АРБИТРАЖНЫЙ СУД
КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Дело №А27-22632/2022
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
30 октября 2023 г. г. Кемерово
Резолютивная часть объявлена 24 октября 2023 г.
Полный текст решения изготовлен 30 октября 2023 г.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе
судьи
Беляевой Л.В.,
при ведении протокола заседания помощником судьи
ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя
истца по доверенности от 17.08.2022 г. ФИО2,
дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, г.Кемерово, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания", г. Кемерово ОГРН: <***>, ИНН: <***>
о признании недействительным решения собрания собственников
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО3, г. Кемерово (далее - ИП ФИО3, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания", г. Кемерово (далее - ООО «Управляющая компания», ответчик) о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений Торгово-развлекательного комплекса «Променад», расположенного по адресу: <...>, проведенного в период с 11.05.2022 по 29.05.2022 в форме заочного голосования, оформленного протоколом общего собрания № 2 от 01.06.2022.
Иск мотивирован отсутствием необходимого кворума для принятия оспариваемого решения, поскольку при принятии решения учитывалась площадь помещения 4046,7 кв.м., право собственности в отношении которой зарегистрировано за ответчиком. Однако, как считает истец, указанная площадь помещений фактически является общим долевым имуществом всех собственников здания, в связи с чем, у ответчика не было права голосовать на собрании указанным числом голосов.
Представитель истца уточнил исковые требования, просит признать недействительными решения по вопросам № 4, 5.1, 5.3, 6 и 7 общего собрания собственников помещений Торгово-развлекательного комплекса «Променад», проведенного в период с 11.05.2022 по 29.05.2022 в форме заочного голосования и оформленного протоколом общего собрания № 2 от 01.06.2022.
Ходатайство об уточнении исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке ст.49 АПК РФ.
В ранее представленном отзыве ответчик иск оспорил, указав, что в голосовании приняли участие 76,68% от общего количества собственников помещений ТРК, при этом, общая площадь принадлежащих им помещений составила 12091 кв.м. Учитывая, что в собрании приняло участие более 50 % собственников помещений ТРК, кворум для проведения общего собрания достигнут. Вопросы, касающиеся оплаты стоимости услуг управляющей организации, распределения доходов от общего имущества и несения дополнительных расходов в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, могут быть поставлены на голосование. Наличие у ответчика в собственности имущества ТРК не препятствует деятельности по управлению.
Заслушав пояснения представителя истца, рассмотрев представленные документы, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, в период с 11.05.2022 по 29.05.2022 собственниками помещений в Торгово-развлекательном комплексе «Променад» проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования.
Ответчиком представлены материалы указанного общего собрания собственников, из которых следует, что кворум за принятие решений определялся с учетом включения в него принадлежащего ответчику помещения в рассматриваемом здании общей площадью 4046,7 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0501014:7493.
Расчет кворума за принятие соответствующих решений производился исходя из общей площади помещений в здании 15 821,9 кв.м. Приняли участие в голосовании собственники с помещениями общей площадью 12091 кв.м, что составляет 76,85% от общего количества собственников помещений ТРК «Променад».
Истцом оспариваются решения по вопросам № 4-7 повестки дня.
В соответствии со статьей 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Формулировка вопроса 4: Утвердить тариф на текущее содержание здания ТРК «Променад», расположенного по адресу: <...> в размере 209,00 руб. в месяц за 1 кв..м площади нежилого помещения с 01.07,2022г. Утвердить проект договора об управлении эксплуатацией ТРК «Променад» с приложениями между ООО «Управляющая компания» и собственниками нежилых помещений с 01.07.2022 (приложение № 2). Утверждение собственниками договора об управлении эксплуатацией ТРК «Променад» является его акцептом. «За» указанное решение проголосовало 55,52 % собственников от площади помещений 12 091 кв.м., принявших участие в голосовании.
По вопросу 5.1 за ремонт системы вентиляции и кондиционирования (ремонт ХМ1) проголосовало 55,73 % собственников, принявших участие в голосовании.
По вопросу 5.3 за ремонт асфальтобетонного покрытия, брусчатки проголосовало «за» 51,16 % собственников, принявших участие в голосовании.
Формулировка вопроса 6: О предоставление в пользование (аренду) третьим лицам общее имущество собственников нежилых помещений в ТРК «Променад», расположенного по адресу: <...> на возмездной основе путем заключения договоров о передаче в пользование объектов общего имущества собственников нежилых помещений в ТРК «Променад», расположенного по адресу: <...>. Уполномочить ООО «Управляющая компания» на определение размера платы за использование общего имущества собственников нежилых помещений в ТРК «Променад». «За» проголосовало 51,16 % собственников, принявших участие в голосовании.
