Постановление по делу № 17АП-12940/2024 от 21.01.2025

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-12940/2024-ГК

г. Пермь

21 января 2025 года Дело № А60-13828/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Маркеевой О.Н., судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии представителей:

от истца – ФИО1 (директор), паспорт; ФИО2, паспорт, доверенность от 14.03.2024, диплом;

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Уралспецдорстрой»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 октября 2024 года

по делу № А60-13828/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уралспецдорстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Уралспецдорстрой» (далее – заявитель, ООО «Уралспецдорстрой», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – заинтересованное лицо, МУГИСО, Министерство) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32, площадью 13167 кв.м., местонахождение: <...>, выраженный в письме Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 09.01.2024 г. № 17-01- 24/14нз, об обязании заключить договор купли-продажи в отношении указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе заявитель просит решение суда отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Апеллянт указывает, что земельный участок изначально был сформирован и предоставлен в аренду с учетом его функционального использования для строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы с газовой котельной, суду следовало учесть функциональные свойства и особенности самого объекта, чего суд не сделал. Материалами дела подтверждается, что на испрашиваемом земельном участке располагается недвижимый объект – единый имущественный комплекс Производственная база с газовой котельной, тот объект, для которого земельный участок изначально выбирался и был предоставлен в аренду в соответствии с требованиями ст.ст. 31,32,33 Земельного кодекса Российской Федерации, действующими в тот период времени. Как следует из представленной в материалы дела выписки ЕГРН от 02.01.2024 г. № КУВИ-001/2023-293526193, права заявителя на единый имущественный комплекс зарегистрированы в установленном законом порядке и такому объекту присвоен кадастрового номера 66:41:0509003:514. Учитывая изложенное, вывод суда о том, что заявителем не представлено доказательств наличия совокупности объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые расположены на одном земельном участке, неразрывно связанных физически или технологически, не основан на требованиях ст. 71 Арбитражного процессуального законодательства, так как в соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным достоверным и допустимым доказательством существования зарегистрированного права.

Вывод суда о том, что все имеющиеся на земельном участке объекты, за исключением АБК, не имеют прочной связи с землей не основан на материалах

дела, и не соответствует оценке доказательств по правилам ст. 71 АПК РФ, так как в материалы дела заявителем представлены доказательства регистрации прав на каждый из объектов в отдельности, суду необходимо было рассматривать здания и сооружения, расположенные на земельном участке как совокупность принадлежащих заявителю объектов. Доказательств того, что каждое из расположенных на земельном участке здание имеет самостоятельное назначение материалы дела не содержат. Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости, а совокупность объединенных единым назначением вещей образует единый недвижимый комплекс при условии регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Таким образом, заявителем фактически право на приобретение в собственность спорного земельного участка обуславливается расположением на нем совокупности объектов, права на каждый из которых зарегистрированы в установленном законом порядке, фактически представляющих собой единый недвижимый комплекс - здания и сооружения производственной базы, используемой в целях строительства дорог, иного материалами дела не доказано. Суд определил функциональное назначение земельного участка, как используемого для обслуживания и эксплуатации находящихся на нем отдельных зданий, что представляется в корне ошибочным и не соответствует представленным в материалы дела доказательствам. Тогда как, в данном конкретном случае, суду необходимо было рассматривать функциональное использование земельного участка, изначально предоставленного и в настоящее время используемого под комплекс объединенных между собой объектов производственной базы, предназначенных для строительства дорог. Суд не учел, что инфраструктура производственной базы включает в себя как основной объект – здание АБК, где находится персонал, работники, так и иные элементы комплекса (площадку проведения сварочных работ, стоянку специализированного автотранспорта, открытые склады хранения специального оборудования и строительных бытовок, стоянку служебного автотранспорта, открытый склад щебня, открытый склад строительных материалов и металлопроката. Апеллянт, оспаривая выводы суды, сделанные на основе судебной экспертизы, просит суд апелляционной инстанции дать новую оценку заключению проведенной по делу экспертизы с учетом доводов заявителя о том, что функциональное назначение земельного участка - комплекс объединенных между собой объектов производственной базы, предназначенных для строительства дорог, а не отдельные объекты, расположенные на земельном участке.

В судебном заседании представители истца поддержали изложенные в апелляционной жалобе доводы, просили отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о

времени и месте судебного заседания в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество «Уралспецдорсторой» в соответствии с договором № Т-57 от 06.04.2016 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32, площадью 13167 кв.м., местонахождение: <...>, с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы с газовой котельной.

В соответствии с разрешением на строительство № RU 66302000-413- 2017 от 24.01.2017 обществом были построены и введены в эксплуатацию здания производственно-складской базы на указанном земельном участке по ул. Черняховского, 72, в Чкаловском районе г. Екатеринбурга, зарегистрированные как единый недвижимый комплекс (производственная база) с кадастровым номером 66:41:0509003:514, состоящий из:

1. Склада для хранения сыпучих материалов, кадастровый номер 66:41:0509003:510;

2. Административно-бытовой корпус с электрической котельной, кадастровый номер 66:41:0509003:188;

3. Сооружения коммунального хозяйства (газопровод низкого давления), кадастровый номер 66:41:0509003:505;

4. Холодный склад, кадастровый номер 66:41:0509003:513;

5. Сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (пескоилоотделитель ( № 13а по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:187;

6. Сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (Нефтемаслоотделитель), кадастровый номер 66:41:0509003:186;

7. Сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (выгреб ( № 12 по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:185.

27.12.2023 в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации общество «Уралспецдорстрой» обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32.

09.01.2024 письмом № 17-01-24/14нз Министерство отказало заявителю на основании пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32, в качестве причины отказа уполномоченный орган сослался на то, что площадь участка многократно превышает площадь объекта недвижимости заявителя, в отсутствие доказательств обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, отметив, что земельный участок для целей эксплуатации объектов Единого недвижимого комплекса в заявленных границах не формировался.

В связи с изложенными обстоятельствами общество, указывая, что отказ Министерства нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции, с учетом результатов проведенной по делу экспертизы, исходил из того, что испрашиваемый участок не отвечает критерию необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, так как площадь участка значительно превышает площадь эксплуатируемого на нём объекта, вся площадь земельного участка никак не может быть рассмотрена как площадь, необходимая для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта, в связи с чем, пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ МУГИСО в предоставлении заявителю спорного земельного участка соответствует действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы заявителя, и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет

проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на

которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных этим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 ЗК РФ. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 указанного Кодекса.

При этом на основании пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусматривает подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется прежде всего исходя из его

функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 11.9 этого же кодекса.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г.).

При этом по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Так, заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С учётом положений указанных норм и сложившейся практики их применения, заявителю необходимо доказать то обстоятельство, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется весь испрашиваемый земельный участок (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка без торгов, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью;

бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить или арендовать.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что общество «Уралспецдорсторой» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32, площадью 13167 кв.м., местонахождение: <...> с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы с газовой котельной на основании договора № Т-57 от 06.04.2016.

Земельный участок был предоставлен для завершения строительства объекта, степенью готовности 15% площадью 408,5 кв.м. (п. 1.1, 1.2 договора). Для общества «Уралспецдорстрой» разработана проектная документация на строительство производственной базы по ул. Черняховского в Чкаловском районе г. Екатеринбурга.

В соответствии с разрешением на строительство № RU 66302000-413- 2017 от 24.01.2017 г. обществом были построены и введены в эксплуатацию здания производственно-складской базы по ул. Черняховского, 72 в Чкаловском районе г. Екатеринбурга, впоследствии зарегистрированные как единый недвижимый имущественный комплекс, состоящий из: склада для хранения сыпучих материалов, кадастровый номер 66:41:0509003:510; административнобытовой корпус с электрической котельной, кадастровый номер 66:41:0509003:188; сооружения коммунального хозяйства (газопровод низкого давления), кадастровый номер 66:41:0509003:505; холодного склада, кадастровый номер 66:41:0509003:513; сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (пескоилоотделитель ( № 13а по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:187; сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (Нефтемаслоотделитель), кадастровый номер 66:41:0509003:186; сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (выгреб ( № 12 по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:185.

Указанные объекты зарегистрированы как единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 66:41:0509003:514, с назначением производственная база, без указания площади.

В целях определения площади земельного участка, необходимого для использования единого недвижимого комплекса, по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Первый городской кадастровый центр» Жила А.С.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 30.08.2024 № 15, в рамках которого экспертом определена площадь застройки земельного участка с учетом находящихся на нем объектов в размере 6270 кв. м, коэффициент застройки – 51%, площадь

земельного участка, необходимая для использования единого имущественного комплекса составляет 13 167 кв. м.

При этом экспертом площадь застройки определена с учетом имеющихся на земельном участке зданий, строений и сооружений, а сам земельный участок разделен на 5 частей:

- часть № 1 – часть земельного участка, на которой расположены здания и сооружения, входящие в единый недвижимый комплекс; площадь застройки объектов недвижимости составляет 799 кв. м.;

- часть № 2 – часть земельного участка, на которой расположены открытые склады и объекты инфраструктуры (площадка проведения сварочных работ, стоянка специализированного транспорта, открытый склад хранения специального оборудования и строительных бытовок, стоянка служебного автотранспорта, входная зона, открытый слад щебня, открытые склады строительных материалов и металлопроката), площадь застройки земельного участка – 4235 кв. м.

- часть № 3 – часть земельного участка, на котором расположены подземные напорные канализационные коллекторы, площадь занятого земельного участка составляет 1648 кв. м;

- часть № 4 – часть земельного участка, занятая резервными площадками для складирования строительных материалов и внутриплощадочными дорогами проездами, обеспечивающими транспортную связь, площадь земельного участка в указанной части составила 3774 кв. м;

- часть № 5 – часть земельного участка, не занятая объектами недвижимости и не используемая для осуществления производственной деятельности, характеризуется наличием заболоченных участков, закустаренностью и залесенностью; площадь соответствующей части составляет 2711 кв. м.

Согласно ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, в том числе заключение судебной экспертизы.

Исследовав и оценив представленное заключение эксперта, суд первой инстанции принял во внимание выводы эксперта в части площади застройки земельного участка под единым имущественным комплексом – 799 кв. м.

Вместе с тем судом также принято во внимание, что все имеющиеся на земельном участке объекты, за исключением АБК, не имеют прочной связи с землей, не имеют самостоятельного функционального назначения, при этом зарегистрированы в качестве единого имущественного комплекса.

Кроме того, имеющиеся сооружения являются улучшением того земельного участка, для обслуживания которого возведены, поэтому являются его неотъемлемой частью и потому следуют его юридической судьбе.

Наличие у объекта физических признаков, свидетельствующих о его неразрывной связи с землей (открытые склады, стоянки автотранспорта), не свидетельствует о возможности отнесения данного объекта к самостоятельной вещи без связи с самим земельным участком, на котором оно расположено, что исключает отнесение открытых складов, стоянки автотранспорта к недвижимой вещи в юридическом смысле.

Кроме того, доказательств существования производственной базы не представлено, действие всех сооружений в едином процессе не продемонстрировано; фактически земельный участок используется как склад, не расчищен от древесной растительности, части земельного участка между деревьями приспособлены для хранения/складирования материалов, навесы служат укрытием для станка и досок.

Судом также принято во внимание, что ранее, в рамках дела № А6019339/2021 обществу «Уралспецдорстрой» было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Министерства в предоставлении того же земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32 площадью 13 167 кв. м в собственность без проведения торгов со ссылкой на отсутствие доказательств того, что все объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, образуют единый недвижимый комплекс в соответствии с положениями ст. 133.1 ГК РФ и на них распространяются нормы о неделимых вещах.

Как верно отметил суд первой инстанции, после вынесения решения по указанному делу и его вступления в законную силу ситуация на земельном участке не изменилась, заявитель лишь зарегистрировал имеющиеся объекты в качестве единого имущественного комплекса, часть из которых является вспомогательными объектами, при этом новых объектов недвижимости, позволяющих приобрести земельный участок в собственность испрашиваемой площади, не появилось, доказательства иного в материалы дела не представлены.

При этом, вопреки доводам апеллянта о том, что регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс подтверждает наличие у него права на получение земельного участка в собственность, суд апелляционной инстанции исходит из того, что иные объекты, помимо здания АБК, являются по своей сути вспомогательными, что следует из экспертного заключения, фотоматериалов к нему, а также не оспаривается заявителем.

