ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 18АП-11295/2025
г. Челябинск
30 января 2026 года
Дело № А47-861/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2026 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2026 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой М.В.,
судей Волковой И.В., Матвеевой С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Колосовой Т.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.09.2025 по делу № А47-861/2023 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
В судебном заседании принял участие представитель ФИО3 – ФИО4 (паспорт, доверенность от 29.10.2024).
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
УСТАНОВИЛ:
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.02.2023 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) должника.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2023 (резолютивная часть от 15.03.2023) должник признан банкротом с открытием в отношении него процедуры реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО5.
Финансовый управляющий должника 09.08.2024 (с учетом принятых судом уточнений от 05.03.2025) обратился в суд с заявлением, в котором просит:
1. Признать незаконными регистрацию от 14.02.2024г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области прекращения права собственности ФИО1 и перехода права собственности на ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 56:25:0000000:2344, применить последствия недействительности сделки – аннулировать регистрацию от 14.02.2024г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области прекращения права собственности ФИО1 и перехода права собственности на ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 56:25:0000000:2344.
Истребовать земельный участок с кадастровым номером 56:25:0000000:2344 из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Аграрное объединение «Автотрак» путем аннулирования записи о регистрации права 56:25:0000000:2344-56/217/2024-8 от 14.03.2024г. в Едином государственном реестре недвижимости.
Освободить от ограничения прав и обременения земельный участок с кадастровым номером 56:25:0000000:2344 путем аннулирования записи о регистрации 56:25:0000000:2344-56/119/2024-9 от 22.04.2024г. в Едином государственном реестре недвижимости.
2. Признать незаконными регистрацию от 17.02.2023г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области прекращения права собственности ФИО1 и перехода права собственности на ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 56:33:0000000:143, применить последствия недействительности сделки – аннулировать регистрацию от 17.02.2023г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области прекращения права собственности ФИО1 и перехода права собственности на ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 56:33:0000000:143
Истребовать земельный участок с кадастровым номером 56:33:0000000:143 из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Благодарное» путем аннулирования записи о регистрации права 56:33:0000000:143-56/120/2023-18 от 01.08.2023г. в Едином государственном реестре недвижимости.
Освободить от ограничения прав и обременения земельный участок с кадастровым номером 56:33:0000000:143 путем аннулирования записи о регистрации 56:33:0000000:143-56/120/2023-19 от 04.08.2023г. в Едином государственном реестре недвижимости.
Определением суда от 30.10.2024 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Аграрное объединение «Автотрак», ООО «Благодарное». Этим же определением ФИО3 переведен из состава третьих лиц в ответчики.
Определением суда от 02.12.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Российской сельскохозяйственный банк».
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.09.2025 (резолютивная часть от 18.08.2025) в удовлетворении требований финансового управляющего имуществом должника отказано.
Не согласившись с принятым определением суда от 01.09.2025, финансовый управляющий Шторм М.А. обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить, удовлетворить заявленные требования.
По мнению апеллянта, регистрация перехода права собственности на спорные участки на ФИО3 является недействительной сделкой, поскольку с момента признания должника банкротом требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные, следовательно с момента признания Сало А.В. банкротом ФИО3 не обладает правами собственности на спорные земельные участки.
Последующие собственники земельных участков (ООО «Благодарное» и ООО «Аграрное объединение «Автотрак») и залогодержатель (ОАО «Россельхозбанк») являются недобросовестными приобретателями, поскольку земельные участки выбыли из собственности должника помимо его воли, а именно без согласия финансового управляющего.
Спорные земельные участки выбыли из права собственности должника в обход законодательно установленной процедуры уже после истечения значительного срока с момента признания Сало А.В. банкротом.
Апеллянт считает, что, фактически совершая гражданское правонарушение, а именно регистрацию перехода права собственности, Управление пренебрегая установленной процедурой в интересах ФИО3, позволило ФИО3 вывести имущество из конкурной массы. В то время такой спор разрешается в судебном порядке по иску заинтересованного лица об исключении имущества из конкурной массы.
