АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
156000, <...>
http://kostroma.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А31-16128/2021
г. Кострома 31 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2025 года
Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 года
Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Волковой О.М.,
рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению
управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании 3 486 198 руб. 57 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 27.08.2019 № Д.0568, 3 251 429 руб. 65 коп.
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Региональный центр оценки» (ИНН <***>, ОГРН <***>), департамент экономического развития Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрация Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),
при участии в судебном заседании 04.09.2025 представителей сторон:
от истца – ФИО1, доверенность от 09.01.2025 № 1,
от ответчика – ФИО2, доверенность от 13.04.2024,
от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,
после перерыва 18.09.2025 лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили,
установил:
управление имущественных и земельных отношений администрации горда Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 3 281 647 руб. 86 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 27.08.2019 № Д.0568, 416 393 руб. 38 коп. пени за период с 01.07.2019 по 30.09.2021.
Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования. В окончательной редакции просил суд взыскать с ответчика 3 486 198 руб. 57 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 27.08.2019 № Д.0568 за период с 01.01.2022 по 10.09.2024, пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 3 251 429 руб. 65 коп. за период с 01.07.2019 по 10.09.2024 (материалы эл. дела уточнение от 25.09.2025).
Исковые требования со ссылкой на положения статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условия договора аренды земельного участка от 27.08.2019 № Д.0568 мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятого на себя обязательства по уплате арендных платежей за переданный в аренду земельный участок.
В представленном отзыве от 05.05.2022 и дополнениях к нему (05.07.2022, 28.02.2023, 04.04.2023, 24.01.2022) ответчик заявленные требования не признал. Указал, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу № А31-15235/2018 установлено, что до 13.06.2019 на переданном Обществу земельном участке велось строительство объекта недвижимости; объект возводился в соотношении видов разрешенного использования – «культурное развитие» (53,7%) и «общественное питание» (46,3%). Расчет арендной платы, в том числе оценка рыночной стоимости права аренды, должен был производиться исходя из вышеуказанных видов использования, что не было учтено в отчете об оценке ООО «Региональный центр оценки» от 17.07.2019 №8541. Для проверки отчета истец просил назначить судебную экспертизу. Считает, что методика расчета арендной платы за период с 14.06.2019 по 16.07.2019 подлежит корректировке с учетом вступившего в законную силу решения суда по делу А31-15235/2018. Также полагает, что Управлением неверна применена методира расчета платы в последующих периодах. С 13.08.2020 в соответствии с выданным разрешением на строительство возводимый объект недвижимости на 100% является объектом с видом использования «Культурное развитие», так как Обществом на земельном участке велось строительство картинной галереи. Полагает, что при данных обстоятельствах к правоотношениям сторон к виду использования «культурное развитие» в силу его социальной значимости применимы положения пункта 7 постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее – Постановление № 251-а), предусматривающего право на применение льготной ставки арендной платы за пользование земельным участком – исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Управление в пояснениях от 03.04.2024, 10.10.2024 доводы Общества оспорило. Полагает, что права требовать исчисления арендной платы по вышеприведенным льготным ставкам у ответчика не имеется. Определение социально значимых видов деятельности в общем объеме хозяйственной деятельности организаций производится в соответствии с критериями, установленными постановлением администрации Костромской области от 14.12.2010 № 420-а «Об утверждении Перечня социально значимых видов деятельности для предоставления льгот по арендной плате за использование государственного имущества и земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, а также земельных участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Постановление от 14.12.2010 №420-а»). Общество не представило доказательств, соответствия объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательного центра необходимым для этого критериям, а именно того, что в общем объеме хозяйственной деятельности организации или индивидуального предпринимателя доля социально значимых видов деятельности составляет не менее 70%. Согласно общедоступным сведениям из ЕГРЮЛ основным видом деятельности Общества является аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом (ОКВЭД 68.2); кроме того имеется информация о 63 дополнительных экономических вида деятельности, к социально значимым из которых можно отнести только 12,7 %.
