Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
05 мая 2025 года Дело № А56-123257/2024
Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 05 мая 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коробейщиковой А.И.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЗОН ФУЛФИЛМЕНТ СЕРВИСИС" (адрес: Россия 123112, Москва, Москва, Пресненская набережная д.10,блок С, ОГРН: <***>);
ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРИЕНТИР ЛО" (адрес: Россия 188689, ФИО1,Д. ЯНИНО-2, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, УЛ. РЯБИНОВАЯ, Д. 5, ПОМ. 5-Н, ОГРН: <***>);
третье лицо: ФИО2
о взыскании
при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 22.04.2025
установил:
общество с ограниченной ответственностью «ОЗОН Фулфилмент Сервисис» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ориентир ЛО» (далее – ответчик) о взыскании 102644465 руб. 11 коп. неустойки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.
В ходе рассмотрения спора истец поддержал заявленные требования. Представил в дело письменные объяснения, возражения против снижения неустойки.
Ответчик представил в материалы дела письменный отзыв, заявление о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, письменные объяснения в которых возражал против удовлетворения иска.
Третье лицо представило письменный отзыв, в котором с заявленными требованиями не согласилось.
Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения сторон, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.
Как следует из материалов дела, между ООО «Озон Фулфилмент Сервисис» (Арендатор) и ООО «Ориентир ЛО» (Арендодатель) заключен Предварительный договор аренды № VAG-OFFS-00000012 от 06.09.2023 (далее - Предварительный договор аренды).
Согласно договору поручительства 06.09.2023 поручителем по данной сделке выступила ФИО2, которая солидарно с ответчиком отвечает за надлежащее исполнение должником - ООО «ОРИЕНТИР ЛО» обязательств по Предварительному договору аренды, в том числе по уплате неустойки по пункту 9.6.1. договора.
Согласно условиям Предварительного договора аренды Арендодатель обязуется построить за свой счет на земельном участке по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Янино-2 многофункциональный производственно-складской комплекс с инженерной инфраструктурой (далее - Складской комплекс) и сдать его в аренду Арендодателю.
На момент заключения Предварительного договора аренды проектная документация на строительство Складского комплекса отсутствовала, проектирование и строительство объекта обеспечивалось Арендодателем по техническому заданию будущего Арендатора.
В соответствии с п. 3.2.2 Предварительного договора аренды Стороны согласовали следующие сроки предоставления Арендатору доступа в Помещения по Акту доступа:
a. передача Помещений Блока 1 по Акту доступа - «01» июня 2024 года(«Целевая Дата доступа в Блок 1»);
b. передача Помещений Блока 2 по Акту доступа - «15» апреля 2024 гoда («Целевая Дата доступа в Блок 2») - кроме доступа в Офисные Помещения 4 (АБЧ 3);
c. передача Офисных Помещений 4 (АБЧ 3) Блока 2 по Акту доступа -«01» июня 2024 года («Целевая Дата доступа в АБЧ Блока 2»);
d. передача Помещений Блока 3 по Акту доступа -«15» мая 2024 года («Целевая Дата доступа в Блок 3»);
e. передача Помещений Блока 4 по Акту доступа - «01» августа 2024 года («Целевая Дата доступа в Блок 4»);
f. передача Помещений Блока 5 по Акту доступа - «15» июня 2024 года(«Целевая Дата доступа в Блок 5»);
g. передача Помещений КПП 1 по Акту доступа - «01» июня 2024 года («Целевая Дата доступа в КПП 1»);
h. передача Помещений КПП 2 по Акту доступа - «01» июня 2024 года («Целевая Дата доступа в КПП 2»);
i. передача Помещений КПП 3 по Акту доступа - «15» мая 2024 года («Целевая Дата доступа в КПП 3»).
Стоимость строительства Складского комплекса на момент подписания Предварительного договора аренды составляла 7552600000 руб. с учетом НДС, а также проценты по кредиту 581519426 руб.
12.09.2023 года ООО «Ориентир ЛО» заключило договор купли-продажи земельного участка, на котором планировалось строительство Складского комплекса, однако спроектировать и построить объект в установленные Предварительным договором аренды сроки ответчик не смог, сославшись на наличие непредвиденных обстоятельств.
