Решение по делу № А64-11650/2023 от 29.04.2025

Арбитражный суд Тамбовской области 392020, <...> http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«29» апреля 2025г. Дело № А64-11650/2023

Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2025г. Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2025г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Хорошун Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Уколовой Л.В.,

рассмотрел дело № А64-11650/2023 по иску

ООО «Десертный рай», Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Тамбова Тамбовской области, Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: ООО «Аналитик Центр», Волгоградская область, г.Волгоград

об урегулировании условий договора и о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 16.12.2024г., от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 13.11.2024г.

от третьего лица: не явился, считается извещенным надлежащим образом,

установил:

ООО «Десертный рай», Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Тамбова Тамбовской области, Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с требованиями признать недостоверной рыночную стоимость, установленную в ПДКП, предложенную продавцом (ответчиком) и установить рыночную стоимость, рассчитанную в прилагаемом отчете об оценке рыночной стоимости объектов оценки, подготовленном ООО «Константа», приняв за основу редакцию ПДКП, установить пункты в редакции.

Определением суда от 19.02.2024г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Аналитик Центр».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.06.2024г. по делу № А64-11650/2023 назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертное бюро № 1», эксперту ФИО3, стаж работы в области экспертной деятельности с 2001г.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.06.2024 производство по делу № А64-11650/2023 приостановлено до окончания производства экспертизы.

16.08.2024г. в материалы дела поступило заключение эксперта.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.08.2024 производство по делу № А64-11650/2023 возобновлено.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ представил в материалы дела заявление об уточнении исковых требований от 23.09.2024г.

Согласно ч.1 ст.49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнения были приняты судом к рассмотрению. Истец уточненные исковые требования поддерживает в полном объёме. Ответчик уточненный иск не признает.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным надлежащим образом.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся материалам.

От Главного управления МЧС России по Тамбовской области и от Отделения полиции № 2 Управления МВД России по г. Тамбову в материалы дела ответы на запрос суда не поступили.

Истец заявил ходатайство о вызове в качестве свидетеля для дачи пояснений по делу – ФИО4.

Ответчик возражал против удовлетворения указанного ходатайства.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд считает его подлежащим удовлетворению.

По ходатайству истца в судебное заседание был вызван свидетель - ФИО4, с 2015г. являющийся собственником прилегающего к спорному объекту здания.

Свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отказ или уклонение от дачи показаний.

Свидетель пояснил, что является сособственником здания и земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в подтверждение чего представил выписку из ЕГРН в отношении данного объекта недвижимости.

ФИО4 пояснил, что по адресу: <...> возгорания здания не происходило, пожар произошел в здании, которое расположено рядом, однако точный литер горевшего здания свидетель не знает.

Как пояснил свидетель, в результате пожара сгорело все здание, остались только стены из керамзита, электричество в данном здании отсутствует. По мнению свидетеля, указанное здание не подлежит восстановлению.

Также свидетель пояснил, что с 2019г. каких-либо работ по восстановлению сгоревшего здания не проводилось (в полном объеме ответы свидетеля содержаться на аудиозаписи судебного заседания от 12.03.2025г.).

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания для оформления встречного искового заявления.

Истец возражал против удовлетворения данного ходатайства, поскольку отложение судебного заседание приведет к затягиванию судебного процесса.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд считает его подлежащим отклонению.

При этом, в связи с тем, что на данный момент ответы на запрос суда в материалы дела не поступили, суд считает возможным объявить перерыв в судебном заседании.

В судебном заседании 12.03.2025г., в порядке статьи 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 25.03.2025г. Информация о перерыве размещена на официальном Интернет сайте Арбитражного суда Тамбовской области (Пункты 11, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»).

25.03.2025г. судебное заседание продолжается после перерыва. Истец уточненные исковые требования поддерживает в полном объёме.

Ответчик уточненный иск не признает.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным надлежащим образом.

От Главного управления МЧС России по Тамбовской области в материалы дела поступил ответ на запрос суда.

Ответ на запрос суда приобщен к материалам дела.

В судебном заседании 25.03.2025г., в порядке статьи 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 12 час. 10 мин. 08.04.2025г. Информация о перерыве размещена на официальном Интернет сайте Арбитражного суда Тамбовской области (Пункты 11, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»).

