Арбитражный суд Пермского края Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

город Пермь «03» октября 2025 года Дело № А50-9950/2025 Резолютивная часть решения объявлена 01.10.2025 года. Полный текст решения изготовлен 03.10.2025 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Лаврова Ю.А., при

ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лыхиной Ю.И.,

рассмотрел в судебном заседании дело № А50-9950/2025

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

Сергея Владимировича (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>;

дата и место рождения: 30.05.1974, г. Шадринск Курганская область; 614000,

<...>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью

«Специализированный застройщик Финпроект» (ОГРН: <***>,

ИНН: <***>, 614010, г. Пермь, ул. героев Хасана, 45а, офис 303) об обязании устранить недостатки.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО1, доверенность от 03.02.2025 № 02/25, удостоверение адвоката;

от ответчика: извещены, не явились.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, покупатель) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Финпроект» (далее – ответчик, продавец) об обязании не позднее 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда в рамках гарантийных обязательств безвозмездно устранить недостатки кровли (течь кровли), обнаруженных в здании с кадастровым номером 59:32:3430001:5123, по адресу: Пермский край, м.о. Пермский, <...> (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением суда от 14.05.2025 исковое заявление принято к производству.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие ответчика с учетом положений ст. 121, 123 АПК РФ.

В качестве правового обоснования иска истец указывает статьи 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве фактических обстоятельств дела истец сообщил, что 26.09.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Финпроект» (продавец) заключен договор купли-продажи от 26.09.2023 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец передал в собственность покупателя нежилые помещения общей площадью 1144,70 кв.м., с кадастровыми номерами: 59:32:3430001:4586, 59:32:3430001:4587 и 59:32:3430001:4588 (далее – помещения), расположенные по адресу: Пермский край, м.о. Пермский, <...>.

В пункте 1.4. договора, в том числе, указано, что покупатель подтверждает, что им дополнительно самостоятельно произведен полный осмотр Помещений. В связи с изложенным, все недостатки в помещениях, в т.ч. механические повреждение непрокрасы, отслоения, загрязнения и т.п., являются для покупателя явными, которые имели место на момент заключения настоящего договора и могли быть установлены покупателем.

Помещения передаются по настоящему договору в состоянии «как сеть», фактическое состояние Помещений определено условиями настоящего договора и СТО ООО «Финпроект», утвержденного приказом № 3 от 25.01.2016 года.

Настоящим Покупатель уведомляется, что перечень недостатков не является окончательным. С учетом того, что помещения построены в соответствии с СТО ООО «Финпроект», помещения могут иметь любые недостатки согласно Перечня, приведенного в Приложении № 1, и содержащиеся в самом тексте СТО.

Покупатель полностью ознакомлен с фактическим состоянием помещений на дату заключения настоящей договора.

Согласно пункту 1.5. договора, гарантийный срок на помещения, в т.ч. на строительные и отделочные материалы, оборудование, результат выполнения отделочных работ, элементы заполнения дверных и оконных проёмов, устанавливается 6 (Шесть) месяцев с момента заключения настоящего договора; на элементы конструкции здания в целом, влекущие безопасность здания – 5 (Пять) лет с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, на места общего пользования, элементы благоустройства

придомовой территории - 6 (Шесть месяцев) с даты ввода дома в эксплуатацию.

В пунктах 4.1.2 и 4.2.2. договора согласовано, что в соответствии со статьей 556 ГК РФ передача помещений производится без составления отдельного документа о передаче данных помещений.

В Приложении № 1 стороны указали допустимые отклонения по стандарту организации – СТО ООО «Финпроект», в котором предусмотрели перечень отклонений и их значения.

Истец сообщил, что в феврале, марте 2025 года обнаружена течь кровли помещений.

Истец обратил внимание на то, что помещения находятся в одном здании. Иных помещений в здании нет.

13.03.2025 истцом в адрес ответчика направлено уведомление № 3 о проведении 19.03.2025 осмотра кровли помещений в целях определения мест ее повреждений.

В письме от 18.03.2025 № 4 истец потребовал от ответчика устранить выявленные дефекты кровли в рамках гарантийных обязательств.

В письме от 28.03.2025 № ОПР-70-ФП ответчик (в ответ на письмо от 18.03.2025) сообщил истцу о том, что по результатам осмотра кровли 19.03.2025 выявлено, что намокание кровли (лотков) по всему периметру происходит из-за ряда причин. В связи с чем, ответчик предложил произвести работы по очистке водосточных воронок на кровле, обеспечить постоянное включение-выключение греющих кабелей водостоков для поддержания температуры в пределах нормы.

