АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-1211/25

Екатеринбург

22 мая 2025 г.

Дело № А60-56697/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2024 по делу № А60-56697/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России – ФИО1 (доверенность от 15.05.2024 № 141/04/07-36/2);

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, истец) – ФИО3 (доверенность от 20.10.2023).

Предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России о признании недействительным оформленного уведомлением от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 одностороннего отказа от договоров аренды от 19.11.2019 № 141/3/4/АМ153, № 141/3/4/АМ-154, заключенных между сторонами.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 66» (далее – общество «Торгсервис 66», третье лицо), общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество «Элемент-Трейд», третье лицо), Военная прокуратура Екатеринбургского гарнизона.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2024 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным оформленный уведомлением от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 односторонний отказ от договоров аренды от 19.11.2019 № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154, заключенных между сторонами.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель жалобы настаивает на том, что ответчик подтвердил факт неоднократного нарушения условий договоров со стороны истца и наличие у него оснований для одностороннего отказа от исполнения договоров в силу согласованных сторонами условий пунктов 7.4 договоров и нормы пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации; отмечает, что оспариваемое решение об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды было принято ответчиком после анализа недобросовестного поведения истца на протяжении всего периода исполнения обязательств. По мнению заявителя жалобы, истцом также нарушены положения пунктов 3.2.16 договоров, в соответствии с которыми перепланировка и переустройство объекта недвижимости возможны только после письменного согласия арендодателя, в то время как истец сначала провел переустройство здания, и только потом уведомил ответчика о данном факте. ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России отдельно отмечает, что истец не уведомил его о сдаче в субаренду самовольных пристроев, не исполнил требования, указанные в претензии от 05.05.2023 № 141/4/03-3768, в соответствии с которой истцу необходимо было снести самовольные пристрои в месячный срок, в то время как согласно результатам проведенной по делу экспертизы до настоящего времени от самовольных пристроек осталось бетонное основание.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) были заключены следующие договоры федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления:

- от 19.11.2019 № 141/3/4/АМ-153, согласно пункту 1.1 которого в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество: здание хранилища (кадастровый номер 66:41:0000000:7299) общей площадью 1620 кв.м, с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объекта, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (<...> стр.22/3), для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого). Договор аренды заключен на срок 5 лет и действует с 19.11.2019 по 18.11.2024.

- от 19.11.2019 № 141/3/4/АМ-154, согласно пункту 1.1 которого в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество: здание контрольно-пропускного пункта (кадастровый номер 66:41:0000000:4649) общей площадью 216 кв.м, с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объекта, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок №4 (<...> стр.22), для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого). Договор аренды заключен на срок 5 лет и действует с 19.11.2019 по 18.11.2024.

19.10.2023 в адрес истца поступило уведомление ответчика от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 о расторжении указанных договоров аренды в одностороннем порядке в связи с неоднократным нарушением арендатором условий договоров аренды на основании пунктов 7.4.1, 7.4.6 договоров. Ответчик требовал освободить и передать по акту приема-передачи занимаемые помещения.

Ссылаясь на то, что уведомление от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 об одностороннем отказе от договоров аренды является недействительным, не содержит ссылок на нарушение арендатором каких-либо условий договора или совершение им действий, предусмотренных пунктами 7.4.1, 7.4.6 договоров аренды, истец обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования и признавая недействительным оформленный вышеуказанным уведомлением односторонний отказ от договоров аренды от 19.11.2019 № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154, заключенных между сторонами, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума № 54), право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии у ответчика правовых и фактических оснований для одностороннего отказа от исполнения спорных договоров исходя из следующих установленных обстоятельств настоящего дела.

Так, основания для одностороннего отказа арендодателя от договоров предусмотрены пунктом 7.4 спорных договоров аренды, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

- при использовании арендатором объекта с существенным нарушением условий договора и назначением объекта, указанного в пункте 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями (пункт 7.4.1 договоров);

- при невнесении арендной платы более двух раз подряд после истечения установленного договором или уведомлением арендодателя срока платежа вне зависимости от ее последующего внесения (пункт 7.4.2 договоров);

- при образовании задолженности по арендной плате за объект, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем двукратный размер арендной платы, установленной договором вне зависимости от ее последующего внесения (пункт 7.4.3 договоров);

- если Министерством обороны Российской Федерации принято решение о капитальном ремонте, сносе и использовании объекта для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организации (пункт 7.4.4 договоров);

- при отказе арендатора от оплаты увеличенной арендной ставки вследствие одностороннего изменения ставки арендной платы или обязательного ежегодного перерасчета (пункт 7.4.5 договоров);

- при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.20, 3.2.23, 3.2.32, 5.4, 5.6.1 договоров (пункт 7.4.6 договоров).

