АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Омск

13 февраля 2025 года

№ дела

А46-14379/2024

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва – помощником судьи Агаповой Е.В., после перерыва – помощником судьи Тарановой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Космос-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «МААРТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 254 837 руб. 47 коп.,

в судебном заседании до и после перерыва приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 21.11.2024, сроком действия по 28.11.2025, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 07.02.2023, сроком действия на 3 года, паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Космос-1» (далее - ООО «Космос-1», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МААРТ» (далее - ООО «МААРТ», ответчик) о взыскании 254 837 руб. 47 коп.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между собственниками помещений многоквартирного дома № 12 Б по ул. 75 Гвардейской бригады в городе Омске, на основании решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом №2 от 21.12.2016 заключен договор управления многоквартирным домом с обществом с ограниченной ответственностью «Весна-1» (далее - ООО «Весна») № ДУ (В) - 109/2017-01 от 01.01.2017 (далее - Договор управления).

С 28.10.2019 ООО «Весна-1» прекратило деятельность путем реорганизации, правопреемником является ООО «Космос-1».

ООО «Космос-1» в соответствии договором управления многоквартирным домом оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № 055 000074 от 28.04.2015 выданной Государственной жилищной инспекцией Омской области.

Как указал истец, у ООО «МААРТ» имеется задолженность перед ООО «Космос-1», возникшая по договору управления по адресу: <...>.

ООО «МААРТ» является собственником нежилого помещения № 2 П в данном МКД общей площадью 303,2 кв.м. на государственной регистрации права собственности от 27.03.2021 № 55:36:120305:25871-55/092/2021 -1.

06.03.2024 и 17.04. 2024 года ООО «Космос-1» в адрес ООО «МААРТ» была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности, которая оставлена без ответа.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате услуг по договору управления МКД № ДУ (В)-109/2017-01 от 01.01.2017, по адресу: <...>, ООО «Космос-1» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности.

Суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме на основании следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Статьей 249 ГК РФ, а также пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой по спорному вопросу (постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ).

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из ЕГРН, собственником нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:120305:25871 площадью 303,2 кв.м. в указанном выше МКД является ООО «МААРТ».

В свою очередь, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал, что спорное нежилое помещение является пристроенным, имеет самостоятельное назначение с отдельным входом, имеющее самостоятельный выход, огороженную территорию, не соприкасающуюся с территорией жилого дома. Кроме того, жилой дом и пристройка, принадлежащая ответчику не имеют общих входов/выходов, сотрудники истца не оказывают какие-либо услуги по содержанию и ремонту помещений, находящихся в пристройке (следует из приложенных истцом актов оказанных услуг и отчетов о проведении текущего ремонта.

Учет и определение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома и объекта, принадлежащего ответчику, а также заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг и эксплуатирующими организациями производится независимо в отношении каждого из объектов.

В настоящее время, с учетом сложившегося порядка использования объектов, доступ в нежилые помещения ответчика производится только через самостоятельный вход в пристройку, какие-либо двери или другие возможные входы в пристройку со стороны многоквартирного дома отсутствуют.

При этом, использование нежилых помещений в пристройке осуществляется полностью автономно от многоквартирного дома, без использования общего имущества собственников жилых помещений в МКД.

В обоснование указанных возражений ответчик ссылался на то, что им самостоятельно заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями и несет затраты по содержанию и обслуживанию своих помещений, в том числе по их ремонту, а также ремонту и обслуживанию используемых инженерных сетей и коммуникаций. ООО «МААРТ» также самостоятельно несет затраты по ремонту кровли, наружных стен и т.д., заключает договоры на оказание услуг по обращению с коммунальными отходами.

С учетом изложенного, ответчик полагал, что принадлежащее ему помещение является самостоятельным объектом недвижимости, не входит в состав многоквартирного дома, в связи с чем, оснований для несения расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома у ответчика не имеется.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме является не просто неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанностью, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

В пункте 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, приведено понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, следует, что признаками единства здания служат:

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Согласно пункту 4 названных Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется (части 4, 5 статьи 10 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом важно отметить, что если в многоквартирном доме изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома.

Учитывая вышеизложенное, судом включен в предмет судебного исследования вопрос, связанный с доказанностью факта нахождения спорного нежилого помещения в составе многоквартирного дома на момент его проектирования, составления технической документации (при вводе в эксплуатацию) и (или) оформления электронного паспорта. Проектная или техническая документация на многоквартирный дом либо электронный паспорт многоквартирного дома были предметом исследования и правовой оценки суда первой инстанции.

В материалах дела имеется технический паспорт, согласно которому нежилое помещение № 2 П - пристроенное нежилое помещение первого этажа жилого дома 12 Б, по улице 75 Гвардейской бригады в городе Омске.

