АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
295000, <...>
E-mail: info@crimea.arbitr.ru
http://www.crimea.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Симферополь
30 января 2026 года Дело № А83-15848/2024
Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2026 года. Решение в полном объеме изготовлено 30 января 2026 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Борисенко Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асановой С.Р. рассмотрел материалы искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; пл. Советская, 1, г. Ялта, <...>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Т» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; пер. Тупой, 11, кв. 46, г. Симферополь, <...>)
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Реал-Инвест» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Оленчука, 69а, г. Симферополь, <...>), Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Кечкеметская, 198, г. Симферополь, <...>), Министерства культуры Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; просп. Кирова, 13, г. Симферополь, <...>)
о расторжении договора аренды
при участии:
от ответчика - ФИО1, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, директор ООО «Мега-Т», полномочия подтверждены сведениями ЕГРЮЛ (законный представитель); ФИО2, адвокат, действующий на основании доверенности от 06.09.2025 б/н, личность установлена адвокатским удостоверением
№ 1784; ФИО3 - личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации; представитель по доверенности от 30.07.2025 б/н;
иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились,
УСТАНОВИЛ:
22.08.2024 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее – истец, департамент, Департамент имущественных и земельных отношений) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Т» (далее – ответчик, общество, ООО «Мега-Т») с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 16.08.2016, заключенного между сторонами.
Заявленные требования департамент со ссылками на положения статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статей 42, 45, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивирует не освоением ответчиком земельного участка муниципальной формы собственности и не использованием последнего по целевому назначению в течение длительного периода, что является существенным нарушением условий заключенного договора аренды, нарушает основополагающие принципы эффективного и рационального использования земель и служит основанием для расторжения последнего.
Во время судебного заседания представители ООО «Мега-Т» возражали против удовлетворения искового заявления, повторяя доводы, изложенные в отзывах от 07.10.2024, 10.04.2025, пояснениях от 04.03.2025, 26.11.2025, 16.01.2026 и указывая на незаконность и необоснованность заявленных публичным собственником земельного участка требований. С целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды и строительства предусмотренного им объекта, обществом произведены все предусмотренные действующим законодательством и возможные, при сложившихся обстоятельствах, меры для освоения земельного участка.
Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения искового заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Согласно пояснениям Департамента имущественных и земельных отношений от 10.04.2025 действия арендатора не свидетельствуют о принятии им достаточных мер для освоения участка и проведения строительных работ. При таких обстоятельствах не
усматривается оснований для сохранения за ответчиком права пользования арендованным земельным участком.
Правовую позицию по делу изложило также Министерство культуры Республики Крым в пояснениях от 25.10.2025.
Иные лица позицию по делу в письменном виде не изложили. Тем не менее, принимая во внимание закрепленные процессуальным законом презумпции, обязывающие стороны разумно и добросовестно пользоваться предоставленными процессуальными правами, руководствуясь положениями статьями 64, 65, 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть заявленное требование по имеющимся в материалах дела документам.
Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.
16.08.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ООО «Мега-Т» (арендатор) в порядке переоформления ранее заключенного между Симеизским поселковым советом Автономной республики Крым и ЧП «Мега-Т» (28.11.2014 привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации (с изменением организационно-правовой формы, присвоением следующих ОГРН – <***>, ИНН – <***>) договора аренды от 14.08.2007 подписан договор аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1 256,00 кв.м., кадастровый номер 90:25:070101:521, для строительства и обслуживания гостинично-развлекательного центра, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Паустовского, район Курзала, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью договора.
21.11.2-26 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлена государственная регистрация договора под № 90-90/016-90/016/306/2016-2887/2.
В соответствии с пунктом 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1). Категория земель «Земли населенных пунктов».
На участке находится объект незавершенного строительства - гостинично-развлекательный центр, кадастровый номер 90:25:070101:824 (пункт 1.3 договора).
Договор заключен сроком на 10 лет (пункт 2.1 договора).
Условия внесения и размера арендных платежей согласованы сторонами в разделе 3
договора.