Вывод суда первой инстанции на факт отчуждения земельных участков на публичных торгах как основание правомерности регистрации перехода права собственности и ссылка на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.06.2023г. № Ф09-7422/22 по делу № А60-3629/2021 к настоящему спору правового значение не имеет, поскольку в настоящем споре ответчик ФИО3 не являлся залоговым кредитором и соответствующие преференции залогодержателя у него отсутствуют.
Также, является необоснованным вывод суда первой инстанции на невозможность регистрации ввиду установленных запретов, связанных с уголовным делом, поскольку ничего не препятствовало ответчику защищать свои права путем обращения в суд с соответствующими требованиями до признания Сало А.В. банкротом.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2025 апелляционная жалоба финансового управляющего ФИО2 принята к производству, судебное заседание назначено на 21.01.2026.
Поступивший до начала судебного заседания от ФИО3 отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
В судебном заседании заслушаны пояснения представителя ФИО3, который также возражал по доводам жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов обособленного спора, Финансовым управляющим произведена инвентаризация имущества должника, по результатам которой составлена опись имущества Сало А.В. от 05.06.2023г.
Сообщением на Интернет-сайте ЕФРСБ № 11658205 от 06.06.2023г. опубликованы сведения о результатах инвентаризации имущества должника (Приложение № 1 — Сообщение № 11658205, опись имущества Сало А.В. от 05.06.2023г.).
Согласно результатам инвентаризации на момент инвентаризации должнику принадлежит на праве собственности следующее имущество (далее по тексту - Земельные участки):
Наименование недвижимого имущества
Количество долей
Номер государственной регистрации, дата
11.
Земельный участок 56:25:0000000:2344
1
56-56-25/012/2012-278 от 14.01.2013
22.
Земельный участок 56:25:0000000:143
1
56-56-25/004/2006-492 от 08.08.2006
В отношении указанного имущества на момент инвентаризации действовали обеспечительные меры в виде наложения арестов, принятые постановлениями Сакмарского районного суда Оренбургской области от 19.01.2017г., Ленинского районного суда Оренбурга от 08.04.2015г. и 03.10.2018г., приговором Сакмарского районного суда Оренбургской области от 28.04.2022г.
Вместе с тем, по результатам анализа выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 23.05.2024г. № КУВИ-001/2024-139985276 в отношении Земельных участков было зарегистрировано прекращение права собственности (Приложение № 2 - Выписка из ЕГРН от 23.05.2024г.)
Согласно материалам настоящего дела указанные земельные участки были отчуждены в пользу ФИО3
Таким образом, регистрация прекращения права собственности Сало А.В. на Земельные участки произошла после признания Сало А.В. банкротом с открытием в отношении его процедуры реализации имущества гражданина (15.03.2023) и после отмены обеспечительных мер (арестов) в отношении земельных участков постановлением Сакмарского районного суда Оренбургской области от 20.10.2023 на основании заявления финансового управляющего.
По настоящему делу регистрация прекращения права собственности Сало А.В. на земельные участки фактически является утратой имущества должника, которое может быть реализовано, тем самым будут нарушены права иных кредиторов должника.
В свою очередь, в ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3 спорный земельный участок с кадастровым номером 56:25:0000000:2344 отчужден обществу с ограниченной ответственностью «Аграрное объединение «Автотрак» (ИНН <***>) на основании договора купли-продажи от 18.07.2023г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись о регистрации права 56:25:0000000:2344-56/217/2024-8 от 14.03.2024г.
Указанный земельный участок передан в качестве залога (ипотека) акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» (ИНН <***>) на основании договора об ипотеке (залоге) земельных участков № 230528/0215-7.10/2 от 17.07.2023г. в редакции дополнительных соглашений к указанному договору от 19.04.2024г., 15.05.2024г., 24.09.2024г., 24.09.2024г., 24.09.2024г., 24.09.2024г., 12.11.2024г., 12.11.2024г., 27.11.2024г. о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись о регистрации права 56:25:0000000:2344-56/119/2024-9 от 22.04.2024г.
