Решение по делу № А46-3793/2022 от 25.03.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Омск

25 марта 2025 года

№ дела

А46-3793/2022

Резолютивная часть решения оглашена 11.03.2025

Полный текст решения изготовлен 25.03.2025

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Королевой К.С.,

рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к дошкольной образовательной организации Частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1 550 121,19 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 11.01.2024, личность удостоверена паспортом,

от дошкольной образовательной организации Частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» - заведующая ФИО3, личность удостоверена паспортом; ФИО4 по доверенности от 02.05.2023 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также истец, Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 11.03.2022 № 51932), уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о взыскании с дошкольной образовательной организации Частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» (далее – ответчик, Учреждение, ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка») задолженности в размере 1 550 121,19 руб., из которых:

- 742 500 руб. - задолженность по договору аренды нежилого помещения и части земельного участка от 01.11.2019 № 01/2019;

- 124 630 руб. - пени за период с 26.11.2019 по 14.02.2022;

- 1 120 000 руб. - сумма неосновательного обогащения за период с 01.11.2019 по 28.02.2022;

- 81 551,40 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами в размере с 01.11.2019 по 28.02.2022.

Решением Арбитражного суда Омской области от 13.01.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда 13.04.2023 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.07.2023 состоявшиеся по делу № А46-3793/2022 судебные акты отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.09.2023 по делу № А46-8009/2023 последнее и дело № А46-3793/2022 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, в результате чего, с учётом уточнений, разрешению подлежат требования Предпринимателя (вх. от 29.11.2023 № 351827) о взыскании:

1) задолженности по договору аренды нежилого помещения и части земельного участка от 01.11.2019 № 01/2019 в размере 742 500 руб., из них за апрель 2020 года в размере 330 000 руб., за май 2020 года в размере 330 000 руб. и за июнь 2020 года в размере 82 500 руб.;

2) пени, предусмотренные пунктом 5.1 договора от 01.11.2019 № 01/2019 в размере 168 850 руб., из них за период с 26.11.2019 по 14.02.2022 в размере 124 630 руб., за период с 26.02.2022 по 03.07.2023 в размере 44 220 руб.

3) суммы неосновательного обогащения в размере 1 800 000 руб. за период с 01.11.2019 по 31.07.2023;

4) процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2019 по 02.08.2023 в размере 193 874,42 руб.;

5) убытков в размере рыночной стоимости работ по восстановительному ремонту нежилого здания по адресу: <...> в размере 1 986 898,15 руб.;

6) расходы по уплате государственной пошлины в размере 47 461 руб. и 64 019,40 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

17.01.2024 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – Департамент архитектуры).

ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» заявлено о фальсификации экземпляра спорного договора от 01.11.2019 № 01/2019, принадлежащего истцу. В качестве способа проверки последнего предложено провести экспертное исследование на предмет идентификации факсимильной печати, содержащейся на каждом листе договора экземпляра Учреждения иным документам.

В соответствии со статьёй 161 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

Под фальсификацией доказательств по рассматриваемому арбитражным судом делу понимается подделка либо фабрикация вещественных доказательств и (или) письменных доказательств (документов, протоколов и т.п.). Субъектом данного преступления может быть только лицо, участвующее в деле, или его представитель.

Процессуальный институт фальсификации применяется для устранения сомнений в объективности и достоверности доказательства, положенного в основу требований или возражений участвующих в деле лиц, в отношении которого не исключена возможность его изготовления по неправомерному усмотрению заинтересованного лица.

Так, предусмотренные статьёй 161 АПК РФ процессуальные правила представляют собой механизм проверки подлинности формы доказательства, а не его достоверности (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2015 № 1727-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав статьей 186 и абзацем вторым части первой статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»). В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры. В то же время, по смыслу положений абзаца второго пункта 3 части 1 статьи 161 АПК РФ наличие заявления о фальсификации доказательства не является безусловным основанием для назначения судебной экспертизы с учётом того, что подлинность доказательства может быть проверена иным способом, в том числе путём его оценки в совокупности с иными доказательствами в порядке, предусмотренном статьёй 71 АПК РФ.

Способы проверки заявления о фальсификации доказательств определяет суд.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд не может сделать ввод об однозначной подложности экземпляра договора истца, тем более, что при первоначальном рассмотрении дела, суд проводил экспертизу экземпляров обеих сторон, на разрешение которой, в том числе, ставился вопрос о наличии признаков монтажа в одном из представленных договоров.