08.04.2025г. судебное заседание продолжается после перерыва.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени его проведения, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик уточненный иск не признает.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным надлежащим образом.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей истца и третьего лица по имеющимся материалам.

В судебном заседании 08.04.2025г., в порядке статьи 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 08.04.2025г.

После перерыва стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени его проведения, каких-либо заявлений, ходатайств не представили.

В судебном заседании 08.04.2025г., в порядке статьи 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 10 час. 30 мин. 15.04.2025г. Информация о перерыве размещена на официальном Интернет сайте Арбитражного суда Тамбовской области (Пункты 11, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»).

15.04.2025г. судебное заседание продолжается после перерыва. Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик уточненный иск не признает.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным надлежащим образом.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей третьего лица по имеющимся материалам.

Из материалов дела следует, что ООО «Десертный рай» является арендатором недвижимого муниципального имущества, а именно:

- Зерносклада № 3, назначение: нежилое, площадь: 1259,1 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 68:29:0313007: 110, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...>

- Земельного участка, площадью 1818,0 кв.м, кадастровый номер: 68:29:0000000:2325, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, адрес: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...> земельный участок 171.

30.10.2023 года был направлен проект договора купли-продажи указанного выше арендованного муниципального имущества (заключаемого на основании решения Тамбовской городской Думы Тамбовской области от 25.10.2023г. № 1030).

Однако, истец посчитал, что в проекте договора купли-продажи имела место завышенная рыночная стоимость объектов, требующая уточнения путем оценочных работ.

В подтверждение данных фактов истцом 28.11.2023г. был направлен ответчику отчет независимого оценщика с описанием технического состояния, а так же приложен протокол разногласий к проекту договору купли-продажи, таким образом, истцом в том числе, было заявлено несогласие с достоверностью величины рыночной стоимости объектов оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

18.12.2023г. представителем истца был получен ответ ответчика, в котором истцу было отказано во внесении изменений в проект договор купли-продажи, а также указано на утрату ООО «Десертный рай» права на преимущественный выкуп имущества, с которым истец не может согласиться, поскольку истец выразил свое несогласие с достоверностью рыночной оценки 28.11.2023г., представив отчет независимого оценщика.

В целях урегулирования сложившейся ситуации, истец предложил ответчику урегулировать разногласия путем подписания протокола разногласий к проекту договора купли-продажи (т.1, л.д.14).

Учитывая, что между сторонами не было достигнуто соглашение относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, истец обратился в суд с иском об урегулировании условий договора и о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ответчик считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно пункту 1 статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Положениями абзаца 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или

муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениям ст. ст. 82 - 87 АПК РФ.

С целью установления рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная экспертиза.

Определением суда от 26.06.2024г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Производство экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро № 1», эксперту ФИО3, стаж работы в области экспертной деятельности с 2001г., перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

«1.Определить рыночную стоимость по состоянию на 14.08.2023г.:

-зерносклада № 3, назначение: нежилое здание, площадь:1259,1 м.кв. Количество этажей:1, в том числе подземных: 0. Кадастровый № 68:29:0313007:110. Адрес (местоположение): <...>.

-земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (6.9), площадь:1818 м.кв. Кадастровый № 68:29:0000000:2325. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ – город Тамбов, <...> земельный участок 17Г.».

По результатам проведенного исследования эксперт в заключение № 24-07-016-Э-ПО-С от 31.07.2024г. пришел к выводу о том, что:

Рыночная стоимость по состоянию на дату оценки (14.08.2023г.) составляет 4805529 руб., из которых:

1.Зерносклад № 3, назначение: нежилое здание, площадь:1259,1 м.кв. Количество этажей:1, в том числе подземных: 0. Кадастровый № 68:29:0313007:110. Адрес (местоположение): <...> – 456873 руб.

2.Земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (6.9), площадь:1818 м.кв. Кадастровый № 68:29:0000000:2325. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ – город Тамбов, <...> земельный участок 17 Г – 4348656 руб.