Администрация Костромской области представила пояснения по делу (материалы эл. дела исх. от 05.03.2025), в которых возражения Общества считает несостоятельными, поддерживает доводы Управления.
21.01.2025, 16.04.2025 от департамента имущественных и земельных отношений Костромской области поступил отзыв и пояснения к нему (материалы эл. дела исх. от 20.01.2025 № ПК/218, от 15.04.2025 № 1682). Указал, что льготы арендатору предоставляются при условии, если в общем объеме хозяйственной деятельности организации или индивидуального предпринимателя доля указанных видов деятельности составляет не менее 70%. Для решения вопроса по определению доли видов деятельности (не менее 70%) необходимо учитывать положения постановления от 14.12.2010 № 420-а. Вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда.
В судебном заседании 04.09.2025 представитель истца поддержал уточненные исковые требования.
Представитель ответчика заявленные требования не признал, поддержал ранее изложенные доводы.
В судебном заседании 04.09.2025 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 18.09.2025.
После перерыва судебное заседание продолжено 18.09.2025 в 11 час. 50 мин., стороны явку представителей не обеспечили.
Каких-либо ходатайств, возражений, документов от сторон после перерыва в судебном заседании не поступило.
Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований к рассмотрению.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.
Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.
Из представленных в дело доказательств следует и в рамках далее №А31-15235/2018 установлено, что 15.11.2010 между департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) 15.11.2010 был заключен договор аренды земельного участка № Д.2177.3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4819,43 кв.м, из земель «Земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:080601:32, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для использования в целях строительства культурно-развлекательного центра.
На основании соглашения от 06.12.2012 года ФИО3 передал права и обязанности по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр».
Письмом от 15.03.2013 с исх. № 4987 Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области уведомил ООО «КР-Центр» о продлении договора на неопределенный срок.
В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, утвержденного постановлением администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, с 1 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы.
13.06.2019 договор аренды земельного участка № Д.2177.3 от 15.11.2010 года прекратил свое действие в связи с заключением сторонами нового договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № Д.0568 с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, условия которого применяются к отношениям сторон с 14.06.2019 года.
По условиям данного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:080601:32, расположенный по адресу: <...> (далее – участок), с разрешенным использованием: для объектов общественно-делового значения, площадью 4819,43 квадратного метра (пункт 1.1 договора).
На участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:080601:2422, принадлежащий арендатору на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации права от 25 августа 2017 года № 44:27:080601:2422-44/001/2017- 1 (пункт 1.2 договора).
Договор заключен сроком на 3 года с даты его подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора (пункт 2.1 договора).
Договор, заключенный на срок один год и более, вступает в силу с даты его государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (пункт 2.2 договора).
Условия договора применяются к отношениям сторон с 14.06.2019 (пункт 2.3 договора).
В соответствии с действующим законодательством договор зарегистрирован 27.08.2019 (номер регистрации 44:27:080601:32-44/12/2019-6).
В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы.
За период с 14 июня 2019 года по 16 июля 2019 года годовой размер арендной платы определяется по формуле: А год = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк
Культурное развитие:
Кадастровая стоимость Участка Кст: 14746000 рублей
Коэффициент, учитывающий категорию арендатора Ка: 1
Коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования земельных участков Кв: 0,00583
Коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области Ки: 1,326
Корректирующий коэффициент Кк: 1
Арендная плата за год: А1 год = 1/2 х 14746000 х 1 х 0,00583 х 1,326 х 1 = 56997,57 рубля
Сумма арендной платы за использование земельного участка не может быть меньше суммы земельного налога, исчисленного в отношении этого земельного участка. В случае, если сумма арендной платы ниже суммы земельного налога, исчисленного в отношении земельного участка, то арендная плата принимается в размере земельного налога в отношении соответствующего земельного участка.