Как указывает истец, нежилое помещение № 2 П с кадастровым номером 55:36:120305:25871 находится в составе многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 55:36:120305:25447, является пристроенным взаимосвязанным с многоквартирным жилым домом объектом, а не отдельно стоящим зданием, конструктивно связано с остальными помещениями дома. Нежилое помещение № 2 П расположено над подвалом многоквартирного жилого дома, то есть имеет основание в виде подвальной части многоквартирного жилого дома, ввод отопления и ХГВС в нежилое помещение осуществляется от домовых инженерных сетей отопления и ХГВС; доступ в нежилое помещение возможен через помещения общего пользования многоквартирного жилого дома.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства того, что нежилое помещение № 2П фактически является отдельно стоящим строением, а также доказательства в обоснование доводов о наличии самостоятельно заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями и несении затрат по содержанию и обслуживанию своих помещений, в том числе по их ремонту, а также ремонту и обслуживанию используемых инженерных сетей и коммуникаций.

ООО «МААРТ» является собственником нежилого помещения № 2 П общей площадью 303,2 кв.м в многоквартирном доме 12Б по улице 75 Гвардейской бригады в городе Омске, то есть помещение ответчика не зарегистрировано как самостоятельное здание.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение построено одновременно с многоквартирным домом, как встроенно-пристроенное в многоквартирный дом помещение, соответственно, помещение 2П является частью многоквартирного дома.

Наличие отдельного от жилого дома входа и отдельных инженерных систем однозначно не свидетельствует о том, что встроенно-пристроенное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости отдельный от многоквартирного дома.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Как следует из представленных в материалы дела регистрационных документов, спорное помещение и многоквартирный дом имеют идентичные юридические адреса; нежилое помещение как самостоятельный объект на учет не поставлен; земельный участок отдельно от жилого дома не выделен. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

С учетом вышеизложенного, в силу прямого указания закона ответчик обязан нести расходы по внесению платы за содержание жилого помещения, взноса на капитальный ремонт, платы за коммунальные услуги.

При этом, управляющая организация не обязана доказывать факт оказания услуг каждому собственнику помещений в МКД, в том числе направлять акты выполненных работ каждому собственнику. Жилищным законодательством предусмотрено предоставление отчета управляющей организации по итогам соответствующего года (Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2019 № 301-ЭС19-22264 по делу № А79-8432/2017).

В соответствии с условиями пункта 4.2.1 договора управления собственники обязаны своевременно и полностью вносить оплату. Внесение оплаты должно производиться ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.

Согласно пункту 5.3 договора управления размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается решением общего собрания собственников помещений, с учетом предложений управляющей организации (за исключением индексации платы), органом местного самоуправления. При отсутствии решения собственников об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, такой размер устанавливается органами местного самоуправления.

Собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, решений об утверждении платы на 2021-2024 года в порядке, установленном законом не принималось. В связи с чем, на многоквартирном доме по указанному адресу на 2021-2024 года применен размер платы, равный установленному размеру платы в постановлении Администрации города Омска от 20.11.2020 № 686-п «О плате за содержание жилого помещения на 2021 год», постановлении Администрации города Омска от 30.11.2021 № 733-п «О плате за содержание жилого помещения на 2022 год», постановлении Администрации города Омска от 09.12.2022 № 974-п «О плате за содержание жилого помещения на 2023 год», постановлении Администрации города Омска от 22.12.2023 №1118-п «О плате за содержание жилого помещения на 2024 год» в зависимости от степени благоустройства для данной категории дома.

Таким образом, изменение размера платы за содержание помещения происходило в соответствии с частью 7 статьи 156, частью 4 статьи 158 ЖК РФ, постановлениями Администрации г. Омска «О плате за содержание жилого помещения» указанными выше, а также в соответствии с условиями договоров управления.

Извещение собственников и нанимателей об изменении размера платы с 1 января каждого года осуществлялось в платежных документах (квитанциях).

Согласно представленному расчету задолженность за содержание и ремонт общего имущества по адресу <...>. за период с 01.04.2021 по 30.04.2024 в размере 251 167 руб. 54 руб.

Расчет проверен судом, признан арифметически верным, поскольку произведен с учетом площади спорного помещения и на основании утвержденных тарифов.

Учитывая нарушение ответчиком обязательств по возмещению обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, истец просил взыскать с ответчика пени за период 01.05.2021 по 11.05.2024 в размере 8 097 руб.

В статье 330 ГК РФ, законодатель определил неустойку как (штраф, пеню) установленную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно части 14 статьи 155 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Поскольку факт несвоевременной оплаты за содержание и ремонт жилого помещения подтвержден материалами дела, то начисление неустойки признается судом обоснованным.

Расчет неустойки истцом в материалы дела приложен, судом проверен, признан обоснованным и арифметически верным.

Таким образом, учитывая, что факт оказания истцом услуг подтверждается материалами дела, обязательства по оплате оказанных услуг ответчиком не исполнены, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ООО «Космос-1».

Из части 2 статьи 168 АПК РФ следует, что при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах. Согласно статье 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При предъявлении настоящего иска в суд ООО «Космос-1» уплатило в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 097 руб.

С учетом результатов рассмотрения иска судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в указанном выше размере возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Космос-1» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МААРТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Космос-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>) основной долг 251 167 руб. 54 коп., пени за период с 01.04.2021 по 30.04.2024 в размере 3 669 руб. 93 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 097 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Е.В. Кулаева