Ответчик возражал в дополнительных пояснениях против выводов эксперта, а также приобщил в материалы дела рецензию на заключение судебной экспертизы от 08.10.2024г., подготовленную ООО «Аналитик Центр» (т.4, л.д.83-94).

Суд, рассмотрев доводы ответчика по экспертному заключению, считает их ошибочными по следующим основаниям.

Основными нормативно-правовыми актами регулирующими подготовку и оформление заключения эксперта, произведенного на основании определения суда, являются: Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; Приказ Минюста РФ от 20.12.2002г. N 346 «Об утверждении Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации».

Между тем, в представленной ответчиком рецензии, рецензент проверяет Заключение эксперта как «Отчета об оценке» на соответствие Федеральному закону от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ И ФСО № 1 - VI, ФСО № 7, что является необоснованным, поскольку ФЗ № 73 –ФЗ и Приказ Минюста РФ от 20.12.2002 N 346 устанавливает другие требования к оформлению и содержанию судебных экспертиз.

По результатам заключения эксперта № 24-07-016-Э-ПО-С от 31.07.2024г., истец заявил ходатайство о вызове в заседание суда для дачи пояснений по проведенной экспертизе эксперта ООО «Экспертное бюро № 1» - ФИО3.

В соответствии с ч.3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему

необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

В судебном заседании 20.11.2024г. по ходатайству истца заслушаны пояснения эксперта ООО «Экспертное бюро № 1» - ФИО3 по вопросам проведенной экспертизы.

В судебном заседании эксперт ФИО3 дал пояснения, представил в материалы дела ответы на замечания ответчика и рецензента.

ФИО3 пояснил, что объект исследования находится в непригодном для эксплуатации физическом состоянии (после пожара).

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта, ответчик представил в материалы дела ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы спорного объекта – зерносклада № 3 по ул.Кавалерийская, 17 г.Тамбова с целью установления наличия объекта, его технического состояния (пригодность для эксплуатации) (т.4, л.д.41).

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Изучив заключение эксперта № 24-07-016-Э-ПО-С от 31.07.2024г. суд приходит к выводу, что расхождение между рыночной стоимостью спорного объекта, указанной в заключении судебной экспертизы и отчете об оценке № 6008/23 от 04.09.2023г., вызвано тем обстоятельством, что оценщик ООО «Аналитик Центр» производил оценку объекта без выезда на сам объект.

Ответчиком действительных доказательств, позволяющих опровергнуть выводы экспертного исследования № 24-07-016-Э-ПО-С от 31.07.2024г., не представлено, равно как и достаточных доказательств, которые могли бы служить основанием для признания представленного экспертного исследования ненадлежащим доказательством по делу.

Исследовав экспертное заключение № 24-07-016-Э-ПО-С от 31.07.2024г., заслушав пояснения эксперта по проведенной экспертизе, суд считает, что судебная экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, в качестве эксперта выступило лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за составление заведомо ложного заключения, по форме и содержанию заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и позволяет получить ответы на вопросы, поставленные судом, в связи с чем считает необходимым принять его в качестве доказательства по делу.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы спорного объекта, суд не находит оснований для его удовлетворения ввиду нижеизложенного.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснений, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные знания.

Экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро № 1» № 24-07-016-Э-ПО-С от 31.07.2024г. по делу № А64-

11650/2023 с учетом устных пояснений эксперта не содержит недостатков, а также сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

У суда отсутствуют основания не доверять выводам судебного эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Достаточных доказательств, опровергающих выводы эксперта или ставящие их под сомнение, суду не представлено.

С учётом фактических обстоятельств дела, представленных сторонами пояснений и документов, а также пояснений эксперта и свидетеля, суд приходит к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы по делу по заявленному ответчиком вопросу.

С учетом проведенной судебной экспертизы, истец уточнил исковые требования в части размера цены приобретения объекта (заявление от 23.09.2024г.) и просит утвердить следующую редакцию договора купли продажи:

«- Пункт 2.1. Цена приобретения Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 4 805 529 рублей, в том числе:

- зерносклад № 3 - 456 873 рубля; - земельный участок - 4 348 656 рубля.

Порядок оплаты недвижимого имущества - рассрочка посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 6 лет с момента заключения настоящего договора.