Арендная плата за год: А1 год = 1/2 х Кет х 1,5% = 110595 рублей
Развлечения:
Кадастровая стоимость Участка Кст: 14746000 рублей Коэффициент, учитывающий категорию арендатора Ка: 1
Коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования земельных участков Кв: 0,05995
Коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области Ки: 1,326 Корректирующий коэффициент Кк: 2,48
Арендная плата за год: А2 год = 1/2 х 14746000 х 1 х 0,05995 х 1,326 х 2,48 = 1453545,48 рубля
Размер арендной платы в год составляет:
А год = А1 год + А2 год = 110595 + 1453545,48 = 1564140,48 рублей
Арендная плата за 33 дня = А год / 365 х 33 = 141415,44 рубля
С 17 июля 2019 года годовой размер арендной платы определяется в соответствии с Отчетом и составляет 1363000 рублей
Арендная плата за квартал А кв = А год/4 = 340750 рублей.
Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала следующего за текущим путем перечисления на расчетный счет.
Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке:
- в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы, но не чаще одного раза в три года;
- на коэффициент индексации в размере индекса потребительских цен в Костромской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Костромской области, одобренным администрацией Костромской области, устанавливаемый распоряжением администрации Костромской области;
- в иных случаях при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, иных нормативно правовых актов Костромской области, влияющих на определение размера арендной платы (пункт 3.3 договора).
В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.
В пункте 5.3 договора указано, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент образования задолженности, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 27.08.2019.
Письмом от 23.12.2019 № 02-37исх-2916/19 истец направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы, которая с 14.06.2019 по 16.07.2019 составила 136 223 руб. 13 коп.
Письмом от 20.01.2020 № 02-37исх-91/20 истец направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы на 2020 год, которая составила 354 380 руб. за квартал и 1 417 520 руб. за год.
Письмом от 02.03.2021 № 02-37исх-535/21 истец направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы на 2021 год, которая составила 368 555 руб. 20 коп. за квартал и 1 474 220 руб. 80 коп. за год.
В соответствии с дополнительным соглашением от 19.02.2021 срок действия договора был пролонгирован на три года с момента подписания указанного соглашения.
Поскольку обязательства по своевременному внесению арендной платы арендатором надлежащим образом не исполнялись, истец направил претензию от 01.11.2021 № 02-37исх-3163/21 с предложением погасить задолженность, которая была оставлена без удовлетворения.
Согласно доводам Управления у Общества возникла задолженность по арендным платежам в размере 3 486 198 руб. 57 коп. за период с 01.01.2022 по 10.09.2024 (по дату перехода права на объект незавершенного строительства).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истцом начислены пени за просрочку внесения платежей за период с 01.07.2019 по 10.09.2024 в размере 3 251 429 руб. 65 коп.
Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3).
Постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а утверждены Правила определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, действующие с 18.07.2015 (далее – Правила № 251-а).
Согласно пункту 5 Порядка № 251-а (в соответствующей ред.), если арендуемый земельный участок используется одним арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, расчет размера арендной платы осуществляется пропорционально используемым площадям с учетом соответствующего коэффициента вида разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с пунктом 6 Порядка № 251-а расчет арендной платы за земельный участок на основании кадастровой стоимости осуществляется по формуле:
А = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк,
где:
А - арендная плата за земельный участок в год, рублей;
Кст - кадастровая стоимость земельного участка, рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка принимается в соответствии с результатами кадастровой оценки земельных участков соответствующей категории, утвержденными нормативным правовым актом Костромской области;
Ка - коэффициент, учитывающий категории арендаторов земельных участков, согласно приложению 1 к названному порядку;
Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов, или его назначение, в случае если земельный участок составляет земли иных категорий.
Значение Кв для земельных участков в составе земель:
- населенных пунктов - принимается в соответствии с коэффициентами, учитывающими виды разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, согласно приложению 2 к Порядку N 251-а;
- сельскохозяйственного назначения - принимается в размере, равном 0,003;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения - принимается в размере, равном 0,015;
- особо охраняемых территорий и объектов - принимается в размере, равном 0,015;
- запаса в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации, - принимается в размере, равном 0,015.
