ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

23 апреля 2025 года

Дело № А46-19877/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей Бацман Н.В., Воронова Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Губанищевой У.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1388/2025) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 10.01.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-19877/2024 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительные инициативы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора и исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Строительные инициативы» о понуждению к подписанию договора,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Строительные инициативы» – ФИО1 (паспорт, по доверенности от 01.08.2023 № 7 сроком действия пять лет, диплом),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительные инициативы» (далее – истец, Общество, ООО «Строительные инициативы») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3177, адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. 22 Декабря, д. 102, площадью 21 185 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - код. 6.9 и возложении на Департамент обязанности заключить и сдать на регистрацию договор аренды в редакции протокола разногласий к договору аренды, предложенном Обществом (арендатором).

Определением от 31.10.2024 Арбитражный суд Омской области принял исковое заявление Общества, возбудил производство по делу А46-19877/2024.

Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Обществу, в котором просил обязать ООО «Строительные инициативы» заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3177, расположенного по адресу: Омская область, ФИО2, <...>, путем заключения и государственной регистрации договора в редакции Департамента (арендодателя).

Определением от 20.11.2024 Арбитражный суд Омской области принял исковое заявление Департамента, возбудил производство по делу 46-20980/2024.

Определением от 09.12.2024 Арбитражный суд Омской области объединил дела № А46-19877/2024 и № А46-20980/2024 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера № А46-19877/2024.

Решением от 10.01.2025 Арбитражный суд Омской области удовлетворил требования ООО «Строительные инициативы» и Департамента частично, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3177, определив условия договора в следующей редакции пунктов:

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 21185 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок.

1.2. Кадастровый номер Участка: 55:36:140102:3177.

1.3. Местоположение Участка: Омская область, Кировский АО, <...>.

1.4. Цель использования Участка: эксплуатация объектов недвижимости.

1.5. Разрешенное использование Участка: Склад (код 6.9).

1.6. На Участке имеются объекты капитального строительства: - нежилое здание холодного склада, площадью 1474 кв. м, с кадастровым номером 55:36:140102:6787, находящееся в собственности ООО «Строительные инициативы» (регистрационная запись от 30.08.2023 № 55:36:140102:6787-55/092/2023-1);

- нежилое здание (Строительство производственно-складской базы строительных материалов и строительной техники, расположенной в 310 м северо-восточнее относительно здания по ул. 22 Декабря, 102 в КАО г. Омска), площадью 898 кв. м, с кадастровым номером 55:36:140102:6536, находящееся в собственности ООО «Строительные инициативы» (регистрационная запись от 15.01.2021 № 55:36:140102:6536-55/092/2021-1);

- сооружение (КА 10КВ ГПП Западная - РП 605 (ф2721), протяженностью 6625 м, с кадастровым номером 55:36:000000:168360, принадлежащее на праве собственности акционерному обществу «Омскэлектро» (регистрационная запись от 24.10.2023 № 55:36:000000:168360-55/092/2023-3);

- сооружение (КА 10Кв ГПП Западная - РП 605(ф2701), протяженностью 6625 м, с кадастровым номером 55:36:000000:168353, принадлежащее на праве собственности акционерному обществу «Омскэлектро» (регистрационная запись от 24.10.2023 № 55:36:000000:168353-55/092/2023-3);

- сооружение (Высоковольтный кабель), протяженностью 7706 м, с кадастровым номером 55:36:140102:4898, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Мега 2» (регистрационная запись от 20.10.2017 № 55:36:140102:4898-55/001/2017-2);

1.7. Согласно акту осмотра от 22.04.2024 № 91-ц на Участке расположены: - нестационарные некапитальные сооружения: металлические контейнеры, гаражи, строительные бытовки, павильоны, трансформаторная подстанция (ГП 5782); - площадка с усовершенствованным покрытием из железобетонных плит, спланированная площадка с отдельно стоящими фундаментами.

1.8. В отношении Участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ограничения прав в виде сервитута. 2.

2.1. Размер арендной платы за Участок составляет 38838,99 руб. в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение к настоящему договору).

2.2. Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

1) изменение нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории города Омска;

2) изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (применяется при расчете арендной платы за Участок от его кадастровой стоимости);

3) индексация размера арендной платы на уровень инфляции.

Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. Подготовка письменного уведомления об изменении размера арендной платы или составление дополнительного соглашения при этом не требуются.

В случае направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в настоящем договоре, Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Составление дополнительного соглашения при этом не требуется.

В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Арендная плата ежегодно изменяется Арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Данный уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

2.3. Арендатор перечисляет арендную плату Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению № 2 к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора, а также период, за который осуществляется платеж.

В платежных документах на оплату Арендатор обязан указывать уникальный идентификатор платежа (УИН), информация о котором размещена в личном кабинете плательщика на портале государственных услуг Российской Федерации или может быть предоставлена бухгалтерией Арендодателя.

В случае изменения платежных реквизитов Арендодатель уведомляет об этом Арендатора посредством публикации новых реквизитов в средствах массовой информации и (или) официальном портале Администрации города Омска.

2.4. Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с 26.06.2024.

3.1. Арендатор обязан:

1) использовать Участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2) своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором;

3) в случаях принятия решения о ликвидации юридического лица, публикации уведомления об обращении в арбитражный суд с заявлением должника путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц, возбуждения производства по делу о банкротстве направить Арендодателю в 10-дневный срок об этом письменное уведомление.

В случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на Участке, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации оформить с новым собственником объекта (доли в нем) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить Арендодателю копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем);

4) не нарушать права землепользователей, землевладельцев и арендаторов смежных земельных участков;

5) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

6) соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

7) в соответствии с законодательством сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, в случае их нахождения на Участке;

8) осуществлять мероприятия по охране земель, а также лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

9) письменно в течение 30 календарных дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов. После получения Арендодателем такого уведомления со стороны Арендатора об изменении адреса, все письма, направляемые на неактуальный адрес Арендатора не считаются отправленными;

10) обеспечивать надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройство на прилегающей территории;

11) обеспечить беспрепятственный доступ на Участок представителям Арендодателя и (или) уполномоченных органов, осуществляющих контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель, в случаях, предусмотренных законодательством, а также предоставить представителям Арендодателя и (или) уполномоченным органам правоустанавливающие документы на Участок;

12) не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов;

13) выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации. В случае, если земельный участок полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, Арендатор должен обеспечить свободный доступ представителям собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта в целях обеспечения его безопасности;

14) ежеквартально не позднее 1 числа месяца следующего за отчетным периодом производить сверку платежей;

15) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

4.1. Арендодатель имеет право:

1) осуществлять контроль за использованием Участка Арендатором;

2) вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты;

3) требовать от Арендатора возмещения в полном объеме убытков (в том числе упущенной выгоды), причиненных нарушением Арендатором прав и законных интересов собственника Участка;

4) воспрепятствовать работам, ведущимся Арендатором на Участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

5) обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора в следующих случаях:

- невнесения арендной платы, уплаты арендной платы не в полном объеме (менее 80 % от суммы ежемесячного платежа) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования Участка не по целевому назначению;

- порче земель при наличии соответствующего акта уполномоченного органа;

- в случае нарушения существенных условий договора;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

При этом Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения Арендатором обязательства в течение 30 календарных дней.

В случае изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд досрочное прекращение договора аренды земельного участка осуществляется Арендодателем в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

4.2. Арендодатель обязан:

1) передать Арендатору Участок. В отношении Участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ограничениях прав в виде сервитута;

2) не воспрепятствовать хозяйственной деятельности Арендатора, если она не противоречит условиям настоящего договора, а также земельному и гражданскому законодательству;

3) обеспечить государственную регистрацию настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3 Арендодатель не отвечает за недостатки переданного Участка, которые были им оговорены при заключении Договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Участка при заключении Договора или передаче его в аренду.

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную законодательством и настоящим договором.

5.2. В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени за каждый день просрочки в размере 0,05 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности. При этом размер неустойки не может быть меньше процентов за пользование чужими денежными средствами из расчёта ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

5.3. При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.1 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 1 процента от размера годовой арендной платы.

5.4. Платежи, предусмотренные пунктами 5.2, 5.3 настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора.

6.1. Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются по соглашению сторон. Стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя.

7.1. Настоящий договор считается заключенным с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения сторон с 26.06.2024. В связи с наличием на Участке объекта недвижимости Участок используется Арендатором непрерывно в соответствии с целевым назначением.

7.2. Настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

7.3. По истечении срока действия договор считается прекращенным. Обязательства сторон прекращаются за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление арендатора не требуется.

7.4. Место исполнения договора: Омская область, Кировский АО, <...>.

8.1. В рамках настоящего договора под форс-мажорными обстоятельствами понимаются: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, военные действия, забастовка, разрыв магистральных трубопроводов, иные чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, препятствующие исполнению настоящего договора.

Форс-мажорные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующими документами.

8.2. В случае продолжения форс-мажорных обстоятельств свыше трех месяцев, стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения об изменении условий договора или его продолжении.

8.1.1. Условия настоящего договора, изложенные в пунктах 1.1 - 1.5 раздела 1, разделе 2, подпунктах 1, 5, 6, 8, 12, 13,16 пункта 3.1 раздела 3, являются существенными.

9.1. Арендатор подтверждает Арендодателю, что на день подписания договора у Арендатора отсутствуют обязательства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора, и что он имеет право заключить настоящий договор в соответствии со своей правоспособностью.

9.2. Арендатор заведомо согласен на вступление в настоящий договор иных правообладателей объектов недвижимости (их частей), расположенных на Участке.

9.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.

9.4. Корреспонденция, направленная Арендодателем в адрес Арендатора, считается надлежащим образом направленной, в случае ее направления по адресу указанному договоре или предоставленному Арендатором в соответствии с подпунктом 9 пункта 3.1 раздела 3 настоящего договора.

Суд указал, что в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды будет считаться заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда, договор подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Суд взыскал с Департамента в пользу Общества в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины 50 000 руб.; с Общества в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: земельный участок, на котором возведена спорная постройка, предоставлен не для ее строительства, а для эксплуатации уже имеющихся объектов; использование участка в иных, не предусмотренных договором аренды, целях является нарушением условий этого договора; арендатор земельного участка обязан использовать предоставленный по договору аренды земельный участок в соответствии с указанным в договоре целевым назначением; цель использования участка в спорном договоре не подразумевает, что участок передается в аренду для строительства; установление в договоре пункта в редакции ответчика «осуществлять на Участке строительство (реконструкцию) объектов при условии заблаговременного письменного уведомления Арендодателя» не соответствует закону; понять законность возведения или реконструкции объектов для Департамента не представляется возможным, поскольку необходимо получение разрешения, о чем судом в решении суда не указывается.

ООО «Строительные инициативы» представило суду апелляционной инстанции письменный отзыв на апелляционную жалобу. Ввиду непредставления доказательств вручения или направления отзыва второй стороне, суд апелляционной инстанции отказал в его приобщении к материалам дела. Поскольку отзыв поступил через систему «Мой Арбитр» документ остается в материалах дела, но в силу изложенного оценке не подлежит.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Строительные инициативы» с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «Строительные инициативы» является собственником объектов недвижимости:

- нежилого здания холодного склада, площадью 1 474 кв.м с кадастровым номером 55:36:140102:6787 (регистрационная запись от 30.08.2023 № 55:36:140102:6787-55/092/2023-1);

- нежилого здания (строительство производственно-складской базы строительных материалов и строительной техники, расположенной в 310 м северо-восточнее относительно здания по ул. 22 Декабря, 102 в Кировском административном округе г. Омска), площадью 898 кв.м с кадастровым номером 55:36:140102:6536 (регистрационная запись от 15.01.2021 за номером 55:36:140102:6536-55/092/2021-1).

Общество указало, что для эксплуатации указанных объектов недвижимости необходимо использовать земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3177, адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. 22 Декабря, д. 102, площадью 21 185 кв.м, находящийся в муниципальной собственности в связи с чем ООО «Строительные инициативы» обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка.

03.07.2024 Департамент направил Обществу подписанный и скреплённый печатью со стороны арендодателя договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения.

Общество не согласилось с отдельными пунктами договора, направило ответчику протокол разногласий к договору аренды с сопроводительным письмом.

В свою очередь арендодатель направил арендатору протокол согласования разногласий к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3177, согласно которым спорные пункты договора предлагалось оставить в редакции Департамента, за исключением пункта о местоположении земельного участка вместо «ФИО2» с указанием «Кировский АО».

Общество протокол урегулирования разногласий не подписало.

Поскольку стороны не урегулировали разногласия, они обратились в арбитражный суд с исковыми заявлениями.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 12, 330, 331, 421, 422, 424, 432, 438, 445 ГК РФ, статей 7, 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах» (далее – Постановление № 16), постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), пришел к следующим выводам:

- в части пункта 1.4 суд принял редакцию Департамента, поскольку согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) территория занята не только складами, но на участке также расположен и административно-бытовой корпус, т.е. земельный участок используется именно в целях эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости. Кроме того, в пункте 1.5 предложенного проекта договора Департаментом конкретизировано, что земельный участок предоставляется под склад (код 6.9);

- из пункта 1.7 проекта договора Общество предлагало исключить предложение «Земельный участок не предоставляется для эксплуатации временных объектов», суд указал, что на момент предоставления участка на нём уже расположен ряд временных объектов, что следует из самого пункта спорного договор абзацем выше;

- подпункт 12 пункта 3.1 предложенного Департаментом проекта «не допускать осуществления на участке строительства объектов» суд исключил, поскольку расположение земельного участка в зоне П-1,2 предполагает ряд ограничений, вызванных соблюдением мер безопасности, но не исключает строительство как таковое;

- абзацы 4, 5 и 6 пункта 2.2, а также подпункт 2 пункта 4.1 проекта договора приняты судом в редакции Департамента;

- подпункт 1 пункта 4.2 проекта договора приняты в редакции ООО «Строительные инициативы», поскольку в договоре должны быть учтены все существующие ограничения (обременения) прав на земельный участок, указанные в ЕГРН;

- подпункт 9 пункта 3.1 проекта договора судом скорректирован, поскольку предложенный Обществом порядок будет способствовать своевременному и правильному внесению арендной платы; исключит необоснованные претензии со стороны арендодателя;

- в части исключения подпункта 16 пункта 3.1 из договора, а также в части пунктов 5.2 и 5.3 суд согласился с редакцией с ООО «Строительные инициативы».

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку возражений против проверки судебного акта в части не поступило, ответчик в суде апелляционной инстанции иных доводов не привел, обжалуемое решение проверено в пределах доводов апелляционной жалобы, которые, по сути, сводятся к необоснованному исключению подпункта 12 пункта 3.1 из предложенного Департаментом проекта договора «не допускать осуществления на Участке строительства объектов».

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку необходимость заключения договора аренды обусловлена нормами действующего законодательства, постольку неурегулированные при заключении договора разногласия обоснованно разрешены судом первой инстанции.

Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из анализа положений статей 40, 41, 43 ЗК РФ и статьи 264 ГК РФ следует, что право на использование (пользование) соответствующего земельного участка принадлежит собственнику такого земельного участка, а также может осуществляться лицом, не являющимся его собственником.

К таким лицам в соответствии со статьями 5, 41 ЗК РФ относятся землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов (обладающие правом ограниченного пользования чужим земельным участком).

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Таким образом, законодательные требования, предусматривающие использование земельных участков по их целевому назначению, будучи по своей природе определенным ограничением свободы владения, пользования и распоряжения имуществом, обусловлены прежде всего публичными интересами и особенностью земли как природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, подлежащего в этом качестве особой охране и нуждающегося в эффективном использовании, в том числе в общих интересах.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Спорный земельный участок находится в зоне производственно-коммунальных объектов IV - V классов опасности П-3 (в действующей редакции – П-1.2), которая включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения промышленных, производственно-коммунальных и коммунально-складских предприятий IV - V классов опасности, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой и розничной торговли, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (пункт 3 статьи 48 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённых Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201).

Кроме того, согласно Правилам землепользования и застройки, одним из основных видов разрешённого использования земельных участков производственной зоны П-1 подзоны П1.2 является вид разрешённого использования – «склады (код 6.9)».

Из системного толкования положений статей 51, 52, 55.8 ГрК РФ, статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях следует, что основанием для осуществления деятельности по строительству является предусмотренное градостроительным законодательством разрешение на строительство объекта.

К числу оснований отказа в выдаче разрешения на строительство относится несоответствие представленной документации разрешённому использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с действующим законодательством (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Таким образом, учитывая разрешенное использование спорного земельного участка, а также его нахождение в производственной зоне П-1 подзоне П1.2, принимая во внимание, что градостроительный регламент и целевое использование данного земельного участка предоставляет арендатору право осуществлять строительство объектов, соответствующих указанному разрешенному использованию, в том числе объектов вспомогательного использования, судом первой инстанции обоснованно исключена редакция подпункта 12 пункта 3.2. договора, представленная Департаментом.

Вопреки доводам подателя жалобы, исключение указанного пункта не подразумевает возможность возведения объектов без получения разрешительной документации в установленном законом порядке.

Указанное также изложено судом первой инстанции в подпункте 12 пункта 3.1 договора: «не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов».

Следует отметить, что установление императивного запрета на возведение на земельных участках, являющихся предметами договоров аренды, строительства объектов (капитальных, вспомогательных) может привести к существенному затруднению в использовании Обществом земельных участков по целевому назначению и разрешенному использованию и повлечет нарушение прав и законных интересов истца, как арендатора земельного участка.

С учетом особенностей правового статуса участников спора, подобное согласование условий не нарушает императивных положений действующего законодательства, а также обеспечивает должный баланс интересов сторон.

Вопреки доводам подателя жалобы, принятая судом первой инстанции редакция обжалуемого условия договора не предоставляет арендатору право на строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения в тех случаях, когда получение такового обязательно в установленном законом порядке.

Равным образом указанная формулировка не нарушает права как Департамента, так и неопределенного круга лиц, поскольку в пределах срока договора аренды арендодатель утрачивает право на распоряжение земельным участком без согласия арендатора и лишен возможности его предоставления на торгах по правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Данные выводы согласуются со сложившейся судебной практикой, в частности с постановлением от 03.09.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04-3486/2024 по делу № А46-22494/2023.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.01.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-19877/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Н.В. Бацман

Т.А. Воронов