Как установлено судами и следует из материалов дела, основанием для направления уведомления от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 об одностороннем отказе от спорных договоров аренды послужило проведение проверки Военной прокуратурой Екатеринбургского гарнизона и вынесение представления от 30.03.2023 об устранении нарушений закона начальнику ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России.

При этом в обоснование правомерности одностороннего отказа от исполнения договоров ответчик сослался на следующие допущенные, по его мнению, истцом нарушения:

- в нарушение пункта 1.1 договоров истец использовал часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, предоставленную в целях эксплуатации объекта, сдаваемого в аренду, для извлечения финансовой выгоды, а именно сдавал в аренду для размещения нестационарного торгового объекта (блок-контейнер, используемый в качестве шиномонтажной мастерской, а также сборно-разборная конструкция для розничной торговли питьевой водой), устанавливал на въезде шлагбаум и осуществлял услуги по предоставлению парковочных мест на территории земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296 на возмездной основе;

- в нарушение пункта 3.2.6 договоров, в соответствии с которым арендатор обязуется использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договоров, условиями договоров, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, при визуальном осмотре земельного участка 08.11.2023 выявлена организация свалки твердых коммунальных отходов;

- в нарушение пункта 3.2.18 договоров, в соответствии с которым арендатор не вправе проводить неотделимые улучшения объектов без предварительного согласия арендодателя, истец возвел два самовольных пристроя к нежилому зданию с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в виде капитальных сооружений из пеноблока с жесткой кровлей (использовались в качестве торговых точек по продаже продуктов), а также самовольный пристрой, который используется в качестве котельной и разрешительная документация на который отсутствует (часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

- в нарушение пункта 3.2.23 договоров, в соответствии с которым арендатор обязан обеспечивать непрерывное страхование объектов на весь срок действия договора аренды, здание хранилища площадью 1620 кв.м не было застраховано в период с 25.12.2020 по 10.03.2023, а здание контрольно-пропускного пункта было застраховано лишь с 11.03.2023.

Данные доводы получили надлежащую правовую оценку со стороны судов первой и апелляционной инстанций, с учетом приведенного правового регулирования, поведения сторон при исполнении спорных договоров и правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», в соответствии с которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Так, оценивая доводы ответчика о допущенном истцом нецелевом использовании земельного участка, суды установили факт заключения предпринимателем ФИО2 следующих договоров:

- договора от 23.12.2020 на оказание услуг по размещению сборно-разборной конструкции, не являющейся объектом недвижимости, предназначенной для автоматизированной розничной торговли водой питьевой с 23.12.2020 по 22.12.2021, с обществом с ограниченной ответственностью «СПА-Екатеринбург» (заказчик);

- договора от 01.05.2021 № 8СА/21 на оказание услуг по размещению сборно-разборной конструкции, не являющейся объектом недвижимости, предназначенной для выполнения шиномонтажных работ, с индивидуальным предпринимателем ФИО4 (заказчик).

По условиям пунктов 1.4, 2.3.2 указанных договоров оборудование должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил, технических регламентов и стандартов в сфере обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества и окружающей среды. Заказчики обязаны при размещении оборудования обеспечить выполнение технических, санитарных и противопожарных требований и норм, предоставить необходимые сертификаты, разрешения, требуемые какими-либо органами власти Российской Федерации или местными властями, касающиеся предмета договоров.

При этом судами установлено и ответчиком по существу не оспорено, что копия договора от 23.12.2020, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «СПА-Екатеринбург», была направлена ему истцом 18.05.2021 на электронную почту putuiodogfajmail.ru, копия договора от 01.05.2021, заключенного с предпринимателем ФИО4, также была направлена истцом 20.05.2021 на электронную почту putuiodogfffimail.ru.

