АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016 E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Биробиджан Дело № А16-2470/2023

27 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе: судьи Столбовой С.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дедешко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Государственного предприятия Еврейской автономной области "Облэнергоремонт плюс" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изменении договора управления многоквартирными домами, при участии ФИО1 – представителя истца по доверенности от 09.01.2023,

УСТАНОВИЛ:

Государственное предприятие Еврейской автономной области "Облэнергоремонт плюс" (далее – ГП ЕАО "Облэнергоремонт плюс", истец ) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) об изменении договора управления многоквартирными домами, заключенного 07.11.2022 № 2-2-22, а именно исключении из приложения № 1 к договору управления «Перечень многоквартирных домов», из приложения № 2 к договору управления «Акт о состоянии общего имущества

многоквартирного дома», из приложения № 3 к договору управления «Перечень обязательных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов (с размером платы без налога на добавленную стоимость, раздел 8)» многоквартирный дом, расположенный по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 60.

В качестве обоснования иска указано, что по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирными домами, по условиям которого ГП ЕАО "Облэнергоремонт плюс", взяло на себя обязанность в период с 07.11.2022 по 06.11.2025 оказывать жителям услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе, многоквартирного дома № 60 а по ул. Пионерской в г.Биробиджане ЕАО. При заключении договора управления состояние общего имущества многоквартирных домов было указано в приложении № 2 к договору. Аналогичные данные были определены в конкурсной документации. Согласно акту о состоянии общего имущества спорного МКД (приложение № 2 к договору), степень износа дома по данным государственного технического учета составляет 41%, степень фактического износа не указана, дом не признан аварийным. В ходе исполнения договора управления выявлено, что дом имеет существенные повреждения – на фасаде расслоение рядов кладки, выпадение кирпичей, деформации в виде вертикальных и горизонтальных трещин; в помещениях общего пользования частично отсутствует электрическое освещение, местами разгерметизация системы водоснабжения, намокание внутренней поверхности ограждающих конструкций, частично отсутствуют приборы отопления. По указанному выше многоквартирному дому числится существенная задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества. При этом от жителей МКД постоянно поступают жалобы о разрушении стен, сырости в помещениях. Государственной жилищной инспекцией Еврейской автономной области в отношении истца периодически организуются проверки, выносятся предписания, предостережения.

25.04.2023 генеральный директор предприятия был привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом с нарушением лицензионных требований). При этом производство по делу в отношении юридического лица было прекращено на основании части 4 статьи 2.1 КоАП РФ. Значительная часть работ по восстановлению

работоспособности ограждающих и несущих конструкций многоквартирного дома относятся к работам по капитальному, а не текущему ремонту. В целях определения технического состояния многоквартирного дома, степени опасности для проживания граждан, определения рекомендаций по устранению выявленных дефектов государственным предприятием была привлечена экспертная организация для проведения строительно-технической экспертизы. Выявить фактическое техническое состояние несущих и ненесущих конструкций, общего имущества многоквартирного дома на стадии конкурсных процедур и заключения договора управления не представлялось возможным, техническая документация не содержала сведения о состоянии МКД. Выявленные обстоятельства влекут существенное увеличение затрат государственного предприятия как на поддержание многоквартирного дома в относительно работоспособном состоянии, так и на погашение штрафных санкций, налагаемых органами контроля и надзора. С учетом крайне низкой платежеспособностью жителей спорного многоквартирного дома сложившаяся ситуация влечет для государственного предприятия такой ущерб, что оно в

значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования, указал, что состояние дома в неудовлетворительном состоянии, о чем свидетельствует строительно-техническое заключение. Дом находится в аварийном состоянии.

Заслушав истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

07 ноября 2022 года между мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее - мэрия города, ответчик) и государственным предприятием Еврейской автономной области «Облэнергоремонт плюс» (далее - предприятие, истец) заключен договор управления многоквартирными домами № 2-2022 (далее – договор управления). Договор управления заключен по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (протокол № 3 от 25.10.2022г.).

Перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется управление, указан в приложении № 1 к настоящему договору (пункт 2.1. договора).

Срок действия договора установлен в пункте 8.1 договора с 07 ноября 2022 по 06 ноября 2025; предусмотрены случаи продления на 3 месяца по основаниям указанным в пунктах 8.2.1, 82.2., 8.2.3., 8.2.4.

В приложении № 1 к договору «Перечень многоквартирных домов» указан, в том числе, спорный МКД.

В ходе исполнения договора управления было выявлено, что многоквартирный дом № 60а по ул. Пионерской в г. Биробиджане имеет существенные повреждения, влияющие на его аварийность, а именно: на фасаде здание имеется расслоение рядов кладки, выпадение кирпичей; деформации в виде вертикальных и горизонтальных трещин; в помещениях общего пользования частично отсутствует электрическое освещение, местами разгерметизация системы водоснабжения, намокание внутренней поверхности ограждающих конструкций, частично отсутствуют приборы отопления. В целях определения технического состояния многоквартирного дома, степени опасности для проживания граждан, определения рекомендаций по устранению выявленных дефектов государственным предприятием была привлечена экспертная организация для проведения строительно-технической экспертизы.

