АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-37406/2019

Резолютивная часть решения объявлена 05.11.2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17.11.2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: НАО «Красная поляна» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ»,

о взыскании задолженности за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 23:49:0420022:1171, 23:49:0420022:1172, 23:49:0000000:885 и пени,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к НАО «Красная поляна» (далее – ответчик, общество) с требованиями о взыскании суммы основного долга по договору аренды в размере 76 114 050,03 руб. за период с 28.06.2017 по 06.09.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:1171 и с 06.07.2017 по 06.09.2019 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420022:1172, 23:49:0000000:885, пени за период с 28.06.2017 по 06.09.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:1171 и с 06.07.2017 по 06.09.2019 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420022:1172, 23:49:0000000:885 в размере 8 439 377,27 руб., пени за период с 10.08.2016 по 21.08.2018 в размере 71 704,30 руб., а также пени с 07.09.2019 по день фактической уплаты суммы основного долга (уточненные требования).

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ответчика возражал против требований.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте уведомлено надлежащим образом.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2010 между департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - ГК Олимпстрой) заключен договор аренды № 4900000022 (далее-договор аренды).

Дополнительным соглашением от 29.03.2012 № 2 стороны изменили пункт 1.1 договора, путем добавления в предмет договора дополнительные земельные участки, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:885 (площадью 28 356 кв. м), 23:49:0420022:1171 (площадью 567 кв. м), 23:49:0420022:1172 (площадью 187 кв. м), (далее - спорные земельные участки).

На основании договора о переуступки от 08.07.2010 № 05-20/5-2140 ГК Олимпстрой передала права и обязанности арендатора по договору аренды ответчику.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 24.05.2017 № 422-р «О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в государственную собственность Краснодарского края» (далее - Распоряжение № 422-р) Территориальным управлением осуществлена передача спорных земельных участков.

Право собственности департамента на спорные земельные участки зарегистрировано в 2017 году, что подтверждается выписками из ЕГРН имеющимися в материалах дела.

Письмом от 24.07.2019 № 52-29744/19-07-08 департаментом направлена в адрес общества претензия с требованиями оплатить задолженность по арендной плате.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

Устанавливая наличие полномочий у департамента на подачу настоящего иска, суд исходил из следующего.

Спорный земельный участок отнесен к федеральной собственности императивной нормой специального закона - частью 2.1 статьи 17 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 310-ФЗ) как земельный участок, предназначенный для размещения олимпийских объектов федерального значения.

Вместе с тем, Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 № 1697-р создана игорная зона «Красная поляна» (далее - Распоряжение от 10.08.2016 № 1697-р), расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи (площадью 165 026 кв. м), в границы которой вошел, в том числе спорный земельный участок.

Исходя из положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.12.2006 № 244) права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны «Красная поляна», переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании.

На основании Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 (далее - Постановление № 345), департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

Таким образом, судом установлено, что департамент наделен полномочиями арендодателя в силу положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244, в связи с принятием Распоряжения от 10.08.2016 № 1697-р о создании игорной зоны «Красная поляна».

В связи с чем, департамент полномочен на подачу настоящих исковых требований.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды от 01.07.2010 № 4900000022, дополнительное соглашение от 29.03.2012 № 2, договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 08.07.2010 № 05-20/5-2140 и расчеты задолженности по арендной плате и пене.

В соответствии с п. 1.1 спорного договора аренды размер арендной платы за участки производится на основании ставок арендной платы за участки, установленных Приказом Министерства экономического развития РФ от 10.09.2008 г. № 270.

При этом, из расчета департамента следует, что заявленный период задолженности с 10.08.2016 по 08.08.2019 последний делит на три периода взыскания:

- с 10.08.2016 по момент регистрации права собственности Краснодарского края в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2013 № 109 в размере 17,22 кв.м.;

- с момента регистрации права собственности Краснодарского края по 26.03.2018 в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 (далее – Порядок № 121) исходя из 15% от рыночной стоимости земельного участка;

- с 27.03.2018 по 06.09.2019 в соответствии с Порядком № 121, исходя из 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Между тем, суд отмечает следующее.

Спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду до того, как была создана игорная зона «Красная поляна», при этом на дату создания игорной зоны на земельном участке уже размещались объекты недвижимости, фактически используемые не для целей организации и проведения азартных игр.

Согласно «Программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 года № 991 (в редакции от 17 мая 2014 года) непубличное акционерное общество «Красная поляна» входит в перечень ответственных исполнителей за развитие курортно-развлекательной инфраструктуры за счет собственных, в том числе заемных денежных средств.

Указанные земельные участки были предоставлен для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Установление органами власти субъекта Российской Федерации для указанных земельных участков вид разрешенного использования земельных участков на территории игорной зоны, для размещения зданий и сооружений предназначенных для «развлечения», не повлияло на фактическое использование земельных участков для размещения на этих земельных участках «Спортивно-туристического комплекса «Горная карусель», включающего в себя олимпийские медиадеревни с гостиничными комплексами ресторанными комплексами, а также инженерной и транспортной инфраструктуры, которые не относятся к игорному бизнесу.

Деятельность по организации и проведению азартных игр - это деятельность по оказанию услуг, указанных в пункте 6 статьи 4 Закона от 29.12.2006, которая осуществляется на основании разрешения на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорном заведении (здании, строении, сооружении), соответствующем требованиям Закона № 244-ФЗ.

В границах спорного земельного участка отсутствуют здания, принадлежащие обществу, в которых осуществляется деятельность по организации и проведении азартных игр.

Таким образом, департамент неправомерно применяет в расчете ставку 15 % от рыночной стоимости земельного участка.

Так же, департамент неправомерно применяет в расчете ставку 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, ввиду следующего.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 по делу № А32-23545/2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2021, Распоряжение № 422-р о безвозмездной передаче, в том числе спорных участков в собственность Краснодарского края признано недействительной сделкой, применены последствия признания недействительной сделки в виде погашения записи о праве собственности Краснодарского края и восстановление записи о праве собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:885, 23:49:0420022:1171, 23:49:0420022:1172.

Применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Земельный кодекс Российской Федерации, вводя общее правило, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ), одновременно устанавливает объем и границы полномочий органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 37.7 ЗК РФ правомочия органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы, зависят от того, в чьей собственности (федеральный, региональный уровни власти, или уровень местного самоуправления) находятся предоставляемые в аренду земельные участки, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Согласно части 7 статьи 16 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 8 статьи 15 настоящего Федерального закона.

В силу части 2.1 статьи 17 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXI Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения, относятся к федеральной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта установлена в соответствии со ставками арендной платы, предусмотренными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109, с учетом принципов определения арендной платы 17,22 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов; 3,04 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий, в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель, в размере 7,15 руб./кв.м.

Предусмотренные ставки арендной платы действуют до 1 января 2040 года.

Исходя из того, что спорные земельные участки отнесены к федеральному уровню собственности, из вида использования данных участков и объектов недвижимости, расположенных в их границах, суд приходит к выводу, что при расчете арендной платы подлежат применению ставки арендной платы, предусмотренные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2013 № 109.

Аналогичная правовая позиция относительно применения методики расчета арендной платы исходя из фактического использования земельного участка указана в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2021 № 18-КАД21-13-К4, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу № А32-21100/2018.

В связи с тем, что земельные участки, входящие в предмет договора являются землей особо охраняемых природных территорий, при расчете арендной платы за пользование данными участками подлежит ставка арендной платы в размере 3,04 руб./кв. м.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу № А32-19921/2018, от 28.10.2019 по делу № А32-41210/2017.

Из выше указанного следует, что установлена не только ставка платы в размере 3,04 руб./кв. м., которая подлежит применению в спорный период с 10.08.2016 по 30.09.2019, но и надлежащий арендодатель данного периода, которым является Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Между тем, из представленных в материалы дела платежных поручений следует, что задолженность по заявленным требованиям отсутствует.

В связи с чем, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

С учетом установленного, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика пени за спорный период.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2024 по делу № А32-37416/2019.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Савин