Исследование проводилось экспертами федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (учреждение, предложенное ответчиком при новом рассмотрении дела) ФИО6 и ФИО7.

Таковых выявлено не было; к тому же, листы договора, представленного истцом, замене не подвергались, в то время как, в договоре, представленном ответчиком, первый лист подвергался замене (заключения судебной экспертизы от 28.09.2022 № 2346/1-3 и от 30.11.2022 № 2347/1-3), ввиду чего у суда не имеется оснований признавать экземпляр истца сфальсифицированным.

Более того, при новом рассмотрении дела, основания принимать редакцию ответчика также отсутствуют, поскольку именно экземпляр Предпринимателя в отличие от экземпляра Учреждения, не подвергался одностороннему несанкционированному изменению (иного из материалов дела не следует).

Злоупотребления правом со стороны ФИО1 суд не усматривает; иск последней, объективно, направлен на испрашивание надлежащего исполнения договоренностей ответчиком.

Как следует из материалов дела, изначально основанием предъявленных исковых требований послужил договор от 01.11.2019 № 01/2019 аренды части земельного участка площадью 3 000 кв.м с кадастровым номером 55:36:14 01 25:8 и нежилых помещений общей площадью 815,4 кв.м, находящиеся в здании с кадастровым номером 55:36:14 01 24:115, экземпляры истца и ответчика которого по своему содержанию в части цены не совпадают.

В результате данных противоречий стороны спорили о размере ежемесячной арендной платы, истец настаивал на наличии задолженности; ответчик данное обстоятельство отрицает.

Так, в редакции истца:

Размер ежемесячной арендной платы за аренду помещения и земельного участка составляет 370 000 руб. (пункт 4.1 договора). Арендодатель ежемесячно с даты подписания акта приема-передачи Помещения, на протяжении всего срока действия договора и в случае однократного продления срока действия договора на новый срок на тех же условиях, выделяет 40 000 руб. арендатору из арендной платы по договору аренды. На сумму 40 000 руб. арендной платы арендатором производится текущий ремонт помещения, включающий в себя ремонт стен, потолков, дверей и т.д. (пункт 4.3 договора). Арендатор ежемесячно, до 25 числа предшествующего месяца, вносит арендные платежи путем перечисления денежных средств в размере 330 000 руб. на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, а на 40 000 руб. производит текущий ремонт. По истечении месяца подписывается акт сверки расчетов (пункт 4.4 договора).

В редакции ответчика:

Размер ежемесячной арендной платы за аренду помещения и земельного участка составляет 330 000 руб. (пункт 4.1 договора). Арендодатель ежемесячно с даты подписания акта приема-передачи помещения на протяжении всего срока действия договора и в случае однократного продления срока действия договора, на новый срок на тех же условиях (пункт 4.3 договора). Арендатор ежемесячно, до 25 числа предшествующего месяца, вносит арендные платежи путем перечисления денежных средств в размере 330 000 руб. на расчетный счет арендодателя (пункт 4.4 договора).

Акт приема-передачи стороны подписали 01.11.2019.

ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что ответчик, действительно, перечислял арендную плату, но в недостаточном размере. Ответчик, напротив считает, что все обязательства исполнены в полном объеме.

Согласно пунктам 7.3, 7.4 обоих экземпляров договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при условии письменного уведомления арендатора за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (не более 10 рабочих дней с даты уведомления).

28.12.2021 ФИО1 уведомила ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» о расторжении договора с 01.03.2022 (отправление получено 30.12.2021).

Процедура расторжения договора соблюдена, последний расторгнут.

В целях установления существенных для дела обстоятельств в виде относимой и допустимой редакции договора аренды, при первоначальном рассмотрении дела судом были допрошены свидетели (ФИО8, главный бухгалтер детского сада, работавшая в период с сентября 2016 года по июнь 2021 года, ФИО9), проанализирована переписка сторон (письма от 25.10.2021 № 94, от 28.02.2022 № 7), договоры, акты, счета, платежные документы за предыдущие периоды, договоры с иными арендаторами, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Суд пришел к выводу, что правоотношения сторон урегулированы договором аренды, экземпляр которого представлен истцом, поскольку именно экземпляр Предпринимателя, как указывалось выше, в отличие от экземпляра Учреждения не подвергался одностороннему несанкционированному изменению, вследствие чего условие договора аренды о внесении арендной платы как денежными средствами в размере 330 000 руб. в месяц, так и проведением ремонтных работ на сумму 40 000 руб. сторонами согласовано и должно исполняться. Оснований для освобождения арендатора от принятых на себя обязательств по внесению арендной платы суд не усмотрел (в том числе, в период с объявления на территории Российской Федерации нерабочих дней и введения на территории Омской области режима самоизоляции).