Согласно пункту 4.1.5 договора арендодатель имеет право в соответствии со статьей 450 ГК РФ досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за месяц до наступления такого события, в случаях: невнесении арендатором арендной платы, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; неисполнение и (или) ненадлежащего исполнения арендатором условий договора; использования арендатором участка не в соответствии с видом разрешенного использования; использования арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка; неиспользования (неосвоения) участка, в установленные договором сроки и порядке.
Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением разрешенного использования (пункт 4.4.3 договора); приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора (пункт 4.4.4 договора).
Согласно пункту 6.2 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством; по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством; по требованию арендодателя в соответствии со статьей 450 ГК РФ в одностороннем порядке в связи с неисполнением арендатором пункта 4.1.5 договора.
21.11.2016 земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду обществу, что подтверждается соответствующим обоюдно подписанным сторонами актом приема-передачи.
Из материалов дела также следует, что сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации г. Ялта произведено обследование фактического использования земельного участка с кадастровым номером 90:25:070101:521. По результатам осмотра составлен соответствующий акт от 19.06.2023. Осмотром установлено, что на земельном участке расположен двухуровневый объект капитального строительства, имеющий вид неоконченного строительством. Земельный участок огорожен. На момент осмотра строительные работы не велись.
В этой связи арендодатель пришел к выводу, что арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному договором целевому назначению, тем самым существенно нарушив его условия. Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями заключенного договора, департамент с
целью досудебного урегулирования спора обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору и предложением о его расторжении.
Несмотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения департамента в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.
Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат ввиду нижеследующего.
По своей правовой природе сложившиеся между сторонами правоотношения соответствуют правовой конструкции договора аренды и регулируются главой 34 ГК РФ, а также главой 10 ЗК РФ.
В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 309 и статья 310 ГК РФ).
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по
требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сохранившего свою актуальность, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В свою очередь, исковые требования департамента обоснованы неосвоением обществом спорного земельного участка в срок, установленный договором.
Установленное законодателем основание расторжения договора аренды в виде не освоения земельного участка направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки).
Федеральный законодатель, предусматривая право публичного собственника на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.
В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Принудительное, досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке, т.е. лишение стороны права владения и пользования переданным ей на определенный срок объектом аренды, является исключительной мерой ответственности, которую суд вправе применить, если нарушение условий договора повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Безусловная обязанность суда досрочно расторгнуть долгосрочный договор действующим гражданским законодательством не предусмотрена, поскольку последнее основывается, в том числе и на недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.
Из материалов дела следует, что 27.05.2008 утверждено и согласовано архитектурно-планировочное задание № 06/73 (91/08) на проектирование объекта архитектуры для нового строительства - гостинично-развлекательного центра, <...> район Курзала, заказчик (застройщик) ЧП «Мега-Т». Основание - решение Симеизского поссовета Автономной республики Крым № 279 от 10.07.2007 «О разрешении ЧП «Мега-Т» производства проектно-изыскательских работ по строительству гостинично-развлекательного центра по ул. Паустовского, район Курзала в пгт Симеиз».
24.09.2008 ЧП «Мега-Т» получено положительное комплексное заключение № 328/ф-
06-2008 госэкспертизы по рабочему проекту «Гостинично-развлекательный центр по ул. Паустовского, район Курзала, пгт Симеиз. Противооползневые сооружения для защиты участка».
28.10.2008 ответчиком получено разрешение на проведение строительных работ № 1084 в соответствии с проектной документацией, утвержденной и зарегистрированной приказом № 14 от 28.10.2008 ЧП «Мега-Т».
29.12.2008 ЧП «Мега-Т» получено положительное комплексное заключение № 745/ф-06-2008 госэкспертизы по рабочему проекту «Гостинично-развлекательный центр по ул. Паустовского, район Курзала, пгт Симеиз».
05.11.2010 Инспекцией ГАСК в Автономной республике Крым выдано ответчику разрешение на выполнение строительных работ по строительству гостинично-развлекательного центра по ул. Паустовского, район «Курзала» пгт. Симеиз г. Ялта, в соответствии с проектной документацией, которая разработана ООО «НТВО» Крым» АВ 119091 и утверждена заказчиком по приказу от 14.01.2009 № 1/С.
09.02.2017 постановлением Администрации г. Ялта № 606-п земельному участку с кадастровым номером 90:25:070101:521 и объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 90:25:070101:824 присвоен почтовый адрес.