02.04.2025 истец направил в адрес ответчика претензию № 5, в которой сообщил о несогласии с доводами ответчика о причинах возникновения протечек кровли, указанными в письме от 28.03.2025, потребовал устранить выявленные дефекты кровли

10.04.2025 стороны составили совместный акт осмотра, подтверждающие протечки кровли помещений. К акту приложена схема, в которой обозначены места протечек кровли помещений от атмосферных осадков.

Вместе с письмом от 05.06.2025 № ОПР-1792-СПК ответчик направил в адрес истца график выполнения работ по устранению замечаний. Согласно графику работы подлежали выполнению в период с 16.06.2025 по 11.07.2025.

В письме от 06.06.2025 № ОПР-140-ФП ответчик сообщил истцу о том, что силами ответчика будут выполнены работы по устранению замечаний по гидроизоляции кровли в период с 16.06.2025 по 11.07.2025. Ответчик указал перечень подлежащих выполнению работ.

15.07.2025 истец направил в адрес ответчика претензию № 14 с требованием устранить дефекты кровли, в результате которых возникает протечка.

В уточненном исковом заявлении истец указал, что на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 30.05.2025 по делу № А50- 18554/2024 помещения с кадастровыми номерами: 59:32:3430001:4588;

59:32:3430001:4586; 59:32:3430001:4587, расположенные по адресу <...>, признаны отдельно стоящим зданием и исключены из состава многоквартирного дома.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости 14.07.2025 произведена государственная регистрация права собственности истца на здание площадью 1175 кв.м., с кадастровым номером: 59:32:3430001:5123, по адресу: Российская Федерация, Пермский край, муниципальный округ Пермский, <...>. В качестве документа-основания указан договор купли-продажи от 26.09.2023.

Неисполнение требований, содержащихся в претензиях, послужило основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением об обязании ответчика устранить в рамках гарантийных обязательств недостатки кровли (течь кровли).

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, пояснения истца арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Правоотношения сторон по данному спору регулируются нормами, предусмотренными в Главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации

В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 2 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Согласно пункту 3 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

В пункте 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 26.09.2023 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами: 59:32:3430001:4586, 59:32:3430001:4587 и 59:32:3430001:4588. В период эксплуатации истцом помещений выявлено наличие дефектов кровли в виде протечек. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе перепиской сторон.

Суд обращает внимание на то, что указанный дефект кровли не относится к отклонениям, содержащимся в Приложении № 1 к договору.

Недостатки кровли обнаружены истцом менее, чем через два года после передачи помещений, то есть в пределах пятилетнего гарантийного срока.

Ответчик не представил доказательств того, что недостатки кровли возникли в результате ненадлежащей эксплуатации либо в результате иных причин, не зависящих от ответчика.

Факт того, что помещения с кадастровыми номерами: 59:32:3430001:4586, 59:32:3430001:4587 и 59:32:3430001:4588 были объединены истцом в одно здание с кадастровым номером: 59:32:3430001:5123, не прекращает обязательств ответчика устранить выявленные недостатки.

С целью досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензии.

Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных

нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не представил доказательства устранения недостатков кровли в виде протечек.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании изложенного исковые требования истца об обязании ответчика устранить выявленные недостатки кровли подлежат удовлетворению.

Учитывая пояснения истца, письма ответчика, в которых он указывал сроки устранения недостатков, суд считает разумным сроком на устранение недостатков - 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда. Доказательства того, что в течение указанного срока работы по устранению недостатков кровли не могут быть выполнены, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как указано в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Присуждение судебной неустойки должно соответствовать критериям адекватности и исполнимости, и не должно служить средством обогащения управомоченной стороны; размер судебной неустойки должен определяться,

исходя из общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, с учетом имущественного положения ответчика и необходимости соблюдения баланса интересов сторон, а также конкретных обстоятельств дела. Решение в данной части не должно нарушать баланс между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства.

С учетом удовлетворенных исковых требований требование истца о взыскании с ответчика судебной неустойки подлежит удовлетворению в размере 2 500 руб. 00 коп. за каждый день просрочки исполнения судебного решения в части устранения недостатков.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 15 000 руб. 00 коп., уплаченной по платежному поручению от 08.05.2025 № 51.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Финпроект» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) не позднее 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда в рамках гарантийных обязательств безвозмездно устранить недостатки кровли (течь кровли), обнаруженных в здании с кадастровым номером 59:32:3430001:5123, по адресу: Пермский край, м.о. Пермский, <...>.

В случае неисполнения судебного решения в части устранения недостатков взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Финпроект» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) судебную неустойку в размере 2 500 руб. 00 коп. за каждый день просрочки исполнения решения суда до дня его фактического исполнения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Финпроект» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 15 000 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 08.05.2025 № 51.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.А. Лавров