Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс <***>, 210-172

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-310/2025

город Иркутск

18 марта 2025 года

Дело № А58-5680/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Фирсова А.Д.,

судей Железняк Е.Г., Яцкевич Ю.С.,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1 (доверенность № 14 АА 1465900 от 05.06.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2024 года по делу № А58-5680/2022 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП: <***>, далее – ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – администрация) о признании права собственности на самовольную постройку – многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, количество этажей – 2, общая площадь 1 823,35 кв. м, с площадью квартир: № 1 - 97,44 кв. м, № 2 - 92,44 кв. м, № 3 - 91,46 кв. м, № 4 - 92,15 кв. м, № 5 - 77,21 кв. м, № 6 - 92,75 кв. м, № 7 - 93,99 кв. м, № 8 - 92,75 кв. м, № 9 - 93,07 кв.м, № 10 - 92,45 кв.м, № 11 - 94,31 кв.м, № 12 - 88,16 кв. м, № 13 - 89,44 кв.м, № 14 - 92,26 кв.м, №15 - 92,99 кв.м, №16 - 77,31 кв.м, № 17 - 91,82 кв.м, № 18 - 90,63 кв. м, № 19 - 91,37 кв. м, № 20 - 99,35 кв. м.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23 июня 2023 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2024 года решение отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с указанным постановлением суда апелляционной инстанции, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.06.2023.

Кассатор указывает, что апелляционный суд необоснованно не принял в качестве допустимых доказательств заключения двух судебных экспертиз, не указал, какие конкретно нарушения допустили эксперты при их производстве, даже если в настоящее время по делам связанным с самовольным строительством требуется проведение государственной экспертизы, полученные в результате производства экспертиз по настоящему делу заключения необходимо было принять в качестве иных письменных доказательств. Изложенные в экспертных заключениях выводы ответчиком не оспорены.

Также, кассатор ссылается на то, что решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-5373/2017, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в сносе спорного жилого дома как самовольной постройки было отказано. В такой ситуации, по его мнению, при рассмотрении настоящего дела апелляционному суду надлежало учесть правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, сформулированную в пункте 32 Обзора судебной практики № 3 (2018) и устранить правовую неопределенность в правовом статусе спорного жилого дома.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

Ответчик о времени и месте судебного разбирательства уведомлен в соответствии с требованиями статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако своего представителя для участия в судебном заседании не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 14:36:104020:4, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 2 772 кв. м с видом разрешенного использования: многоквартирные блокированные жилые дома с приквартирными участками (до 3-х этажей), ограничение – участок расположен в зоне приаэродромной территории, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 27.12.2021, свидетельством о государственной регистрации права от 16.10.2015.

Также истец является собственником нежилого строения «склад» с кадастровым номером 14:36:104020:100, площадью 1 646, 3 кв. м, количество этажей - 2, расположенном на вышеуказанном земельном участке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.07.2022, свидетельством о государственной регистрации права от 01.09.2014.

Здание и земельный участок были приобретены предпринимателем у ООО «Новая Якутия» по договору купли-продажи от 28.02.2018. На момент приобретения предпринимателем здания у прежнего собственника оно имело площадь 1 646,3 кв. м, количество этажей – 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.09.2014 серии 14-АБ № 216337.

Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) в рамках дела № А58-5373/2017 рассматривался спор по иску администрации к предыдущему правообладателю участка и находящегося на нем здания – ООО «Новая Якутия». Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 декабря 2017 года по указанному делу в удовлетворении требований администрации о сносе самовольной постройки – спорного здания, отказано.

В рамках указанного дела на основании определения суда АНО «Центр судебных и досудебных экспертиз» была проведена судебная экспертиза, по результатам составлено заключение от 27.09.2018, которое принято судом в качестве допустимого доказательства, согласно которому спорное здание соответствует экологическим и пожарным и санитарным требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости.

На тот момент, как следует из судебных актов по указанному делу, спорный объект представлял из себя блокированный двух этажный жилой дом.

