ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

22 мая 2025 года

Дело №А56-48967/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 24.12.2024),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 22.06.2024),

от 3-их лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3772/2025) индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2024 по делу № А56-48967/2022 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества»; 2. общество с ограниченной ответственностью «МПИ Фирма Флора»; 3. общество с ограниченной ответственностью «Арикс»; 4. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; 5. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу; 6. ФИО4; 7. ФИО5; 8. ФИО6; 9. ФИО7

об обязании,

установил:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО8 об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства – здание с кадастровым номером 78:10:0005212:3051, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 84, лит. А, в состояние, в котором оно находилось до его реконструкции, путем сноса пристройки к указанному зданию, примыкающей к помещению 29-Н с кадастровым номером 78:10:0005212:6699 и входящей в его состав, возведенной на земельном участке из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, не прошедшем государственный кадастровый учет, свободном от прав третьих лиц. Комитет также просил в случае невыполнения указанных требований в установленный срок предоставить ему право сноса указанной пристройки силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее – Центр) с последующей компенсацией расходов за счет предпринимателя. Кроме того, Комитет просил взыскать с предпринимателя в пользу Комитета судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения суда до момента его фактического исполнения. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением суда первой инстанции от 19.09.2023 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 решение от 19.09.2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2024 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2023, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела определением от 17.06.2024 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «МПИ Фирма Флора», ФИО6, ООО «Арикс», ФИО4, ФИО5, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Определением суда от 20.08.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика (предпринимателя ФИО8) надлежащим – индивидуальным предпринимателем ФИО3; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО7.

Решением суда от 22.12.2024 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель ФИО3 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения, просил оставить решение от 22.12.2024 без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.09.2021 Комитетом проведены контрольные мероприятия, по результатам которых установлено, что к юго-западной стене здания с кадастровым номером 78:10:0005212:3051, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 84, лит. А, пристроено кирпичное сооружение с вывеской «Малина бар» площадью 24 кв. м, высотой 3,4 м (далее – Объект).

В соответствии со сведениями информационной базы данных Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ИТС «Кадастр 2» Объект расположен на земельном участке площадью 24 кв. м из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, не прошедшем государственный кадастровый учет, свободном от прав третьих лиц; согласно поэтажному плану здания Объект размещен на входе в помещение 29-Н здания.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0005212:4 по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 84, лит. А, вид разрешенного использования «для размещения объектов бытового обслуживания»; находится в общей долевой собственности ООО «МПИ фирма Флора» (доля в праве 220/5045), ФИО8 (доля в праве 118/5045), ФИО6 (доля в праве 43/5045), ООО «Арикс» (доля в праве 677/5045), ФИО4 (доли в праве 82/5045, 56/5045, 71/5045), ФИО5 (доля в праве 97/5045), города Санкт-Петербурга (3881/5045).

Согласно сведениям ЕГРН нежилое помещение 29-Н с кадастровым номером 78:10:0005212:6699 площадью 63,3 кв. м расположено на первом этаже здания и принадлежит на праве собственности ФИО8 (право собственности зарегистрировано 19.12.2018, номер записи 78:10:0005212:6699-78/037/2019-1).

Из учетно-технической документации, составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и размещенной в Региональной информационной системе «Геоинформационная система Санкт-Петербурга», содержащей сведения об объектах недвижимости и землеустройства, следует, что согласно ведомости помещений и их площадей здания помещение 29-Н имеет площадь 41,5 кв. м.

Из поэтажного плана первого этажа здания также следует, что сумма площадей помещения 29-Н составляет 41,5 кв. м, при этом какие-либо пристройки к указанному помещению отсутствуют.

Согласно акту осмотра от 05.12.2019 N 45/0, составленному Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Центр экспертно-технического сопровождения» (находящимся в ведении Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 N 1747), Объект имеет признаки капитального строения, а также признаки реконструкции с расширением объекта капитального строительства.

Комитет, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указывая, что Объект возведен ФИО8 на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) здания, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением от 07.02.2023 суд назначил экспертизу.

Согласно экспертному заключению от 02.05.2023 N 39/02/12-СТЭ объект с кадастровым номером 78:10:0005212:6699 является объектом капитального строительства, соответствует требованиям строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства от 21.06.2016 N 524, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При ответе на вопрос N 3 эксперт пришел к выводу, что определить, находится ли Объект в пределах земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4, площадью 5045 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения объектов бытового обслуживания», не представляется возможным в связи с тем, что согласно публичным данным и выписке из ЕГРН от 01.02.2022 границы земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

При первоначальном рассмотрении дела на основании заключения судебной экспертизы от 02.05.2023 N 39/02/12-СТЭ суд первой инстанции сделал выводы о том, что Объект соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; истцом не представлено доказательств, что нежилое помещение 29-Н, принадлежащее на праве собственности ответчику, выходит за пределы земельного участка, на котором расположено помещение, и отказал Комитету в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При рассмотрении дела суды обеих инстанций учли вывод эксперта, содержащийся в заключении от 02.05.2023 N 39/02/12-СТЭ, согласно которому определить находится ли спорное сооружение в пределах земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4 не представляется возможным в связи с тем, что границы этого земельного участка не установлены, и заключили недоказанность Комитетом того обстоятельства, что принадлежащее ответчику нежилое помещение 29-Н выходит за пределы земельного участка 78:10:0005212:4. Кроме того, суды, посчитав недоказанным, что спорная пристройка выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4, отказали в удовлетворении требований Комитета по мотиву того, что спорный объект соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих судов и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что выводы судов об отсутствии оснований для сноса самовольной постройки являются преждевременными; применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора отсутствие сформированных границ земельного участка не освобождает ответчика от обязанности представить доказательства, подтверждающие возведение спорной пристройки в пределах участка, принадлежащего ей на праве общей долевой собственности как собственнику помещения 29-Н, однако таких доказательств материалы дела не содержат.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции удовлетворил заявленные Комитетом требования.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление N 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 28 вышеназванного постановления указано, что возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

Комитет, обращаясь в суд с иском о возложении на собственника помещения 29-Н обязанности привести самовольно реконструированный объект капитального строительства, являющийся пристройкой к зданию, примыкающей к помещению 29-Н и входящей в его состав, в состояние до его реконструкции путем сноса, настаивал на том, что согласно учетно-технической документации и сведениям, входящим в состав региональной информационной системы, содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства, помещение 29-Н имеет площадь 41,5 кв. м, при этом какие-либо пристройки к указанному помещению отсутствуют.

Из существа предъявленных требований следует, что фактически произведена реконструкция помещения, в результате чего образовалась пристройка общей площадью 24 кв. м.

При этом Комитет настаивал, что спорная пристройка площадью 24 кв. м находится на земельном участке из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, не прошедшем государственный кадастровый учет, свободном от прав третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 28 Постановления N 44, в случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, сособственников земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4: ФИО7, ФИО6, ООО «Арикс», ФИО4, ФИО5 и город Санкт-Петербург в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Возражая против иска, ответчик сослался на возведение пристройки на площади ранее существовавшего крыльца, однако запрошенные судом по ходатайству ответчика из Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) материалы инвентаризационного дела не содержат сведений или графических изображений крыльца, примыкавшего к помещению 29-Н. Напротив, из представленных ГУИОН документов следует, что в 2006 году уже производилась разборка самовольно установленного тамбура; на момент последней инвентаризации (25.10.2010) площадь помещения 29-Н составляла 41,5 кв. м.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду первой инстанции доказательства нахождения спорного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4.

К правоотношениям собственников нежилых помещений в здании по аналогии подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения собственников помещений в многоквартирных жилых домах.

Так, согласно пункту 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.

Как установлено судом первой инстанции на основании представленных в материалы дела документов, в результате возведения пристройки к помещению 29-Н его площадь, а соответственно, и площадь всего здания увеличилась на 21,8 кв. м; также изменились внешние параметры здания, увеличился его общий объем; то есть произошло изменение не только внутренних параметров (конфигурации) помещения 29-Н, но и расширение всего объекта капитального строительства – нежилого здания (в частности, увеличилась его площадь). Указанное исходя из положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) является реконструкцией объекта капитального строительства.

В силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ). Кроме того, реконструкция объекта капитального строительства, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества собственников помещений в нем, требует согласия всех участников общей долевой собственности (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае возведение пристройки к принадлежащему ответчику помещению осуществлено с использованием общей стены – фасада дома. При этом доказательств получения согласия на производство указанных работ от собственников иных помещений в здании ответчиком не представлено.

На основании пункта 1.2 Положения о Службе, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 N 1747, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга является органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства.

Сведений о получении ответчиком в установленном законом порядке разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию материалы дела не содержат, равно как и доказательств добросовестного обращения в уполномоченный орган за получением указанной разрешительной документации. Согласно сведениям Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (письмо от 28.12.2020 № 01-12-8354/20-0-1) разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении Объекта не выдавалось, государственный строительный надзор не осуществлялся.

При таких обстоятельствах наличие в ЕГРН записи о регистрации права собственности ответчика на помещение 29-Н площадью 63,3 кв. м и утверждения последнего о нахождение реконструированного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4 обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание как не имеющие правового значения.

Как видно из материалов дела, в результате произведенных работ изменены параметры объекта капитального строительства, в том числе общая площадь здания. Таким образом, без получения необходимой разрешительной документации произведена реконструкция здания, на которую распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.

При таком положении в рассматриваемом случае имеются основания для вывода о том, что спорный объект, в отношении которого выполнены работы, затрагивающие конструктивные элементы существующего здания и повлекшие изменение параметров объекта в части площади, является самовольной постройкой.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Поскольку материалами дела подтверждено, что спорная пристройка возведена в отсутствие разрешения на ее строительство и не принята в эксплуатацию в порядке статьи 55 ГрК РФ, а возможность сохранения объекта в реконструированном состоянии с точки зрения отсутствия нарушения прав и законных интересов третьих лиц, в том числе города Санкт-Петербурга, являющихся собственниками других помещений в спорном здании, не подтверждена надлежащими доказательствами, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что спорный реконструированный объект соответствует признакам самовольной постройки, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 222 ГК РФ требование Комитета о приведении здания в состояние до его реконструкции подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

По смыслу норм статей 16 и 182 АПК РФ судебное решение должно отвечать требованиям исполнимости и правовой определенности.

В данном случае суд, учитывая предмет иска и фактические обстоятельства дела, считает, что заявленный истцом тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу является разумным и достаточным для проведения ответчиком работ по приведению объекта в первоначальное состояние.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом установленных конкретных обстоятельств дела правомерно в соответствии с приведенными выше положениями законодательства удовлетворил требования Комитета.

Оснований для иных выводов у апелляционного суда не имеется, поскольку доводы подателя жалобы основаны на неверном толковании им норм действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами дела, не опровергают выводов суда, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2024 по делу № А56-48967/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

С.В. Изотова