При расчете арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов, предоставленные для строительства без проведения торгов, для комплексного освоения территории (за исключением первого платежа) значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кв), принимается на период строительства в размере, соответствующем значению коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка для размещения соответствующих объектов.
Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
В соответствии с абзацами 1, 2 Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
Таким образом, одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации, установленных в названном постановлении, является необходимость соответствия арендной платы виду использования земельного участка.
Согласно части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Действующее законодательство в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости не устанавливает ограничение в отношении количества видов разрешенного использования земельного участка, сведения о которых могут быть внесены в ЕГРН, при этом их количество не может превышать количества, установленного правилами землепользования застройки в градостроительном регламенте для соответствующей территориальной зоны.
Установление в отношении земельного участка одновременно нескольких видов разрешенного использования не обязывает землепользователя вести на нем одновременно все допустимые виды деятельности. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности (статья 7 ЗК РФ).
Определяя размер арендной платы, истец исходил из установленного договором аренды размера арендной платы:
- за 2019 год - 340750 рублей в квартал;
- за 2020 год - 354380 рублей в квартал;
- за 2021 год - 368555,20 рублей в квартал;
- за 2022 год - 383297,40 рублей в квартал;
- за 2023 год - 404378,76 рублей в квартал.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 14.03.2023 по делу А31-15235/2018 установлено, что до 13.06.2019 на предоставленном Обществу земельном участке объект недвижимости возводился в соотношении видов разрешенного использования «Культурное развитие» (53,7 %) и «Общественное питание» (46,3 %).
Новый договор аренды земельного участка от 27.08.2018 № Д.0568 заключен сторонами с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, условия которого применяются к отношениям сторон с 14.06.2019.
Данный договор заключен с Обществом после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не по результатам торгов, арендная плата по договору является регулируемой и может быть изменена, в том числе в связи с фактическим изменением целевого использования земельного участка.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 19.06.2019 № 1152 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка была пересмотрена и установлена с 01.01.2019 года в размере 14 746 000 руб.
С 01.01.2023 кадастровая стоимость земельного участка составляет 15 845 755 руб.70 коп.
Из материалов дела следует, что размер арендной платы за 2019 год определен Управлением на основании отчета об оценке № 8541 от 17.07.2019 ООО «Региональный центр оценки».
В последующие годы размер арендной платы индексировался в соответствии Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденным Постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а.
Случаи и основания определения размера арендной платы поименованы в пункте 9 Порядка № 251-а, согласно которому арендная плата за пользование земельными участками определяется в размере рыночной стоимости ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в следующих случаях:
1) в случае предоставления земельного участка в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона;
2) в иных случаях, не указанных в пунктах 3-8 настоящего Порядка.
Изучив представленный расчет, суд полагает, что при определении размера арендных платежей Управлением не учтено, что договор аренды заключен сторонами без проведения торгов для возведения объекта незавершенного строительства – культурно-развлекательного центра. Соответственно, специальные правила определения размера арендной платы, установленные подпунктом 1 пункта 9 Порядка, в настоящем случае не применяются.
Размер арендной платы подлежит определению по общим правилам, в том числе установленным в пунктах 3-8 Порядка № 251-а, т.е. арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
В рамках дела №А31- 15235/2018 установлено и сторонами не оспаривается, до 13 июня 2019 года объект возводился в соотношении видов использования «Культурное развитие» (53,7 %) и «Общественное питание» (46,3 %). Строящийся культурно-развлекательный центр наряду с размещением картиной галереи и выставочного зала предполагал размещение объекта общественного питания - кафе.
С 13 августа 2020 года в соответствии с вновь выданным разрешением на строительство возводимый объект недвижимости является объектом с видом использования «Культурное развитие» (100%).