Как указал истец при обращении в суд с настоящим иском, в 2020 году им на основании рабочей документации, разработанной в 2020 году ООО НПО «Стройконсалтинг», была осуществлена реконструкция блокированного жилого дома в здание склада, а затем в многоквартирный жилой дом, при этом этажность здания изменилась с 3-х этажей до 2- х, общая площадь здания изменилась с 1 646,3 кв. м до 1 823,35 кв. м, площадь квартир – с 77,21 кв. м до 99,35 кв. м.

13.01.2022 истец обращался в Межведомственную комиссию по использованию жилых и нежилых помещений Окружной администрации г. Якутска за оказанием услуги – перевода нежилого помещения в жилое. Уведомлением от 16.02.2022 истцу было отказано в оказании запрашиваемой услуги в связи с тем, что данный вопрос не относится к компетенции вышеуказанной комиссии.

В материалы дела истцом представлено заключение по оценке технического состояния здания от 09.04.2022 № 89/04-21.3, выполненное ООО НПО «Стройконсалтинг», согласно которому реконструированное здание соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ИП ФИО2, ссылаясь на то, что в настоящее время возможность легализации реконструированного объекта иначе как в судебном порядке отсутствует, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая правовые позиции, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, на основе оценки представленных в дело доказательств, включая результаты проведенной судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО НПО «Стройконсалтинг», установил, что реконструированный объект соответствует установленным к объектам недвижимости требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем удовлетворил требования.

Апелляционный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение повторной экспертизы, которая была проведена ООО «АЦОК Интеллект», руководствуясь статьями 10, 12, 218, 222 ГК РФ, пунктами 5, 43, 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44), пришел к выводу о том, что в деле отсутствуют объективные доказательства, подтверждающие соответствие спорного дома требованиям, предъявляемым к жилым зданиям и, учитывая отказ истца от проведения экспертизы в государственной экспертной организации, отменил решение первой инстанции, принял новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума № 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления Пленума № 44).

В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В настоящем деле иск о признании права собственности мотивирован невозможностью легализовать реконструированный объект, расположенный на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, имеющем категорию земель и вид разрешенного использования, допускающие строительство данного объекта.

Факт отсутствия разрешения на реконструкцию объекта истец не оспаривает, однако указывает, что возможность легализации реконструированного объекта иначе как в судебном порядке отсутствует, поскольку на обращение в Межведомственную комиссию по использованию жилых и нежилых помещений Окружной администрации г. Якутска за оказанием услуги – перевода нежилого помещения в жилое, получен отказ, кроме того имеются вступившие в законную силу судебные акты по делу № А58-5373/2017, в рамках которого в сносе спорного объекта отказано, что порождает неопределенность относительно правового статуса объекта недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 29.01.2015 № 101-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Из анализа положений статьи 222 ГК РФ, статей 51, 55 ГрК РФ, постановления Пленума № 44 следует, что бремя доказывания обстоятельств соблюдения градостроительных, строительных норм и правил, а также отвечает ли спорная постройка санитарным, противопожарным и иным требованиям, лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.

С целью установления указанных обстоятельств судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО НПО «Стройконсалтинг».

Указанная организация, как следует из материалов дела, готовила проектную документацию по реконструкции спорного здания в жилое, и внесудебное заключение о его соответствии предъявляемым к объектам недвижимости требованиям, которое было представлено истцом в суд вместе с исковым заявлением (т.1 л.д. 42- 164).

Согласно пункту 5 части 1 статьи 21, части 1 статьи 23 АПК РФ эксперт подлежит отводу если он лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности, а также если ранее оно проводил ревизии или проверки, материалы которых стали поводом для обращения в арбитражный суд или используются при рассмотрении дела.

В рассматриваемой ситуации суд первой инстанции поручил проведение экспертной организации, которая готовила техническое обоснование для подачи иска (проектная документация и техническое исследование), что безусловно вызывает объективные сомнения в беспрестанности при проведение экспертизы, кроме того в ходе проведения экспертизы работники ООО НПО «Стройконсалтинг» анализировал только материалы дела, то есть подготовленные ими же документы, в данной части следует отметить что и техническое исследование и экспертизу готовил ФИО3, что по всей видимости и привело к полному совпадению части текста указанных документов (т.1 л.д. 141-142, т.2 л.д. 60-62).