Формулировка вопроса 7: О распределении денежных средств, полученных от использования общего имущества собственников нежилых помещений в ТРК «Променад», расположенного по адресу: <...>, после уплаты обязательных платежей, предусмотренных законодательством РФ:
-установить вознаграждение ООО «Управляющая компания» за услуги по организации заключения, исполнения, сопровождения договоров об использовании общего имущества собственников нежилых помещений в здании ТРК «Променад», включая, при необходимости, претензионно- исковую работу и расторжение договоров, в размере 13% от фактически полученной суммы денежных средств;
-утвердить использование денежных средств в размере 87% от фактически полученной суммы на аварийные, не предусмотренные постоянной частью затрат, не запланированные работы, в том числе работы по распоряжениям, предписаниям государственных, муниципальных и иных органов власти в здании ТРК «Променад», расположенного по адресу: <...> и прилегающей территории к этому зданию.
Для чего:
-создать из средств, полученных от использования общего имущества собственников нежилых помещений в ТРК «Променад» целевой фонд;
-поручить ООО «Управляющая компания» аккумулировать средства, получаемые от использования общего имущества собственников нежилых помещений в здании ТРК «Променад», на расчетном счете ООО «Управляющая компания» и обеспечить учет полученных средств целевого фонда и его использование;
-уполномочить ООО «Управляющая компания» принимать решения о расходовании средств целевого фонда на содержание здания ТРК «Променад» и прилегающей к нему территории с учетом ограничений, установленных настоящим решением.
«За» принятие решения по вопросу 7 проголосовало 57,09% собственников, принявших участие в голосовании.
При этом, «за» принятие вышеуказанных решений проголосовал ответчик своими площадями общим размером 4802,5 кв.м.
Между тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.08.2023 по делу №А27-23587/2022 признано отсутствующим право собственности ООО «Управляющая компания» на помещение с кадастровым номером 42:24:0501014:7493 площадью 4046,7 кв. м. На данное помещение признано право общей долевой собственности собственников помещений в здании ТРЦ «Променад» по адресу: <...>.
Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 №1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. Данное нарушение может также проявляться, например, в препятствовании осуществлению права всех сособственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам (пункт 7 Постановления от 23.07.2009 № 64). Заявленные истцами требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения их права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика. Удовлетворение требований истцов означает, что право индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество отсутствует (не существует и никогда не существовало). Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности муниципального образования на спорное имущество.
Следовательно, указанный судебный акт означает, что право собственности ООО «Управляющая компания» на нежилое помещение общей площадью 4046,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0501014:7493 никогда не существовало, следовательно, ответчик не был вправе голосовать на оспариваемом собрании теми голосами, которые относятся на площадь данного помещения.
Данное обстоятельство существенно изменяет определение кворума на оспариваемом собрании. Данный кворум определяется следующим образом:
-помещение площадью 4046,7 кв. м вычитается из общей площади голосующих помещений (15 821,9 кв. м), после чего их площадь составит 11 775,2 кв. м;
-также помещение площадью 4046,7 кв. м вычитается из общей площади принявших участие в голосовании (12 091 кв, м), после чего их площадь составит 8044,3 кв. м;
-отсюда в голосовании приняли участие 8044,3 кв. м из общего числа 11 775,2 кв. м помещений, что составляет 68,32%;
-также помещение площадью 4046,7 кв. м вычитается из числа проголосовавших «за» принятие указанных выше решений.
Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, применяемого по аналогии к рассматриваемым отношениям, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из содержания решений, перечисленных в названной норме как принимаемых большинством от общего числа голосов собственников помещений, кворум на оспариваемом собрании должен был определяться следующим образом:
-по вопросам №№4, 5.1, 5.3 повестки дня - простое большинство от принявших участие в голосовании;
-по вопросам №6 и №7 повестки дня - большинство не менее 2/3 от общего числа голосов собственников в здании (данные вопросы соответствуют пунктам 3 и 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Отсюда определяется соотношение оставшихся голосов, проголосовавших «за», к общей площади голосующих помещений: по вопросу 4 - 33,22 %, по вопросу 5.1 - 33,47%, по вопросу 5.3 - 33,59 %, по вопросу 6 - 18,17%, по вопросу 7 - 24,26 %.
Таким образом, ни по одному из вышеуказанных вопросов не был получен необходимый для их одобрения кворум, что в силу подпункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ничтожность данных решений.
При указанных обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования частично.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным решения по вопросам №№ 4, 5.1, 5.3, 6 и 7 общего собрания собственников помещений Торгово-развлекательного комплекса «Променад», проведенного в период с 11.05.2022 по 29.05.2022 в форме заочного голосования и оформленного протоколом общего собрания № 2 от 01.06.2022.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия (изготовления его в полном объеме).
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.
Судья Л.В. Беляева