Каких-либо возражений по поводу заключения договора от 23.12.2020 на размещение автомата розничной торговли питьевой водой (при том, что согласно пояснениям истца размещение такого автомата вызвано тем, что здания, расположенные по адресу: <...>, не были обеспечены в 2020 году питьевой водой), равно как и по поводу заключения договора от 01.05.2021 на размещение оборудования для выполнения шиномонтажных работ от ответчика не поступило.

Напротив, судами установлено, что после заключения указанных договоров, несмотря на размещение автомата розничной торговли питьевой водой и оборудования шиномонтажа, дополнительным соглашением от 01.09.2021 № 141/3/4/АИД-485 к договору аренды недвижимого имущества от 19.11.2019 № 141/3/4АИ-153 и дополнительным соглашением от 01.09.2021 № 141/3/4/АИД-486 к договору аренды недвижимого имущества от 19.11.2019 №141/3/4АИ-154, подписанными в двустороннем порядке, арендные отношения между сторонами были продлены до 18.11.2025.

При этом после получения от ответчика претензии от 05.05.2023 по первому требованию предприниматель ФИО2 в разумный срок устранила вменяемые ей нарушения, а именно расторгла указанные договоры и освободила земельный участок от оборудования, о чем было сообщено ответчику письмами от 25.05.2023 № 7/23, 27.06.2023 № 11/23, от 30.06.2023 № 12/23.

В ходе проверки доводов ответчика о выявленном факте установки истцом шлагбаума и использования земельного участка для размещения парковки судами установлено, что исходя из пункта 2.3 акта осмотра от 19.05.2021 № 23 части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, прилегающего к зданиям с кадастровыми номерами 66:41:0000000:7299, 66:41:0000000:4649, расположенным по адресу: <...>, а также исполнения арендатором обязательств по договорам аренды следует, что земельный участок используется в качестве парковки автотранспорта для клиентов магазина «Светофор».

Доказательств использования земельного участка для размещения транспорта на платной основе третьих лиц, не являющихся субарендаторами помещений в зданиях с кадастровыми номерами 66:41:0000000:7299, 66:41:0000000:4649, в материалы дела ответчиком не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, принимая во внимание пояснения истца о том, что шлагбаум установлен с целью обеспечения сохранности имущества арендодателя, арендатора и субарендаторов и ограничения прохода и проезда на территорию в нерабочее время, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что соответствующие действия совершены истцом во исполнение условий пункта 3.2.12 договоров, предусматривающего обязанность арендатора обеспечивать сохранность и охрану объекта, инженерных коммуникаций и оборудования, имеющихся на объекте, нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состояниях согласно требованиям, установленным действующим законодательством, нормам и правилам, а также охрану объекта от несанкционированного проникновения на него третьих лиц.

Рассмотрев доводы ответчика о том, что на территории арендуемого земельного участка имеется свалка твердых коммунальных отходов, суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание, что в данном случае ответчик ссылается на обстоятельства, возникшие уже после направления им в адрес истца уведомления об отказе от договоров (уведомление направлено истцу 13.10.2023, факт выявления свалки отходов – 08.11.2023, при этом фотофиксация нарушения не представлена).

Кроме того, суды сделали правомерный вывод о необоснованности доводов ответчика в указанной части с учетом установленных обстоятельств того, что здание с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 сдано в субаренду обществу «Торгсервис 66» и обществу «Элемент-Трейд», осуществляющим торговую деятельность и имеющим заключенные договоры на вывоз ТБО (публичный договор от 08.12.2020 № 357263 на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург, заключенный между обществом «Торгсервис 66» и ЕМУП «Специализированная автобаза»; публичный договор от 17.12.2020 № 357426 на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург, заключенный между обществом «Элемент-Трейд» и ЕМУП «Специализированная автобаза»), а также оборудованные площадки для сбора мусора, контейнеры, для сбора упаковочной тары, что исключает вывод о нарушении санитарных норм и правил, а также нарушении Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

В ходе рассмотрения доводов ответчика о допущенном истцом нарушении пункта 3.2.18 договоров в связи с возведением самовольных пристроев к нежилому зданию с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в отсутствие уведомления ответчика о переустройстве, переоборудовании и перепланировки здания, судами установлены следующие обстоятельства, свидетельствующие об осведомленности ответчика о выполнении спорных улучшений в здании с января 2020 года.