- Пункт 2.2. Расчет за Объект производится на основании настоящего договора, путем перечисления Покупателем указанной в п.2.1. суммы в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 6 лет с момента заключения настоящего договора (на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

- Пункт 3.1.1.(абзац 1) Оплачивать стоимость Объекта в соответствии с разделом 2 настоящего договора безналичными перечислениями, первый ежемесячный платеж внести в течение трех рабочих дней со дня заключения настоящего договора по следующим реквизитам:…

- Пункт 6.1. Невнесение Покупателем первого платежа за Объект по истечении срока, указанного в разделе 3 настоящего договора, рассматривается, как отказ от оплаты.

Расторжение договора по указанному основанию производится Продавцом в одностороннем порядке, о чем Продавец письменно извещает Покупателя. Датой

расторжения договора считается дата направления Продавцом указанного уведомления. При этом расходы, понесенные Покупателем в связи с заключением настоящего договора, не возмещаются.

После внесения первого платежа указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты».

Ответчик считает, что требования истца не обоснованы, формулировку спорных пунктов не оспаривал.

Ответчик полагает, что стоимость приобретаемого спорного имущества, многократно занижена истцом, что может привести к нанесению существенного имущественного ущерба городскому округу – город Тамбов Тамбовской области.

Истец в свою очередь считает заявленную стоимость разумной и обоснованной, поскольку спорное здание находится в неудовлетворительном состоянии, что также отражено в экспертном заключении ООО «Экспертное бюро № 1».

Ответчик пояснил, что в экспертном заключении ООО «Экспертное бюро № 1» в описании объекта действительно указано, что здание находится в непригодном для эксплуатации физическом состоянии (после пожара), при этом ответчик считает, что данная информация не находит документального подтверждения.

Также ответчик считает, что спорный объект на момент передачи истцу находился в удовлетворительном состоянии.

В подтверждение своей позиции о том, что на момент передачи спорного объекта в аренду, нежилое помещение находилось в удовлетворительном состоянии, ответчик ссылается на подписанный сторонами без разногласий Акт приема-передачи в аренду нежилого помещения, в котором по состоянию на 28.05.2021г. не отражено, что передается сгоревшее здание, а более того, указано, что в недвижимом имуществе имеется энергоснабжение.

Ответчиком также представлен ответ из ГУ МЧС России по Тамбовской области, согласно которому за период с 2021г. по 07.10.2024г. случаи возгорания на зерноскладе № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - <...>, кадастровый номер 68:29:0313007:110 не зафиксированы.

Истец в свою очередь представил письмо ТОНД и ПР по г.Тамбову УНД и ПР ГУ МЧС России по Тамбовской области от 06.06.2019г. № 783-2-4-12-29, согласно которому 28.04.2019г. произошел пожар в складском здании по адресу: <...>, в результате которого произошло полное уничтожение данного здания, а также находящегося в нем имущества.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно физического состояния здания на момент передачи его в аренду, судом был направлен запрос о предоставлении информации о времени и дате пожара на объекте, расположенном по адресу: <...>, здание зерносклада № 3, кадастровый номер: 68:29:0313007:110, а также информацию о том, какие пожары были зарегистрированы с 2000г. по адресу: <...>.

Согласно поступившему в материалы дела ответу Главного управления МЧС России по Тамбовской области от 12.02.2025г., в 2019 году был зарегистрирован пожар по адресу: <...>. Также Главное управление МЧС России по Тамбовской области указало, что после проведения проверки было принято решение о передаче материала проверки по данному пожару по подследственности в отделение полиции № 2 Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по г. Тамбову.

Судом были истребованы из ТОНД и ПР по г.Тамбову УНД и ПР ГУ МЧС России по Тамбовской области материалы проверки по факту пожара, зарегистрированного по адресу: <...>.

01.04.2025г. в материалы дела поступили копии материалов проверки № 107, которыми подтверждается факт пожара, произошедшего 28.04.2019г. по адресу: <...>.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в совокупности представленные в дело доказательства, результаты судебной экспертизы, учитывая пояснения свидетеля и эксперта, информацию, представленную ГУ МЧС, а также обстоятельства данного дела, суд пришел к выводу, что пожар произошел в нежилом здании зерносклада № 3,

расположенного по адресу: <...>, в 2019 году.