В свою очередь, при новом рассмотрении дела суд округа рекомендовал суду первой инстанции после установления обстоятельств включения в договор аренды условия о внесении части арендной платы посредством проведения ремонтных работ (комбинированной арендной платы) включить в предмет исследования вопрос о факте выполнения данных работ, их объеме и стоимости; исследовать и оценить представленные ответчиком акты, счета на оплату, платежные поручения, акты сверки взаиморасчетов за период с 27.02.2020 по 22.07.2021, решить вопрос об их приобщении к материалам дела; предложить сторонам представить иные доказательства, всесторонне, полно и объективно исследовать доказательства в их совокупности и взаимосвязи; оценить иные доводы сторон; установить все имеющие значение для дела обстоятельства; вынести законный и обоснованный судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Так, по условиям договора (спора относительно содержания в данной части не имеется), в частности, пункта 2.4.7 арендатор обязан своевременно и за счет собственных средств или своими силами, по мере необходимости, производить текущий ремонт арендуемого помещения и установленного на нем оборудования (санитарно-технического, электротехнического и т.п.) и подводящих сетей. Под текущим ремонтом стороны договора понимают все работы, связанные с восстановлением работоспособности установленного в помещении оборудования (санитарно-технического, электротехнического и т.п.) и подводящих сетей и восстановлением эстетического внешнего вида стен, пола, потолка, дверей. Все работы, связанные с восстановлением или заменой конструктивных элементов помещения или здания, в котором размещено помещение, относятся к капитальному ремонту.

Согласно письму от 25.10.2021 № 94, ответчик, указывая на устные договорённости, говорит о несении значительных затрат на ремонтные работы, полагая, что таковые являются гарантией сохранения арендной платы в сумме 330 000 руб. в течение 3 (трех) последующих лет при пролонгации договора.

Как следует из пояснений Учреждения, настаивая на неправомерности требований истца, с момента заключения договора все счета на оплату аренды помещения были выставлены фиксировано в размере 330 000 руб. Акты выполненных работ соответствовали счетам и не содержали каких-либо дополнительных условий. Более того, правоотношения между истцом и ответчиком имеют длительный характер (с 2012 года); привлекательность оказываемой Учреждением услуги зависит, в том числе от состояния помещения, поэтому работы, связанные с текущим ремонтом, произведенным преимущественно в период с 01.11.2019 по 30.12.2021 (замена покрытия пола, замена обоев, дверей, монтаж натяжных потолков и т.д.), проводились внутри арендуемых помещений, как собственными силами, так и специалистами за счёт собственных средств на общую сумму 2 924 094 руб.; в то же время, ФИО1 отказывается от приемки ремонтных работ, поскольку наличие или отсутствие ремонта в помещении не имеет для неё никакого значения, поскольку в приоритете получение денежных средств. Также, по мнению ответчика, 40 000 руб. (за каждый месяц) являются не неосновательным обогащением, а частью арендной платы; просрочка арендной платы, действительно, имела место быть, но не являлась существенной; при расчёте неустойки истец не учитывает положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В случае, признания требования о взыскании неустойки обоснованным, просил применить положения статьи 333 ГК РФ.

Истец, в опровержение указанного, утверждает, что в период договорных отношений ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» не предоставляло арендодателю документы о проведении работ по текущему ремонту; кроме того, изложенная позиция не заявлялась при первоначальном рассмотрении дела; односторонний акт освидетельствования выполненных работ 25.05.2023 (подписанный в одностороннем порядке) не является действительным, поскольку ФИО1 был направлен мотивированный отказ от подписания такового; по мнению истца, все работы связанные с восстановлением или заменой конструктивных элементов помещения или здания, в котором размещено помещение, относятся к капитальному ремонту; ответчик, в нарушение условий договора, самовольно произвел перепланировку; истец говорит, что в отсутствие надлежащим образом оформленной первичной бухгалтерской документации и подтверждения реальности периода проведения ремонтных мероприятий не может отказаться от требований в конкретной части. Замечания выражаются в следующем, к примеру, по виду работ: потолочные работы (демонтаж и монтаж натяжных потолков, монтаж светильников на потолок, ремонт подвесного потолка), электромонтажные и инженерные работы, монтаж и демонтаж межкомнатных перегородок, демонтаж, монтаж дверей, работы, связанные с обеспечением безопасных условий пребывания детей, ремонтно-отделочные работы с напольным покрытием, ремонтно-монтажные и демонтажные работы с системой отопления, водоснабжения и водоотведения, обустройству оконных проёмов, работы по благоустройству прилегающей территории – не относятся к текущему ремонту, кассовые чеки не подтверждают фактическое осуществление затрат, не возможно идентифицировать адрес, включены расходы до 01.11.2019 и т. д.

В письме от 28.02.2022 № 7 Учреждение указывает на нежелание раскрывать информацию о проводимых ремонтных работах; только 24.05.2023 ФИО1 получила уведомление от 18.05.2023 № 30 о завершении работ по текущему ремонту и готовности к их освидетельствованию.

Соответствующая процедура была произведена без участия представителя истца после расторжения договора аренды и после вынесения итогового судебного акта по делу № А46-3793/2022.

Иными словами, при новом рассмотрении спора суд устанавливает объемы выполненных ООО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» работ по текущему ремонту спорных помещений в целях их последующего учета в качестве арендной платы.

Спорный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения Департамента архитектуры от 12.08.2019 № 55-ru55301000-2494-2019 на основании представленных копий технического план и проектной документации (реконструкция здания магазина под офисы).

По доводам отзыва Департамент архитектуры подтвердил, что замечаний к выполненным строительно-монтажным работам на спорном объекте не имелось.

С 2012 года ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» являлось единственным арендатором данного объекта.

31.07.2023 ФИО1 в лице своих представителей приняла спорные помещения (предмет договора от 01.11.2019 № 01/2019) с замечаниями, прописанными примерно на 2-х машинописных листах, отражающих отклонения от состояния на момент их передачи (к примеру, в ряде помещений отсутствовали светильники, изменено покрытие стен, наличие дыр/отверстий в стенах, потолке, наличие/отсутствие перегородки, дверного блока и т.д.).

Означенные недочеты было предложено устранить, поскольку состояние помещений на сегодняшний момент не соответствует техническому плану первоначального состояния помещений, т.е., для дальнейшей эксплуатации требуется восстановительный ремонт.

Учреждение с актом не согласилось, отразив, что отсутствующие элементы сантехнического и электрооборудования не передавались, их количество не указывалось; замеры всех перегородок, оконных проемов, дверных проемов, при составлении акта и в момент осмотра при передаче помещений не предоставлялось ни арендодателем, ни представителями; от производства восстановительного ремонта и приведения помещений в первоначальное состояние отказалось.

При указанных обстоятельствах ФИО1 с учетом заключения от 03.10.2023 № 94/2023 специалиста автономной некоммерческой организации Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр ФИО10, были рассчитаны убытки, вызванные необходимостью выполнения работ по восстановлению объекта аренды, которые составили 1 986 898,15 руб.

Ответчик поясняет, что в помещениях постоянно присутствуют дети, в связи с чем ремонт производился комплексно, на размер, значительно превышающий установленный (40 000 руб. в месяц), в частности, в сумму 2 204 829,81 руб. вошли затраты на ремонт прилегающей территории в размере 4 291,70 руб. (окрашивание ограждения); ремонт водопровода и канализации – 24 784,61 руб. (приобретение расходных материалов); ремонт напольного покрытия – 237 100,50 руб.; ремонт стен – 644 594,92 руб.; ремонт потолков – 232 347 руб.; ремонт входной группы и тамбуров – 43 684 руб.; ремонт электромонтажного оборудования – 246 440,36 руб.; ремонт домофона и пожарной сигнализации – 33 149,72 руб.; ремонт и монтаж дверей – 392 037 руб.; премиальные выплаты работникам – 346 400 руб. (т.к., работы по ремонту внутренней отделки производились собственными силами коллектива ответчика).

Также, в обоснование доводов ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» представило отчет общества с ограниченной ответственностью «Жилищная строительно-техническая экспертиза» № 31-07/2023 об определении рыночной стоимости ремонта арендуемых помещений, согласно расчетам итоговая рыночная стоимость которого, по состоянию на 31.07.2023, составила 4 197 338 руб. (представлен локальный сметный расчёт).

Попросив взыскать с ответчика 1 800 000 руб. неосновательного обогащения в качестве недоуплаченной арендной платы, пояснив, что иного порядка (кроме как ежемесячного), в том числе, досрочного исполнения обязательств по текущему ремонту помещений сторонами предусмотрено или согласовано не было, уведомления о досрочном выполнении работ и/или отсутствии необходимости проведения текущего ремонта в тот или иной период со стороны арендатора в адрес арендатора не направлялись (иного из материалов дела не следует).

Ответчик, напротив, настаивает на том, что действующее законодательство не запрещает досрочное исполнение обязательств.

Довод ФИО1 о невозможности ссылки на документы за период с 01.01.2019 по 31.10.2019, поскольку спорный договор № 01/2019 заключен 01.11.2019, ответчик отклонил, говоря о закупке материалов, которые как раз и были использованы для ремонта в период действия договора.

Основным доводом ФИО1 является включение в сумму арендной платы стоимости работ по капитальному ремонту (работы, связанные с восстановлением или заменой конструктивных элементов помещения (здания)), на которые арендодатель согласия не давала. Т.е., произведенные затраты, в соответствии с условиями договора, необходимо отнести на самого ответчика.

Также большая часть документов включает общий объем затрат по нескольким филиалам (к примеру, фигурируют филиалы на ул. Крупской или ул. Суровцева, д. 55), что не даёт возможности соотнести документы.

Ответчик же настаивает на возможности зачета стоимости произведенных им работ в счет арендной платы; полагает, что при оценке затрат необходимо исходить из наличия материалов и самого ремонта, а не того, кто их приобретал.

Как указывает Учреждение, истцом оспаривается отнесение затрат по установке входной группы на сумму 43 684 руб. В акте возврата помещения Предприниматель указывает на наличие входной группы с требованием об её демонтаже, несмотря на то, что в мае 2020 года ответчику были направлены договор, спецификация и счет на оплату приобретения и установки данной входной группы (электронная переписка).

С оценкой убытков представитель ответчика также не согласилась, поскольку на проведении осмотра последний не присутствовал, оспаривает наличие на полу скотча, отверстий и грязи, при передаче помещений в аренду проект не предоставлялся и т.д.; сравнить состояние с первоначальным не представляется возможным.

Истец всё же настаивал, что помещения возвращены в состоянии худшем, чем передавались в аренду, с несогласованными перепланировками и частью недостающего имущества.

Кроме того, стороны представили фотоматериалы, на которых были зафиксированы работы и недочеты.

Основываясь на рецензии автономной некоммерческой организации Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр данной на отчет общества с ограниченной ответственностью «Жилищная строительно-техническая экспертиза» № 31-07/2023, содержащей информацию о недостоверности последнего, ФИО1 было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Диагностика» ФИО11 и эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка Статус» ФИО12.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) определить стоимость текущего ремонта, выполненного ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» в период с 01.11.2019 по 31.07.2023 в нежилых помещениях в здании с кадастровым номером 55:36:14 01 24:115 по адресу: <...>, с учётом пункта 2.4.7 договора аренды нежилого помещения и части земельного участка от 01.11.2019 № 01/2019;

2) определить стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений в здании с кадастровым номером 55:36:14 01 24:115 по адресу: <...>, ранее переданных по договору аренды нежилого помещения и части земельного участка от 01.11.2019 № 01/2019, по приведению их в первоначальное состояние на момент передачи в аренду - 01.11.2019 с учётом нормального физического износа.

Согласно заключению от 28.06.2024 № 36/6 СЭ-22 стоимость текущего ремонта, выполненного ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» в период с 01.11.2019 по 31.07.2023 составляет 1 254 420,83 руб.; стоимость восстановительного ремонта по приведению помещений в первоначальное состояние на момент передачи в аренду – 01.11.2019 с учетом нормального физического износа составляет 1 383 626,87 руб.

По существу проведенной экспертизы эксперты ФИО11 и ФИО12 дали подробные недвусмысленные письменные и устные пояснения.

В рассматриваемом случае суд, оценив данное заключение, пришёл к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. Так, у суда отсутствуют сомнения в надлежащей квалификации экспертов, проводивших судебную экспертизу, в обоснованности содержащихся в заключении выводов. Процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена (эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения), а заключение экспертов соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в его обоснованности.

В связи с чем суд принял его в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 67, 68 АПК РФ).

Ссылки сторон на неверные подходы в исследовании, которые привели к неверным выводам, отклоняются судом, поскольку, во-первых, экспертам направлялись все имеющиеся в материалах дела документы (которые были представлены самими участниками спора), во-вторых, заключения специалиста автономной некоммерческой организации «Городская судебная экспертиза» ФИО13 № 041/2024 и специалистов автономной некоммерческой организации Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр ФИО14 и ФИО15 № 83/Р/2024 о необоснованности экспертного заключения не опровергают выводов судебной экспертизы, а выражают особое мнение.

Иными словами, имеющиеся в материалах дела заключения специалистов не принимаются судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку заключение другого специалиста, содержащее оценку экспертного заключения, выражает субъективное мнение лица, которое не предупреждалось об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не опровергают выводы заключения судебной экспертизы, не подтверждают его недостоверность, неполноту и противоречивость.

Относительно того, что исследование проводилось по представленным документам и без фактического осмотра объекта, суд отмечает, что последний был сдан в аренду, при этом договор предполагал переоборудование помещения под целевую деятельность нового арендатора, т.е. объект должен был претерпеть изменения, в то время как документальная фиксация отражала его реальное состояние на момент передачи.

С учетом изложенного, суд находит обоснованной к взысканию в пользу истца задолженность по договору аренды нежилого помещения и части земельного участка от 01.11.2019 № 01/2019 в размере 742 500 руб., из которых за апрель 2020 года в размере 330 000 руб., за май 2020 года в размере 330 000 руб. и за июнь 2020 года в размере 82 500 руб.

545 579,17 руб. суммы арендной платы (второй части), которая причиталась для производства текущего ремонта (1 800 000 – 1 254 420,80 руб.).

1 383 626,87 руб. рыночной стоимости восстановительного ремонта.

При этом, по мнению суда, стоимость ремонта выполненных Учреждением перепланировок также необходимо расценивать как ежемесячный платёж по договору.

Действительно, поскольку истец не был поставлен в известность об их проведении, постольку при возврате помещения они должны быть приведены в первоначальное состояние.

Однако по положениям договора (исходя из совокупности содержания всех условий) ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» помещения обязаны соответствовать целевой или функциональной принадлежности; в рассматриваемом случае созданы улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, ввиду чего суд полагает возможным засчитать означенную сумму в счет арендной платы по договору.

Взыскание суммы восстановительного ремонта обусловлено положениями статей 622 и 655 (части 2) ГК РФ, которыми установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Конфигурация помещений действительно изменились (не соответствуют техническому плану).

Тем не менее, помещение принято ФИО1 с недостатками, что означает возникновение на стороне истца дополнительных расходов, вызванных либо необходимостью подготовки новой технической документации либо приведением помещений в соответствие с имеющимся техническим планом. Тот факт, что объект передан новому арендатору – обществу с ограниченной ответственностью «Долголетие», не отменяет обязанности Учреждения возвратить имущество в прежнем состоянии.

Отдельно суд полагает необходимым отметить, что заключение нового договора аренды непосредственно после прекращения (по любым основаниям) действия предыдущего и без проверки, как состояния имущества, так и без возврата указанного имущества прежним арендатором, не отвечает стандарту разумного поведения, принятого в гражданском обороте, по этой причине ФИО1 приняла объект с недостатками и теперь правомерно просит возместить её последующие расходы.

Кроме того, согласно пункту 5.1 договора (в обоих экземплярах), в случае невнесения арендной платы по договору, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно, требование Предпринимателя о взыскании неустойки представляется обоснованными.

При этом расчёт пени за период с 26.11.2019 по 14.02.2022 в размере 124 630 руб. был проверен судом при первоначальном рассмотрении спора, был признан обоснованным.

Требование о взыскании пени за период с 26.02.2022 по 03.07.2023 в размере 44 220 руб. также подлежит удовлетворению, поскольку при проверке расчета суд получил сумму 52 800 руб. Т.е., удовлетворение иска в данной части в полном объеме не нарушит прав ответчика и в полной мере восстановит права истца.

Таким образом, судом проверен представленный истцом расчёт неустойки, с учётом положений статей 191, 193 ГК РФ, а также моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами»; установлено, что ФИО1 вправе рассчитывать на испрашиваемую сумму.

Оснований для снижения неустойки по статье 333 ГК РФ судом не установлено.

В соответствии с пунктом 1 последней если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ» основанием для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ предъявленной к взысканию неустойки может быть только её явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.

Как разъяснено в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжёлого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункт 78 приводимого постановления).

В силу пункта 75 цитируемого постановления высшей судебной инстанции при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд не нашёл оснований для его удовлетворения, поскольку ставка неустойки 0,1% является обычно применяемой ставкой в договорных отношениях, поэтому уменьшение неустойки ниже данной ставки возможно только при наличии достаточных оснований, чего в настоящем случае не доказано.

С учётом изложенного, явная несоразмерность степени ответственности последствиям нарушения обязательства не установлена, по причине чего суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для снижения предусмотренной договором неустойки.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, взыскиваемая сумма неустойки не ущемит права ответчика, а установит баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения; таковая является справедливой, достаточной и соразмерной нарушенным арендатором обязательств.

В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении заявления ДОО ЧУДО «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» о снижении неустойки в соответствии со статьёй 333 ГК РФ.

Что касается части арендной платы, выделенной на ремонт помещения, Предприниматель просит взыскать 1 800 000 руб., из которых, как выше указывалось, суд находит обоснованными 545 579,17 руб. (1 800 000 – 1 254 420,80 руб. стоимость текущего ремонта, выполненного Учреждением, согласно экспертизе).

Кроме того, на вторую часть арендной платы (40 000 руб. текущего ремонта) истец начисляет проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2019 по 02.08.2023 в размере 193 874,42 руб.

В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Суд проверил означенный расчёт применительно к обоснованной сумме требований (545 579,17 руб.) и установил, что истец мог получить 29 003,50 руб. за период с 05.05.2022 по 02.08.2023 (в основе расчётные показатели истца):

- 215,85 руб. за период с 05.05.2022 по 26.05.2022 (25 579,17 руб. х 22 дн. х 14% : 365 дн.);

- 46,25 руб. за период с 27.05.2022 по 01.06.2022 (25 579,17 руб. х 6 дн. х 11% : 365 дн.);

- 237,16 руб. за период с 02.06.2022 по 13.06.2022 (65 579,17 руб. х 12 дн. х 11% : 365 дн.);

- 358,44 руб. за период с 14.06.2022 по 04.07.2022 (65 579,17 руб. х 21 дн. х 9,5% : 365 дн.);

- 549,59 руб. за период с 05.07.2022 по 24.07.2022 (105 579,17 руб. х 20 дн. х 9,5% : 365 дн.);

- 185,13 руб. за период с 25.07.2022 по 01.08.2022 (105 579,17 руб. х 8 дн. х 8% : 365 дн.);

- 989,14 руб. за период с 02.08.2022 по 01.09.2022 (145 579,17 руб. х 31 дн. х 8% : 365 дн.);

- 691,47 руб. за период с 02.09.2022 по 18.09.2022 (185 579,17 руб. х 17 дн. х 8% : 365 дн.);

- 571,99 руб. за период с 19.09.2022 по 03.10.2022 (185 579,17 руб. х 15 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 1 344,20 руб. за период с 04.10.2022 по 01.11.2022 (225 579,17 руб. х 29 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 1 637,13 руб. за период с 02.11.2022 по 01.12.2022 (265 579,17 руб. х 30 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 2 448,82 руб. за период с 02.12.2022 по 09.01.2023 (305 579,17 руб. х 39 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 1 633,22 руб. за период с 10.01.2023 по 01.02.2023 (345 579,17 руб. х 23 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 2 218,40 руб. за период с 02.02.2023 по 01.03.2023(385 579,17 руб. х 28 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 2 885,78 руб. за период с 02.03.2023 по 03.04.2023 (425 579,17 руб. х 33 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 2 774,37 руб. за период с 04.04.2023 по 02.05.2023 (465 579,17 руб. х 29 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 3 116,58 руб. за период с 03.05.2023 по 01.06.2023 (505 579,17 руб. х 30 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 5 829,48 руб. за период с 02.06.2023 по 23.07.2023 (545 579,17 руб. х 52 дн. х 7,5% : 365 дн.);

- 1 270,53 руб. за период с 24.07.2023 по 02.08.2023 (545 579,17 руб. х 10 дн. х 8,5% : 365 дн.).

По правилам статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Руководствуясь приведенной нормой, стоимость текущего ремонта, выполненного Учреждением, согласно экспертизе, зачтена судом в счёт более ранних платежей, соответственно, задолженность возникла только в мае 2022 года.

При этом пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 был введен мораторий, в период действия которого проценты не подлежат начислению на сумму задолженности, которая возникла до его введения. Вместе с тем, на задолженность, которая возникла после введения моратория (текущая заложенность) его действие не распространяется, а значит, финансовые санкции начисляются в общем порядке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2023 № 306-ЭС23-14467 по делу № А57-15981/2022).

Государственная пошлина, в том числе и за подачу апелляционной и кассационных жалоб, расходы за проведение судебной экспертизы распределены судом в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ; с учетом принципа пропорциональности возмещению истцу подлежит 34 773 руб. государственной пошлины и 149 229,35 руб. за проведение экспертизы.

Всего истец вправе рассчитывать на 3 053 561,89 руб. (742 500 руб. задолженность по договору + 168 850 руб. неустойка + 545 579,17 руб. неосновательное обогащение + 29 003,50 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами + 1 383 626,87 руб. стоимость восстановительного ремонта + 34 773 руб. государственная пошлина + 149 229,35 руб. расходы на оплату экспертиз).

По результатам первоначального рассмотрения иска с ответчика была взыскана сумма 2 153 102,37 руб. Задолженность в полном объеме была погашена Учреждением.

Так, в настоящее время на уровне Верховного Суда Российской Федерации сложилась устойчивая судебная практика по вопросу разграничения зачёта от сальдирования при перерасчёте итогового платежа путём уменьшения цены договора на сумму меры ответственности (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946, от 12.03.2018 № 305-ЭС17-17564, от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744, от 29.08.2019 № 305-ЭС19-10075, от 11.06.2020 № 305-ЭС19-18890 (2), от 10.12.2020 № 306-ЭС20-15629 и проч.).

По смыслу данной позиции сальдирование имеет место тогда, когда в рамках одного договора (либо нескольких взаимосвязанных договоров) определяется завершающая обязанность сторон при прекращении договорных отношений полностью (либо их отдельного этапа).

Спорные обязательства возникли в рамках единого обязательственного правоотношения, следовательно, являются сальдированием, при котором не возникают встречные обязанности сторон.

Сальдирование допустимо как в рамках одного договора, так и в рамках нескольких взаимосвязанных договоров (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946, от 28.10.2019 № 305-ЭС19-10064, пункт 15 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.10.2021).

При ненадлежащем выполнении должником основного обязательства он вправе претендовать только на сумму, которая ему причитается с учётом исполнения им встречных обязанностей, в частности, по возмещению убытков, оплате санкций (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744, от 11.06.2020 № 305-ЭС19-18890).

Соответственно, требования из арендных правоотношений в части переплаты подлежит соотнесению с размером внесенных денежных средств.

Сальдирование означает, что требование из нарушения договора автоматически засчитывается в счёт цены договора и не рассматривается как требование, подлежащее отдельному предъявлению в исковом порядке.

Учитывая, что механизм сальдирования предусматривает автоматическое прекращение встречных обязательств, то есть не требуется чьего-либо волеизъявления или наступления какого-либо события, иного дополнительного условия, сальдирование происходит в момент, когда обязательства стали встречными и способными к сальдированию, то есть с момента наступления срока исполнения обязательства, срок исполнения которого наступил позднее. Аналогичная правовая позиция о ретроспективном эффекте применительно к сходным правоотношениям при зачете требований изложена в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств», пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».

Объём имущественных предоставлений ответчика по договору истцом не оспорен ни по размеру, ни по праву; в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ истцом не заявлены содержательные возражения, опровергающие как факт встречного предоставления со стороны ответчика, так и объём имущественных притязаний.

Доказательств того, что в результате проведения сальдирования будет причинён вред имущественным правам участников процесса из материалов дела не следует.

Итоговое сальдо встречных обязательств сформировано в пользу истца в сумме 900 459,52 руб. (3 053 561,89 руб. – 2 153 102,37 руб.), в силу чего иск удовлетворяется частично.

Излишне уплаченная государственная пошлина и денежные средства, внесенные на депозит суда, подлежат возврату сторонам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с дошкольной образовательной организации Частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) денежные средства в общей сумме 900 459,52 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области 384 руб., перечисленных платёжным поручением от 30.06.2022 № 58 на сумму 64 800 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Возвратить дошкольной образовательной организации Частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области 15 000 руб., перечисленных платёжным поручением от 04.03.2024 № 64 на сумму 20 000 руб.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья И.Ю. Ширяй