Также, установлено, что ФИО3 спорный земельный участок с кадастровым номером 56:33:0000000:143 отчужден обществу с ограниченной ответственностью «Благодарное» (ИНН <***>) на основании договора купли-продажи о 18.07.2023, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись о регистрации права 56:33:0000000:143-56/120/2023-18 от 01.08.2023г.
Указанный земельный участок передан в качестве залога (ипотека) акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» (ИНН <***>) на основании договора об ипотеке (залоге) земельных участков № 230528/0215-7.10/3 от 17.07.2023г. в редакции дополнительных соглашений к указанному договору от 02.08.2023г., 16.10.2023г., 19.10.2023г., 08.11.2023г., 17.11.2023г., 27.12.2023г., 14.03.2024г., 03.04.2024г., 19.04.2024г., 17.05.2024г., 24.09.2024г., 12.11.2024г. о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись о регистрации права 56:33:0000000:143-56/120/2023-19 от 04.08.2023г.
По мнению финансового управляющего, ФИО3 не обладая правами собственника на спорные земельные участки не вправе был им распоряжаться.
В свою очередь, согласно гражданскому законодательству права лица, которое считает себя собственником имущества, отчужденного неуправомоченным лицом, не подлежат защите путем удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки к добросовестному приобретателю.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения финансового управляющего в суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности заявителем совокупности условий для признания оспариваемых сделок недействительными; суд признал довод ответчика о пропуске исковой давности необоснованным, поскольку с настоящим иском финансовый управляющий обратился 09.08.2024г., следовательно, срок исковой давности не пропущен.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.
В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника (часть 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве). Полномочия на оспаривание сделок должника предоставлены конкурсному управляющему должника положениями статей 61.9, 129 Закона о банкротстве.
В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются, в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
На основании статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
Как следует из пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Как следует из материалов дела, 09.03.2017 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, в лице ООО «Дельта» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключены договор купли-продажи № 9-т земельного участка с кадастровым номером 56:25:0000000:2344, договор купли-продажи № 11 земельного участка с кадастровым номером 56:33:0000000:143, оплата по договорам была произведена своевременно в полном объеме. Недвижимое имущество было реализовано на сумму: 4 909 000 рублей за земельный участок 56:25:0000000:2344, 4 471 900 рублей за земельный участок 56:33:0000000:143.
23.05.2017 имущество передано ФИО3, о чем составлены акты передачи недвижимого имущества, приобретенного покупателем на публичных торгах по продажи арестованного имущества.
Договор был заключен по результатам проведенных торгов заложенного имущества. Указанные земельные участки были реализованы в рамках сводного исполнительного производства № 92/14/03/56/СД:
- по исполнительному производству 92/14/03/56 от 13.01.2014г. возбужденному на основании исполнительного листа № ВС 054046945 от 17.12.2013г. выданного Ленинским районным судом г. Оренбурга по делу № 13-1549/2013 от 20.12.2013 в отношении должника ФИО1 в пользу Сбербанка России Оренбургское ОСБ № 8623 обращено взыскание на предмет залога земельный участок с кадастровым номером 56:25:0000000:2344
- по исполнительному производству № 19679/16/56003-ИП от 01.09.2016г. на основании исполнительного листа № ВС 055684948 от 08.05.2014г. выданного Ленинским районным судом г. Оренбурга по делу № 2-7125/2013 от 02.08.2016, в отношении должника ФИО1 в пользу Поволжского Сбербанка России обращено взыскание на предмет залога земельный участок с кадастровым номером 56:33:0000000:143.
Арестованное имущество судебным приставом передано на реализацию, реализация заложенного имущества путем продажи на публичных торгах на основании государственного контракта поручена ООО «Дельта». Победителем торгов признан ФИО3, что подтверждается протоколами о результатах торгов по продаже арестованного имущества N 28 от 27.02.2017г. и N 10 от 28.02.2017г.
Сделка по переходу права собственности, по мнению финансового управляющего, является недействительной, в обоснование чего заявитель сослался на возбуждение в спорный период в отношении должника дела о банкротстве, в связи с чем считает, что после признания Сало А.В. банкротом в отсутствие заявления финансового управляющего о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся в собственности должника, в том числе являющиеся предметом по договорам купли-продажи от 09.03.2018г, такая регистрация стала невозможной в силу абзацев второго и третьего пункта 5, абзаца второго пункта 7 статьи 213.25 Закона о банкротстве.
Обращаясь в суд с заявлением, финансовый управляющий считает, что регистрация перехода права собственности на имущество должника, произведенная 17.07.2023 и 14.02.2024 в период его банкротства, противоречит положениям Закона о банкротстве.
В данном случае основанием для регистрации оспариваемого финансовым управляющим перехода права собственности на спорное имущество послужили заключенные между ТУ Росимущества по Оренбургской области и ФИО3 договора купли-продажи от 09.03.2017. Как следует из документов предоставленных в материалы дела, на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Оренбургской области были предоставлены договоры купли-продажи от 09.03.2017, которые отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
При этом указанные договоры купли-продажи не были оспорены, либо признаны недействительными в установленном законом порядке.
Кроме того, в судебном заседании представитель финансового управляющего неоднократно заявлял, что оспаривает не сами договоры купли-продажи, а действия по его регистрации, оснований для оспаривания договоров купли-продажи не имеется.
В свою очередь со стороны ответчика - ФИО3 условия заключенных договоров купли-продажи в части оплаты имущества исполнены в полном объеме.
Недобросовестность ответчика ФИО3 либо его заинтересованность по отношению к должнику финансовым управляющим не доказана.
Из пояснений ФИО3 следует, что земельные участки были приобретены ФИО3 в результате проведение публичной процедуры торгов по продажи арестованного имущества, ФИО3 является добросовестным участником торгов, признан победителем в результате проведения публичной процедуры, что исключает возврат имущества в конкурсную массу.
Сделки по отчуждению спорных земельных участков проведены на основании вступивших в силу судебных актов судов общей юрисдикции, являются законными, не оспорены финансовым управляющим, должником и его кредиторами, и соответственно не могут нарушать права и законные интересы должника и его кредиторов.
Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20.12.2013 залоговому кредитору ПАО «Сбербанк России» выдан исполнительный лист на обращение взыскания на залоговое имущество по договору №3658 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 05.07.2012 и по договору об ипотеке №3643 9 от 31.01.2013: земельный участок с кадастровым номером 56:25:0000000:2344.
Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 02.08.2016 дело №2-7125/13 по заявлению ПАО «Сбербанк России» изменен способ исполнения судебного акта, обращено взыскание путем реализации на публичных торгах на имущество: на земельный участок с кадастровым номером 56:33:0000000:143.
Само по себе внесение в ЕГРН записи о переходе права собственности к покупателю на реализованное во исполнение вступившего в законную силу судебного акта имущество должника, не может нарушать права и законные интересы должника и (или) его кредиторов.
Земельные участки приобретены ФИО3 в результате проведения публичной процедуры торгов по продажи арестованного имущества, ФИО3 является добросовестным участником торгов, признан победителем в результате проведения публичной процедуры.
Приведенные финансовым управляющим доводы по существу направлены на оспаривание именно торгов и заключенных по их результатам договоров купли-продажи от 2017 года, о чем свидетельствуют, в том числе испрашиваемые последствия недействительности сделки.
В основу требований финансового управляющего положено утверждение о том, что сделка совершена с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (17.07.2023 и 14.02.2024), то есть после возбуждения дела о несостоятельности и введения процедуры банкротства.
Данные доводы финансового управляющего правомерно отклонены арбитражным судом, так как, поздняя регистрация ФИО3 права собственности на земельные участки обусловлена объективными причинами - наличием арестов и судебных споров, а также наличием возбужденного в отношении должника уголовного дела.
Сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности 17.07.2023 и 14.02.2024 не может квалифицироваться как распорядительная сделка, совершенная в обход положений Закона о банкротстве. Регистрация права собственности за ответчиком ранее была невозможна в силу наложения различных обеспечительных мер, запрещающих регистрацию перехода права собственности на спорное имущество. После снятия всех имеющихся ограничений соответственно, государственными регистраторами было принято решение по проведению регистрации перехода права собственности к ФИО3
Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции (статья 131 ГК РФ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ (в редакции, действующей на дату заключения Договоров) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 8.1 ГК РФ в ныне действующей редакции также установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (п. 1).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).
В силу пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Таким образом, довод о недействительности сделок ввиду регистрации оспариваемых договоров только в 2023 и 2024 годах, при том, что воля сторон была направлена именно на заключение договоров купли-продажи, судом первой инстанции правомерно признан необоснованным.
В данном конкретном случае нельзя применять общий подход о том, что сделка в отношении недвижимого имущества для целей ее оспаривания в рамках дела о несостоятельности считается совершенной с момента государственной регистрации перехода права либо вещного права приобретателя недвижимого имущества, поскольку договора купли-продажи от 09.03.2017 явились результатом длительного принудительного исполнения судебного акта в пользу соответствующего взыскателя: земельные участки реализованы в рамках исполнительного производства, совершению регистрационных действий препятствовало наличие арестов на имущество, в том числе наложенных в рамках уголовного дела возбужденного в отношении должника.
Ответчик - ФИО3 не может быть поставлен в неравное положение с иными заинтересованными лицами, имеет право на полноценную судебную защиту своего субъективного права.
То обстоятельство, что между датой подписания договоров купли-продажи (09.03.2017) и датой государственной регистрации вещного права ФИО3 на недвижимое имущество (17.07.2023 и 14.02.2024) прошло более шести лет, не может быть истолковано в качестве обстоятельства, свидетельствующего о пороке сделки, о наличии признаков недействительности, поставлено в вину добросовестному приобретателю. Указанный длительный период времени обусловлен действиями самого должника, иных лиц, но не ФИО3
В рамках возбужденного уголовного дел в отношении должника наложены аресты имущества, что не позволило длительный период времени ФИО3 осуществить государственную регистрацию своего вещного права на спорное недвижимое имущество.
Также следует отметить, что действительно исполнением со стороны продавца договора купли-продажи недвижимого имущества является передача объекта договора в собственность покупателю, при этом моментом перехода права собственности считается момент регистрации права собственности за покупателем (пункты 1, 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 550, статья 551 ГК РФ).
Подобное исполнение может быть признано арбитражным судом недействительным, если оно влечет за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения его требований (пункт 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве).
Однако финансовым управляющим не учтено, что предметом торгов являлось залоговое имущество, и денежные средства, оплаченные ФИО3, были направлены на погашение требований залогового кредитора еще в 2017 году в соответствии с положениями ст. 334 ГК РФ.
Доказательств того, что залоговый кредитор получил предпочтение в части, превышающих 80 процентов, при удовлетворении его требования не в соответствии с процедурой, предусмотренной статьями 134, 138 и 142 Закона о банкротстве, а в индивидуальном порядке, финансовым управляющим не представлено.
Таким образом, договор был заключен и породил права и обязанности у его сторон с 09.03.2017, то есть более чем за шесть лет до возбуждения производства по делу о несостоятельности Сало А.В., так же не доказано и наличие признаков вывода актива должника, недобросовестное поведение ФИО3
Данная правовая позиция ответчика подтверждена судебной практикой.
Верховный суд Российской Федерации в определении от 29.08.2022 №308-ЭС22-разъяснил, что если на имущество должника в судебном порядке было обращено взыскание до судебного акта о признании должника банкротом, то имущество, на которое было обращено взыскание, не входит в конкурсную массу должника.
В рассматриваемом случае суд общей юрисдикции в своих определениях (от 20.12.2013 и от 02.08.2016) определил дальнейшую судьбу спорных земельных участков, указав на обращение взыскания на предмет залога исключительно для удовлетворения требования банка.
