Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Калининград Дело № А21-5627/2023

« 19 » декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена « 12 » декабря 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме « 19 » декабря 2023 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации городского округа «Город Калининград»

о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды

и встречное исковое заявление Администрации городского округа «Город Калининград»

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о признании отсутствующим право собственности на нежилое здание

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>) (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании решения Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, адрес регистрации: 236022, <...>) в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, адрес регистрации: 236022, <...>) (далее – Комитет) от 16.02.2023 об отказе в предоставлении земельного участка площадью 0,0175 га, находящегося по адресу: <...> с кадастровым номером 39:15:150835:1, незаконным.

В порядке восстановления нарушенного права предприниматель просил суд обязать Администрацию заключить с ним договор аренды указанного земельного участка.

Комитет, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для предоставления спорного земельного участка в аренду, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку в границах испрашиваемого земельного участка находится торговый павильон, который не обладает признаками объекта недвижимости, просил в удовлетворении заявления предпринимателю отказать.

Комитет обратился со встречным исковым заявлением и просил суд признать отсутствующим право собственности предпринимателя на нежилое здание – торговый павильон с кадастровым номером 39:15:150835:608 площадью 56,9 кв.м. как на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150835:608.

Определением от 01.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

В судебном заседании представители предпринимателя заявление поддержали в полном объеме, возражали против удовлетворения встречного искового заявления.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения первоначальных требований, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Заслушав представителя сторон, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом зарегистрировано право собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение торгового павильона литер А площадью 56,9 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:608, расположенное по адресу: <...>.

Указанный торговый павильон расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150835:1, который предоставлен правопредшественнику предпринимателя по договору № 001534 на передачу в аренду городских земель от 26.01.1998 под строительство торгового павильона площадью 0,0175 га (далее – договора аренды).

Соглашениями к договору срок действия договора аренды земельного участка неоднократно продлялся и установлен в соглашении от 08.04.2023 до 01.03.2023.

Предприниматель, ссылаясь на то, что на спорном земельном участке находится принадлежащий ему объект недвижимости, 30.01.2023 обратился в Комитет с заявлением о заключении договора аренды.

Письмом 16.02.203 Комитет отказал предпринимателю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, поскольку в границах земельного участка учтен торговый павильон, который является временным строением, с ограниченным сроком эксплуатации и не обладает признаками объекта недвижимости. Кроме этого, комитет указал, что ранее земельный участок предоставлялся под строительство торгового павильона.

Предприниматель, полагая принятое Комитетом решение об отказе в заключении договора аренды незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Вместе с тем Комитет, ссылаясь на то, что спорный торговый павильон не является объектом недвижимости, и регистрация права собственности предпринимателя на данное строение нарушает права комитета как собственника земельного участка, на котором расположен павильон, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Суд находит требование предпринимателя не подлежащим удовлетворению, а встречное исковое заявление комитета удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - в пункте 4 данной статьи.

Так, согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом по смыслу указанных положений названные лица имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии всей совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из этого следует, что в случае, если земельный участок предоставлен лицу без проведения торгов, то в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ такое лицо имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае правопредшественнику предпринимателя спорный земельный участок в 1998 году предоставлен в аренду без проведения торгов.

Однако, в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ предприниматель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов только при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в частности при наличии предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Между тем, оснований, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления предпринимателю в аренду испрашиваемого земельного участка без проведения торгов, в данном случае не имеется.

Так согласно статье 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Между тем, как следует из материалов дела, усматривается, что спорный торговый павильон не относится к объектам недвижимости.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для сооружения капитального строения, с соблюдением градостроительных норм и правил, получением необходимых разрешений и согласований, приняты в эксплуатацию в надлежащей форме. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

Таким образом, в отношении объектов, критерием отнесения которых к недвижимым является наличие определенных свойств, независимо от государственной регистрации прав на них следует устанавливать, обладают ли эти объекты признаками, позволяющими считать их недвижимым имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 39:15:150835:1 был предоставлен правопредшественнику предпринимателя на основании постановления Мэра города Калининграда от 04.08.1997 № 2014 под строительство торгового павильона.

В пункте 2.8 указанного постановления арендатору вменено освободить занимаемый участок от торгового павильона по истечении срока аренды.

Актом приемки законченного строительством (установки) объекта от 14.12.1999 спорный объект принят в эксплуатацию как магазин «Байкал».

Постановлением Главы Администрации Балтийского района города Калининграда от 14.12.1999 № 321 утвержден акт приемочной комиссии.

Указанные Акт приемки законченного строительством (установкой) объекта и постановление от 14.12.1999 № 321 явились основанием для регистрации права собственности на торговый павильон.

Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» для осуществления строительства требовалось получение разрешения.

На дату приемки законченного строительством (установкой) объекта (14.12.1999) действовали положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) от 07.05.1998 № 73-ФЗ.

Согласно статье 23 ГрК РФ в указанной редакции в ведении муниципальных образований в области градостроительства находилась выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу пункта 5 статьи 43 Устава города Калининграда, принятого решением городской Думы Калининграда от 25.09.1996 № 299 (ред. от 10.07.1998), к компетенции мэрии города относились следующие полномочия: выдача разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт на территории города всех объектов производственного и непроизводственного назначения; назначение приемочных комиссий, утверждение актов о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения, принятие участия в приемке в эксплуатацию других объектов, расположенных на территории города.

Таким образом, для строительства требовалось получение разрешения на строительство, которое выдавалось мэрией г. Калининграда.

До 31.07.2004 в соответствии с пунктом 5 постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 и пунктом СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987, объекты недвижимости, строительство которых окончено, предъявлялись заказчиком (застройщиком) к приемке государственным приемочным комиссиям.

Как следует из статьи 5 Положения о районных администрациях города Калининграда, утвержденного городской Думой города Калининграда от 28.08.1996 № 263, к полномочиям районной администрации в области строительства относилось участие в государственных приемочных комиссиях, утверждение актов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения, а также участие в приемке в эксплуатацию других законченных объектов, расположенных на территории района.

Постановлением мэра г. Калининграда от 03.07.1998 № 2073 «О порядке ввода в эксплуатацию объектов малой торговли и обслуживания населения» постановлено приемку в эксплуатацию объектов малой торговли и обслуживания населения (отдельное стоящие палатки, павильоны, остановочные комплексы, киоски и т.д.) общей площадью до 100 кв. м осуществлять администрациям районов, при этом акт приемки в эксплуатацию указанных объектов утверждать постановлением главы администрации района.

В соответствии Порядком аренды земельных участков под объекты малой торговли и предоставления права их установки на территории г. Калининграда, утвержденного решением городской Думы г. Калининграда от 20.12.1995 № 216 (действующего на период строительства спорного объекта), объектами малой торговли являются строения и сооружения из конструкций облегченного типа любой площади: павильоны, в т.ч. и в составе остановочных комплексов. Акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию является разрешением на начало использования объекта.

Из материалов дела следует, что спорный торговый павильон был принят в эксплуатацию не актом государственной приемочной комиссии, соответственно, не был утвержден мэром г. Калининграда в установленном законом порядке.

В данном случае в рамках своих полномочий администрацией Балтийского района г. Калининграда введен в эксплуатацию не объект капитального строительства, а объект малой торговли (торговый павильон).

Из представленного суду заключения специалиста по результатам строительно-технического исследования спорного торгового павильона, данных технического паспорта следует, что стены, перегородки, перекрытия павильона выполнены из деревянного каркаса, с заполнением минераловатным утеплителем и пенопластом, фундамент – ленточный железобетонный, малозаглубленный, его высота 0,6 м.

Обустройство фундамента в параметрах более 80 сантиметров не порождает возникновение объекта капитального строительства, поскольку в соответствии с СП 50-101-2004 «Свод правил по проектированию и строительству. Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений» (одобрен постановлением Госстроя России от 09.03.2004 № 28) малозаглубленный фундамент – это фундамент с глубиной заложения подошвы выше расчетной глубины сезонного промерзания грунта. При этом нормативная глубина промерзания грунта составляет не менее 1,5 метра. Для объектов, не имеющих подвала с полами, обустроенными по грунту, применяется понижающий коэффициент, который позволяет установить глубину промерзания 89 сантиметров. Однако обустройство фундамента выше общей нормативной глубины промерзания грунта, равной 1,5 метра, не может свидетельствовать о заложении заглубленного фундамента и о возведении капитального объекта.

Таким образом, само по себе наличие ленточного фундамента под павильоном и наличие коммуникаций о капитальном характере объекта бесспорно не свидетельствует.

В соответствии с пунктом ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», утвержденного приказом Госстандарта от 28.08.2013 № 582-ст, торговый павильон – нестационарный торговый объект, представляющий собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов. Павильон может иметь помещения для хранения товарного запаса.

В статье 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и пункте 3.14 ГОСТ Р 51773-2009» Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги торговли. Классификация предприятий торговли» (утвержден и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 15.12.2009 № 771-ст) под нестационарным торговым объектом понимается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение. К нестационарным торговым объектам относят павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные временные торговые объекты.

Как на момент строительства торгового павильона, так и в настоящее время под торговым павильоном понимается временное сооружение, не связанное прочно с земельным участком, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Доказательств того, что демонтаж либо перемещение павильона (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования павильона по назначению, не имеется.

Таким образом, предпринимателем в материалы дела не представлены доказательства выдачи для строительства спорного сооружения документации, необходимой для строительства объекта недвижимости, и ввода его в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.

При этом сам по себе акт приемки законченного строительством объекта не является доказательством приемки в эксплуатацию объекта капитального строительства, поскольку не подменяет собой разрешение на строительства и ввод объекта в эксплуатацию по смыслу положений градостроительного законодательства.

Условия договора аренды также не содержат сведений о предоставлении арендатору земельного участка для строительства объекта недвижимости, действующий договор аренды продлевался под существующий торговый павильон (соглашение № 001534-1 от 18.09.2002).

Возведенный арендатором объект, обеспечивающий его предпринимательскую деятельность, мог существовать на данном участке только в течение срока, на который арендатору разрешалось осуществление его деятельности с использованием муниципальной земли, а с расторжением договора аренды участок автоматически подлежал освобождению, следовательно арендатор обязан был убрать расположенное на нем временное по правовому положению строение, независимо от того, относится ли оно по физическим характеристикам к недвижимости.

При этом в материалах дела отсутствуют документы об отводе земельного участка для строительства объекта капитального строительства.

Между тем, приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта сама по себе, в отсутствие отведения земельного участка под строительство капитального строения в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и возведение объекта без разрешения на строительство, не является основанием для признания создания объекта с соблюдением закона и иных правовых актов в качестве недвижимого имущества на основании статьи 218 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что торговый павильон является объектом, который не обладает признаками недвижимого имущества, определенными в статье 131 ГК РФ.

Поскольку торговый павильон является объектом движимого имущества, то в силу статей 130, 131, 219 ГК РФ, статей 17, 18, 25 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент регистрации права собственности) право собственности на него регистрации не подлежало.

С учетом изложенного суд приходит выводу о том, что спорный торговый павильон не является недвижимым имуществом в смысле, придаваемом данному термину нормой пункта 1 статьи 130 ГК РФ, поэтому у предпринимателя не возникло и права собственности на указанный объект как на объект недвижимости, государственная регистрация права собственности предпринимателя на данный объект произведена при отсутствии установленных пунктом 1 статьи 131 ГК РФ оснований, в связи с чем оснований для удовлетворения требований предпринимателя не имеется.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, соответственно, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него прав.

В связи с чем, встречные исковые требования Комитета о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на спорный объект недвижимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Встречное исковое заявление Администрации городского округа «Город Калининград» удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое здание – торговый павильон с кадастровым номером 39:15:150835:608 площадью 56,9 кв.м. как на объект недвижимого имущества.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова