Решение по делу № А19-19913/2024 от 12.06.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

https://irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-19913/2024

12 июня 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03.06.2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12.06.2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Щуко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумовой С.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА

к КОМПАНИИ ОУЭН ИНВЕСТМЕНТС ЛТД

о взыскании 2 756 109 руб. 77 коп.,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель доверенности;

от ответчика: не явились;

от третьего лица: ФИО3 – представитель по доверенности;

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к КОМПАНИИ ОУЭН ИНВЕСТМЕНТС ЛТД о взыскании 2 756 109 руб. 77 коп.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, представил расчет задолженности и пояснения к нему.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в суд своих предстаивителей не направил, дополнений не представил.

Представитель третьего лица правовую позицию не сформировал.

На основании материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между Администрацией Ангарского городского округа (арендодатель) и Оуэнс Инвестментс ЛТД (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №31/2018 от 04.03.2019г., в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель из земель населённых пунктов предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: с кадастровым номером 38:26:010132:1 по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, Ангарский городской округ, <...> строение - 16, с разрешенным использованием: Для эксплуатации завода, площадью 266533 кв.м, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к настоящему договору.

В соответствии с подпунктом 4.4.7. пункта 4.4 раздела 4 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных настоящими договорами.

Согласно пункту договора 3.2 арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала путем перечисления на счет арендодателя.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени, в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По акту от 04.03.2019г. объект аренды передан арендатору.

08.04.2019г. сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с условиями которого пункт 1.1 раздела 1 изложен в следующей редакции: арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 38:26:010132:118 общей площадью 223849 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, Ангарский городской округ, и. Мегет, ул. Заводская, строение - 16, с разрешенным использованием: для эксплуатации завода.

Как следует из искового заявления, обязанность по уплате арендной платы исполнялась ответчиком не надлежащим образом в связи с чем задолженность ответчика за период с 11.08.2022 по 21.08.2024г. составила 809 164 руб. 17 коп.

Кроме того, истцом ответчику начислена неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 11.08.2022 по 21.08.2024г. в размере 891 235 руб. 78 коп.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора №31/2018 от 04.03.2019г., арбитражный суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договорам аренды.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды №31/2018 от 04.03.2019г. соответствует требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Объект аренды по договору передан в пользование арендатора, что не подтверждается актом от 04.03.2019г.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пп 4.4.7. п. 4.4 раздела 4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных настоящими договорами.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала путем перечисления на счет арендодателя.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из искового заявления, обязанность по уплате арендной платы исполнялась ответчиком не надлежащим образом, в связи с чем задолженность ответчика за период с за период с 11.08.2022 по 21.08.2024г. составила 809 164 руб. 17 коп.

Возражая относительно удовлетворения заявленного требования, ответчик сослался на то, что в связи с заключением договора купли-продажи №68 от 10.06.2024г. состоялся переход права собственности от КОМПАНИИ ОУЭН ИНВЕСТМЕНТС ЛТД к ИП ФИО1 на 10 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:26:010132:118, следовательно, является необоснованным начисление арендной платы на всю площадь земельного участка после заключения договора купли-продажи.

Рассмотрев указанные доходы ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Из содержания статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с разъяснениями, отраженными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019).

В соответствии с соглашением от 20.08.2024г. о вступлении в договор аренды земельного участка №31/2018 от 04.03.2019г. ИП ФИО1 присоединился к договору аренды земельного участка №31/2018 от 04.03.2019г. в качестве соарендатора.

Согласно представленным истцом пояснениям к расчету суммы задолженности по арендной плате, ответчику начислено за период с 01.07.2022г. по 27.06.2024г. плата пользование земельным участком площадью 223 849 кв.м, а также за период с 28.06.2024 по 30.09.2024г. плата пользование земельным участком площадью 29 077,9851 кв.м. Таким образом, истцом учтено, что с 28.06.2024г. (дата государственной регистрации договора купли-продажи №68 от 10.06.2024г.) площадь земельного участка арендуемого ответчиком уменьшилась в связи с утратой права собственности на часть объектов недвижимости.

При этом, согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения (ст. 131 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По правилу абзаца первого пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается, в частности, при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оговорено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, начисление истцом ответчику арендной платы на всю площадь спорного земельного участка до даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи № 68 от 10.06.2024г. является правомерным.

Арифметический расчет задолженности по арендной плате, ответчиком не оспорен, судом проверен, признан верным, контррасчет задолженности ответчиком не представлен.

При таких обстоятельствах, с учетом положений пункта 3.1. части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 1 864 873 руб. 99 коп. является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Изложенные выше обстоятельства также послужили основанием для начисления истцом ответчику неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.08.2022 по 21.08.2024г. в размере 891 235 руб. 78 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка (штраф, пеня) является одним из способов обеспечения исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как следует из представленных истцом расчетов последним начислена ответчику начислена неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 11.08.2022 по 21.08.2024г. в размере 891 235 руб. 78 коп.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным. Контррасчет, запрошенные определениями суда в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, с учетом положений пункта 3.1. части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в общем размере 891 235 руб. 78 коп. также является правомерным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Таким образом, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по настоящему делу в размере 36 780 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с КОМПАНИИ ОУЭН ИНВЕСТМЕНТС ЛТД (ИНН <***>, адрес: 48 КУИН ЭНН СТРИТ. ЛОНДОН, ДАБЛ-Ю1ДЖИ9ДЖЕЙДЖЕЙ, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ) в пользу КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665830, <...>) 1 864 873 руб. 99 коп. – основной долг, 891 235 руб. 78 коп. – неустойка, а всего – 2 756 109 руб. 77 коп.

Взыскать с КОМПАНИИ ОУЭН ИНВЕСТМЕНТС ЛТД (ИНН <***>, адрес: 48 КУИН ЭНН СТРИТ. ЛОНДОН, ДАБЛ-Ю1ДЖИ9ДЖЕЙДЖЕЙ, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36 780 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.А. Щуко