вспомогательный вид разрешенного использования не предусмотрен.
Таким образом, использование земельного участка под хостел не соответствует критериям, указанным в п. 3.3.5 ПЗЗ.
Использование спорного земельного участка не по целевому назначению подтверждается материалами дела, доказательств использования арендованного земельного участка только в целях, предусмотренных договором, а также доказательств внесения соответствующих изменений в договор не представлено.
Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2023, принятое по делу № А40-152770/23, отклоняется судом, поскольку предметом рассмотрения в указанном деле являлись рекомендации по соблюдению обязательных требований от 09.06.2023 № 9021606, выданных Госинспекцией по недвижимости города Москвы, при этом, основанием заявленных в настоящем деле требований является протокол осмотра территории, который не оспорен, недействительным не признан.
Ответчик заявил о несоразмерности взыскиваемой истцом неустойки (штрафа) последствиям ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, просил суд применить ст. 333 ГК РФ и снизить взыскиваемую истцом неустойку (штраф).
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд, рассматривающий дело, вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда, по существу, возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В соответствии с данными в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснениями, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Учитывая заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает заявленную ко взысканию с ответчика сумму неустойки (штрафа) явно несоразмерной последствиям нарушения им обязательств из договора, в связи с чем считает возможным снизить неустойку (штраф) до суммы 500 000 руб.
В остальной части в удовлетворении требования суд отказывает.
Государственная пошлина распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "АВТОДОРМЕХБАЗА" в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ штраф в размере 500 000 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "АВТОДОРМЕХБАЗА" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 18 270 руб. 51 коп.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья Н.В. Орлова