До настоящего времени указанные судебные акты судов общей юрисдикции в установленном процессуальным законом порядке не отменены, они вступили в силу.
Повторная реализация этого имущества в составе конкурсной массы означала бы преодоление требования об обязательной силе вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции.
То обстоятельство, что регистрация права собственности на спорное имущество за ФИО3 произведена уже после введения процедуры банкротства без согласия финансового управляющего, основанием для удовлетворения заявленных требований являться не может.
Регистрация права собственности на земельные участки за ФИО3 была проведена только 17.07.2023г и 14.02.2024г в связи с необходимостью освобождения имущества от имеющихся арестов и обременении, наложенных в том числе в рамках уголовного дела возбужденного в отношении должника, вины в этом ФИО3 нет.
Кроме того, спорные земельные участки, уже являлись собственностью ФИО3 и находились в его владении и фактическом и юридически, а в последующем после регистрации права собственности, были им проданы ООО «Благодарное» и ООО «Аграрное объединение «Автотрак».
Апелляционная коллегия считает доводы финансового управляющего о том, что данная сделка требовала его согласия, что требования ФИО3 трансформировались в денежные, поскольку оспариваемая сделка совершена после введения в отношении должника процедуры реализации имущества несостоятельными.
Вывод финансового управляющего, что сделка фактически состоялась в процедуре реализации имущества гражданина, основан только на том, что переход права на имущество зарегистрирован 17.07.2023г и 14.02.2024г.
Между тем, основанием для регистрации права собственности ФИО3 на спорное имущество в рассматриваемом случае являются сделки - 09.03.2017г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, в лице ООО «Дельта» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключены договор купли-продажи №9-т земельного участка с кадастровым номером 56:25:0000000:2344 и договор купли-продажи №11 земельного участка с кадастровым номером 56:33:0000000:143.
Указанные договоры заключены по результатам публичных торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, возбужденного на основании выданного судом исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены спорных объектов недвижимости.
Денежные средства, выплаченные ФИО3, поступили залоговому кредитору в счет погашения обязательства должника, обеспеченного залогом.
С указанной даты обязательство должника прекратилось исполнением, а у ответчика возникло подлежащее государственной регистрации право на имущество.
На дату вынесения судом определения о введении процедуры реализации имущества гражданина (15.03.2023г.) исполнительские действия службой судебных приставов уже были проведены и арестованное имущество было реализовано с торгов 27.02.2017 и 28.02.2017г.
Как ранее было отмечено, регистрация права собственности на земельные участки за ФИО3 была проведена только поле освобождения имущества от имеющихся арестов и обременении, наложенных, в том числе в рамках уголовного дела возбужденного в отношении должника (17.07.2023г и 14.02.2024).
Кроме того, разъяснения, изложенные в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», на которые ссылается управляющий, полагая, что требования ФИО3 должны быть трансформированы в денежные, не могут быть применены к спорному правоотношению, поскольку указанные разъяснения касаются требований кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера, в том числе, о передаче имущества в собственность.
В рассматриваемом случае ФИО3 не требует передать ему в собственность имущество должника, поскольку спорные земельные участки, уже являлись его собственностью, и находились в его владении и фактическом и юридически, а в последующем после регистрации права собственности были им проданы.
При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами жалобы о наличии оснований для признания незаконными регистрацию от 14.02.2024г./ 17.02.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области прекращения права собственности Сало А.В. и перехода права собственности на ФИО3 на земельные участки с кадастровыми номерами 56:25:0000000:2344/56:33:0000000:143.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции являются верными, сделанными при правильном применении норм материального права, полном, всесторонним исследовании обстоятельств дела, в связи с чем, судебный акт является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обжалуемого судебного акта.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что определение подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Оснований для отмены определения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Судебные расходы подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ и с учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.09.2025 по делу № А47-861/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья М.В. Ковалева
Судьи: И.В. Волкова
С.В. Матвеева