Так, судами установлено и материалами дела подтверждено, что в приложении № 5 к договору субаренды от 17.01.2020 № ТС 66/8, заключенному между предпринимателем ФИО2 и обществом «Торгсервис 66», указан полный перечень строительно-монтажных работ выполняемых предпринимателем ФИО2 С указанным перечнем ответчик был ознакомлен, сообщение о заключении договора субаренды было направлено истцом своевременно, работы были выполнены к 01.07.2020, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2020.

Впоследствии письмом от 06.04.2020 № 18/20 истец уведомил ответчика о производстве работ по ремонту зданий, в частности: работ по ремонту кровли, монтажу оконных конструкций и входных групп, устройству бетонных покрытий полов, монтажу систем электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, отделочных работ. К письму были приложены сметы на выполнение работ, согласно которым только в связи с производством работ в здании расположенном по адресу: <...>, истцом были понесены расходы в сумме 18 923 664 руб. 06 коп.

При этом в локальном сметном расчете № 3 в разделе 2 Монтаж систем отопления под пунктом 25-26 предусмотрены работы по установке двух котлов для отопления. Согласно условиям установки твердотопливного котла для его размещения подготавливается специальное помещение, что и было сделано истцом с использованием сборно-разборных конструкций.

Таким образом, с 06.04.2020 ответчик также знал о том, что в здании площадью 1620 кв.м истец производит монтаж инженерных сетей, переоборудование и устройство котельной.

Несмотря на наличие котельной и работ по монтажу инженерных сетей в части здания с кадастровым номером 66:41:0000000:7299, дополнительным соглашением от 01.09.2021 № 141/3/4/АИД-485 к договору аренды недвижимого имущества от 19.11.2019 № 141/3/4АИ-153 и дополнительным соглашением от 01.09.2021 № 141/3/4/АИД-486 к договору аренды недвижимого имущества от 19.11.2019 №141/3/4АИ-154, подписанными в двустороннем порядке, арендные отношения между сторонами были продлены до 18.11.2025.

Более того, письмом от 30.09.2021 исх. № 34/21 предприниматель ФИО2 сообщила начальнику ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России о заключении договора субаренды недвижимого имущества от 27.08.2021 № 129-КАВ с обществом «Элемент-Трейд» и просила согласовать проект перепланировки и технического переустройства части здания по адресу: <...>, для размещения магазина ТС «Монетка», предусматривающего оборудование помещение котельной. Проект перепланировки и технического переустройства был также направлен арендодателю.

По заказу истца проектной организацией – обществом с ограниченной ответственностью «ВОКС», были разработаны следующие разделы проектной документации:

1) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: <...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Архитектурно-строительные решения». Шифр: 01/2019-954-АС, выполнен в сентябре 2021 года. Проектом предусматривается размещение торгового зала и подсобных помещений.

2) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: <...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Шифр: 01/2019-954-ОВ, выполнен в сентябре 2021 года. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной и размещение оборудования отопления в котельной.

3) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: <...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Внутренний водопровод и канализация». Шифр: 01/2019-954-ВК, выполнен в сентябре 2021 года. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной и размещение оборудования отопления в котельной.

4) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: <...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Электрическое освещение и силовое оборудование». Шифр: 01/2019-954-ВК, выполнен в сентябре 2021 года. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной.

5) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: <...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Паспорт внешнего вида». Шифр: 01/2019-954-ПВВ, выполнен в сентябрь 2021 года.

Согласно письму ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России от 29.10.2021 № 141/4/03-11450 им была согласована перепланировка здания 66:41:0000000:7299 с учетом представленного проекта перепланировки и технического переустройства части здания.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПроЭксперт Урал» ФИО5, с постановкой перед ним следующих вопросов:

- привели ли строительные и отделочные работы, выполненные предпринимателем ФИО2 в здании с кадастровым номером 66:41:0000000:7299, к ухудшению технических характеристик здания и повлияли ли на надежность конструктивных элементов здания?

- является ли безопасным использование здания с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в качестве магазина продовольственных товаров, торговая площадь которого составляет 1000 кв. м при обеспечении отопления здания существующей котельной?

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение, содержащее следующие выводы.

По первому вопросу. Проведенные мероприятия, выполненные в здании с арендуемыми помещениями: хранилище (кадастровый номер 66:41:0000000:7299) общей площадью - 1620м2 , расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (<...> стр. 22/3), улучшают работоспособность конструкций здания и способствуют сохранности и долговечности его в эксплуатации. Арендатор осуществил свое право на использование арендуемого здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (<...> стр. 22/3), произвел улучшение состояния конструкций здания, его долговечности и выполнил мероприятия, соответствующие нормальному функционированию объекта аренды. Стена между помещениями № 11 и 12 находится в аварийном состоянии. Фактическая общая площадь арендуемого здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (<...> стр. 22/3) на дату проведения осмотра объекта составляет - 1562.01 м2.