14.11.2017 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Мега-Т» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 90:25:070101:824 площадью 1 798,20 кв.м и кадастровой стоимостью 15 974 807,16 руб. со степенью готовности 20%, что в целом соответствует средней стадии строительства (от 15% до 50% объема работ).
К тому же, согласно фактическим материалам дела (фототаблицы, техническая документация) обществом на спорном земельном участке возведена подпорная стена протяженностью 120,5 м. Сооружение в составе объектов с кадастровыми номерами 90:25:070101:8090, 90:25:070101:8091, 90:25:070101:8092, 90:25:070101:8094, 90:25:070101:8095, 90:25:070101:7842 представляет собой одно линейное сооружение - подпорную стену, расположенную по адресу: Республика Крым, г Ялта, пгт. Симеиз, ул. Луговского, 2К, которое имеет самостоятельное функциональное назначение - для предотвращения смещения от оползневых процессов расположенного выше горного массива, а также отвода грунтовых вод и может эксплуатироваться самостоятельно независимо от других строений и сооружений, находящихся на земельных участках.
07.02.2020 арендатором изготовлена техническая документация и технический паспорт на незаверенный строительством объект - гостинично-развлекательный центр, противооползневое сооружение для защиты участка.
К тому же, 17.03.2020 незаверенный строительством объект капитального строительства - гостинично-развлекательный центр включен Службой государственного строительного надзора Республики Крым в Реестр поднадзорных объектов с присвоением реестрового номера 0038-П.
22.06.2022 между ООО «Мега-Т» и ГУП РК «Крымэнерго» заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 460/015-2091-22, и обществом получены технические условия.
В эту же дату ООО «Мега-Т» получены технические условия № 5/0566 на подключение к сетям водопровода и канализации объекта ГУП РК «Водоканал ЮБК».
21.02.2024 между ООО «Мега-Т» (заказчик) и ООО «Реал Инвест» (подрядчик) заключен договор строительного подряда № 068, по условиям которого подрядчик обязался выполнить работы по устройству монолитных железобетонных конструкций каркаса на объекте с кадастровым номером 90:25:070101:824 в течение 24 месяцев с даты внесения авансового платежа. Стоимость работ составляет 41 324 000,00 руб.
К тому же, согласно представленной ответчиком бухгалтерской документации за период с 2022 по 2024 годы ООО «Мега-Т» на строительство гостинично-развлекательного комплекса израсходовало 260 221 000,00 руб.
При этом, как пояснили представители общества в судебном заседании, в настоящее время ввиду наличия некоторых финансовых трудностей гостинично-развлекательный комплекс законсервирован в соответствии со специально разработанным проектом консервации (копия приобщена к материалам дела), направленным на обеспечение сохранности объекта в период приостановления работ по строительству. Целью данного проекта консервации объекта является приведение объекта и территории, используемой для его возведения (строительной площадки), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта для жизни и здоровья физических лиц и окружающей среды.
При изложенных выше обстоятельствах, коль скоро на земельном участке ответчиком возведен с получением необходимой разрешительной документации объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за обществом, и который включен в Реестр поднадзорных объектов с присвоением реестрового номера 0038-П, в данном случае суд не усматривает существенных нарушений условий договора арендатором.
Ответчиком на протяжении всего срока действия договора аренды проводятся работы и предпринимаются активные действия по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и полученными разрешительными документами.
Более того, установленный договором срок не истек, следовательно, у ответчика имеется реальная возможность завершить строительство соответствующего объекта.
В любом случае, в силу части 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Как разъяснено в пункте 14 обзора судебной практики № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2014, собственник объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта путем продажи с публичны торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
На основании правил статей 452, 619 ГК РФ, статей 22, 46 ЗК РФ суд полагает, что истцом не подтверждено и не доказано наличие существенных нарушений договора, являющихся основанием для расторжения данного долгосрочного договора в судебном порядке, ввиду чего находит требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.
В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств наличия на стороне ответчика каких-либо нарушений договорных обязательств, которые могли быть признаны судом достаточными для признания их существенными и влекущими негативные последствия в виде расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).
Судья Д.М. Борисенко