Согласно п. 9.6.1 Предварительного договора аренды предусмотрено взыскание неустойки в случае нарушения Арендодателем предусмотренных пунктом 3.2.2 Предварительного договора Целевых дат доступа более, чем на 15 (пятнадцать) дней:
- 0,5% (ноль целях пять десятых процента) от месячной суммы базовой арендной платы, рассчитанной в отношении помещений, Целевая дата доступа в отношении которых нарушена (доступ не предоставлен), за каждый день просрочки, начиная с шестнадцатого дня просрочки и до сорок пятого дня просрочки включительно либо до даты предоставления доступа, в зависимости от того какое событие наступит ранее;
- 1% (один процент) от месячной суммы базовой арендной платы, рассчитанной в отношении помещений, Целевая дата доступа в отношении которых нарушена (доступ не предоставлен), за каждый день просрочки, начиная с сорок шестого дня просрочки и до шестидесятого дня просрочки включительно либо до даты предоставления доступа, в зависимости от того какое событие наступит ранее;
- 2% (два процента) от месячной суммы базовой арендной платы, рассчитанной в отношении помещений, Целевая дата доступа в отношении которых нарушена (доступ не предоставлен), за каждый день просрочки, начиная с шестьдесят первого дня просрочки и до: (i) предоставления доступа в соответствующие помещения; или (ii) расторжения/отказа Арендатора от исполнения Предварительного договора, в зависимости от того, какое событие наступит ранее.
В обоснование исковых требований ООО «ОЗОН Фулфилмент Сервисис» указало, что на момент подачи иска доступ ни к одному из помещений Арендодателем по Предварительному договору аренды не предоставлен, что нарушает определенные сторонами и установленные Целевые даты доступа к помещениям (п. 3.2.2 Предварительного договора аренды), в связи с чем, подлежит начислению неустойка за нарушение Целевых дат доступа в помещения (п. 9.6.1 Предварительного договора аренды) в размере 102644465 руб. 11 коп.
27.09.2024 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием о возмещении неустойки, которая была оставлена без удовлетворения.
В обоснование своих возражений относительно взыскания неустойки ответчик указал, что причиной просрочки послужили объективные обстоятельства, за которые ответчик не отвечает. Ответчик сообщал истцу о возникших непредвиденных обстоятельствах при реализации проекта, кроме того, дважды предлагал истцу увеличить сроки и бюджет проекта (письма №27-02/24-ОЛО от 27.02.2024; №21-08/24-1/ОЛО от 21.08.2024; №11-10/24-1/ОЛО от 11.10.2024). Истец отказался увеличивать бюджет проекта и продлевать сроки - письмо истца б/н от 20.09.2024.
Ответчик указал в отзыве на исковое заявление, что исходя из обстоятельств заключения Предварительного договора аренды следует, что в момент заключения Предварительного договора аренды стороны не могли предусмотреть все обстоятельства, которые могут повлиять на исполнение Предварительного договора аренды, при этом после заключения Предварительного договора аренды существенно изменились обстоятельства, на которые ответчик рассчитывал при заключении договора. Также при реализации проекта строительства Складского комплекса возникли обстоятельства, которые не зависели от воли Арендодателя и которые он предотвратить не мог, о чем поставил в известность Арендатора.
27.12.2024 истцу предоставлен доступ в Блок № 2, что подтверждается Актом доступа от 27.12.2024.
Заслушав доводы представителей истца, ответчика и третьего лица, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Согласно ч. 1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
В абзаце четвертом пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ); условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Проанализировав условия Предварительного договора аренды от 06.09.2023, а также учитывая доводы сторон и исходя из положений нормы глав 34, 37 и 39 ГК РФ, положений раздела «Термины и определения» Предварительного договора аренды, абз. 1 п. 2.1., п. 3.1, 3.2., 3.2.4., 3.2.6., раздела 5, п. 5.6, 6.2. Предварительного договора аренды, Приложением № 3 к Предварительному договору аренды, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами Предварительный договор аренды является смешанным договором и содержит в себе элементы предварительного договора аренды, договора аренды и элементы договора подряда.
Действительность и заключенность договора сторонами не оспаривается (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).
Учитывая, что Предварительный договор аренды является смешанным договором, к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях нормы глав 34, 37 и 39 ГК РФ.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что условиями заключенного сторонами договора предусмотрен порядок выполнения Работ Арендодателя по подготовке к строительству и по строительству Складского Комплекса, в соответствии с которым должен быть выполнен целый комплекс по подготовке проектной документации, по получению разрешительной документации на строительство и по возведению Складского Комплекса в соответствии с требованиями нормативных правовых актов и договорных условий.