По второму вопросу. Существующая котельная (котёл водогрейный автоматический модель ВСКЗ-ЭКО) на твердом топливе является безопасной в эксплуатации и соответствует принятым нормативным документам: СП 60.1333.2016 «СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения», СП 73.13330.2016 «СНиП 31-06-2009. Внутренние санитарно-технические системы здания», требованиям пожарной безопасности. Помещение котельной относится к вспомогательным сооружениям и не является капитальным. Помещение котельной является пристроенным к основному зданию, при этом несущие конструкции основного здания при устройстве котельной не затрагиваются.

Таким образом, суды сделали обоснованный вывод о том, что материалами дела не подтверждается нарушение истцом условий пункта 3.2.18 договоров.

Рассмотрев доводы ответчика о допущенном истцом нарушении условий пунктов 3.2.23 договоров в части обязанности по осуществлению страхования объектов, суды первой и апелляционной инстанций установили, что полисами (договорами) страхования, заключенными с обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-Страхование», от 24.12.2019 № 024-078-014553/19, № 024-078-014554/19 подтверждается факт страхования двух зданий с 25.12.2019 по 24.12.2020, полисами от 15.04.2021 № 024-078-019197/21, № 024-078-019198/21 подтверждается факт страхования двух зданий с 16.04.2021 по 24.12.2022, полисами № 024-078-026903/23, № 024-078-026904/23 подтверждается факт страхования двух зданий с 11.03.2023 по 10.03.2024, дополнительными соглашениями срок действия полисов на два здания продлен до 18.11.2025, при этом на дату направления уведомления о расторжении договоров оба здания были застрахованы более 7 месяцев.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций, правомерно указав на то, что по своей правовой природе односторонний отказ от договора, влекущий прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, учитывая характер допущенных истцом нарушений и принятые им меры по их устранению, а также отсутствие для ответчика негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением истцом условий договоров, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия прекращения договоров, сделали верный вывод о том, что приведенные ответчиком формальные условия для одностороннего расторжения договоров аренды не отвечают целям договоров и принципу разумного осуществления гражданских прав.

Отклоняя доводы ответчика о том, что оспариваемое решение об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды было принято им после анализа недобросовестного поведения истца на протяжении всего периода исполнения обязательств, суды первой и апелляционной инстанций верно указали на то, что ответчик, в разумный срок не реализовавший свое право на односторонний отказ от договора по основаниям, связанным с нарушением истцом обязательств, в данном случае не вправе ссылаться на соответствующие нарушения в последующие периоды, поскольку иное не соответствует разумному и добросовестному поведению (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и приводит к неопределенности во взаимоотношениях сторон.

Суд округа отмечает, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Бремя доказывания стороной своих требований и возражений должно быть потенциально реализуемым, исходя из объективно существующих возможностей в собирании тех или иных доказательств с учетом характера правоотношения и положения в нем соответствующего субъекта, а также добросовестной реализации процессуальных прав.

Частным случаем проявления общих начал гражданского законодательства и принципа добросовестности является принцип эстоппель, который предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства в рамках гражданско-правового спора, если данная позиция существенно противоречит его предшествующему поведению, а также правилу venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Основным критерием их применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения. Главная задача указанного принципа состоит в том, чтобы воспрепятствовать получению преимущества и выгоды стороной, допускающей непоследовательность в поведении, в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

С учетом изложенных обстоятельствах в их совокупности, суды сделали обоснованный вывод об отсутствии оснований для одностороннего отказа ответчика от исполнения договоров аренды от 19.11.2019 № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154, заключенных с истцом, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования.

Оснований для несогласия с изложенными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов обоснованы и мотивированы, соответствуют доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и нормам материального права, подлежащим применению при рассмотрении настоящих требований. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Все изложенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к повторению заявителем утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права, а лишь указывают на несогласие истца с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела и доказательств, на основании которых они установлены.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2024 по делу № А60-56697/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи С.В. Лазарев

В.А. Купреенков