Постановление по делу № 11АП-14959/2024 от 11.04.2025

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 443070, <...>, тел. <***>, http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу 11АП-14959/2024

11 апреля 2025 года Дело № А55-23794/2016 г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Львова Я.А., судей Бондаревой Ю.А., Машьяновой А.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цветиковым П.А. с участием:

от конкурсного управляющего АО «ФИА-Банк» - ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО1 доверенность от 05.04.2024 года,

от ФИО2 – ФИО3, доверенность от 05.12.2024 года. иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 апреля 2025 года в помещении суда в зале № 2, апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Самарской области от 21 августа 2024 года, принятое в рамках дела № А55-23794/2016 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость»,

УСТАНОВИЛ:

Решением суда от 10.01.2017 ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Определением суда от 08.07.2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4.

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в соответствии с которым заявитель просит:

1. Признать обоснованным и включить в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «ИК «Недвижимость» требования ФИО2 по передаче ему в собственность земельных участков, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2065, площадью 6 331 +/- 28 кв. м., расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», участок № 3;

- земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:797, площадью 2 551 +/- 18 кв. м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира,

расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>;

2. Исключить требование ФИО2 из реестра кредиторов Должника о возврате денежных средств в размере 2 499 369 руб.

3. Исключить из конкурсной массы должника следующее имущество:

- земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:797, площадью 2 551 +/- 18 кв. м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>;

4. Признать право собственности за ФИО2 на земельные участки: - земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2065, площадью 6 331 +/- 28 кв. м., расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», участок № 3; - земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:797, площадью 2 551 +/- 18 кв. м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>;

5. Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 г. в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:1202003:2065; 63:32:1202006:797 (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024, признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ИК «Недвижимость» требования ФИО2 по передаче ему в собственность земельных участков, а именно:

Судом исключено требование ФИО2 из реестра кредиторов ООО «ИК «Недвижимость» о возврате денежных средств в размере 2 499 369 руб.

Судом исключено из конкурсной массы ООО «ИК «Недвижимость» следующее имущество:

Признано право собственности за ФИО2 на земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2065, площадью 6 331

+/- 28 кв. м., расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», участок № 3;

Признано отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:1202003:2065; 63:32:1202006:797.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2023 определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.11.2023 заявление ФИО2 о признании права собственности принято к новому рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2024 по делу № А55-23794/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2024 года апелляционная жалоба принята к производству.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель конкурсного управляющего АО «ФИА-Банк»- ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы отзыва, возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2024 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 января 2025 года произведена замена председательствующего судьи Гадеевой Л.Р. на судью Львова Я.А., замена судьи Машьяновой А.В. на судью Гольдштейна Д.К., состав суда введена судья Бондарева Ю.А. В соответствии со статьей 18 АПК РФ, в связи с изменением состава суда рассмотрение дела начинается сначала.

В целях проверки обоснованности доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции в порядке ст. 81, 268 АПК РФ приобщил письменные пояснения и приложенные документы от ФИО2, конкурсного управляющего, ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2025 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 12 февраля 2025 года.

В судебном заседании 12 февраля 2025 г. объявлен перерыв до 26 февраля 2025 года, что отражено в протоколе судебного заседания и на официальном сайте

Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

В целях проверки обоснованности доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции в порядке ст. 266 АПК РФ приобщил письменные пояснения ФИО2

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2025 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2025 года произведена замена судьи Гольдштейна Д.К. на судью Машьяновой А.В.

В соответствии с ч.5 ст.18 АПК РФ рассмотрение заявления осуществляется с самого начала.

В целях проверки обоснованности доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции в порядке ст. 266 АПК РФ приобщил письменные уточнения апелляционной жалобы от ФИО2

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2025 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, при вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

В обоснование заявленных требований ФИО2 ссылается на заключенные между ним и ООО «ИК «Недвижимость» договоры купли-продажи от 12.07.2016:

- земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2065, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив «Березовка», уч. № 3. Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 1 899 300 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:11215, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, д. 34А/1. Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 171 162 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:11216, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, д. 34А/2. Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 175 842 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:11217, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, д. 34/1. Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 145 420 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:11218, расположенного

по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, д. 34/2. Стоимость земельного участка по договору купли-продажи составила 107 645 руб.

Судом, с учетом указаний арбитражного суда кассационной инстанции установлено, что залог земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2065 был зарегистрирован в пользу АО «ФИА-БАНК» на основании договоров залога (ипотеки) № 23214/1 от 30.09.2013 и № 24686/2 от 21.07.2014.

На основании договоров залога (ипотеки) № 25438/1 от 20.10.2014, № 27786/1 от 09.06.2015, № 28151/1 от 23.07.2015 в пользу Банка был установлен залог земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154.

24.06.2016 из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 выделен земельный участок с присвоением кадастрового номера 63:32:1202006:797.

В соответствии с частью 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, обременение в виде ипотеки сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении или выделе.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:797 также имеет обременение в виде залога, установленного в пользу Банка.

В последующем из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:797 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 63:32:1202006:11215, 63:32:1202006:11216, 63:32:1202006:11217, 63:32:1202006:11218.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По состоянию на дату открытия в отношении ООО «ИК «Недвижимость» конкурсного производства право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 63:32:1202003:2065 и 63:32:1202003:1154 зарегистрировано за должником. В связи с указанным обстоятельством, в силу статьи 131 Закона о банкротстве названное имущество подлежало включению в конкурсную массу должника.

Определением суда от 19.07.2017 в реестр требований кредиторов должника включены требования АО «ФИА-БАНК» в размере 202 287 813,70 из них 177 985 193,40 руб. - как обеспеченные залогом имущества должника.

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лицами, которому принадлежит это имущество.

Исчерпывающий перечень оснований прекращения залога установлен ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, возбуждение в отношении залогодателя производства по делу о несостоятельности таким основанием не является.

В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

На момент заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества информация о наличии обременения в виде залога в пользу АО «ФИА-БАНК» была отражена в ЕГРН и ФИО2, действуя разумно и осмотрительно мог установить наличие данного обстоятельства, в связи с чем согласно выводам суда не вправе ссылаться на подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, как на основание прекращения залога.

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе

признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случаях, перечисленных в Законе.

Требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены арбитражным судом только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком. В свою очередь, участником строительства может быть признано лицо, уплатившее застройщику либо лицу, действующему от имени застройщика, сумму по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (ст.201.1 Закона о банкротстве).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предметом договора участия в долевом строительстве является создание застройщиком объекта недвижимости и его передача участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию при условии оплаты участником долевого строительства цены договора.

Предметом договоров купли-продажи имущества, заключенных между должником и ФИО2, являются земельные участки, а не жилые помещения. Сведений о наличии на приобретаемых земельных участках иных объектов недвижимого имущества договоры не содержат.

Договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, между ФИО2 и ООО «ИК «Недвижимость» не заключались.

Предметом предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.06.2016, заключенного между ФИО2 и ООО «ИК «Недвижимость», являлось намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи дома и земельного участка и не порождает между его сторонами отношений, связанных с долевым участием в строительстве.

Таким образом, ФИО2 не является участником долевого строительства и не может претендовать на передачу ему жилого помещения (иного объекта недвижимости) в рамках дела о банкротстве ООО «ИК «Недвижимость».

Приобщенный ФИО2 к материалам дела технический план здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 «218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) является документом, воспроизводящим сведения о технических характеристиках объекта недвижимости, необходимые для государственного кадастрового учета.

Данный документ не доказывает наличие на земельном участке объекта недвижимости (здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), который является результатом осуществления застройщиком деятельности по созданию объекта долевого строительства.

Кроме того, согласно информации, отраженной в техническом плане, названный документ выполнен на основании выписки из ЕГРН и Сведений о выполненных измерениях, что является нарушением части 8 статьи 24 Закона о государственной регистрации недвижимости и п. 21.1 Приложения № 2 к приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, в связи с отсутствием в числе документов-оснований разрешения на строительство и проектной документации.

При таких обстоятельствах признание за ФИО2 статуса участника долевого строительства и признание за ним на этом основании права на недвижимое имущество, составляющее конкурсную массу должника, не имеет достаточной правовой аргументации.

Кроме того, определением суда от 19.07.2017 требование ФИО2 в размере 2 499 369,00 руб. включено в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ООО

«ИК «Недвижимость».

С требованием о признании права собственности на спорные земельные участки, исключении спорных участков из конкурсной массы должника и признании отсутствующим обременения в виде залога спорных участков ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области только 28.12.2021.

Таким образом, на протяжении 4,5 лет ФИО2 не заявлял каких-либо требований в отношении спорного имущества и такое его поведение очевидно свидетельствовало о согласии с правовыми последствиями определения суда от 19.07.2017 в виде удовлетворения его требований к должнику в порядке расчетов с кредиторами третьей очереди.

Как указало АО «ФИА-Банк», такое поведение ФИО2 противоречит принципу эстоппеля, который предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства в рамках гражданско-правового спора, если данная позиция существенно противоречит его предшествующему поведению, а также правила «никто не может противоречить собственному предыдущему поведению». Основным критерием их применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На основании пункта 4 статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, содержащемся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Недопустимо считать добросовестными действия участвующего в судебном деле лица, которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно с условиями обязательства/обстоятельствами дела и было намерено придерживаться этих условий/обстоятельств, но впоследствии изменило свою позицию без предусмотренных действующим законодательством существенных оснований.

Таким образом, оценивая действия ФИО2, который спустя продолжительное время изменил ранее занимаемую позицию, при том, что все фактические обстоятельства остались прежними, арбитражный суд признал их недобросовестными, поскольку, в данном случае, ФИО2 не может не быть известно, что удовлетворение его требований приведет к нарушению установленного Законом о банкротстве порядка продажи имущества, являющегося предметом залога, а также к нарушению прав залогового кредитора на получение удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества.

При таких обстоятельствах действия ФИО2, направленные на исключение имущества из конкурсной массы должника, имеют признаки злоупотребления правом.

По мнению ФИО2, принадлежность земельного участка, приобретенного на основании предварительного договора от 28.06.2017 к категории земель населенных пунктов с назначением «блокированная жилая застройка» свидетельствует о том, что

предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости является договором о долевом участии в строительстве.

Однако, в соответствии со ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Ст. 85 ЗК РФ предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Таким образом, отнесение земельного участка к категории земель населенных пунктов означает, в первую очередь, его нахождение в границах соответствующего населенного пункта, а также использование в соответствии зонированием, предусмотренным нормами градостроительного регламента.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (включая виды разрешенного использования).

В соответствии с приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, такой вид разрешенного использования земельного участка, как «Блокированная жилая застройка» предполагает Размещение жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок (п. 2.3 приказа № П/0412).

Однако, как следует из представленного Заявителем технического плана здания, названный документ составлен в отношении отдельно стоящего на земельном участке объекта недвижимости, а не в отношении блокированного с другим жилам домом объекта. Согласно отраженным в техническом плане сведениям, описываемое в нем здание является жилым домом, т.е., отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 2.1 приказа № П/0412).

Между тем, объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Спорное здание, на факт создания которого ссылается заявитель в обоснование своих требований, не является помещением, расположенным в многоквартирном жилом доме и, следовательно, не отвечает признакам объекта долевого строительства.

Таким образом, объект недвижимости (здание), по утверждению заявителя созданное в результате заключения договора о долевом участии в строительстве не соответствует признакам легальному определению объекта долевого строительства, содержащемуся в статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и создан

с нарушением действующих норм градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка.