Согласно действующей на территории муниципального образования методики расчета арендной платы (пункт 6 Порядка № 251-а) расчет арендной платы за пользование земельным участком на период строительства производится с учетом вида разрешенного использования земельного участка для размещения соответствующего объекта, то есть таким образом, как будто данный объект уже возведен.
При этом пунктом 5 этого же порядка определено, что осуществление нескольких видов деятельности на земельном участке предполагает расчет арендной платы пропорционально площади, занимаемой каждым из видов такой деятельности.
Следовательно, фактически на земельном участке в период с 14.06.2019 по 12.08.2020 предполагалось сочетание двух видов деятельности – «Культурное развитие» и «Общественное питание», которые предполагают различный уровень доходности.
После 13.08.2020 в связи с выдачей нового разрешения на строительство вид разрешенного использования – «Культурное развитие» определен как единственный, в связи с чем, арендная плата также подлежала корректировке.
Поскольку Общество использовало арендованный земельный участок для размещения объектов культуры и общественного питания, размер арендной платы за землю должен определяться исходя из фактического использования участка в соответствующий период, независимо от того, какой был согласован при заключении договора.
Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден классификатор видов разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которым такой вид разрешенного использования участка как «Культурное развитие» (код 3.6) предполагает размещение зданий и сооружений, предназначенных для размещения объектов культуры; содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.6.1-3.6.3.
В соответствии с пунктом 7 Постановления № 251-а арендная плата за пользование земельными участками, используемыми для осуществления социально значимых видов деятельности, перечень которых утвержден постановлением администрации Костромской области от 14 декабря 2010 года № 420-а «Об утверждении перечня социально значимых видов деятельности для предоставления льгот по арендной плате за использование государственного имущества и земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, а также земельных участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена», за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах, устанавливается равной размеру земельного налога в отношении соответствующего земельного участка.
Арендная плата в соответствии с настоящим пунктом устанавливается при условии, если в общем объеме хозяйственной деятельности организации или индивидуального предпринимателя доля социально значимых видов деятельности составляет не менее 70 процентов.
Абзацем 4 статьи 275.1 НК РФ предусмотрено, что к объектам социально-культурной сферы относятся, в том числе объекты культуры.
Решением Думы города Костромы от 20.10.2005 №84 ставка земельного налога для данной категории земельных участков установлена в размере 1,5 процента от налоговой базы (подпункт 4 пункта 2).
Доводы Управления о том, что для применения льгот при порядке определения размера арендной платы, установленных пунктом 7 Постановления 251-а, доля указанных видов деятельности в общем объеме хозяйственной деятельности ООО «КР-Центр» должна определяться по видам деятельности Общества, отраженным в соответствующем государственном реестре сведений о кодах по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности отчетного типа основного вида экономической деятельности и дополнительных видов экономической деятельности, не подтверждены какими-либо доказательствами.
В соответствии с Перечнем, утвержденным постановлением администрации Костромской области от 14.12.2010 №420-а, к социально значимым видам деятельности для предоставления льгот по арендной плате за использование государственного имущества и земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, а также участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены, в том числе виды деятельности: деятельность музеев (91.02), деятельность в области отдыха и развлечений (93.2).
В материалы дела Обществом представлены доказательства – налоговые декларации, договоры подряда, первичные учетные документы (материалы эл. дела от 28.04.2025), что в спорный период (с учетом уточнения иска от 01.09.2025) строительство культурно-развлекательного центра на земельном участке являлось основным фактическим видом деятельности Общества.
Следовательно, в рассматриваемом случае к правоотношениям сторон применимы положения пункта 7 Порядка № 251-а, определяющего льготный размер арендной платы за земельный участок в спорный период.
С учетом вышеприведенных обстоятельств и установленной судом необходимости корректировки примененной арендодателем методики расчета арендных платежей и представленного Управлением расчета арендной платы за спорный период, суд не усмотрел оснований для проведения по делу судебной экспертизы по проверке отчета об оценке № 8541 от 17.07.2019 ООО «Региональный центр оценки».