Согласно выводам, изложенным в строительно-техническом заключении ООО «НТК Консалтинг групп Северо-Запад» № CT3-5/2023, в многоквартирном доме № 60а по ул. Пионерской в г. Биробиджане присутствует опасность для пребывания людей и сохранности имущества, выявлены основания для признания жилого дома подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик. При этом договор управления многоквартирными домами по своей сути не предусматривает выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 8.3. договора, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе управляющей организации, о чем собственник должен быть предупрежден не позже чем за два месяца до прекращения настоящего договора.

Пунктом 10.03 договора предусмотрено в случае возникновения споров при исполнении настоящего договора стороны пытаются прийти к согласию путем переговоров, при недостижении приемлемых условий разрешают споры в судебном порядке.

В письме № 1187 от 27.04.2023 истец сообщил о расторжении договора в части спорного МКД, предприятие предложило Администрации исключить спорный МКД из перечня многоквартирных домов, указанного в приложении № 1 к договору, составив дополнительной соглашение к договору № 2-20222 от 07.11.20-22 9 (л.д. 20) ( л.д. 103-104)

В письме № 3847 от 05.06.2023 истец сообщил ответчику об изменении договора управления в части спорного МКД.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предприятия в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено статьёй 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По правилам статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 данной статьи и части 5 статьи 200 названного Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

При этом в силу части 17 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с названным Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее - Правила № 1616).

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с пунктом 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов,

утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила), управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами "г" - "ж" пункта 17 настоящих Правил, с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления многоквартирным домом по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством Российской Федерации, или с даты прекращения действия договора ресурсоснабжения в части приобретения коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги заключенного управляющей организацией с 4 ресурсоснабжающей организацией.

Из буквального толкования положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162, статьи 46 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором для управляющей организации в отношении собственников помещений в управляемом ею многоквартирном доме, поскольку заключение договора управления многоквартирным домом для собственников помещений обязательно, в случае если она выбрана на общем собрании собственников, а условия такого договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме

Частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вместе с тем существенного изменения обстоятельств, из которого исходили стороны, не усматривается.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Предметом рассматриваемого договора является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, а также предоставление коммунальных услуг собственникам (нанимателям) помещений в многоквартирном доме.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В то же время Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает как возможности, так и оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом для управляющей организации в части неблагоприятных домиов, а также для расторжения такого договора в одностороннем порядке по инициативе управляющей компании.

Управляющей компании законом предоставлено право внести предложение о расторжении договора, однако принятие решения о расторжении договора зависит от волеизъявления собственников, за исключением случаев расторжения договора управления в судебном порядке. Действия истца по предъявлению рассматриваемых исковых требований фактически направлены на отказ от обслуживания спорного МКД, который, по его мнению, неблагополучный, низкая платежеспособность жителей спорного многоквартирного дома. При этом, значительная часть работ по восстановлению работоспособности ограждающих и несущих конструкций многоквартирного дома относятся, по мнению истца к работам по капитальному, а не текущему ремонту, в связи с чем управление домом требует больше трудозатрат.

Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Управление многоквартирным домом (МКД), как технически сложным объектом должно прежде всего обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД; управляющая организация, как обслуживающая организация, отвечает за содержание и ремонт многоквартирного дома и помимо плановых работ согласованных с собственниками помещений МКД обязана своевременно реагировать на отдельные заявки и коллективные обращения собственников и лиц действующих в их интересах, и для постоянного поддержания условий безопасности и комфортности функционирования МКД проводить ремонт его общего имущества, оперативно устранять обнаруженные уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным нормативным требованиям.

Действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего

имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме (постановление Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2015 № 302-АД15-6712).

Вместе с тем позиция истца, согласно которой он после заключения договора управления, по своему усмотрению в зависимости от состояния обслуживаемого объекта (МКД), выбирает, осуществлять или нет управление таким домом, ошибочная. Суд отмечает, что необходимость капитального ремонта здания сама по себе не снимает с истца по делу обязанностей по содержанию дома и не является основанием, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств.

Оснований для изменения или расторжения договора на основании статьи 451 ГК РФ судом не установлено, а необходимость в ремонте с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик дома возлагает на собственников принятие дополнительных мер по его сохранению, так как в доме продолжают проживать собственники квартир, которым должны оказываться соответствующие услуги. Управление МКД не поставлено в зависимость от платежеспособности жителей спорного многоквартирного дома, а также не поставлено в зависимость от утраченных в процессе эксплуатации характеристик МКД. При указанных обстоятельствах, исковые требования Предприятия удовлетворению не подлежат.

Определением арбитражного суда от 31.08.2023 истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения настоящего заявления.

При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины. С истца в федеральный бюджет надлежит взыскать 6000 рублей государственной пошлины.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований государственного предприятия Еврейской автономной области «Облэнергоремонт плюс» об изменении условий договора управления многоквартирными домами от 07.11.2022 № 2-2022, заключенного между мэрий города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области и государственным предприятием Еврейской автономной области «Облэнергоремонт плюс», а именно исключении из приложения № 1 к договору управления «Перечень многоквартирных домов», из приложения № 2 к договору управления «Акт о состоянии общего имущества многоквартирного дома», из приложения № 3 к договору управления «Перечень обязательных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов (с размером платы без налога на добавленную стоимость, раздел 8)» многоквартирный дом, расположенный по адресу: ЕАО, <...> - отказать.

Взыскать с государственного предприятия Еврейской автономной области «Облэнергоремонт плюс» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья С.К. Столбова