Утверждение заявителя о том, что определением от 19.07.2017 установлено, что на отношения ООО «ИК «Недвижимость» и ФИО2 распространяются правоотношения участника долевого строительства и застройщика, признано судом не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Предметом рассмотрения Арбитражным судом Самарской области спора в данном случае являлись обстоятельства возникновения задолженности ООО «ИК «Недвижимость» перед ФИО2, возникшие в связи с заключением договоров купли-продажи земельных участков. В названном определении отсутствуют выводы о распространении на заключенные между заявителем и должником договоры правового режима договоров о долевом участии в строительстве.

Судом также принято во внимание, что заявителем не было обжаловано определение суда от 19.07.2017 о включении в реестр требований кредиторов должника требования АО «ФИА-БАНК», как обеспеченного залогом имущества должника.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции при новом рассмотрении спора признал заявление ФИО2 не подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев спор по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, пришел к следующим выводам.

Как указано в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2023 N Ф06-44973/2019 по делу N А55-23794/2016 о направлении спора на новое рассмотрение, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права (пункт 2, абзац второй пункта 6 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац второй пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве, конкурсную массу составляет все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, а в соответствии с пунктом 2 данной статьи из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное названным Федеральным законом имущество, притом что имущество, а также имущественные права, не принадлежащие должнику, не могут быть включены в состав его конкурсной массы, а в случае включения (учета) подлежат исключению в пользу собственника имущества (имущественных прав), а обстоятельством, свидетельствующим о наличии оснований для исключения имущества из конкурсной массы должника, является факт принадлежности спорного имущества другому лицу.

В пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, выражена правовая позиция, согласно которой, по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного Закона.

Иной подход привел бы к внеочередному удовлетворению реестрового требования соответствующего лица за счет имущества должника.

В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. Так, в частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве), путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до семи квадратных метров (далее все вместе - жилые помещения) (статья 201.11 Закона о банкротстве). При этом по смыслу этой нормы права, в конкурсную массу не может быть включено имущество, которым должник не вправе распоряжаться.

Правовая позиция, в соответствии с которой из конкурсной массы исключается имущество, которое хотя формально и принадлежит должнику, но не может быть реализовано в связи с наличием препятствий правового характера, изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636, от 26.12.2016 N 308-ЭС15-12123 и от 14.08.2018 N 305-ЭС18-8136.

Суд кассационной инстанции указал, что судами не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а именно судами не установлено наличие на спорных земельных участках объекта недвижимости (жилого дома в той или иной степени готовности), имеющийся в материалах дела предварительный договор, на который имеется ссылка в судебных актов, заключен в отношении иного земельного участка, фотоматериалов без привязки к местности и разрешенное использование земельного участка - для ИЖС - недостаточно для вывода о соблюдении заявителем всех условий, необходимых для признания за ним права на спорные земельные участки.

Указанные обстоятельства являются существенными для отсутствия или наличия оснований для применения правового подхода, примененного судами в деле о банкротстве данного должника в отношении физических лиц, заключивших предварительные договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка.

С учетом указаний суда кассационной инстанции апелляционным судом установлено, что между должником и ФИО2 были заключены следующие сделки по поводу приобретения заявителем земельных участков.

В предварительном договоре от 28.06.2016 предметом сделки был указан земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:797, площадью 2 551 +/- 18 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, стоимостью 600069 руб.

В предварительном договоре от 02.06.2016 предметом сделки был указал земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2065 площадью 6331 +/- 28 кв. м., расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», участок № 3, стоимостью 1899300 руб.

В основном договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:797, площадью 2551 +/- 18 кв. м., заключенном 12.07.2016, согласована соответственно цена, установленная в предварительном договоре в сумме - 600 069 руб.

В основном договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2065 площадью 6 331 +/- 28 кв. м., заключенного 14.06.2016г. была согласована соответственно цена, установленная в предварительном договоре в сумме 1899300 руб.

ФИО2 подтвердил, что земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:797, площадью 2 551 +/- 18 кв. м в сентябре 2023 года был разделен на два новых участка, а именно:

- земельный участок с номером 63:32:1202006:1053, площадью – 1 653 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, <...> зем. участок 34/1;

- земельный участок с номером 63:32:0000000:12314, площадью – 898 кв.м., по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, <...> зем. участок 34/2.

Сведения об участках, в том числе с изображением границ и нанесением изображения имеющихся на участках объектах, приобщены заявителем в материалы дела.

На земельном участке с номером 63:32:1202006:1053 расположен жилой дом.

На земельном участке с номером 63:32:0000000:12314 расположен фундамент будущего строения, схема которого имеется в сведениях из кадастровой карты (приобщены в дело). Технической документации (паспорта) на данный объект нет.

На земельном участке с номером 63:32:1202003:2065 расположен фундамент будущего строения.

В материалы дела ФИО2 представлены:

- копия технического плана здания, оригинал которого обозревался судом апелляционной инстанции в судебном заседании (т.2, л.д.41-55), согласно которому объект является жилым домом 2016 года постройки, содержащего также схему расположения здания на земельном участке (т.2, л.д.49);

- сведения из публичной кадастровой карты в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:1202006:797, 63:32:1202006:1053 и 63:32:0000000:12314 (т.2, л.д. 205-206), подтверждающие, что ранее образованный земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:797 разделен на два новых участка с кадастровыми номерами 63:32:1202006:1053 и 63:32:0000000:12314, на которых нанесено нахождение жилого дома и фундамента;

- выписки из ЕГРН в отношении земельных участков (т.2, л.д. 74-77, 205-206),

- копии документов, подтверждающих затраты ФИО2 на строительство (т.2, л.д.217-224);

- фотоматериалы жилого дома (т.2, л.д. 205-206).

В связи с вышеизложенным ФИО2 подтверждено наличие на спорном земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202006:1053 завершенного строительством жилого дома.

Из технического плана на здание также следует, что земельный участок относится к землям населенных пунктов, а назначение земли - блокированная жилая застройка. В паспорте имеется выписка из ЕГРП, из которой следует назначение и категория земельного участка. Кроме того, ранее в материалы дела приобщалась выписка из ЕГРП, а также кадастровый паспорт, из которого следует, что разрешенным использованием земли является индивидуальное жилищное строительство.

Обязательства по оплате всех спорных земельных участков ФИО2 исполнены в полном объеме в размере 2 499 369 руб., что подтверждается Актами приема-передачи векселей от 12.09.2016г., от 03.11.2016г. Указанное обстоятельство установлено определением Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2017 по данному делу, которым требование ФИО2 в размере 2 499 369 руб. включено в состав требований кредиторов третьей очереди реестра требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость».

Поскольку должник не исполнил перед ФИО2 обязательство по передаче имущества в натуре, а также не возвратил денежные средства, уплаченные по сделке,

заявитель вправе обратиться с заявлением о признании права собственности на спорный земельный участок с находящимся на нем жилым домом.

Кроме того, в рамках настоящего дела о банкротстве имеется ряд судебных актов, принятых по спорам с участием других граждан-участников долевого строительства, которыми требования заявителей (ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО10, ФИО11 и других) о признании отсутствующим обременения в виде залога банка, о признании права собственности и об исключении имущества из конкурсной массы признаны обоснованными (определения от 16.08.2021, 20.12.2021, т.2, л.д.175-185).

При вынесении указанных судебных актов суд исходил из того, что согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 24.02.2015 г. № 305-ЭС14-118 (дело А40-80775/2013), судам, при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков необходимо учитывать принципы правовой определенности и равенство всех участников гражданско-правовых отношений.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Арбитражный суд первой инстанции в иных случаях принял во внимание, что имеются вступившие законную силу решения суда по аналогичным спорам о признании за другими участниками строительства права собственности на объекты недвижимого имущества, руководствовался принципами правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 № 13940/08).