Между тем, возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном

п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)).

Открытые склады, стоянки, площадки (часть № 2 земельного участка, указанная в экспертном заключении) относятся к улучшениям земельного участка и не являются объектами капитального строительства и объектами недвижимости, не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором находятся (Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2018 N 305-ЭС18-18783 по делу N А41-40262/2017).

В отношении подземных напорных канализационных коллекторов (часть № 3 земельного участка, указанная в экспертном заключении) суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные объекты по существу расположены под землей, не на поверхности земельного участка, их эксплуатация (ремонт, перенос) может осуществляться без предоставления земельного участка в собственность, выбор планировки территории и ответственность за такой выбор лежит на заявителе, которому должно быть известно о том, что доступ с земель общего пользования не учитывается в силу статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации при формировании земельного участка, поскольку такой доступ достижим, в том числе, путем установления сервитута.

Резервные площадки исходя из заключения эксперта используются не на постоянной основе, на них также отсутствуют самостоятельные объекты недвижимости, при этом на части земельного участка вообще не ведется деятельность и строительство (части № 4 и № 5 земельного участка, указанная в экспертном заключении).

Как верно отметил суд первой инстанции, размещение на истребуемом земельном участке наряду с объектами недвижимости объектов благоустройства, замощения, коммуникаций, наличие ограждения, а также нахождение соответствующего земельного участка в аренде само по себе не свидетельствует о возможности приватизации земельного участка заявленной площади.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

При изложенных обстоятельствах и по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, учитывая, что фактическая площадь застройки под единым недвижимым комплексом составляет 799 кв. м., в то время как заявителем испрашивается в собственность земельный участок площадью 13 167 кв.м (процент застройки – 6,06%), при этом доказательств наличия совокупности объединенных единым назначением зданий, сооружений

и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке либо неразрывно связаны физически или технологически не представлено, принимая во внимание, что большую часть земельного участка занимают строительные материалы, щебень, иное имущество, не имеющее прочной связи с землей, а также не имеющее самостоятельного функционального назначения и не используемое в производственном процессе, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для предоставления заявителю в собственность земельного участка испрашиваемой площади.

Вопреки доводам общества «Уралспецдорстрой» о том, что все объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, а именно: здание административно-бытового корпуса и его вспомогательные сооружения, функционируют как производственная база и их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе, и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества, судом отклоняются.

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В соответствии со статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются: 1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса; 2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

В рассматриваемом случае площадь застройки под зарегистрированным в ЕГРН единым недвижимым комплексом составляет 799 кв. м, вместе с тем в материалы дела не представлены доказательства, обосновывающие испрашиваемую площадь земельного участка – 13 167 кв. м.

При этом вопреки доводам жалобы, само по себе достижение минимального процента застройки не предоставляет заявителю права на приобретение всего земельного участка в собственность.

Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

То обстоятельство, что весь земельный участок используется под производственную базу, само по себе не свидетельствует о том, что для непосредственной эксплуатации принадлежащих заявителю объектов объективно необходим земельный участок площадью 13167 кв.м., который будет отчужден из публичной собственности и предоставлен в частную собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае заявитель желает осуществлять эксплуатацию принадлежащих ему объектов недвижимости с максимально комфортными для него условиями, однако это обстоятельство не может свидетельствовать о наличии законных оснований для предоставления ему спорного земельного участка.

Вопреки возражениям заявителя относительно изначального формирования спорного земельного участка в испрашиваемом им размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды, не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичными землями при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Само по себе наличие права пользования земельным участком при приобретении расположенных на нем объектов недвижимости не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права собственности на земельный участок в таком же размере.

С учетом установленных обстоятельств дела, оспариваемый отказ МУГИСО соответствует действующему законодательству и, вопреки изложенным в апелляционной жалобе доводам, не нарушает предоставленное статьей 39.20 ЗК РФ исключительное право Общества на приобретение земельного участка, на котором находится принадлежащее ему недвижимое имущество.

При этом Общество не лишено возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, для предоставления его в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с правильной оценкой судом первой инстанции верно установленных фактических обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 октября 2024 года по делу № А60-13828/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Н. Маркеева

Судьи О.Г. Дружинина В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 15.05.2024 6:58:48

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА