АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2 http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ Дело № А31-12642/2022

г. Кострома 12 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2023 года

В судебном заседании 25.08.2023 с 10 час. 25 мин. объявлялся перерыв до 11 час. 40 мин.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Сергушовой Татьяны Валерьевны, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, Астраханская область, г. Астрахань (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Администрации Парфеньевского муниципального округа Костромской области, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН <***>, ОГРН <***>), к муниципальному унитарному предприятию «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, Костромская область, Парфеньевский район, с. Парфеньево (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа от договора аренды, признании действующим договора аренды,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сухаревой А.М., при участии в заседании: от истца до перерыва: ФИО2, по доверенности от 15.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, Астраханская область, г. Астрахань (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) обратился в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к Администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области, Костромская область, Парфеньевский район, с. Парфеньево (ИНН <***>, ОГРН <***>), к муниципальному унитарному предприятию «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, Костромская область, Парфеньевский район, с. Парфеньево (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа от договора аренды, признании действующим договора аренды, в котором просит суд:1) Признать недействительным односторонний отказ Муниципального унитарного предприятия «Коммунальщик» в лице конкурсного управляющего ФИО3 от исполнения договора аренды земельного участка № 23 от 23.03.2012 года, выраженный в уведомлении от 03.10.2022 года (Исх. № 32), 2) Признать договор аренды земельного участка № 23 общей площадью 13 000 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:17:090217:6, для использования в производственных целях,

Местоположение: Костромская обл., Парфеньевский район, Парфеньевское сельское поселение, с.Парфеньево, ул.Песочная (гаражи) от 23.03.2012 года - действующим, с участием в нем на стороне арендатора Индивидуального предпринимателя Петрова Андрея Константиновича.

Определением суда от 11.05.2023 ответчик Администрация Парфеньевского муниципального района Костромской области, Костромская область, с. Парфеньево заменена на Администрацию Парфеньевского муниципального округа Костромской области, Костромская область, с. Парфеньево.

Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования. Определением от 06.06.2023 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом были приняты к рассмотрению уточненные требования.

Представитель истца уточненные исковые требования поддерживает в полном объеме, просит суд:

1. Признать недействительным односторонний отказ Муниципального унитарного предприятия «Коммунальщик» в лице конкурсного управляющего ФИО3 от исполнения договора аренды земельного участка № 23 от 23 марта 2012 года, выраженный в уведомлении от 03 октября 2022 года (Исх. № 32).

3. Признать договор аренды земельного участка № 23, общей площадью 13000 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:17:090217:6, для использования в производственных целях, Местоположение: Костромская обл., Парфеньевский район, Парфеньевское сельское поселение, <...> (гаражи) от 23 марта 2012 года - действующим, с участием в нем на стороне арендатора индивидуального предпринимателя ФИО1.

От ответчика Администрации Парфеньевского муниципального округа поступил отзыв на уточненные требования. Согласно данному отзыву Администрация исковые требования с учетом уточнений признает.

Ранее от истца представлена выписка из ЕГРН от 24.03.2023, возражения на отзыв ответчика МУП «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района

Ранее от ответчика МУП «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района в дело представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя. Отзыв не представлен.

Уточнение иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято судом к рассмотрению.

После перерыва, объявленного в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 11 час. 40 мин. 25.08.2023, слушание дела было продолжено.

Стороны явку представителей не обеспечили, уведомили суд о рассмотрении дела без их участия.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел спор с согласия сторон в отсутствие сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Костромской области от 29.01.2021 по делу № А31-13753/2019 Муниципальное унитарное предприятие «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, признано несостоятельным (банкротом), в отношении

него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим должника утвержден Ковалев Александр Кузьмич.

24 августа 2022 года между Муниципальным унитарным предприятием «Коммунальщик» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании Решения Арбитражного суда Костромской области от 29.01.2021 по делу № А31-13753/2019 (далее - Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - Покупатель) был заключен договор № 6 купли-продажи имущества (далее - Договор № 6).

В соответствии с п.1.1. Договора № 6 Продавец продал, а Покупатель купил па открытых торгах в электронной форме имущество МУП Коммунальщик расположенное по адресу: Склад рубленный, общая площадь 135,9 кв.м., 1этаж, кадастровый номер 44:17:090217:192, <...> по цене 284841 руб. 86 коп.

Имущество передано Покупателю по передаточному акту 24.08.2022 № 6.

24 августа 2022 года между МУП «Коммунальщик» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании Решения Арбитражного суда Костромской области от 29.01.2021 по делу № А3113753/2019 (далее - Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - Покупатель) был заключен договор № 7 купли-продажи имущества (далее - Договор № 7).

В соответствии с п.1.1. Договора № 7 Продавец продал, а Покупатель купил на открытых торгах в электронной форме имущество МУП Коммунальщик расположенное по адресу: Нежилое помещение (пилоцех), общ. пл. 154,2 кв.м., кадастровый номер 44:17:090217:191, Костромская обл., п. Парфеньево, ул. Песочная, 33Б, по цене 421814 руб. 99 коп.

Имущество передано Покупателю по передаточному акту 24.08.2022 № 7.

Переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости был зарегистрирован 23 сентября 2022 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Одновременно с заключением вышеуказанных договоров, также 24 августа 2022 года между МУП «Коммунальщик» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании Решения Арбитражного суда Костромской области от 29.01.2021 по делу № А31- 13753/2019 (далее - Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - Покупатель) был заключен договор № 9 купли-продажи имущества (далее - Договор № 9).

В соответствии с п.1.1. Договора № 9 Продавец продал, а Покупатель купил па открытых торгах в электронной форме имущество МУП «Коммунальщик», расположенное по адресу: Право аренды земельного участка, общ пл. 13000 кв.м., категория земель: населенных пунктов, кадастровый номер 44:17:090217:6, для использования в производственных целях, <...>. Договор аренды земельного участка № 23 от 23.03.2012 заключенный между администрацией Парфеньевского муниципального района и МУП «Коммунальщик» Парфеньсвского муниципального района по цене 1857438 руб. 72 коп.

Право аренды земельного участка и Договор аренды земельного участка № 23 от 23.03.2012 передан Покупателю по передаточному акту 24.08.2022 № 9.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 20.02.2023 по делу № А31-13195/2022 договор купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 9 признан недействительным.

Между Администрацией Парфеньевского муниципального района Костромской области и Муниципальным унитарным предприятием «Коммунальщик» 23 марта 2012 года заключен договор аренды земельного участка № 23 (далее - Договор аренды).

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды срок аренды земельного участка установлен с 01 января 2012 года по 30 ноября 2012 года.

В соответствии с действующим законодательством Договор аренды земельного участка № 23 от 23.03.2012 зарегистрирован органом регистрации прав, а впоследствии, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

15 октября 2015 года Администрация Парфеньевского муниципального района Костромской области и МУП «Коммунальщик» подписали дополнительное соглашение № 16 к договору аренды земельного участка № 23 от 23.03.2012, по условиям которого договор считается продленным на неопределенный срок, если по истечении срока его действия арендатор продолжает пользоваться земельным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 1 соглашения).

МУП «Коммунальщик» в лице конкурсного управляющего в адрес Администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области было направлено уведомление от 03 октября 2022 года исх. № 32 об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды земельного участка № 23 от 23.03.2012.

После получения отказа от договора Распоряжением Администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области от 11.10.2022 № 587-р «О прекращении договоров аренды земельных участков с МУП «Коммунальщик» (далее - Распоряжение) договор аренды земельного участка от 23.03.2012 № 23 прекращен.

Пунктом 3 Распоряжения Арендатору (МУП «Коммунальщик») было предписано передать земельные участки по акту приема-передачи Арендодателю.

Согласно доводам иска, земельный участок, на котором расположены приобретенные истцом объекты недвижимости в рамках договоров купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 6 и № 7, был передан в пользование МУП «Коммунальщик» на основании договора аренды земельного участка от 23.03.2012 № 23. В силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 к ФИО1 как к собственнику объектов недвижимого имущества перешло то право на земельный участок, которое ранее принадлежало МУП «Коммунальщик», то есть право аренды. Индивидуальный предприниматель ФИО1, полагает, что односторонний отказ МУП «Коммунальщик» от Договора аренды, является недействительной (ничтожной) сделкой, повлекшей для него неблагоприятные последствия. МУП «Коммунальщик» в лице конкурсного управляющего на момент направления уведомления от 03.10.2022 не обладало полномочиями на расторжение договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Костромской области с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктами 1 и 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.

Из материалов дела следует, что МУП «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района в адрес Администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области направило уведомление от 03 октября 2022 года исх. № 32 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка № 23 от 23.03.2012, указывая на то, что продало в установленном порядке два принадлежавших ему объекта недвижимости ФИО1

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При таких обстоятельствах суд считает, что по состоянию на 03.10.2022 у Муниципального унитарного предприятия «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района не имелось права на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка № 23 от 23 марта 2012 года, поскольку объекты недвижимости на указанном земельном участке на этот момент уже были в собственности истца, к которому перешло право аренды на земельный участок.

Данный отказ Муниципального унитарного предприятия «Коммунальщик» от договора нарушил права истца, поскольку на основании него Распоряжением Парфеньевского муниципального района Костромской области от 11.10.2022 № 587-р «О прекращении договоров аренды земельных участков с МУП «Коммунальщик» договор аренды земельного участка от 23.03.2012 № 23 был прекращен. Пунктом 3 Распоряжения Арендатору (МУП «Коммунальщик») было предписано передать земельные участки по акту приема-передачи Арендодателю. Возникла правовая неопределенность относительно действия договора аренды земельного участка № 23 от 23.03.2012.

Принимая во внимание, что в настоящее время собственником объектов недвижимости на земельном участке с 23.09.2022 является истец, требования истца о признании недействительным одностороннего отказа Муниципального унитарного предприятия «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального

района от исполнения договора аренды земельного участка № 23 от 23 марта 2012 года, выраженного в уведомлении от 03 октября 2022 года являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. Законных оснований для прекращения договора аренды на основании отказа от договора бывшего собственника объектов недвижимости у Администрации не имелось.

При установленных судом обстоятельствах, договор аренды № 23 от 23.03.2012 является действующим.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Признать односторонний отказ Муниципального унитарного предприятия «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, Костромская область, Парфеньевский район, с.Парфеньево, от исполнения договора аренды земельного участка № 23 от 23 марта 2012 года, выраженный в уведомлении от 03 октября 2022 года недействительным.

3. Признать договор аренды земельного участка № 23 от 23 марта 2012 года (земельный участок с кадастровым номером 44:17:090217:6) действующим.

4. Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, Костромская область, Парфеньевский район, с. Парфеньево, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, <...> руб. расходов по уплате государственной пошлины.

5. Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

6. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области. Судья Т.В. Сергушова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 14.03.2023 10:21:00

Кому выдана Сергушова Татьяна Валерьевна