После выполнения комплекса Работ, Арендодатель обязан предоставить Арендатору доступ в Помещения Складского комплекса за плату в порядке и сроки, установленные 3.2.2 Предварительного договора аренды.
В соответствии со статьями. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона иных правовых актов, а при отсутствии таких условий, - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается! за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи ГК РФ).
В порядке положений абз. 2 п. 6 ст. 709 ГК РФ при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса.
При этом, согласно заключенному Предварительному договору аренды, права расторгнуть договор при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования у Арендодателя отсутствует в силу п. 15.7 Предварительного договора аренды, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при подписании настоящего Договора аренды (определение которого дано в ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора аренды любой из Сторон.
Согласно п. 3 ст. 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительстве не учтенные в технической документации работы и, в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.
Из совокупности положений п. 5 ст. 709 и п. 3 ст. 743 ГК РФ следует, что подрядчик обязан сообщать заказчику о необходимости проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, которые увеличивают сметную стоимость строительства объекта.
В силу п. 1 ст. 718 ГК РФ заказчик обязан оказывать подрядчику содействие в выполнении работы, при неисполнении заказчиком этой обязанности подрядчик вправе требовать перенесения сроков исполнения работы.
Ответчик, по не зависящим от него причинам, не имел возможности выполнить работы по строительству Складского комплекса и предоставить доступ в помещения истцу в сроки, предусмотренные договором.
Ответчик в отзыве и письменных пояснениях ссылается на обстоятельства заключения Предварительного договора аренды, из которых следует, что в момент заключения Предварительного договора аренды стороны не могли предусмотреть все обстоятельства, которые могут повлиять на исполнение Предварительного договора аренды, при этом после заключения Предварительного договора аренды существенно изменились обстоятельства, на которые ответчик рассчитывал при заключении договора. Также при реализации проекта строительства Складского комплекса возникли обстоятельства, которые не зависели от воли Арендодателя и которые он предотвратить не мог, о чем поставил в известность Арендатора.
Одной из причин просрочки исполнения обязательств по договору явилась непредвиденная задержка в утверждении Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ) Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района, на территории которого находится земельный участок, предназначенный для строительства Складского комплекса.
Заявление о внесении изменений в Правила землепользования и застройки МО «Заневское городское поселение» было подано в Администрацию собственником земельного участка 22.06.2023, то есть задолго до заключения Предварительного договора аренды. Однако приказ №59 Комитета градостроительной политики Ленинградской области об утверждении ПЗЗ МО «Заневское городское поселение» был опубликован только 03.05.2024, т.е. по прошествии почти года с момента подачи заявления.
Истец в письме от 20.09.2024 и письменных объяснениях указал, что задержка в выдаче ПЗЗ не является препятствием для получения разрешения на строительство.
Однако в силу части 3 статьи 51 ГрК РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В соответствии с частью 5.2 статьи 49 ГрК РФ при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям, указанным в части 5 настоящей статьи и действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена такая проектная документация.
При этом, согласно ст. 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является выпиской из Правил землепользования и застройки.
Таким образом, ввиду отсутствия ПЗЗ ответчик не имел возможности получить ГПЗУ, без которого, соответственно, было невозможно получить и заключение экспертизы проектной документации.
Ввиду вышеизложенного, длительное утверждение ПЗЗ явилось в силу закона прямым препятствием к получению разрешения на строительство, находящимся вне контроля Арендодателя и не зависящим от его волеизъявления.
Как следует из материалов дела градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) был получен 23.05.2024, то есть спустя 20 дней после утверждения ПЗЗ, положительное заключение негосударственной экспертизы было получено 10.06.2024, разрешение на строительство № 47-07-079-2024 было получено 24.06.2024.
ГПЗУ по своей правовой природе не является правоустанавливающим документом и носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по предполагаемой застройке земельного участка, поскольку в нем воспроизводятся сведения, утвержденные документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, включая характеристики земельного участка и принятые в отношении него ограничения.
Соответствующая правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13 по делу № А75-2235/2012, в котором указано: «ГПЗУ подлежит представлению в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство объекта, поскольку такое разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, а также для ввода объекта в эксплуатацию. ГПЗУ по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.
Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 21.07.2021 № 310-ЭС21-10881 по делу № А84-1540/2020.
Строительство объекта недвижимости на земельном участке ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, объем которых устанавливается в правилах землепользования и застройки. Отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки препятствует строительству объектов недвижимости.
Выдача разрешения на строительство на земельном участке, на который распространяется действие градостроительных регламентов, возможна лишь при наличии правил землепользования и застройки территории, на которой расположен земельный участок.
Таким образом, в силу вышеизложенных положений закона, разрешение на строительство без правил землепользования и застройки невозможно.
Ответчиком были предприняты меры к своевременному получению разрешения на строительство объекта, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, однако задержка в его получении связана исключительно с обстоятельствами, находящимися вне зоны контроля ответчика, а именно с задержкой утверждения ПЗЗ со стороны Администрации Заневского городского поселения.
Еще одной из причин просрочки исполнения обязательств по договору явилось выявление на строительной площадке непригодных для застройки грунтов и мусора IV класса опасности.
Истец считает, что так как при составлении Проекта производства работ -подготовительный период-земляные работы (ППР) у ответчика на руках уже был результат инженерно-геологических изысканий (Технический отчет от 28.08.2023, разработанный ООО «КДС Групп»), соответственно ответчик должен был быть осведомлен о свойствах грунта, препятствующих застройке.
Действительно, как указал ответчик, в рамках разработки проектной документации и в соответствии с СП 47.13330.20216, ООО «Ориентир ЛО» был проведен ряд инженерных изысканий, которые легли в основу проектных решений, в том числе инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания.
Инженерно-геологические изыскания были проведены в июле 2023 года, а их камеральная обработка и передача состоялась в начале сентября 2023 года. По результатам изысканий появился Технический отчет, шифр 07-06-23-ИГИ от 28.08.2023 (далее – Отчет 1) по инженерно-геологическим изысканиям для объекта: «Многофункциональный производственно-складской комплекс «ЯНИНО», расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Янино-2», разработанным ООО «КДС Групп».
Согласно п. 10.6 Выводов и рекомендаций, указанных в данном Отчете 1, гидрогеологические условия участка работ (июнь 2023 г.) на глубину бурения (до 21,0м) характеризуются наличием одного водоносного горизонта. Водоносный горизонт, в период изысканий (июль 2023 года), был вскрыт на глубине от 0.1 до 3.8 м, на абсолютных отметках от 18.6 до 24.3 м. Воды безнапорные.
Как следует из материалов дела, в 2024 году, во время производства работ по устройству внутриплощадочных сетей водоносный горизонт был вскрыт на глубине 8,4 м, на абсолютных отметках 14 м. со слабым напором. Данный показатель больше запланированного более чем в 2 раза.
В августе 2024 года, после обнаружения дополнительного водоносного горизонта, ООО «Ориентир ЛО» было принято решение провести дополнительные проектно-изыскательские работы, в результате чего появился ряд дополнительных проектов для устранения вышеуказанной проблемы, разработанных ООО «Союзводпроект»:
- Технический отчет с шифром 07/08-2024/ЯН-ГП (гидрогеологический прогноз участка строительства). Научное сопровождение от 11.09.2024;
- Рабочая документация с шифром 07-08-2024-ЯН-СВП (строительное водопонижение) от 01.11.2024,
- Рабочая документация с шифром 07/08-2024/ЯН-ГР (гидротехнические решения) от 01.11.2024.
Предусмотренные вышеуказанной документацией мероприятия требуют больших временных и финансовых затрат.
В процессе реализации мероприятий по строительному водопонижению, показатели дебета воды, получаемой из иглофильтров, не подтвердились, показатели воды оказались значительно больше предполагаемых. Ответчик совместно с подрядчиками произвел доработку решений по водопонижению. Предполагаемый срок корректировки документации - май 2025 года.
Инженерно-геодезические изыскания проводились в несколько этапов, в течение осени 2023 года. Первый отчет появился 06.09.2023. Результаты инженерно-геодезических изысканий нашли свое отражение в Техническом отчете с шифром 07-06-23-ИТГИ от 26.12.2023 (далее Отчет 2), разработанным ООО «КДС Групп».
Ответчик пояснил, что принимая во внимание важность реализуемого проекта ООО «Ориентир ЛО» приняло решение ускорить ход строительства и приступить к расчистке участка в зимний период, до получения разрешения на строительство. В целях реализации мероприятий по расчистке участка ООО «Ориентир ЛО» обратилось в Администрацию Заневского городского поселения Всеволжского муниципального района Ленинградской области с заявлением на предоставление разрешения (ордера) на осуществление земляных работ от 03.11.2023. Результатом рассмотрения данного заявления стало письмо администрации №5844-02-04 от 16.11.2024, на основании которого получение ордера на земляные работы в границах участка не требуется.
В состав документов, направляемых на рассмотрение вышеуказанного документа, вошел «Проект производства работ - подготовительный период-земляные работы» «Многофункциональный производственно-складской комплекс с инженерной инфраструктурой «Ориентир Ленинградская Область», Складской корпус 1, на который ссылается истец в своих письменных объяснениях.
Согласно п. 3.34 СП 48.13330.2019, Свод правил. Организация Строительства Проект производства работ - один из основных организационно-технологических документов, описывающих применяемые обоснованные организационно-технологические решения для обеспечения оптимальной технологичности производства и безопасности соответствующих видов работ, а также экономической эффективности капитальных вложений. ППР устанавливает порядок инженерного оборудования и обустройства строительной площадки, обеспечивает моделирование строительного процесса, прогнозирование возможных рисков, определяет оптимальные сроки строительства. Выбор организационно-технологических решений следует осуществлять на основе вариантной проработки с применением методов критериальной оценки.
Таким образом, ППР на перемещение грунта предполагает под собой определение методов построения строительного процесса, а также количество задействованного персонала, используемых инструментов, механизмов и техники и связанных с этим требований по обеспечению мероприятий по охране труда. ППР не предполагает количественной оценки объема перемещаемого грунта.
Количество перемещаемого грунта определяется в процессе производства работ по разработке проектной документации на основании технического задания, инженерных изысканий, типа и площади благоустройства и находит свое отражение в Плане земляных масс, являющимся составной частью раздела Проектной документации с шифром СМС-ЯН-23-П-ПЗУ-ГЧ на Листе 5, выполненной в соответствии с Постановлением Правительства №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Согласно проектной документации, направленной в ООО «ОЗОН Фулфилмент Сервисис» 18.06.2024, и получившей положительное заключение экспертизы №47-2-1-3-029288-2024 от 10.06.2024 года, объем излишка грунта, подлежащего вывозу, составлял 22 409, 63 м3.
На текущий момент, после расчистки большей части территории, реальный объем излишков грунта, подлежащего вывозу составит - 189 967, 25 м3, то есть более чем в 8 раз от запланированного вывоза.
По результатам изысканий (Отчет 1) ответчику стало известно, что земельный участок использовался для складирования отходов (мусора). В процессе земляных работ (снятия плодородно-растительного слоя) в 2024 и 2025 годах было определено, что загрязненный мусором грунт находится практически на всей территории земельного участка. По результатам лабораторных исследований загрязненный мусором грунт был отнесен к IV классу опасности, что подтверждается паспортом отходов I-IV классов опасности. Реальное понимание о количестве вывозимого загрязненного грунта появилось у ответчика только после мероприятий по его разработке и транспортировке на полигоны для последующей сортировки и утилизации, и на сегодняшний день составит около 60 000 м3.
Из пояснений ответчика следует, что в настоящее время ООО «Ориентир ЛО» заключило договор на корректировку разделов проектной документации. Все решения, которые невозможно было определить до начала производства работ, найдут свое отражение в вышеуказанной корректировке. Ориентировочный срок выхода из экспертизы - июнь 2025 года.
Таким образом, до выпуска проектной документации, учитывающей реальную ситуацию с объемом вывозимого грунта, водоносного горизонта, объемом вывозимого мусора сдать предусмотренные Предварительным договором аренды работы в полном объеме не представляется возможным.
Кроме того, с момента заключения Предварительного договора аренды ключевая ставка увеличена Центральным банком России почти в 2 раза: с 12% до 21%.
Из-за роста ключевой ставки существенно увеличилась стоимость строительных материалов, в связи с чем, а также с учетом необходимости проведения дополнительных работ по причинам, связанным с непригодными грунтами и наличием мусора 4 класса опасности бюджет строительства объекта был существенно увеличен по сравнению с определённым на дату подписания Предварительного договора аренды.
Таким образом, реализация проекта на прежних условиях повлекла огромные убытки на стороне Арендодателя, в то время как Арендатор оказался в гораздо более выгодном положении, по сравнению с тем, на которое рассчитывал при заключении договора, ведь рыночная арендная ставка на рынке складских услуг, при определении которой принимаются во внимание экономические показатели в РФ, в т.ч. стоимость строительства, инфляция, ключевая ставка Банка России, резко возросла.
Данное бремя на себе несет Арендодатель, так как для Арендатора арендная ставка не меняется, несмотря на почти двухкратное увеличение затрат Арендодателя на проект.
Так АО «Альфа-Банк», предоставляющий кредитную линию, увеличило стоимость кредита почти в 2 раза в соответствии с условиями кредитного договора, что подтверждается письмом от 17.02.2025 из-за роста ключевой ставки существенно увеличилась стоимость строительных материалов.
Данное обстоятельство является фактором, находящимся вне контроля Арендодателя и никак от него не зависящим, и при этом существенно влияющим на экономику проекта: резкое удорожание стоимости строительства.
Частью 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно условиям Предварительного договора аренды, стороны договорились в предусмотренные п. 3.2.2 Предварительного договора аренды срок обеспечить доступ в Помещения по Акту доступа.
Однако в указанные в п. 3.2.2 Предварительного договора аренды срок доступ в Помещения ответчиком обеспечен не был.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405, пунктом 1 статьи 406 ГК РФ должник не считается просрочившим, если обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, при этом кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Обо всех предпринимаемых ответчиком действиях истец был извещен, ответчик не имел возможности выполнить работы и предоставить доступ истцу в сроки, предусмотренные Предварительным договором аренды, по независящим от ответчика причинам, в связи с чем, ответчик подлежит освобождению от ответственности за нарушение срока выполнения работ (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 ГК РФ).
Ответчик обращался к истцу с просьбой сдвинуть сроки доступа и направил в адрес истца письма №27-02/24-1/ОЛО от 27.02.2024, № 21-08/24-1/ОЛО от 21.08.2024, где были подробно изложены обстоятельства, создающие невозможность завершения строительства в первоначальные сроки.
Истец с доводами ответчика не согласился, счел их необоснованными, изменять сроки отказался, что подтверждено письмом Арендатора № б/н от 20.09.2024.
Взыскание неустойки возможно только при доказанном факте неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства (п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»). При этом важно, чтобы вина в неисполнении должным образом обязательства лежала на должнике: в соответствии с п.2 ст.330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Также при наличии вины кредитора в просрочке обязательства суд может значительно снизить размер ответственности должника или вовсе освободить его от уплаты неустойки и иных мер ответственности.
При данных обстоятельствах поведение ответчика не может характеризоваться как противоправное, ответчик не считается просрочившим и подлежит освобождению от ответственности за нарушение срока, предусмотренного п. 3.2.2 Предварительного договора аренды.
Арендатор отказался увеличивать ставку арендной платы по договору аренду, отказался сдвигать сроки, предусмотренные п. 3.2. Предварительного договора аренду, будучи уведомленным о наличии объективных обстоятельств, делающих невозможным завершение строительства объекта в предусмотренные Предварительным договором сроки, однако не отказался от дальнейшего исполнения договора.
Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).
При установлении и исполнении обязательств стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п. 3 ст. 307 ГК РФ).
Неустойка, в силу ст. 330 ГК РФ выступает мерой ответственности (санкцией) за нарушение гражданско-правового обязательства.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
При реализации права на получение неустойки, как и при осуществлении любого иного гражданского права, в силу положений п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 10 и п. 3 ст. 307 ГК РФ сторона обязательства должна действовать добросовестно - учитывать права и законные интересы другой стороны, воздерживаться от намеренного причинения вреда.
Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.
При данных обстоятельствах в действиях истца усматривается недобросовестное осуществление гражданских прав, что в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ влечет отказ в их судебной защите.
В силу вышеизложенных обстоятельств, связанных с просрочкой выполнения ответчиком работ по договору, учитывая поведение Арендатора, которое не отвечает принципу разумности и добросовестности, ведёт к существенному нарушению баланса интересов сторон договора, основания для применения к ответчику предусмотренной договорами меры ответственности отсутствуют (статьи 64, 65, 71, 168, 170 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Новикова Е.В.