Соответственно, при назначении судебной экспертизы суд первой инстанции допустил грубое нарушение норм процессуального права, поручил проведение экспертизы лицу, которое безусловно подлежало отводу в качестве эксперта, что лишает возможности принять подготовленное ООО НПО «Стройконсалтинг» заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «АЦОК Интеллект.

Заключению ООО «АЦОК Интеллект» № 006-ААС-2024 от 15.05.2024, а также пояснениям экспертов в судебном заседании судом апелляционной инстанции дана справедливая и обоснованная оценка, состоящая в том, что заключение не соответствует предъявляем к таким документам требованиям, не содержит в исследовательской части как такового описания процесса исследования на предмет соответствия жилых помещений в многоквартирном доме положениям руководящих нормативно – технических документов. Как следует из заключения, эксперты ограничились лишь визуальным осмотром здания с использованием оборудования для фотосъемки, принтером и сканером, оно не содержит какого – либо технического обоснования, позволяющего проверить сделанные экспертами выводы о соответствии помещений многоквартирного дома требованиям, предъявляемым к помещениям для постоянного проживания людей.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р (в редакции от 31.10.2023) «О перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» с 31.10.2023 года судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями, соответственно, заключение ООО «АЦОК Интеллект» не может являться допустимым доказательством как экспертное заключение в силу действующего доказательства и не может быть принято в качестве достоверного доказательства в силу его содержания.

Таким образом, в деле отсутствуют объективные и допустимые доказательства, подтверждающие соответствие спорного объекта жилым многоквартирным домам, выводы апелляционного суда в данной части в полной мере соответствуют требованиям закона.

Вместе с тем, апелляционным судом не учтено, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку, фактически представляющую собой реконструированный многоквартирный дом, при наличии вступившего в законную силу судебного акта по делу № А58-5373/2017 об отказе в ее сносе, создает дисбаланс между публичным и частным интересом, приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и впоследствии может создавать угрозу жизни и здоровью как для граждан, проживающих на данной территории, так и для неопределенного круга лиц. Данная позиция выражена в пункте 32 Обзора судебной практики № 3 (2018) и определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № А33-18699/2022.

При наличии судебных актов по делу № А58-5373/2017, согласно приведенной выше правовой позиции, удовлетворение заявленных истцом требований возможно при наличии доказательств, подтверждающих отсутствие изменений технического состояния спорного объекта, влияющих на его безопасность для третьих лиц, по сравнению с его состоянием на момент рассмотрения дела № А58-5373/2017, его соответствие в настоящий момент требованиям нормативно – технических документов, предъявляемым к жилым зданиям, с учетом того, что в настоящее время объект расположен в зоне приаэродромной территории, а также при отсутствии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны истца или правопредшественника при реконструкции спорного здания и его сохранении в существующем виде.

Вместе с тем, указанные обстоятельства в частности, связанные с изменением технического состояния спорного объекта по сравнению с его техническим состоянием на момент рассмотрения дела № А58-5373/2017 и обстоятельства, касающиеся обращения истца или его правопредшественника за выдачей разрешения на реконструкцию и(или) получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции что необходимо для оценки добросовестности действий истца, не выяснялись и не устанавливались.

Таким образом, учитывая, что выводы судами сделаны по неполно установленным фактическим обстоятельствам дела, без исследования и надлежащей оценки в совокупности всех доказательств, имеющих значение для правильного разрешения спора, а также принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, суд округа приходит к выводу об отмене судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

При новом рассмотрении судам необходимо учесть приведенные выше выводы, с помощью достоверных доказательств установить необходимые для справедливого разрешения спора обстоятельства, при этом кроме указанных выше обстоятельств, которые в части соответствия или несоответствия объекта предъявляемым к жилым зданиям требованиям должны быть подтверждены заключением государственной экспертной организации, судам необходимо проверить обращался ли истец или иные лица с исками о признании права (узаконении прав) на жилые помещения в спорном здании в суды общей юрисдикции и при наличии судебных актов по таким делам, принять их во внимание при разрешении настоящего спора.

Согласно части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23 июня 2023 года по делу № А58-5680/2022, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2024 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

А.Д. Фирсов

Е.Г. Железняк

Ю.С. Яцкевич