ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Донудело № А32-35966/2024

02 апреля 2025 года15АП-496/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой М.Ю.,

при участии:

от ответчика - посредством веб-конференции представитель ФИО1 по доверенности от 10.11.2024.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Норд»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2024 по делу

№ А32-35966/2024

по иску Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Норд»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды нежилых помещений, об обязании освободить предоставленные в аренду муниципальные нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – истец, дапартамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Норд» (далее – ответчик, ООО «Норд»), согласно которому просит расторгнуть договор аренды от 01.02.2022 № ДК-19/50-2022 (далее - договор аренды) недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 50,5 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0109021:1772, в том числе: литер А, этаж 1, помещения № 1 - 9,8 кв.м, № 2 - 36,4 кв.м, № 3 - 1,4 кв.м, № 4 - 2,9 кв.м, расположенных в здании по адресу: город Сочи, Лазаревский район, улица Родниковая, дом 23, предоставленных ответчику; обязать ответчика освободить предоставленные в аренду муниципальные нежилые помещения площадью 50,5 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0109021:1772, расположенных в здании по адресу: город Сочи, Лазаревский район, улица Родниковая, дом 23.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2024 иск удовлетворен в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью «Норд» обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что отсутствие договоров с ресурсоснабжающими организациями не влечет для департамента негативных последствий, поскольку спорное помещение используется ООО «Норд» для размещения архива. Договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг). При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.

Акт обследования помещения подписан в одностороннем порядке, подлежит исключению из числа доказательств по делу, общество не уведомлялось о проведении проверки.

Проверка департамента проведена в нарушение моратория на проведение плановых проверок, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля».

Кроме того, ответчик заявляет, что после уведомления о расторжении договора аренды департаментом принимаются денежные средства в качестве арендной оплаты, что свидетельствует о том, что вменяемые обществу нарушения не являются существенным и не нарушают прав и интересов истца

В судебное заседание истец надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанного лица.

Представитель ответчика в судебном заседании дал пояснения по существу спора, поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Норд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества -нежилых помещений общей площадью 50,5 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0109021:1772, в том числе: литер А, этаж 1, помещения № 1 - 9,8 кв.м, № 2 - 36,4 кв.м, № 3 - 1,4 кв.м, № 4 - 2,9 кв.м, расположенных в здании по адресу: город Сочи, Лазаревский район, улица Родниковая, дом 23, сроком до 31.01.2027 года.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 2.4.1 договора аренды арендатор обязан использовать арендуемые помещения в соответствии с их целевым назначением, а также в соответствии с установленными требованиями к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием арендованного имущества, в соответствии с условиями договора и обеспечивать их сохранность. Не допускать использование арендуемых помещений в целях, нарушающих действующее законодательство Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2.4.2 договора аренды арендатор обязан в пятидневный срок после подписания сторонами настоящего договора заключить договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг с поставщиками данных услуг на срок, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, и своевременно оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, в соответствии с условиями договора на оплату услуг.

Согласно подпункту 2.4.5 договора аренды арендатор не должен производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя. Арендатор обязан восстановить прежнее состояние арендуемых помещений в случае самовольной перепланировки или переоборудования.

10.11.2023 арендодателем была проведена проверка сохранности и использования по назначению имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, в ходе которой установлено, что арендатором по назначению не используются нежилые помещения, находятся в неудовлетворительном состоянии, текущий ремонт не проводится.

В соответствии с подпунктом 2.4.12 договора аренды арендатор обязан в течение месяца после вступления в силу настоящего договора застраховать имущественные интересы, связанные с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на весь срок действия договора (страхование гражданской ответственности), а также по страхованию имущественных интересов, связанных с риском утраты (гибели) или повреждения объекта недвижимости, в пользу арендодателя на весь срок действия договора (страхование имущества).

Предоставить арендодателю информацию о заключенных договорах страхования, вносимых в них изменениях и (или) их расторжении, путем уведомления заказным письмом.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды от 01.02.2022 № ДК-19/50-2022 арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в порядке, установленном статьи 450.1 ГК РФ в случаях невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных подпунктами 2.4.1 - 2.4.12, 2.5 договора.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Письмом от 21.12.2023 № 19909/02.01-44 истец направил ответчику претензию об устранении нарушений. Однако доказательства, подтверждающие устранение выявленных нарушений, в адрес департамента не предоставлены.

Письмом от 19.02.2024 № 2345/02.01-44 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды и предложил в тридцатидневный срок со дня получения уведомления явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Письма направлены по надлежащему адресу арендатора, однако требования истца до настоящего времени не выполнены.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом первой инстанции установлено, что арендатором в нарушение подпункта 2.4.2 договора аренды не заключены договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг с поставщиками данных услуг, нежилые помещения арендатором по назначению не используются, находятся в неудовлетворительном состоянии, текущий ремонт не проводится.

Довод ответчика о том, что спорные объекты недвижимости используются обществом для размещения архива, в связи с чем, нет необходимости в обеспечении коммунальными эксплуатационными и административно-хозяйственными ресурсами, рассмотрен и обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку данное условие согласовано сторонами при заключении договора, доказательств отсутствия потребления ресурсов в материалы дела не представлено.

Довод ответчика о том, что проверка департамента проведена в нарушение моратория на проведение плановых проверок, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля», а проведение плановых проверок возможно только с согласования органов прокуратуры, также рассмотрен и отклонен судом первой инстанции.

Согласно подпункту 2.1.2 арендодатель имеет право беспрепятственного доступа в арендуемые помещения для проведения проверки соблюдения арендатором условий настоящего договора, целей использования и сохранности арендуемых помещений, а также на получение от арендатора документации, запрашиваемой в пределах данной проверки.

Таким образом, факт нарушений обществом условий договора выявлен в рамках установленных договором полномочий.

Ответчик заявляет, что после уведомления о расторжении договора аренды департаментом принимаются денежные средства в качестве арендной оплаты, что свидетельствует о том, что вменяемые обществу нарушения не являются существенным и не нарушают прав и интересов истца.

Относительно данного довода суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным договором, то есть договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (пункт 1 статьи 423 ГК РФ).

При таких обстоятельствах довод ООО «Норд» о получении департаментом платы за пользование имуществом, ввиду чего данный договор расторжению не подлежит, является несостоятельным и правомерно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Срок действия договора определен с 01 февраля 2022 по 31.01.2027.

Согласно пункту 2.4.2 арендатор обязался в пятидневный срок после подписания договора аренды заключить договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг с поставщиками данных услуг на срок, указанный в п.1.2 настоящего договора и своевременно оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договоров на оплату услуг.

Согласно пункту 5.2 договора аренды настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в порядке, установленном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать его расторжения:

- в случаях невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.4.1-2.4.12, 2.5 настоящего договора;

- в случаях, носящих чрезвычайный характер, а также в случаях государственной, муниципальной и общественной необходимости по распоряжению Главы города Сочи;

- в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.2 настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Поскольку в рамках настоящего дела ответчик не исполнил условие пункта 2.4.2 договора аренды, не заключил договоры на оплату коммунальных услуг, то требование истца о расторжении договора является законным и обоснованным, поскольку нарушение указанного пункта договора аренды является основанием для расторжения договора аренды.

На основании изложенного в целях правовой определенности, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование Департамента имущественных отношений к обществу с ограниченной ответственностью «Норд» о расторжении договора аренды от 01.02.2022 № ДК-19/50-2022 и обязании ответчика освободить предоставленные в аренду муниципальные нежилые помещения.

Ввиду полного удовлетворения заявленных требований судебные расходы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на ответчика.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2024 по делу № А32-35966/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийН.В. Ковалева

СудьиЕ.А. Маштакова

В.Л. Новик