ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>
e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тула Дело № А68-11619/2023
20АП-7354/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2025
Постановление изготовлено в полном объеме 06.02.2025
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Егураевой Н.В. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н, в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (ОГРН <***>, ИНН <***>) на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2024 по делу № А68-11619/2023,
УСТАНОВИЛ:
комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к гаражно-строительному кооперативу «Патриот» по строительству и эксплуатации коллективных гаражей для автомобилей индивидуальных владельцев (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.03.2001 № 2811 за период с 01.10.2017 по 31.12.2022 в размере 401 112 рублей 39 копеек, неустойки за просрочку уплаты арендной платы в сумме 420 726 рублей 46 копеек за период с 10.10.2017 по 11.12.2022, а также расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2001 № 2811.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 22.03.2001 № 2811 за период с 01.10.2017 по 31.12.2020 в размере 234 899 рублей 67 копеек, неустойку за просрочку уплаты арендной платы в сумме 420 726 рублей 45 копеек за период с 10.10.2017 по 11.12.2022, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.03.2001 № 2811 (т. 1, л. д. 93). Судом уточнение принято.
Определением суда от 29.11.2023, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений Тульской области и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.
Решением суда от 30.10.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе комитет просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что решением Центрального районного суда г. Тулы от 29.04.2008 признано незаконным постановление главы города Тулы от 06.03.2001 № 274 о предоставлении кооперативу земельного участка, расположенного по ул. Замочной в Пролетарском районе города Тулы, для строительства и последующей эксплуатации индивидуальный капитальных гаражей; указанным решением гаражи, построенные кооперативом по ул. Замочной, в Пролетарском районе города Тулы, признаны самовольной постройкой. Сообщает, что в нарушение условий договора, арендная плата внесена с просрочкой, в связи с чем кооператив должен уплачивать неустойку.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 22.03.2001 между муниципальным (унитарным) предприятием «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор № 2811 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3560 кв. м, расположенный в <...>, на срок 49 лет.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца уплачивает в бюджет арендную плату, исчисленную арендодателем в соответствии с решением Тульской городской думы от 22.04.1999 № 18/297, при этом: первый арендный платеж производится до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации договора и состоит из соответствующей доли арендной платы до последнего числа текущего месяца и платы авансом за последующий месяц; последующие платежи производятся в виде аванса за следующий месяц.
Размер арендной платы может изменяться в бесспорном порядке. Основанием для бесспорного изменения размера арендной платы являются соответствующие государственные или муниципальные нормативные акты (пункт 5.2 договора).
В случае неуплаты ежемесячной арендной платы в установленный срок при отсутствии соответствующего разрешения арендодателя на отсрочку платежей, арендатор уплачивает в бюджет пеню в размере одного процента от суммы недоимки (пункт 8.1).
Пунктом 6.1 договора арендодателю предоставлено право досрочно, в одностороннем порядке, с соблюдением требований законодательства, предварительно (за пять суток) письменно уведомив об этом арендатора, расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных законодательством, а также в случае нарушения следующих существенных условий:
использования арендатором участка не в соответствии с разрешенным использованием (пункт 6.1.1),
невыполнения арендатором пунктов 4.1, 4.3-4.4 договора (пункт (6.1.2),
просрочки (неуплаты) арендатором ежемесячной арендной платы более, чем за два месяца подряд, при условии отсутствия разрешения на отсрочку платежей (пункт 6.1.3).
Государственная регистрация договора произведена 16.05.2001.
В связи с изменениями кадастровой стоимости земельного участка арендная плата с 01.01.2017 составила 5976 рублей 98 копеек в месяц, с 01.01.2021 – 3439 рублей 70 копеек в месяц.
Постановлением главы города Тулы от 28.01.2003 года № 150 права и обязанности арендодателя земельных участков переданы комитету.
В силу Закона Тульской области от 28.11.2019 № 118-ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области» и решения Тульской городской думы от 27.05.2015 № 12/280 «О полномочиях органов местного самоуправления муниципального образования город Тула в области земельных отношений» комитет осуществляет предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена для хранения автотранспортных средств.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы в период с 01.10.2017 по 31.12.2020, комитет, не получив удовлетворения направленной кооперативу претензии от 22.03.2023, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.
В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации № 301-ЭС15-11204).
Полномочия арендодателя спорных земельных участков, находящегося в неразграниченной государственной собственности на территории города Тулы, на основании статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Тульской области от 28.11.2019 № 118-ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области», осуществляет орган местного самоуправления города Тулы, структурным подразделением которого является комитет (статья 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Расчет платы за пользование земельным участком составлен истцом на основании нормативного акта субъекта Российской Федерации – Закона Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» по кадастровой стоимости земельного участка с использованием коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков по формуле: Аг = КС x Ки, где Аг – годовой размер арендной платы, в рублях; КС – кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки – коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах.
Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2017 установлена постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546, с 01.01.2021 – постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 (опубликованы на официальном интернет-портале правовой информации по адресу: «http://pravo.gov.ru», «http://mizo.tularegion.ru»), на основании которых ежемесячная арендная плата с 01.01.2017 составила 5976 рублей 98 копеек в месяц, с 01.01.2021 – 3439 рублей 70 копеек.
По расчету истца за спорный период (с 01.10.2017 по 31.12.2020) задолженность по арендной плате за земельный участок составила 234 899 рублей 67 копеек.
Не оспаривая указанный расчет, ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности и неустойки в сумме 229 226 рублей 83 копеек (т. 1, л. д. 90).
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности, суд обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В силу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от 31.10.2016 № 487-ПЭК16, отнесение претензионного порядка к процедуре разрешения споров во внесудебном порядке не противоречит содержанию пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечень таких процедур не является исчерпывающим, и соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума № 43.
Таким образом, течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
С учетом установленного договором срока внесения арендной платы (авансом до 10 числа каждого месяца), с требованием об уплате задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 31.12.2020 (согласно уточненному иску) комитет мог обратиться в период с 11.10.2020 по 11.11.2023 соответственно каждому месяцу неоплаты.
Поскольку иск подан 25.09.2023, является попущенным срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности с 11.10.2020 по 24.09.2020. Задолженность за последующий период с 25.09.2020 по 31.12.2020 (размер которой составляет 18 927 рублей 09 копеек, исходя из ежемесячной платы в 5976 рублей 98 копеек) не подлежит взысканию, так как согласно расчету самого истца, в том числе представленного в суд апелляционной инстанции, у арендатора имеется переплата по арендной плате в сумме 221 858 рублей 76 копеек в периоде с 01.01.2021 по 31.10.2024, что не препятствует арендодателю зачесть ее в счет ранее возникшего периода в установленном гражданским законодательством порядке.
Само по себе указание в платежных документах на то, что такая переплата относится к иному периоду (с 01.01.2021 по 31.10.2024), не ограничивает комитет в реализации данного права с соблюдением требований гражданского законодательства. Тем более, что доказательств возврата суммы переплаты арендатору не представлено, а формальное взыскание с кооператива задолженности за период с 25.09.2020 по 31.12.2020 лишь со ссылкой на то, что в платежных поручениях указано иное назначение платежа, повлечет возникновение неосновательного обогащения на стороне комитета и не будет способствовать задачу эффективного разрешения спора.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 25 постановления Пленума № 43 срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.
Трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки, ежедневно начисляемой за просрочку исполнения обязательства, подлежит исчислению с момента нарушения основного обязательства до момента его исполнения, за период в пределах трех лет, предшествующих дате предъявления иска о взыскании неустойки (см. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019), определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 по делу № 305-ЭС19-15370)).
Таким образом, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в пределах трехгодичного срока, предшествующего дате предъявления иска о взыскании данной неустойки.
Принимая во внимание, что истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 10.10.2017 по 11.12.2022, то с иском в суд комитет мог обратиться в период с 11.10.2020 по 11.12.2025 (с учетом условия об оплате арендной платы не позднее 10 числа текущего месяца).
В настоящем случае иск подан 25.09.2023, в связи с чем является пропущенным срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки с 10.10.2017 по 25.08.2020 (25.09.2023 – 3 года – 30 дней приостановления исковой давности на претензионный порядок). Обоснованным является требование о взыскании неустойки с 26.08.2020 по 11.12.2022.
Размер неустойки за указанный период по установленной договором ставке (1 %) и с исключением из него времени действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 (с 01.04.2022 по 01.10.2022), составит 109 916 рублей 58 копеек (6514 рублей 82 копейки с 26.08.2020 по 11.12.2022 + 36 220 рублей 50 копеек с 13.10.2020 по 11.12.2022 + 34 487 рублей 18 копеек с 11.11.2020 по 11.12.2022 + 32 698 рублей 08 копеек с 11.12.2020 по 11.12.2022), однако в связи с наличием у арендатора переплаты в сумме 221 858 рублей 76 копеек, которую подтверждает сам комитет в своем расчете, оснований для взыскания этой неустойки также не имеется. Тем более, что доказательств возврата суммы переплаты арендатору не представлено, а как указано выше, формальное взыскание с кооператива неустойки за период с 26.08.2020 по 11.12.2022 лишь по причине указания в платежных поручениях иного периода назначения платежа, повлечет возникновение неосновательного обогащения на стороне комитета.
Таким образом, поскольку сумма излишне уплаченных арендатором средств (221 858 рублей 76 копеек) превышает размер обоснованных требований (задолженность за период с 25.09.2020 по 31.12.2020 в сумме 18 927 рублей 09 копеек + неустойка за период с 26.08.2020 по 11.12.2022 в сумме 109 916 рублей 58 копеек), оснований для удовлетворения имущественных требований комитета не имеется.
При этом суд отмечает, что во исполнение определения апелляционной инстанции от 13.01.2025 комитетом не представлен расчет с учетом заявленного периода и срока исковой давности, а представлен расчет, в том числе за период, который не является спорным, в связи с чем судом, исходя из условий договора произведен самостоятельный расчет с учетом срока исковой давности и моратория, установленного постановлением Правительства № 497.
Приходя к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована правовая позиция, согласно которой если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469).
В данной ситуации, с учетом добровольного погашения ответчиком задолженности после подачи иска в объеме больше имеющейся (с переплатой), отраженную самим комитетом в уточненном расчете исковых требований, суд первой инстанции, признав не доказанным наличие существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.
Оснований для переоценки данного вывода апелляционной инстанцией не установлено.
Ссылки заявителя на решение Центрального районного суда г. Тулы от 29.04.2008 как на основание для расторжения договора аренды, не принимается судом, поскольку в настоящем деле требования о расторжении мотивированы невнесением арендатором платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), в то время как данное решение выносилось не в рамках обязательственных правоотношений сторон.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя.
Поскольку заявитель освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тульской области от 30.10.2024 по делу № А68-11619/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А. Капустина
Н.В. Егураева
В.А. Устинов