В связи с этим апелляционный суд, учитывая указания суда кассационной инстанции, данные при новом рассмотрении спора, представленные в материалы дела доказательства и доводы ФИО2, а также сложившуюся в рамках дела о банкротстве ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» судебную практику разрешения аналогичных споров по заявлениям других граждан-участников строительства, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявления ФИО2 применительно к правилам ст.201.8 Закона о банкротстве в отношении следующих требований:

- признания за ФИО2 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:1053, площадью 1653 кв.м., по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, <...> зем. участок 34/1;

- исключения денежного требования ФИО2 в размере 388835 руб. 19 коп. из реестра требований кредиторов ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость», исходя из следующего расчета: стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:797, площадью 2 551 кв.м. - 600069 руб.; цена за 1 кв.м. - 235,23 руб.; площадь земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:1053 - 1653 кв.м.; стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:1053 - 388835 руб. 19 коп. (1653 кв.м. х 235,23 руб.;

- исключения из конкурсной массы должника земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:1053, площадью 1653 кв.м., по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, <...> зем. участок 34/1;

- прекращения обременения в виде залога земельного участка от 01.12.2017 в

пользу АО «ФИАБАНК» в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:1053, площадью 1653 кв.м., по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, <...> зем. участок 34/1.

Требование о признании обоснованным и включении в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «ИК «Недвижимость» требования ФИО2 по передаче ему в собственность земельных участков не подлежит удовлетворению, поскольку это не предусмотрено положениями Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции также не нашел оснований для удовлетворения требований ФИО2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:0000000:12314 и 63:32:1202003:2065.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:12314 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:797, на вновь образованном участке начато строительство, заложен фундамент индивидуального жилого дома.

Указанные действия заявителя свидетельствуют о том, что для ФИО2 площадь земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:1053 в размере 1653 кв.м. является достаточной для размещения и обслуживания жилого дома, прохода и проезда к нему, удовлетворения прочих связанных с этим личных потребностей. В связи с этим заявленные требования ФИО2 в отношении смежного земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:12314 не направлены на фактическую защиту его прав, предоставленных Законом о банкротстве участникам долевого строительства, а также права на жилище, предусмотренного ст.40 Конституции Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2065 территориально не связан с земельным участком с кадастровым номером 63:32:1202006:1053, находится на другой улице (в границах ул. Парковая и Удачная), имеет значительную площадь 6331 кв.м., на нем расположен фундамент будущего строения, представляющего собой жилой дом блокированной застройки, в связи с чем апелляционный суд пришел к выводу об инвестиционном характере этого требования для ФИО2, которое не затрагивает его права на жилище. В связи с этим такое требование также не подлежит приоритетному удовлетворению.

Таким образом, требования ФИО2 о признании права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:0000000:12314 и 63:32:1202003:2065 и иные связанные с ними требования не подлежат удовлетворению; в отношении указанного имущества сохраняется общий порядок предъявления требований, разъясненный в п.34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"; денежное требование ФИО2, ранее установленное в реестре, сохраняется пропорционально стоимости этих земельных участков, а именно в сумме 2110533 руб. 81 коп. (2499369 руб. - 388835 руб. 19 коп.).

Учитывая разъяснения п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд полагает возможным прекратить обременение в виде залога земельного участка от 01.12.2017 в пользу АО «ФИАБАНК» в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:1053.

Принимая во внимание вышеизложенное, обжалуемое определение подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права и при неполном выяснении обстоятельств дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст.270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на должника.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 21 августа 2024 года по делу № А55-23794/2016 отменить.

Принять по делу новый судебный акт. Заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:1053, площадью 1653 кв.м., по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, <...> зем. участок 34/1.

Исключить денежное требование ФИО2 в размере 388835 руб. 19 коп. из реестра требований кредиторов ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость».

Исключить из конкурсной массы должника земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:1053, площадью 1653 кв.м., по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, <...> зем. участок 34/1.

Прекратить обременение в виде залога земельного участка от 01.12.2017 в пользу АО «ФИАБАНК» в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:1053, площадью 1653 кв.м., по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, <...> зем. участок 34/1.

В остальной части в удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 10000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Я.А. Львов

Судьи Ю.А. Бондарева

А.В. Машьянова