Следовательно, на момент передачи спорного объекта недвижимости по Акту приема-передачи от 28.05.2021г., спорное здание находилось в непригодном для эксплуатации физическом состоянии (после пожара). При этом, претензий по состоянию здания на момент передачи от истца не поступало, а ответчиком не было заявлено о необходимости приведения здания в состояние, пригодное для использования по назначению.

То обстоятельство, что в Акте от 28.05.2021г., при передаче объекта недвижимости в аренду, стороны не отразили информацию, соответствующую действительности, является недобросовестным поведением обеих сторон, поскольку на момент подписания Акта стороны однозначно располагали информацией о том, что в аренду передается сгоревшее здание. За время действия договора аренды ни одна из сторон не изъявила намерения расторгнуть договор, договор сторонами исполнялся.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость по состоянию на дату оценки (14.08.2023г.) спорного имущества в размере 4805529 руб. (из которых: зерносклад № 3 - 456873 руб., земельный участок - 4348656 руб.) является достоверной и обоснованной, исходя из реального состояния нежилого помещения на момент рассмотрения спора.

При этом, суд отмечает, что заключение экспертов в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Ответчик, в свою очередь, доказательств несоответствия заключения эксперта установленным требованиям законодательства не представил.

Судом установлено, ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Статьей 3 Закона Тамбовской области от 06.10.2008 N 441-З «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тамбовской области» определено, что срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности

Тамбовской области, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества составляет шесть лет для недвижимого имущества и четыре года для движимого имущества.

Следовательно, требования истца об установлении рассрочки посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 6 лет соответствуют действующему законодательству.

По вопросу законности требования истца о рассрочке суд дополнительно отмечает, что п.2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Руководствуясь приведенными нормами права, с учетом того, что истцом был избран порядок оплаты цены договора единовременно, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, суд разрешил разногласия сторон в указанной части в соответствии с предложениями истца, которые были оформлены им после получения проекта договора купли-продажи (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2025г. № Ф09-7630/24 по делу А07-2441/2023).

Кроме того, ответчик в письме к истцу от 09.10.2023г. указал на возможность предоставления рассрочки истцу (т.1, л.д.8).

Также суд отмечает, что редакция истца п.2.2, 3.1.1 и 6.1 договора купли- продажи соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно:

- п. 3 ст. 5 № 159-ФЗ «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»;

-п. 4 ст. 5 № 159-ФЗ» «Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя»;

- п. 5 ст. 5 № 159-ФЗ «В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны».

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (часть 1 статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос о распределении судебных расходов должен быть решен судом, прежде всего, при принятии решения (часть 2 статьи 168 АПК РФ).

На основании части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в

пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Таким образом, в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче исковых заявлений неимущественного характера подлежит оплате государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Таким образом, суд полагает правомерным отнести на ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., а также 20000 руб. за проведение экспертизы по настоящему делу.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу.

Для возврата денежных средств с депозитного счета арбитражного суда в размере 5609 руб. истец может обратиться с письменным заявлением в Арбитражный суд Тамбовской области в рамках настоящего дела, с указанием реквизитов лицевого (расчетного счета), для перечисления денежных средств.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

РЕШИЛ:

1. Признать недостоверной рыночную стоимость, предложенную Продавцом в проекте договора купли-продажи муниципального имущества (зерносклад № 3 с кадастровым номером 68:29:0313007:110 и земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:2325).

2. Урегулировать возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Десертный рай» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного муниципального имущества (зерносклад № 3 с кадастровым номером 68:29:0313007:110 и земельный участок с кадастровым номером 68:29:0000000:2325), расположенного по адресу:

<...>; изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

- Пункт 2.1. Цена приобретения Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 4 805 529 рублей, в том числе:

- зерносклад № 3 - 456 873 рубля; - земельный участок - 4 348 656 рубля.

После внесения первого платежа указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

3. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью О «Десертный рай», Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Истцу выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в Девятнадцатый апелляционный арбитражный суд (394006, Воронеж, ул. Платонова, дом 8), а также в порядке кассационного обжалования в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Е.А. Хорошун