При данных обстоятельствах в период с 14 июня 2019 года по 16 июля 2019 года (33 дня) годовой размер арендной платы:
Вид
использования
Соотноше
ние
площади
Кадастровая
стоимость
КВ
Ки
Ка
Кк
Сумма
Культурное
развитие
0,537
14746000
0,00583
1,326
1
1
61215,39
Общепит
0,463
14746000
0,015
1,326
1
2,57
348998,15
410213,54
Расчет размера платы за указанный период составит:
410213,54 / 365 * 33 = 37 088 руб.
В период с 17 июля 2019 года по 31 декабря 2019 года (168 дней) годовой размер арендной платы:
Вид
использования
Соотноше
ние
площади
Кадастровая
стоимость
Коэффи
циент
Годовой размер платы
Годовой размер с учетом соотношения площадей
Культурное
развитие
0,537
14746000
1,5%
221190
118779,03
Общепит
0,463
-
-
1363000
631 069
749 848,03
Расчет размера платы за указанный период:
749 848,03 / 365 * 168 = 345 135 руб. 53 коп.
В период с 1 января 2020 года по 12 августа 2020 года (225 дней) годовой размер арендной платы:
Вид
использования
Соотноше
ние
площади
Кадастровая
стоимость
Коэффи
циент
Годовой размер платы
Годовой размер с учетом соотношения площадей
Культурное
развитие
0,537
14746000
1,5%
221190
118779,03
Общепит
0,463
-
-
1417520
656 311,76
775 090,79
Расчет размера платы за указанный период:
775 090,79 / 365 * 225 = 447 795 руб. 69 коп.
В период с 13 августа 2020 года по 31 декабря 2022 года (871 день) годовой размер арендной платы:
Вид
использования
Кадастровая
стоимость
Коэффициент
Годовой размер платы
Культурное
развитие
14746000
1,5%
221 190
Расчет размера платы за указанный период:
221190 / 365 * 871 = 527 826 руб.
В период с 1 января 2023 года по 10 сентября 2024 года (дата перехода права на объект незавершенного строительства) (610 дней) годовой размер арендной платы:
Вид
использования
Кадастровая
стоимость
Коэффициент
Годовой размер платы
Культурное
развитие
15 845 755,70
1,5%
237 686,34
Расчет размера платы за указанный период:
237 686,34 / 365 * 610 = 397 229 руб. 23 коп.
С учетом вышеприведенных расчетов по договору размер арендных платежей на стороне арендатора составит:
37 088 + 345 135,53 + 447 795,69 + 527 826 + 397 229,23 = 1 785 074 руб. 45 коп.
Соответственно, в исковой период (с 01.01.2022 по 31.12.2022) годовой размер арендной платы составит 221 190 руб. (14 746 000*1,5%); за период с 01.01.2023 по 10.09.2024 – 397 229,22 руб. (15 845 755 руб.70 коп.*1,5%/365*610).
Согласно пояснениям сторон и представленному Управлением расчету за период действия договора Обществом были произведены платежи на сумму 4 490 572 руб. 23 коп., в том числе (зачет на сумму 2 705 219 руб. 41 коп. от 12.05.2023, оплаты по платежным поручениям от 27.02.2024 № 13 на сумму 1 559 713 руб. 60 коп., от 26.05.2025 № 27 на сумму 225 639 руб. 22 коп.).
Вместе с тем, платежи Обществом по договору вносились несвоевременно.
Следовательно, требования Управления о взыскании с Общества договорной неустойки за спорный период (пункт 5.3 договора аренды) с учетом периода моратория на начисление штрафных санкций, введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", и положений статей 329, 330 ГК РФ суд находит обоснованным в сумме 381 552 руб. 35 коп.
Таким образом, на стороне Общества имеет место переплата в размере 2 323 946 руб. 43 коп.
С учетом приведенных обстоятельств оснований для удовлетворения иска не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца. Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина по делу взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.
Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.В. Хохрякова